产品价值体系分析(集合住宅)
绿城产品价值梳理模板(完整版)
前言古今中外的优秀房产品无一不是人类精神文明的积淀，文明和艺术是房产品的价值所在和永恒主题。
寻求人类文化中那些永恒不变的东西在房产品中展现和创造、寻求以人为本，人与自然、人与人、人与自我三个界面的和谐，是好的房产品的本质追求。
每一座园区或建筑，应该是广泛吸收人类建筑文明的精华，并与中国传统的文化精神和所处的自然环境完美结合所创造出的既适合当代人生存和发展，又具有深厚文脉的作品。
若房子的历史感建立在人对房子满足感的基础上，这样的房子绝不单单是物质形式，而更是一种精神品质的物化，是一种能够久留于青史的艺术作品。
经历了千百年风雨的古典主义建筑，在今天依然被人们奉为经典，那些古希腊、古罗马和文艺复兴时期的建筑所散发出的庄重典雅、和谐崇高的意趣，都包含着人类最基本的审美观念，那些建筑在今天看上去依然生气盎然，因为他们表现了人作为万物之灵的自豪与高贵，象征着人与自然的和谐与统一。
今天的建筑，虽然在功能、空间和科技含量上已经有所不同，但所表现出来的美观、和谐是永久不变的。
房产品的价值所在，与其说是地段、区位，不如说在于环境；与其说是环境，不如说在于对文明、艺术的包容和享有程度。
对于产品价值的梳理，要在详细研读产品地段、区位、规划、景观、建筑、室内空间、科技、配套、服务等基础上，深刻理解产品所能带给人（客户）与自然环境的和谐、与人交往的和谐以及自我精神的和谐的含义，以此为准则反观我们的产品价值梳理，目的和主旨是否明确，逻辑关系是否清晰、价值点罗列是否详尽而重点突出、语言表述是否平和雅致。
——源自《XXXX企业文化读本》第一序列：品牌（关键词：故事）对XXXX品牌阐述的核心：我们是谁？我们的价值观是什么？我们将奉献给时代和这个城市什么样的产品和价值？通过对XXXX企业核心理念的解读、XXXX产品营造故事的讲述来确立XXXX在各地品质品牌的领先地位。
第二序列：环境（关键词：自然资源、人文资源）对土地及其资源的拥有，是房产品价值的基础。
万科城价值体系(产品篇1)
与大自然共生。
• 让建筑与景观，景观与住户融为 一体。 • 创造更多的绿化空间和公共休闲 场所，实现理想和谐的人居环境。
• 强化项目的个性和形象，创造多
样化的邻里亲切空间。
二、建筑设计
一种生活 万科城
• 项目吸收西班牙建筑元素，重点强
调宅和院，墅与景的呼应关系。
• 开阔的空间，精心的景观设计保护 了个人的私密，这就是万科城的生 活所在。 • 引入西斑牙小镇设计风格，在尊重
山水景墅改变一种生活
山水景墅在社区的安全管理上，不但保证了住户的安全，贴心的物业 服务令您的居家生活带来便利和安全。
山水景墅七大领衔价值
人车分流：行人和车辆分别从不同空间入户，人车分流的交通组织系统，最大限度 地降低噪声干扰，保证人车分流前提下尽量缩短业主停车后步行入户时长，结合宅 间绿地，组团绿地共同营造出幽静深远的居住氛围，为步行者、运动者提供舒适安
山水景墅七大领衔价值
纯西班牙建筑元素：通过线脚，阳台，屋顶，栏杆等打破大片墙面造成的沉 闷感，通过粗质感的石材体现建筑厚实的根基，创造怡人的亲切尺度，造型
丰富，每栋单体造型不仅考虑本身的完整及独立性，同时也满足组合成排后
的整体性效果，做到高低错落，丰富有序，拼合效果统一而有变化。
山水景墅七大领衔价值
把别墅还于山水
（产品解构）
1
一、项目规划
当景墅回归山水，才是居住的主流
项目集万科20年项目规划之大成，结合现代西班牙风情设计意念， 创造一个健康舒适，安全宜人的人居环境，提供了集合交流、聚会、休 息、运动、欣赏等五重多样化空间，充分领会佛山人对山水人居的实际
需求，倾力打造纯西班牙的山水景墅。
四大规划创造优质社区典范
【2019深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
深圳中心·天元价值体系
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
业主私家会所服务体系2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小时高端生活服务中心构成；商业VIP服务体系基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等高端私属服务；CEO俱乐部服务体系350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐部的全球会所联盟。
2.综合体全配套：140万国际综合街区，打造五分钟都会生活圈
深圳中心开放式街区的综合体设计，通过内部立体及丰富高端业态，创造“5分钟都会生活圈”，让业主在5分钟行走时间半径内，享受深圳中心所带来的最顶级的商务、商业、文化、艺术、教育、休闲、娱乐等丰盛配套资源。
深圳中心·天元价值体系
3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区
豪宅价值体系梳理及案例分享
1
豪宅发展状况
目 录CONTENTS
豪宅价值体系梳理
豪宅案例分享
大
外豪
富人区
私享
产品核心特征
注重私密性；注重享受性；注重专属化；
产品价值诉求点
卓越、专属、创新、艺术
顶级形象特征
低调的奢华收藏品
立足于产品软硬相结合
营销特征
低调奢华，强调圈内影响
市场价格
稀缺性自我定价；价格比2-4：1
豪宅_产品价值构成要素.
商学 业校 配配 套套
医 疗 配 套
人 文 配 套
其 他 配 套
装 装 毛 设 用 面主 首 标 车 车 架 修 修 坯 计 材 积题 层 准 库 库 空 大 层 团与 与大 层 品用 堂 队工 质材 特堂 电 梯 色 艺 间
家 居 智 能 化
安 防 智 能 化
客 户 忠 诚 度
豪宅产品的价值地图
极致高科技智能化：连同LG、日讯、 CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区
• • 社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。 以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁 、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥 控。 全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家 居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据 自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案 ，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。
以深圳为例，看看各类以不同稀缺价值为核心的豪宅产品。
豪宅产品的价值地图
类型1 以城市中心资源为稀缺价值的产品 星河国际
深圳星河国际 “CBD国际生活领域”
区位 规模 容积率 绿化率 建筑设计单位 建筑形式 户型面积 装修状况 总户数 车位比 园林设计单位 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现 福田区福华三路和滨河大道之间，深圳CBD 占地3.39万平米，建面15.8万平米 4.5 30% 香港华艺设计顾问(深圳)有限公司 7栋29-30层的高层围合而成；裙楼商业满铺2层，上面高层住宅板点结合， 2层地下车库 面积区间77-323平米，主力户型 160-180平米 毛坯 1200 1：1.5 深圳市星河房地产开发有限公司规划设计部 超大中心岭南风格主题园林 住宅，中央园林，商业街，会所 中央园林2万平米，商业建面4万平方米 2002-10-25，开盘8500元/平米；2003-12-04，收盘价9300元/平米；荣 登“2002－2003年度深圳十大明星楼盘” 榜首。已售完。现在二手房价格 5万/平米。 深圳星河房地产开发公司
住宅类项目价值体系
住宅类项目价值体系梳理区位价值系统：地脉宏观优势：大区位和未来规划、政府政策与施政理念支持地脉微观优势：周边环境与其他项目的联纵自然资源优势：是否拥有水资源、山脉资源，是否临湖，临江，项目内是否有自然资源周边人文历史：所处地的文化、历史沿革、人物故事风水特点解读：项目以及周边地脉形态解读景观价值系统：园林规划特点：本项目园林设计思想，绿地率，绿化率等指标园林水系特点：项目水系统景观思考与亮点园林节点景观：大门景观、中庭景观等花卉、树木等用材选择与经营项目配套系统：教育配套：项目内、项目周边、项目合作的教育资源医疗配套：项目内、项目周边、项目合作的医疗资源公园配套：项目周边市政公园商业配套：项目项目内、项目周边、项目合作的商业资源车位配套: 项目车位设计、配比与路线会所配套：项目会所亮点项目其他亮点配套：高尔夫、温泉、高端会所、泳池、宾馆等项目物业服务：物管咨询管理公司物管公司资质物管标准与亮点人性化服务亮点交通配套系统：项目内交通规划设计亮点项目内桥梁、道路、人车分流管理项目外主要道路项目距离机场、车站、市政中心道路规划文化特质系统：项目主张生活方式：例如表现瑞士休闲生活的支撑点是哪些？项目人文精神规划与价值主张智能应用系统：新风系统中央空调远程安防智能门禁云服务等……产品工法系统：产品规划设计：产品整体设计亮点组团容积设计：产品组团分布、规划思想与容积理解、规模体量项目建筑风格：整体设计风格、单体设计特点、立面设计亮点项目材质使用：项目用材标准（例如电梯品牌、沉重与梯户配比等）项目建筑工程：施工标准、技术方法的人性化思考空间设计思考：单层空高，最大最小楼间距离，可变空间、赠送空间、南北朝向，入户设计，大堂设计、单套设计人性理念（开间与进深考虑，阳台飘窗设计，户型设计亮点与思考，生活阳台等）项目支撑团队：开发企业及品牌背书建筑设计团队园林设计团队室内设计团队成都黑蚁友为（贵阳）2013-03-14 12:30出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
花园洋房住宅产品分析
All Contents Copyright © BeijingXinda Co.,Ltd.2010
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建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致
7-11层 小高层
1小6层高板层
式高层
13层 点式 高层
7-11层小高层
5层点式多层“小胖楼”
4-5层，多层
11层 小高 层公
寓
会所 欧式 风情 商业
街
➢小高层则采用围合庭院的方式组织， 多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院 的南面为多层住宅，以保证院内有充 分的日照
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洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
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花园洋房的三种产品类别分析
栖霞苑组团 云树苑组团
初阳苑组团
➢ 以多层次、组团化为空间 布局的基本原则，依照东向 和南向两个入口动线的延续， 小区分为大致均衡的四大组 群，共享中心开放景观
中心绿地 水景
桂雨苑组团
南入口
春晓苑组团 闻莺苑组团
➢ 利用半地下车库的顶板形成 不受外来交通干扰的外部空 间，结合景观的设计，形成 为住户服务的室外休闲和活 动的场所
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住宅类产品价值树及产品配置标准
住宅类产品价值树及产品配置标准【标题】深度探讨住宅类产品价值树及产品配置标准【序言】在当今社会，人们对于住宅类产品的要求越来越高，不仅要求其满足基本的生活需求，还希望能够提供更多的舒适性和便利性。
住宅类产品的价值树和产品配置标准成为了关注的焦点。
本文将深入探讨住宅类产品的价值树及产品配置标准，并提供个人观点和理解。
【一、住宅类产品的概念】1. 住宅：作为人们日常生活的居所，住宅不仅是满足基本的居住需求，更是人们放松、休息和生活的场所。
在城市发展迅速的今天，住宅类产品的需求也越来越多元化。
【二、住宅类产品的价值树】1. 基本需求层：住宅类产品首先需要满足人们的基本生活需求，包括安全、舒适、通风等。
2. 附加需求层：在基本需求满足的基础上，住宅类产品还需要提供一些附加的需求，比如便利的交通、便捷的购物等。
3. 个性需求层：人们对于住宅的需求也越来越个性化，比如个性化的装修风格、个性化的空间布局等。
【三、住宅类产品配置标准】1. 设计标准：住宅类产品的设计不仅需要考虑空间利用率，还需要考虑布局合理性、采光情况等因素。
2. 材料标准：住宅类产品所使用的材料需要符合环保、健康等标准，保障居住者的健康和安全。
3. 功能标准：现代的住宅类产品还需要考虑生活便利性、智能化程度等功能标准。
【四、个人观点和理解】在我看来，住宅类产品的发展方向应该是向着个性化、智能化和多功能化的方向发展。
未来的住宅不仅能够满足人们的基本居住需求，还应该能够提供更多的舒适性和便利性，更好地融入人们的生活。
【五、总结与展望】住宅类产品的发展离不开价值树和产品配置标准的支撑。
通过对价值树的深入分析和对配置标准的严格要求，才能够推动住宅类产品的全面发展，并不断满足人们多样化的需求。
未来，随着科技的发展和社会的进步，相信住宅类产品的发展会迎来更美好的明天。
【结语】通过本文的探讨，希望能够对住宅类产品的价值树及产品配置标准有一个更深入的理解，并为未来住宅产品的发展提供一些启发和思考。
大连别墅产品分析报告(营销经典案例)
2010.7.29首期 2010.7.8 96000平方米智 “世界生 荟天地商业中 活新主张 心<悦翠台>即 ”今体验 享商业新体验
户型分析——v2A，249平户型，占整体别墅比例35.4%
主卧与卫生 间隔有中庭， 且距离较远； 南北双阳台；
客厅7米超阔
开间
户型分析——v2B，249平户型，占整体别墅比例13%
超大入户花 园； 主卧与卫生
间隔有中庭，
且距离很远 南北双阳台； 7米客厅开间
推广分析——虚实结合，主推生活理念、配套和资源
1.8万
2.5万 1.8-2.2万 1.6-1.9
600-1400
390-1000 320-1000 368-500
未定
未定 未定 无 未定 未定 未定 未定 未定
——
—— —— 6 22 —— —— 11 未定
星海 湾
联1500-2000万/套 独7000万/套 1.12 1.55 1.68 1.4-3.3 358-660 465-645 630-700 230-1200
卢卡—260
1.6-2.3万
350—600
在建
——
东南 沿海
南山1910 明秀庄园
67 160
67 160
独栋 双拼
双、联 双拼 4-6联 排
280-600 350-520
预计5万 预计2.5-3 万 预计2万
1400-3000 875-1500
在建 土地平 整阶段 土地平 整 主体建 设 在建
该文档贡献者很忙什么也没留下
大连别墅市场产品分析与对比
1
总述
本篇从大连以及大连市别墅市场的发展史入手，通过各个别墅板块 的对比、以及不同个案的分析，总结了大连别墅市场现阶段的发展概 况。 本篇共分为四部分： 第一部分：现今大连别墅市场的供应和价格概况； 第二部分：大连别墅市场的个案分析； 第三部分，大连别墅各个层面的对比分析；
住宅产品价值解读(ppt 82页)
集合住宅产品形象示意——与各种风格的嫁接
集合住宅——“价值关键词”
形式感
“社区空间的统领力”
配套力
“生活效率指标”
系统技术
“抗氧化补救措施”
标签
“迷失中的自我救赎”
户型
“笼中魔法”
精装
“集约与自由的新战场”
……
住宅产品的价值提升模型
居住需求
High
…… 个性化 归属感 舒适性 安全度 ……
对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新，也是体现舒适度提升的有效措施。 价值提升：凸窗、角窗、移步阳台、入户花园……
户型保持弹性可以更好的满足住户个性化的生活需求；空间的立体化则不仅是对舒适度的提升，也同样 可以体现居住空间的个性。 价值提升：空间预留、拆分组合、错层、挑空、阁楼、复式……
集合住宅价值分析——2、利用公共空间和公共资源对 于居住价值进行补充和放大
集合住宅价值分析——1、以舒适度为核心的功能导向 户型设计
除了少数的城市豪宅产品，目前主流的集合住宅产品基本上解决的还是居住“舒适度”层面的问题。
空间的充裕度 空间利用效率 空间功能分化 空间的细节化 空间弹性和变化
居住空间的充裕度体现在户型面积的大小与居住空间的数量。主流的集合住宅户均面积分布在一个相对 有限的范围之内，面积成为衡量舒适度的关键指标，或者说，在此范围之内，舒适度对于面积的增减是 极为敏感的。 价值提升：面积增加，居室增加……
由于面积的限制，空间的利用效率就显得非常重要，户型结构因此成为户型评价的关键。 价值提升：户型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道……）、户型适用（空间方正、消除异型空间、优 化开门方式……）、分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透……）
豪宅_产品价值构成要素
•
可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-6000
•
12路智能继电器：澳大利亚
/CLIPSAL/L5512RVF
•
8路智能继电器：澳大利亚
/CLIPSAL/L5508RVF
•
4路智能调光器：澳大利亚
1301 1：1.46（约1900个半地下车库、地下景观车库） 国际景观权威EDAW公司设计 热带滨海风景园林 会所 ； 幼儿园 会所3000平米，幼儿园3000平米 2005-04-29开盘价2万/平，2007-10-24价格4.5万/平，销售率80％，销售速度35套/ 月 深圳市百仕达实业股份有限公司
4.5 30% 香港华艺设计顾问(深圳)有限公司
7栋29-30层的高层围合而成；裙楼商业满铺2层，上面高层住宅板点结合， 2层地下车库 面积区间77-323平米，主力户型 160-180平米 毛坯 1200 1：1.5 深圳市星河房地产开发有限公司规划设计部 超大中心岭南风格主题园林 住宅，中央园林，商业街，会所 中央园林2万平米，商业建面4万平方米
极致高科技智能化：连同LG、日讯、 CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区
亚洲最大智能化社区智能化设施：
•
液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-
5000-G-T
•
家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W
•
浴室对讲分机：韩国
/HOMEYWELL/BathPhone
2002-10-25，开盘8500元/平米；2003-12-04，收盘价9300元/平米；荣 登“2002－2003年度深圳十大明星楼盘” 榜首。已售完。现在二手房价格 5万/平米。 深圳星河房地产开发公司
集合住宅及中式建筑风格介绍
中式风格项目实例解析
北京CBD里的中式居住社区——禧福汇
禧福汇国际 社区位于北京朝 阳区紧邻CBD核 心区.交通便利、 地理位置优越。 项目总占地5.45 万平米,总建筑 面积16.7万平方 米，容积率仅为 2.5 左 右 ， 小 区 绿化率达30%。 小区由7栋总高 60 米 、 20 层 的 住宅公寓和部分 公建商业组成。 是一个富有中国 风情的国际化社 区。
优点：
1．南北通透,便于采光通风 2．板楼均好性强 3．管理成本不高 4．面积使用率很高
缺点：
1．建筑密度低,房价高
（多属低层低密度，容积率较低）
2．户型格局不宜改造
板式住宅
平面的形式分类
集合住宅
住宅的分类 板式住宅 点式住宅
塔楼一般是指高层建筑.平面图特点是：若干户,一般多于四五户共同围绕或者环绕 一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高 度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户
5.异形拼联
板式住宅
长走廊式 单元拼接式
为了打破条式拼联的单调行列式布局,可采用蝶形的 或楔形的单元拼联成多变的组合体.
异形的设计可以为争取良好的朝向提供更多的可能性。
用在纬度较低的地区,对朝向的要求不是太高， 可能自由拼联，形成丰富的建筑形态.
点式集合住宅
数户围绕一个交通核进行布置,四面皆可采光 通风，分户灵活，每户常能获得两个朝向，且 有转角通风；
▪入户门相互干扰,私密性差，走廊较暗，房间通风不好. ▪楼梯的间距要考虑防火疏散的要求。
长内廊的改进方案
a. 错位开门 b. 增加走廊采光 c. 增加内天井
d. 放大内天井
板式集合住宅
房地产集团第六代住宅产品价值体系
22
23 24 26 27 28 绿色 29 建筑 30 31 32 33 34 35 36 节水 节地 节能
太阳能光伏发电
太阳能建筑一体化 地源热泵
设计方案指引
设计方案指引 设计方案指引 门窗标准化及指引 门窗标准化及指引 门窗标准化及指引 方案选型及指引 单体设计图 地下空间（商业街双首层、 会所、车库、负一层） 设计方案及指引 设计方案及指引 方案指引 项目设计 新材料、新技术引进
装修房
精装修AB级 硬装收纳系统
效图、节点图、材料表 方案图及配置表 家居效果图及配置表 设计解决方案 设计图纸
研发 研发 招采 招采 招采
生活家居 整体卫生 间 集成吊顶
生活家居系统 节能、节材 美观、节能
一、某第六代产品价值体系A3版
营销配合要求
序 核心 号 价值 50
建筑 51 工业 化
价值点
总工办 -
空调一体化 设计配置方案及指 引 设计方案及指引
研发
贸易公司
11
户式直饮水
研发
研发
贸易公司
采购中心
战略采购、可客户自理
整合资源或者物业自营
销售说辞
一、某第六代产品价值体系A3版
营销配合要求 序 核心 价值点 号 价值 13 海狮行 动 14 15 运动场 地 室外运 动器材
价值内容
成果
责任部门
NPC 钢结构 建筑科技 单身贵族
价值内容
节能、节材、节水 高抗震、百年住宅 如碳纤维地暖、成品检修井 酒店公寓 刚需 三口之家（首改） 再改 健康养老体系 轻度假、养生 小区内部景观体系最大化 提升舒适度、优美天际线
成果
标准化华东、华北版 昆山世纪城21#楼 单项研究成果 标准化图纸 标准化图纸 四个产品线标准化 四个产品线标准化 产品线标准化 产品线标准化 总平规划设计指引 总平规划设计指引
楼盘完整价值构成
一个楼盘完整的价值构成应该是由：“产品价值体系”、“形象价值体系”、“销售服务增值价值体系”这三大价值体系所构成的。
每个价值体系又由各种价值因素有机组成。
其中“产品价值体系”包含了区位价值（区域市场、地段）、配套价值（教育、医疗）、景观价值（景观资源、风水）、产品自身构成价值（项目规划、户型、园林、立面、建筑品质）等主要因素；“形象价值体系”包含了企业品牌价值（开发商品牌、口碑价值、相关乙方单位品牌）、物管管理展示、楼盘包装价值（广告公司的形象推广、样板房装修、营销中心包装、营销活动展示）等主要因素。
“销售服务增值价值体系”主要是由代理公司所体现，代理公司在代理项目时通过订定适当的销售策略、形象定位、价格定位策略、销售服务过程、共享客户资源、营销活动组织、阶段优惠促销政策制定等因素来实现的。
在一个楼盘的价值体系构成分析中，“产品价值体系”所占的比重最大，其次是“形象价值体系”，最弱的是“销售服务增值价值体系”，前者是一个楼盘价值的核心体现，是判断未来项目是否抗跌、增值的关键点。
后者主要是价格、折扣优惠、以及愉悦购房的整个过程。
一个项目正是通过以上三个价值体系的有机贯通展现出其综合性价比与竞争力。
现在的市场存量大，购房者的选择余地也大,对比性就更多；综合性价比高低,显然决定了成交数量多少和速度快慢。
通过掌握以上分析规律，购房者可以在购房时很容易的将多个项目的价值进行对比，判断各项目的增值保值性。
最后笔者提醒购房者在现阶段市场下在，进行价值分析判断时应该把握几点原则：第一点：“产品价值体系”中项目所在的区域市场进行分析判断，需要遵循自住原则。
毕竟房子是要住人的，一个没有自助刚性需求，或者很少的城市，与有强烈居住需求的城市是有很大区别的，保值与增值的能力也是完全不一样的。
有强烈居住需求的城市在市场形式不好的情况下，通过适当降价的手段，很快就能消化掉，在没有自助需求的城市，光是在炒家手上转来转去，抵抗风险的能力是很弱的。
产品组合方案思考合院别墅
高附加值为价格的提升及参与市场竞争留下充足余地
各类型产品设计说明
合院独栋
联排别墅层 车 位
合院 独栋
二 层 平 面 图
合院 独栋
三 层 平 面 图
合院 独栋
联排 别墅
户型 E1
地下部分 一层建面 一层阳台 二层建面 二层阳台 三层建面
89.80
举例示范：
曾经项目容积率2.5，覆盖率35%，总建面10万㎡，通过合院及联排别墅的组 合方式，我们实现了逾1.5万㎡的别墅面积，且完全满足规范需要
独栋别墅的空间意境、便于邻里交往的共有空间、灵活的模块式组合方式 为设计及实施留下了巨大的想象空间
别墅区空间示意
合理分配项目停车位，向别墅下部延伸，省略了地面车行交通且地下部分不 记入销售面积（可送面积100㎡以上）
高层 住宅 阳台置换功能说明：
置换前平面
高层 住宅 阳台置换功能说明：
置换前面积
高层 住宅 阳台置换功能说明：
置换后平面
高层 住宅 阳台置换功能说明：
置换后面积
推盘策略：
拉高走低 ；【明修栈道—暗渡陈仓】
入市先后顺序建议： 先推出高端产品，树立同类产品和周边项目价格标杆 待该产品销售实现40%左右，强推高层产品 强调示范样板单位的引导
77.83
0.00
59.98
3.18
57.44
单元总面积 198.43
联排 别墅
联排 别墅
高层 住宅
设计方向： 点式一梯四户设计 三房二厅二卫面积控制在105㎡左右 三房二厅一卫面积控制在90㎡左右 二房二厅一卫面积控制在75㎡左右 通过入户阳台功能置换，形成室内面 积有效放大，从而实现销售面积的压缩
产品组合方案思考
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注：各城市赠送面积按 相关部门的规定计算
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
2房户型设计发展趋势：通过送入户花园 通过送入户花园、双阳台、双卫生间等的设计提高性价比。
性价比提升
厦门绿苑新城 建筑面积85-93㎡ ㎡ 景观阳台 功能小阳台 双卫生间设计 景观凸窗
景观阳台 注：各城市赠送面积按 主卧落地窗 相关部门的规定计算 凸窗 功能小阳台
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
集合住宅的产品价值分析
以“舒适度”为核心的功能导向户型设计 为核心的功能导向户型设计
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
以舒适度为核心的功能导向户型设计
户型竞争价值提升的两种方式 一种是”更舒适”，单纯的舒适度的增加 单纯的舒适度的增加；（如凸窗、阳台等） 另一种则是”更划算”，舒适度的保持或提升以 舒适度的保持或提升以”赠送”的方式出现（入户花园、 阳光花房等可变空间）
住宅产品研究 产品分析
厦门市场表现 通过对新政前后产品类型的分析，寻求未来产品开发走向 寻求未来产品开发走向。
在严格的产品规划政策背后，厦门市场的产品会有怎样的变化呢？ 在严格的产品规划政策背后
住宅产品研究 禹洲大学城
厦门市场表现 大学城赠送面积的的方式主要有：入户花园 入户花园、阳光花房、大阳台等
展 廊
主卧空间
3 4
表示主人行走路线 主仆分道 表示佣人行走路线 主仆分道
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
空间功能细节：双主卧设计，满足三代同堂家庭 满足三代同堂家庭，三卫生间设置提高舒适度
厦门世茂湖边首府 1 2 2 2 3 1 1 双主卧满足三代同堂家庭 2 舒适度提升及功 能空间细化，设置3个卫生间 3 主卧设有衣帽间，卫生间最大限度 的保证主人活动的私密性
住宅产品研究 厦门市场表现
集合住宅产品
通过对市场集合住宅（小高层 小高层、高层）户型的研究，在 政策的影响下厦门市场（集合住宅 集合住宅）的主要表现
住宅产品研 厦门政策
厦门市场表现 厦门市政府于2010年1月发布城市规划管理技术规定 月发布城市规划管理技术规定，对户型空间设计进行了更加严 格的控制
衣帽间 中西餐 储藏间 工人房 玄关处理 主仆分道
产品轴 空间细化
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间 ，根据自己需要决定功能的分配 让客户有更多的想象空间
入户花园改 书房或次卧
入户花园改 书房或次卧
超大入户花园在满足 舒适度的同时提高户 型的性价比增加户型 的功能弹性，客户可 根据自己的需求自由 变化。 厦门禹洲城上城 厦门特房山水新座
物业类型 紧凑型 两 房 三 房 舒适度 紧凑型 舒适度 豪华型 四 房 舒适度 豪华型
户型特征分析 南北通透，方正实用 方正实用，明卫，270度凸窗赠送 + 入户花园、凸窗赠送 凸窗赠送，空中露台，弹性空间（阳光房等）（性价比） 南北通透，凸窗赠送 凸窗赠送，明厨明卫 + 入户花园，空中露台 空中露台、双卫生间、主人套房 （主卫、衣帽间、化装间/书 房）主卧观景阳台或者凸窗 主卧观景阳台或者凸窗、空间弹性（入户花园等） （性价比、弹性空间） + 横厅设计，功能房 功能房、工人房、主仆分道 （功能细化） 中西厨、各类凸窗设置 各类凸窗设置、主人套房 （主卫、衣帽 间、化装间/书房）、储藏 室、带工人房、主仆分道 主仆分道 （功能细化） + 双主卧
由“量”向“质 质”转变
空间预留
南北通透 挑空露台 南北阳台 普通凸窗 生活阳台 落地凸窗 270度景观窗 半地下室空间 双卫生间 跃层
衣帽间
空间可分可合 中西餐 储藏间 可变空间 工人房 玄关处理 主仆分道
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
市场多层及小高层、高层产品畅销户型特征总结 高层产品畅销户型特征总结
住宅产品研究 住宅产品的价值 提升模型
住宅产品的价值提升模型
居住需求 high …… 个性化 归宿感 舒适度 安全度 …… Low Single House 自然倾向，领地倾向…… ·更大的面积——居住空间“量 量”的增加 ·更优化的结构、更丰富的空间 更丰富的空间——居住空间“质”的提升
独栋 联排（双拼） 花园洋房 多层、小高层、高层
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
基本舒适度提升：户型端正，南北通透 南北通透，客厅与阳台相连景观面宽阔，主次 卧均配有凸窗，采光好。
厨房全明
基本舒适度提升
中骏蓝湾尚都 89㎡ 两房两厅 ㎡
景观凸窗，增加 采光面
阳台朝南，与客 厅相连，增加采 光面
景观凸窗，增加 采光面
住宅产品研究 产品价值分析
住宅产品研究
研究住宅产品基本体系 集合住宅价值研究 厦门市场表现
住宅产品研究
在展开对住宅产品的研究之前我们首先需要确立研究的视角 以及贯穿研究过程的一些基本观点
住宅产品研究
住宅产品价值提升的“五个途径 五个途径”
空间尺度的放大
安全感
舒适度
空间结构的优化
归属感
空间形式的丰富
个性化
外部资源的占有
……
集合住宅产品
基本舒适度提升：现在产品都是通过景观阳台 现在产品都是通过景观阳台、生活阳台等空间的赠送沿展室内
景观凸窗
景观凸穿
景观凸窗
景观凸窗
景观阳台
景观阳台
景观凸窗 景观凸窗
景观阳台
厦门翔鹭香悦四季
上海万宇逸林湾
厦门住宅莲花尚院
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
2房户型设计发展趋势：通过送入户花园 通过送入户花园、双阳台、双卫生间的设计提高性价比。
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
三房及以上户型在满足了空间的充裕度，空间的利用效率更多的是向空间的功能 三房及以上户型在满足了空间的充裕度 分化和空间细分发展。更加体现住宅的归属感和客户的自我认同感 更加体现住宅的归属感和客户的自我认同感
舒适度提升 性价比提升 明厨明 挑空入户花园
功能空间弹性 空间细化
私家化意向 私家尺度—— Keywords 亲切的、丰富的、细 节的 私家气质—— Keywords 闲逸的、自然融合的 私家感受—— Keywords 领属的、传承的 独栋 双拼 联排 叠加
城市化意向 城市尺度—— Keywords 高、大、阔 城市精神—— Keywords 多元化、时代感的 城市效率—— Keywords 集约的、共享的 花园洋房 多层 小高层 高层
空间个性的体现
住宅产品研究 住宅产品“两个 价值倾向”
住宅产品“两个价值倾向”
住宅的建筑形式与产品价值的高低并不存 简单的对位关系：通过某一个或某几个途径发 力，任何一种形式的住宅产品都有可能超越形式的 任何一种形式的住宅产品都有可能超越形式的“等级”而实现较高的产品价值。 当然，不同的建筑形式，其对于“私家化 私家化”和“城市化”两个价值端的倾向性是不同的。
挑空入户花园 挑空露台 普通凸窗 落地凸窗 阳光花房
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
以舒适度为核心的功能导向户型设计
2、三、四房产品竞争特征分析
竞争价值轴 空间预留 空间可分可合 挑空入户花园 明厨明卫 南北通透 户型紧凑 干湿分区 动静分区 客厅、主卧朝南 基本舒适度 南北阳台 生活阳台 270度景观窗 双卫生间 舒适度提升 性价比提升 功能空间弹性 挑空露台 普通凸窗 落地凸窗 半地下室空间 跃层 可变空间
住宅产品研究 产品价值分析
集合住宅产品
空间功能细节：在提高住宅舒适度的同时更加提升了主人的归属感和自我认同感 在提高住宅舒适度的同时更加提升了主人的归属感和自我认同感 厦门万科湖心岛 1 女主人独立化妆室 7 5 2 步入式衣帽间 3 家庭图书馆 4 主卧连接的私属阳台 6 5 早餐厅 6 180度景观餐厅 1 2 7 服务区家政空间
一、关于阳台 《厦门市城市规划管理技术规定》 》：住宅建筑阳台，无论凹阳台、挑阳台、封闭式阳台、 未封闭阳台进深不应超过1.8米，进深超过 进深超过1.8米的，超过部分按水平投影面积的全部计 算建筑面积和容积率。 二、关于空调外机搁板 （一）居住建筑及办公、酒店等建筑的空调外机搁板的总宽度不应大于 酒店等建筑的空调外机搁板的总宽度不应大于60CM；采用分 户式中央空调的，空调外机搁板总宽度不应大于 空调外机搁板总宽度不应大于1米。空调外机搁板不得封闭，不得设 栏板。 （二）每户空调外机搁板的投影面积不应大于 每户空调外机搁板的投影面积不应大于2平方米。 三、关于居住建筑挑空空间 除跃层住宅客厅可挑空外，其余均不得挑空。跃层住宅客 居住建筑中挑空的户内空间：除跃层住宅客厅可挑空外 厅的挑空面积应小于本套底层户内面积的30%。 厅的挑空面积应小于本套底层户内面积的 四、关于凸窗 凸窗挑出建筑外墙部分的高度应小于2.2米，挑出外墙部分的窗台板总宽度不得大于0.6 凸窗挑出建筑外墙部分的高度应小于 米，且窗台底面距本层楼板的高度应不小于 且窗台底面距本层楼板的高度应不小于0.45米，上下二层凸窗之间的楼层板不得超 出建筑主体外墙。 五、“阳台、廊道”及阳台、入户花园投影面积总量不应大于套内建筑面积的 入户花园投影面积总量不应大于套内建筑面积的15%。 方案于2010年2月18日后生效。
集合住宅产品的市场适用性 ： 高层产品在解决方案中的常见角色 1）在较低市场发展阶段，高层可以作为升级类产品 高层可以作为升级类产品，彰显城市中的身份感。 2）提高开发强度，特别是在大盘中后期进一步挖掘利润空间 特别是在大盘中后期进一步挖掘利润空间。 3）混合物业的社区中，用以限定社区边界感 用以限定社区边界感、围合社区空间。 4）用以突出强烈的城市意向。 小高层产品在解决方案中的常见角色 1）往往先于高层产品获得市场认知 往往先于高层产品获得市场认知，作为城市居住升级的先导。 2）社区中用以平衡开发成本与开发强度 社区中用以平衡开发成本与开发强度。 3）高层社区中的高端产品。