商业银行房地产贷款中的风险分析

商业银行房地产贷款中的风险分析

作者：李茜宇

来源：《商情》2009年第14期

[摘要]除操作风险外,还有很多银行外的因素影响着房地产银行贷款的风险。房地产银行贷款按照用途主要可以分为开发用贷款和购房用贷款,本文从这两个方面对房地产银行贷款的风险进行分析。房价、利率、开发商的经营状况、借款人的还款能力等因素都会影响房地产银行贷款的风险水平。

[关键词]房地产银行贷款风险

房地产业是国民经济支柱产业之一,它是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业。房地产商品价值量大,房地产业投资金额大、运转周期长,因此,不管是从房地产商品的生产还是从消费的角度看,房地产业的发展都需要银行等金融机构的介入以帮助实现资金循环。2004年,中国房地产金融报告和一些房地产金融专家估算出房地产开发中使用银行贷款的比重在55% 以上。而银行信贷资金在分享房地产利润的同时也承担着房地产业的风险。除去银行可以控制的操作风险,还有银行外因素带来的各种风险。

房地产银行贷款按照用途主要可以分为开发用贷款和购房用贷款,因此可以从这两个方面对房地产银行贷款的风险进行分析。

一、房地产开发贷款中的风险分析

房地产开发贷款的风险主要是信用风险,即借款人因主观或客观原因不按照合约履行还款义务的风险。这一风险的大小与房地产开发商的经营状况密切相关。

首先,房地产开发过程决定了它是一个有较高风险的行业。房地产企业的经营风险就在于其所开发的房地产项目建设的风险。从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务和物业管理等一系列因素都存在风险。而开发商的经验、自有资金充足程度、项目管理水平等因素决定着不同开发商的项目开发水平,也决定了开发商自身经营状况。

其次,不稳定的房价使商业银行贷款无法收回的可能性增加。房价固然会对开发商的经营产生影响,而作为一项影响广泛的市场因素,有必要单独进行分析。

商业银行的贷款参与了从土地一级开发阶段到房地产开发阶段,再到房地产销售阶段的整个过程,其中任何一个阶段的资金链循环出现障碍,都可能导致商业银行贷款资金风险转化为商业银业房地产贷款损失。从各国房地产市场的发展情况来看,房价上涨基本上与银行的金融支持密切相关。从商业银行的角度,在商业银行贷款资产中,由于房地产的保值、增值特性以及抗通货膨胀能力,使得房地产抵押贷款成为商业银行重要的信贷资产之一。各家银行为了争夺市场份额,让大量的银行信贷资金流入房地产市场。房价上涨将提高银行资产的规模,这样银行势必又进一步扩大对房地产市场的信贷。如此循环往复,房地产市场价格攀升速度越来越快。当房价上涨,房地产开发投资获得的高额回报会吸引更多的开发商进入房地行业,导致银行房地产开发贷款增多。对于银行自身,房价走高使得作为抵押物的房产价值不断上升,银行仍乐意继续放款。同时,政府在获得更多土地收入和房地产税收后,会在房地产信贷方面给予更多优惠政策,导致投资泡沫的出现,加剧银行风险。由此可以看出,房地产价格上升导致房地产信贷增加,而信贷增加又容易导致房地产价格上升。而一旦由于政策变动、经济周期等各种原因使得市场参与者预期发生变化,从而使房价迅速下降,银行的房地产信贷风险便由此产生了。

此时若银行要求收回贷款,房地产开发企业没有现金偿还,银行只得没收开发商的库存土地和楼盘等财产。但银行即使将抵押的住房收回也无法摆脱流动性困境,情况严重时甚至会给整个金融系统带来危机。因此从某种角度说,房地产开发企业通过大量的银行贷款挟持了政府,因为政府不会乐见金融稳定乃至社会稳定受威胁,不得不给予房地产业以政策支持。

二、购房贷款中的风险分析

近几年我国个人购房贷款迅速增长,构成了商业银行资产中的重要组成部分。影响购房贷款风险的因素主要有个人还款能力、利率变动、房价变化、欺诈行为等。

个人还款能力是决定个人购房贷款风险大小的一项重要因素。银行发放给个人购房贷款时必须考察借款人的性别、年龄、家庭情况、工作性质、收入等信息,判别借款人的资信程度,并以此决定是否放款或以何种条件放款。但由于我国现在仍缺乏完善的个人信息管理体系,使得商业银行难以准确判定风险。其次,在拓展个人住房贷款业务之初,各家银行纷纷竞争市场份额,简化贷款手续、放松资料审查,一方面加大了贷款的欺诈风险,一方面提高了借款人不能如约履行义务的可能。另外,由于购房贷款的还款期限一般较长,在还款期内的个人工作变动、经济周期波动等都会给个人还款能力带来很大的不确定性,而这种不确定性很可能造成借款人被迫违约,使贷款发放银行遭受损失。

利率和房价的变动会带来借款人理性违约风险。在我国,目前银行住房贷款主要为可变利率贷款,即当央行调整贷款基准利率时,住房抵押贷款的利率从下一年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。当人们有利率上调的预期或央行的贷款基准利率上调时,借款人可能会选择提前还款以减轻未来的债务负担。银行不仅面临贷款收益受损的情况,意外回流的资金积压还会增加机会成本。而房价大幅下跌时,借款人预期不能从贷款购房中获利,便容易发生大面积的违约,这在投机性购房动机中表现的尤为明显。

欺诈行为往往是开发商通过办理假按揭,或帮助购房人出具虚假的首付款证明、放宽实际首付款期限等手段套取银行资金。一旦取得现金,开放商往往并不专注于房产开发,而是转移资金,导致项目烂尾或质量低下。对银行来说,这种贷款的违约风险大且抵押物价值低,风险一旦暴露则损失较大。

综上所述,从银行自身的角度,商业银行在贷款审查和贷款管理等方面都应规范操作,严格贷款条件,才能更好地防范风险。

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