重庆江北区北滨路项目分析

重庆江北区北滨路项目分析报告一、重庆旅游市场概述1、重庆简介重庆，别称山城、渝都、雾都、桥都，中华人民共和国直辖市，国家中心城市，长江上游地区经济中心和金融中心，及航运、文化、教育、科技中心，全国综合交通枢纽之一，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放先行区，国家重要的现代制造业基地、高新技术产业基地，长江上游科研成果产业化基地、生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，中国政府实行西部大开发的开发地区及国家统筹城乡综合配套改革试验区，国家历史文化名城。

曾为战时陪都，远东反法西斯指挥中心。

2011年国务院批复《成渝经济区区域规划》，把重庆定位建设国际大都市。

2、重庆旅游市场分析2011年全市共接待海内外旅游者2.22亿人次，比上年增长37.3%（其中过夜游客5305.17万人次，同比增长29.39%）；旅游总收入1268.62亿元，比上年增长38.22%。

其中：入境旅游者186.4万人次，旅游外汇收入9.68亿美元,分别比上年增长36.04%和37.66%；国内旅游者2.2亿人次,国内旅游收入1202.76亿元,分别比上年增长37.31%和38.51%。

出境旅游者56万人次，同比增长30.23%，其中，通过出境旅行社组织的出境旅游者35.87万人次,比上年增长87.18%。

2012年1—4月，全市接待海内外旅游者8249.27万人次，同比增长28.58%，其中：接待入境旅游者46.83万人次，同比增长27.6%；过夜游客2095.19万人次，同比增长26.82%。

旅游总收入495.97亿元，同比增长29.11%，其中：旅游外汇收入27601万美元，同比增长29.04%。

出境旅行社组织出境旅游人数为155074人次，同比增长47.66，其中：出国游69362人次，同比增长44.45%；港澳游64912人次，同比增长56.75%；台湾游20800人次，同比增长33.39%。

3、重庆江北区简介区位:江北区位于嘉陵江、长江交汇处北岸，东、南、西三面分别与巴南、南岸、渝中、沙坪坝等区隔江相望，北与渝北区接壤。

江北区是重庆重要的工业、商贸大区，江北城是规划建设中的重庆中央商务区（CBD）的硬核之一，正逐步成为重庆主城的都市风貌展示区。

江北观音桥商圈作为重庆主城五大商业中心区之一，购物环境优美、投资环境良好，外贸、海关、商检等市级行政机关驻扎于此。

江北区是重庆市对外交通枢纽，区内交通便捷。

区域兼具主城都市旅游区、三峡黄金旅游线起点段和近郊生态观光相结合的特色。

地势平坦，无明显屏障，新城拓展区（鱼嘴组团）发展空间大，城郊休闲旅游市场前景良好；城区商贸休闲娱乐设施集中，都市旅游接待条件好。

自然环境:江北区地形浅丘平坝为主，地势东北高，西南低，海拔160～658m之间。

铁山坪、环山、华山三条狭长山岭，自北向南平行延伸。

江北区属四川盆地亚热带季风湿润气候，气候温和，雨量充沛，四季分明。

江北区三面环江，嘉陵江从石马河地区梁沱入境，区境段18.8km；长江从江北嘴入境，区境段51.4km。

另有栋梁河、御临河、双溪河等长江支流穿流境内。

优越的自然条件，为动植物的生长创造了良好的生活环境。

区域内的森林植被以马尾松林为主，主要分布于海拔较高的低山丘陵地区，以铁山坪的植物种类和分布的面积最大，其次是华山，以原生森林植被为主。

人文社会:江北区历史悠久，在新石器时代就有人类居住，3000多年前的殷周时代即为巴国领域。

全区共有文物点64个，载入《重庆文物总目》的有39个，在已颁布的重点文物保护单位中，市级文物保护单位5处，区级文物保护单位17处。

江北城、石马河一带文物资源丰富，保存有汉阙，明玉珍陵墓，完好的清代城墙，盘溪石虎等，旅游开发价值较高。

经济:改革开放以来，综合经济实力显著增强，经济结构调整逐步合理化，形成了以工业为主体、商贸快速增长、协调发展的国民经济体系。

江北区已发展成为重庆市门类齐全、技术基础雄厚、综合配套加工能力较强的重要工业基地。

江北区江北嘴4、重庆江北区旅游市场SWOT分析优势：江北区旅游业发展的区位优势明显。

自然、人文和都市景观资源具有区域比较优势和集合优势。

已经成功打造了一批旅游景点，都市旅游、会展旅游亮点不断呈现。

政府对旅游业发展的重视，已经出现了金源大饭店、君豪大饭店这样的支柱型旅游企业。

劣势：江北区区域面积小，区旅游局成立较晚，旅游业发展相对滞后，景区旅游企业经营效益不高。

景区周边乱搭乱建现象较普遍，环境治理任务艰巨。

旅行社散、小、弱、差的状况较为突出。

旅游项目启动缓慢，旅游发展缺乏支撑点。

机遇：西部大开发战略的实施、三峡库区建设、北部新区建设步伐的加快，江北区发展旅游经济的外在机遇将转化为内在优势逐渐显现出来。

随着江北嘴老城改造，中央商务区建设，滨江路建设完成，形成沿江旅游经济带，都市旅游资源更加丰富，旅游接待条件趋于完善。

江北区作为重庆房地产用地扩展的主要地域，正受到重庆市民越来越多的关注，房地产要素的集聚，必将带来区域内都市休闲旅游市场的发展。

江北火车站、客运中心的兴建带来旅游商机无限，江北区发展旅游的后发优势将逐渐显现出来。

挑战：江北区面临主城区众多旅游地的激烈竞争。

近年随着重庆实施8小时畅通工程进度的加快和一些高速公路的开通，大大缩短了近郊区县到主城区的时间，由此增强了城郊旅游的竞争性。

5、重庆酒店市场分析5.1、重庆酒店市场发展趋势重庆经济的腾飞，城市建设的完善，商务人群及旅游人群增多，星级酒店市场也如雨后春笋般陆续涌现。

渝中区星级酒店数量仍然独占鳌头，但其他区域酒店市场也都有较大的飞跃。

南岸区的万达艾美酒店，渝北区喜地山戴斯酒店，九龙坡区的申基索菲特大酒店等高档五星级酒店都具有较高的品质和市场影响力。

重庆星级酒店的增多，同质化竞争越来越强烈。

各大外来和本土酒店品牌也开始寻找新的酒店市场契机，多元化的主题性的星级酒店应运而生。

如滨江皇冠假日酒店，以温泉主题为主，申基索菲特大酒店则以水疗会所为主题。

按照目前重庆酒店业的发展速度，预计到2020年，重庆将有88家五星级酒店。

中国酒店业用了不到30年的时间已经走了西方将近400年的酒店发展历程，尤其是近些年以来酒店投资非常旺盛。

国际连锁品牌大力度进入了重庆市场，重庆也有极其旺盛的市场需求。

面对未来重庆市星级酒店市场激烈竞争，为了避免结构性的过剩，各星级酒店应考虑重庆本地的文化背景、生活习惯和审美情趌等前提，以迎合市场和消费需求为出发点，对客人形成强烈的吸引力。

5.2 重庆星级酒店市场调研重庆市星级酒店50家，总面积达到191.7万㎡。

分布于渝中区、南岸区、江北区、渝北区、九龙坡区、沙坪坝区及巴南区。

星级酒店主要集中于重庆市中心区域，呈现出由市中心渝中区向四周发散的趋势。

从区域分布上来看，渝中区为重庆中心区域，区域内有大量的商务和旅游客群，星级酒店数量和总体量一枝独秀，达到17家，总体量达到57.6万㎡；其次为渝北区，本区域范围大，包括北部新区、两路空港和汽博中心主要的商务聚集地。

此外，机场也在本区域，对内外交通互动性较好，数量和总体量分别达到11家、34.6万㎡。

而沙坪坝区具有浓厚的教育氛围，对酒店价格承受力有限，区域内只有1家星级酒店。

从商圈分布上来看，解放碑商圈为市级商圈，大量的公司企业汇聚于此，日均流动人口数量超过30万人，酒店需求量大，固商圈内的星级酒店数量和体量最大，分别达到8家、38万㎡，处于基本饱和的状态；其他商圈星级酒店体量相差较小，随着各大区域商圈的发展，目前酒店的体量很难满足需求，观音桥、南坪、沙坪坝及杨家坪商圈内星级酒店均为供不应求，大量的酒店消费外流。

通过上表各星级酒店分布特征，可看出得出重庆市五星级及四星级酒店区域分布较为均衡。

同时可得出五星级及四星级酒店平均体量分别为6.26万㎡、2.69万㎡。

重庆市星级酒店中，五星级酒店相比较四星级酒店数量上一半以上，但是由于五星级酒店自身规划、档次、配套等需求，总体量比四星级酒店大。

5.3 星级酒店经营情况分析入住情况分析重庆市星级酒店受到2008年金融危机的影响，入住率有些许的降低。

但从总体业绩情况来看，一直处于稳步上升的趋势。

虽然重庆市星级酒店市场在不断的扩张，然而由于重庆有强烈的市场需求，并未能对星级酒店入住情况造成影响。

此外，做为星级酒店，考虑到所有的竞争成本，入住率的保底线为60%，目前中国酒店业的平均纯利在8%—12%之间，而重庆酒店业的平均利润大约为10%。

近两年重庆的业绩表现虽好，但随着未来市场的大肆扩张，星级酒店市场受到极大的挑戓。

客源分析随着重庆直辖敁应的逐步体现，市内外公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成了主城区发展商务旅游的基本客源市场，故商务客便成为重庆市星级酒店的主力，分别占四星级、五星级酒店的57%、68%。

其商务客源主要为重庆的机械制造、汽车及摩托车制造、信息技术及半导体生产等制造业。

目前，重庆的高档商务客源所占比例较小，导致星级酒店市场，特别是五星级的房价水平相对较低。

其中外籍人士约占30%的比例，国内人士约占70%的比例；旅游客群中，主要由旅游散客、旅游团队及其他客源构成。

从其类型来看，以国内旅游人群为主，外籍人士较少，只占四星级、五星级酒店的7%、9%。

休闲娱乐是重庆星级酒店市场的重要特点，闲散客群中以选择四星级以下酒店为主，故对四星级及五星级的需求量较小，只占到总量的2%到3%。

成本分析星级酒店投资成本按照建筑单位面积（不包括土地价格）：五星级酒店一般为9000—10000元/㎡，四星级酒店一般为7000—9000元/㎡。

投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%。

投资一家星级酒店，收回成本（不含土地成本）一般要8~10年。

客房数量分析目前重庆星级酒店中，共有12101间客房，其中四星级及五星级客房数量分别为6438、5663间。

四星级房间总量虽多，但是由于其房间配置远远要少于五星级酒店，故平均客房数只有189间。

而重庆五星级酒店平均客房数量只有354间，与四星级酒店客房平均数相差小，且同其他城市相比，其客房数量相对较少。

各星级酒店客房数量的区间为48-600间，差距较大。

四星级酒店客房数量多集中在100-300间，而五星级酒店多配置有300-600间客房。

相比较北京的某些五星级酒店客房量可达到上千间，重庆目前酒店市场规模普遍较小。

当前重庆市场上星级酒店标房、套房比例并没有明显的规律分布，以五星级酒店为例，海逸酒店标套比例为 5.09：1，而万豪酒店标套比例为11.16：1，其中差距巨大，没有明显的规律可循。

当前各星级酒店标套普遍分布规律是除总统套房外，普通楼层一般设有1-2 间套房，总统套房的数量极为有限，一般仅有一套总统套房。

客房价格分析以上价格主要针对散客而言，多为标价5-7折。