房地产营改增实施细则方案

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营改增36号文件全文营业税改征增值税试点有关事项的规定财税[2016]36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策(一)兼营。

试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。

3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

(二)不征收增值税项目。

1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。

2.存款利息。

3.被保险人获得的保险赔付。

4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

(三)销售额。

1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。

2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。

若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。

金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。

营改增实施细则

营改增实施细则一、背景介绍营改增是指将原先的营业税和增值税两个税种合并为增值税一种税种，是我国税制改革的一项重要举措。

为了确保营改增政策的顺利实施，国家税务总局制定了《营业税改征增值税试点方案》和《增值税改革试点方案》，对营改增的实施细则进行了规定。

二、营改增实施细则的主要内容1. 纳税人范围营改增实施细则明确了适合营改增政策的纳税人范围。

普通纳税人和小规模纳税人都可以享受营改增政策，但小规模纳税人需要符合一定条件才干享受。

2. 税率调整营改增政策对不同行业的税率进行了调整。

根据实施细则，不同行业的增值税税率分为三档：17%、11%和6%。

具体的税率适合范围和条件在实施细则中有详细说明。

3. 纳税申报和缴纳营改增实施细则规定了纳税申报和缴纳的具体要求。

纳税人需要按照规定的时间和方式进行申报，同时按照规定的税率缴纳增值税。

实施细则还对申报和缴纳的流程进行了详细的说明，以确保纳税人能够正确操作。

4. 税收优惠政策为了减轻企业负担，营改增实施细则还规定了一些税收优惠政策。

例如，对于小规模纳税人，可以享受免征增值税的政策；对于一些特定行业，可以享受减免税的政策。

这些优惠政策在实施细则中有具体的规定。

5. 税务管理为了加强对营改增政策的管理，实施细则还对税务管理方面进行了规定。

例如，对于纳税申报和缴纳不按规定进行的，将依法进行处罚；对于违法行为，将依法追究法律责任。

这些规定旨在保证营改增政策的顺利实施和税收的正常征收。

三、营改增实施细则的意义和影响1. 降低企业税负营改增实施细则的出台，使得企业可以根据自身情况选择适合的税率，从而降低了企业的税负。

特殊是对于小规模纳税人和一些特定行业来说，税收优惠政策的实施将进一步减轻企业的负担，有利于企业的发展。

2. 促进经济发展营改增政策的实施可以促进经济的发展。

一方面，降低企业税负可以增加企业的盈利空间，鼓励企业扩大生产和投资；另一方面，税收优惠政策可以吸引更多的投资和创业者，促进经济的多元化发展。

房地产开发企业营改增指引

房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务，均适用增值税营改增政策，实行按照6%的税率征收增值税。

自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋，只需要收取6%的增值税。

按揭贷款销售对于按揭贷款销售，房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收：•贷款发放阶段，应按照6%的增值税税率缴纳。

•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的，不再计算增值税；•如果购房者使用自有资金支付房款，直接跟开发企业结算，那么按照自营销售标准税率6%征税。

预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时，应按照以下规定进行：•对于预售未到交付期的房屋，当今年并缴纳土地增值税后，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中；•如若今年未缴纳土地增值税，待明年一并缴纳时，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中。

出租房地产开发企业出租产权房屋，也需要按照增值税营改增政策进行税收。

•对于出租新增的房屋，应按照6%的增值税税率缴纳，即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率，再加上土地使用税；•如果租金大于等于1500元/月，则开发企业只需要缴纳增值税；•如果租金小于1500元/月，则由租户缴纳土地使用税，并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。

物业服务房地产开发企业提供物业管理服务，按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。

增值税税率为6%。

对于房地产开发企业来说，深入了解营改增政策是非常必要的，对企业会计人员和税务人员都有帮助。

本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。

石斌--(财字)《房地产营改增的解决方案与并购重组》(房地产)

房地产营改增的解决方案与并购重组【课程背景】：李克强总理在2016年两会《政府工作报告》提出：“从5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

”同时，国家税务总局局长王军也在2016年两会反复讲到要确保营改增5月1日如期落地。

那么；对涉税的建筑业、房地产业“营改增”已经进入倒计时：：➢如何理解“营改增”政策，实现建筑业、房地产业向“营改增”平稳过渡？➢“营改增”不仅仅是由一个税种转换为另一个税种，同时有可能带来企业税负与净利润的增减变化，如何评估“营改增”对企业商业模式的调整、组织架构的重设、供应商的重新选择、税务风险管控体系的优化、IT支持系统的调整等一系列影响？➢如何掌营改增的纳税申报、发票管理、会计核算以及特殊增值税业务处理？➢制定有效的解决方案，有效控制企业税务风险，降低税负，提升企业管理水平和市场竞争力?石斌老师常年研究建筑业、房地产业财务管理与税收管理，根据2016年建筑业、房地产“营改增”涉税政策的要求，。

【主讲嘉宾】：石斌中国管理科学研究院学术委员会特约研究员、中国总会计师协会财务讲师、财政部天和经济研究所财专家委员会成员、凯恩斯（中国）微观经济研究院首席财税研究员，荣膺中华讲师协会中国财务管理十强讲师。

为包括中国移动、中国电信、国家电网公司、中海油、中石油、中粮集团、上海建设银行、民生银行北京总部、内蒙古商业银行、中国一汽、中国重汽、东风汽车集团公司、丰田汽车、北京汉能集团、福建紫金矿业、河南三全食品、云南白药、四川长虹等世界五百强企业和上市公司提供财务培训，并深受学员好评。

【课题大纲】：模块一：“营改增”过渡政策解析与增值税原理“营改增”后对建安、房地产税负变化影响建安、房地产营业税与增值税的差异增值税的税率和征收率增值税的计算方法一般纳税人和小规模纳税人的区别和认定可抵扣与不得抵的扣进项税额房地产、建安“营改增”的过渡性政策解读与分享⏹2016年4月30日开发不动产政策⏹总分机构试点纳税人增值税的计算⏹应该增试点若干税收政策的补充通知营改增相关政策法规解读如何申请增值税的税收优惠模块二：“营改增”涉税会计处理与涉税风险管理营改增会计账务处理⏹营改增需要设置的二级会计科目⏹纳税人购入货物或接受劳务的增值税会计处理⏹纳税人用于非应税项目或免税项目的增值税会计处理⏹纳税人视同销售的增值税会计处理⏹纳税人提供应税服务收取的价外费用的增值税会计处理⏹现金折扣、商业折扣、销售折扣的增值税会计处理增值税发票的管理⏹如何进行增值税的认证、申报⏹增值税专用发票的构成⏹增值税发票初始领购的规定和领购条件⏹增值税发票开具的要求⏹增值税的发票处理和保管增值税纳税期限、纳税申报管理模块三：营改增对房地产、建安行业的经营影响及应对策略营改增对房地产开发流程的影响与策略营改增对房地产开发成本的影响与处理⏹取得土地政府事业性收据的账务处理与抵扣⏹与建安企业分包合同的签订、进度确认与增值税发票的取得⏹涉及甲供材料、设备供应商合同管理与增值税发票的取得⏹合作开发模式合同管理与增值税税收管理营改增对房地产销售环节的影响与策略⏹营改增对房地产定价的影响⏹预售环节收据或增值税发票的开具⏹促销、打折、赠予等增值税的处理⏹混合销售转化为混业销售的启示营改增对现行建安企业的影响：分包与转包的合同签订与增值税发票处理自产货物并提供建安劳务的扣除方法、建筑项目预清算规定BT、BOT、BOOT、PPP模式下的建安税政异地扣缴个人所得税化解术、省内、外汇算清缴所得税政策、核定征收与预警率的两难处境模块四：房地产并购重组操作房地产并购重组的动因房地产并购重组的三种类型房地产并购重组的十二种基本方式房地产并购重组的程序与要点房地产并购重组过程中的六大法律风险房地产并购重组的五大特点房地产并购重组的三大模式房地产并购重组案例解析（1）房地产开发中项目收购案例（2）房地产开发公司股权收购（3）信达地产收购ST天桥（4）外资并购境内房地产企业案例。

重磅：财税[2016]36号发布,全面解读房地产等4大行业营改增热点问题[税务筹划优质文档]

【精品优质】价值文档首发！重磅：财税[2016]36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增
热点问题[税务筹划优质文档]
编者按：2016年3月24日，财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），明确自2016
年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时以附件形式发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，相应的《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）等文件废止。

本期华税带您重点关注新政的重点事项。

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业营改增政策——财税[2016]36号发布了，距离5月1日仅有短短的37日，时间异常紧迫，让我们一起对新政中的热点问题有一个整体的了解。

一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。

2023年四大行营改增实施细则

2023年四大行营改增实施细则在2023年，中国政府将实施四大行业的营改增政策，以进一步推动经济结构调整和税制改革。

这四大行业分别是制造业、交通运输业、建筑业和现代服务业。

本文将详细介绍2023年四大行业营改增的实施细则。

一、制造业1. 增值税改革：制造业企业将增值税税率调整为统一适用的16%。

同时，对于高技术制造业企业，政府将适用13%的税率，以鼓励技术创新和产业升级。

2. 退税政策：对于出口制造业企业，政府将继续实行退税政策，以提升竞争力和促进出口增长。

同时，对于高新技术企业的研发支出，政府将给予一定的税收优惠。

3. 税收调整和减免：为了减轻制造业企业的负担，政府将对研发、创新和技术改造等方面的支出给予适当的税收调整和减免。

二、交通运输业1. 增值税改革：交通运输业企业将增值税税率调整为统一适用的11%。

同时，对于公共交通、出租车等基础服务行业，政府将适用9%的税率，以鼓励发展公共交通和提升服务水平。

2. 优惠政策：政府将对于新能源交通工具的生产和销售给予一定的税收优惠，以推动环保交通工具的发展。

3. 税收调整和减免：为了减轻交通运输业企业的负担，政府将对油价等成本因素进行适当的税收调整和减免。

三、建筑业1. 增值税改革：建筑业企业将增值税税率调整为统一适用的11%。

同时，对于保障性住房等社会公益性项目，政府将适用9%的税率，以促进房地产市场的稳定和社会公共服务的发展。

2. 优惠政策：政府将对绿色建筑、节能建筑等环保项目给予一定的税收优惠，以鼓励可持续发展和环境保护。

3. 税收调整和减免：为了促进建筑业的发展，政府将对研发、技术创新等方面的支出给予适当的税收调整和减免。

四、现代服务业1. 增值税改革：现代服务业企业将增值税税率调整为统一适用的6%。

同时，对于高新技术服务业企业，政府将适用4%的税率，以鼓励创新和技术进步。

2. 优惠政策：政府将对创业创新型企业和科技服务业给予一定的税收优惠，以支持企业发展和推动科技进步。

2024年房地产业营改增办税指南

房地产业是我国经济发展的重要支柱行业之一，但在过去的几年里，房地产业的发展面临诸多问题和挑战。

为了推动房地产业的可持续发展，我国政府于2024年出台了房地产业的营改增办税指南，以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。

以下是我对2024年房地产业营改增办税指南的一些解读和评价。

营改增是将原来的营业税改为增值税，目的是降低企业的税负，增加其盈利能力。

房地产业作为一个非常特殊的行业，其税收政策也具有一定的特殊性。

根据营改增办税指南，房地产企业在计算增值税时，可以采取两种方法，一种是按12%的税率计算，即税率为12%，另一种是按5%的税率计算，即税率为5%。

房地产企业可以根据自身情况选择合适的税率进行增值税的计算。

根据营改增办税指南，房地产企业计算增值税时，可以采取以下方法。

首先，房地产企业可以根据增值税税率表，按照规定的税率进行计算。

其次，房地产企业可以根据增值税增量法进行计算。

增值税增量法是指将企业应交增值税包括在企业销售价格中，以实现增值税的内部划分。

对于房地产企业来说，采取哪种计算方法取决于企业自身的情况。

如果房地产企业的销售价格在税率为12%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择12%税率进行计算。

相反，如果房地产企业的销售价格在税率为5%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择5%税率进行计算。

在实际操作中，房地产企业应根据市场需求和政策环境来确定合适的税率进行增值税的计算。

营改增办税指南的出台对房地产企业来说是一项利好政策。

通过将营业税改为增值税，可以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。

这将促使房地产企业加大投资力度，扩大产能和规模，推动房地产业的可持续发展。

此外，营改增办税指南还提出了对房地产企业的一些税收优惠政策，比如对首次购房者的购房贷款利息，可以享受税收抵扣的优惠。

这将为首次购房者提供更多的购房机会，促进房地产市场的健康发展。

然而，营改增办税指南也存在一些问题和挑战。

2024年房地产税费计算营改增

增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2024年5月份销售取得预售房款6亿元，2024年12月如期交房。其中 2024年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式，房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2024年4月30日前的项目 7
级数 1
增值额与扣除项目金额比率（%）
税率（%）
速算扣除系数（%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产开发成
本
前期工程费建筑安装工程费
工程材料基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率对应税率对应税率
6% 11% 17%

2016年“营改增”实施细则全面解读

2016年“营改增”实施细则全面解读“营改增”5月1日起全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

什么是“营改增”?营改增之后有哪些影响?详情如下营改增是什么意思?营改增就是营业税改增值税。

增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。

为什么要“营改增”?1、避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端、能有效降低企业税负。

2、把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，从深层次影响产业结构。

营改增范围：1、扩大试点行业范围：将建筑业、金融业、房地产业、生活服务纳入营改增范围2、将不动产纳入抵扣6%、0），小规模纳税人，可选择简易计税方法征收3%的增值税。

二手房交易营改增的影响一、营改增后二手房交易增值税怎么缴?二手房交易中所需缴纳的增值税部分，仍由地税部门代征，纳税人无需“两头跑”。

二、营改增后二手房交易增值税交多少钱?比如某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。

在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

房地产开发企业营改增政策

3、销售额的确定
（3）房地产老项目是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年4 月30日前的建筑工程项目。
4、进项抵扣的特殊规定
5、预缴税款
（一）纳税人发生下列应税行为适用增值税预缴方式，按照预征率或征收率，在不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
1、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴。
2、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用按照3%的预征率预缴税款。
6、征收管理
（二）纳税申报 1、一般纳税人一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 11% 的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业营改增政策
2017年7月
涉及的主要文件
1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
2、《国家税务总局关于公布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办
法>的公告》（国家税务总局公告 [2016] 14号） 3、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告 [2016] 18号）

山东国税全面推开营改增试点政策指引一二三四五六七八九十

全面推开营改增试点政策指引（一）一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。

遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。

举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。

二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

三、关于房地产开发企业预收款开票问题《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。

该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

2024年营改增实施细则（三篇）

2024年营改增实施细则。

商用物业将受益值得____的是，营改增后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

业内人士评价，该项措施对于所有企业而言都将是利好因素。

尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。

该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。

资料显示，目前全国有____亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临空前的商用物业去库存压力。

营改增的落地将有望促进写字楼库存去化。

同时，受该措施影响，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，也将促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。

张宏伟表示，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。

____年营改增实施细则。

不动产纳入抵扣范围能否为房企肩负从今年____月____日起，备受____的营改增将扩大试点行业范围。

其中，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业将纳入营改增试点范围。

自此，现行营业税纳税人全部改征增值税，其中建筑业和房地产业适用____%税率。

业内人士认为，营改增的推出对地产行业短期内不会带来剧烈变化，但未来将产生深远影响。

其中，营改增鼓励所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，这对从事商业地产开发的房地产企业来说，对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。

税负过重一直是开发商多年来的痛点之一，一位地产商表示，近年来随着地产行业毛利率不断走低，房企压力不断加大。

泰禾集团董事长黄其森认为，目前，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负。

建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。

本次营改增根据____表态，是一项重要的结构性减税措施，但是否将为企业减税将要看具体情况而定。

一家机构曾就此做出了专项调查。

该机构选取了主营业务为房地产开发且资产总额排名靠前的____房企为样本，采用这些公司____年的财务数据。

房地产营改增实施细则方案

房地产营改增实施细则方案“营改增”细则终于公布了!昨天，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自2020年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

作为国家“十二五”战略规划的重要组成部分，营改增税制改革将促进服务业的快速发展，同时减轻间接税对企业间交易的影响。

这一税制改革将对建筑及房地产业各个方面产生重大影响，影响范围包括营业利润、营运模式、市场营销、以及对房地产基金和投资者、买方、租户、代理商、融资方、其他服务提供者等各利益相关方的影响。

(十一)纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入。

与此同时，两部委发布了营改增四份细则文件，分别为《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》。

《营业税改征增值税试点实施办法》显示，增值税税率为6%，其中提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%;提供有形动产租赁服务，税率为17%。

增值税起征点幅度为：按期纳税的，为月销售额5000元-20000元(含本数);按次纳税的，为每次(日)销售额300元-500元(含本数)。

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2020年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。

对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2020年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

房地产业营改增主要政策简介

房地产业营改增主要政策简介2016年3月23日，财政部、国家税务总局正式颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），我们根据该文件及其四个附件的内容，将涉及房地产业的主要内容整理出来，方便大家学习和掌握各行业政策要点。

本简介仅供学习参考使用，具体政策以相关文件为准。

一、房地产业增值税纳税人在中华人民共和国境内销售、出租不动产的单位和个人，为房地产业增值税纳税人。

增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。

一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣；小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

二、征税范围（一）转让不动产所有权的业务活动适用销售不动产税目；（二）具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动，适用租赁服务税目中的不动产融资租赁服务税目（不含不动产融资性售后回租）；（三）在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目。

三、税率和征收率纳税人销售、出租不动产的适用税率为11%;小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

四、计税方法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。

一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

（一）一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额（二）简易计税方法的应纳税额1.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。

应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率2.简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）五、销售自行开发房地产项目（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

四大行营改增实施细则

四大行营改增实施细则行营改增是指将原来的行业和行政事业单位增值税（以下简称营业税）改为增值税的一种税制改革措施。

四大行业指的是金融业、房地产业、生活服务业和汽车销售业。

近年来，我国加大了对改革改革力度，加快了改革进程，行营改增是其中的重要一环。

为了全面推进行营改增，我们需要制定相应的实施细则。

本文将对四大行营改增的实施细则进行详细介绍。

一、金融业行营改增实施细则1. 减税政策：对金融业进行行营改增后，应取消原有的营业税，转而征收增值税。

根据国家政策，金融业增值税税率暂定为6%，较营业税税率有所降低。

2. 税收管理：金融业的增值税由税务机关进行管理和征收，征期为每月。

金融机构应按规定提交增值税申报表，并按时缴纳税款。

3. 税收优惠：对于金融业部分环节，如投资咨询、融资租赁、金融人才服务等，可以享受增值税优惠政策，税率可适当降低。

4. 税收减免：对于一些金融业细分领域，如股权投资基金、创业投资、金融创新等，可以给予一定的增值税免税或减免政策，以鼓励金融创新活动的发展。

二、房地产业行营改增实施细则1. 增值税适用范围：对于房地产业，增值税征收的对象为房地产的转让和开发销售环节。

在土地出让、租赁、建设施工等其他环节，仍然按照原有的税制进行征税。

2. 税率政策：对于房地产销售环节的增值税税率，国家将根据不同的地区和房屋类型进行差别化调整。

一般情况下，城市居住用房按照5%的税率征收，其他房地产按照11%的税率征收。

3. 税款征收：房地产开发商在销售房屋时，应向购房人收取增值税，并按照规定的期限和方式缴纳给税务机关。

此外，对于个人购买住房的增值税，可以按照分期付款方式缴纳。

4. 税收管理：房地产行业的增值税征收和管理工作由税务机关负责，包括审核房地产企业的增值税申报表和监督税款的缴纳情况等。

三、生活服务业行营改增实施细则1. 征税范围：生活服务业指的是餐饮、酒店、旅游、娱乐等服务行业。

行营改增后，生活服务业将征收增值税，取代原来的营业税。

营改增36号文件全文

营改增36号文件全文《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

四大行营改增实施细则（3篇）

四大行营改增实施细则《四大行营改增实施细则》是指我国在行业和业态税制改革中，通过将原营业税改为增值税，对四大行业进行具体实施的细则。

这四大行业分别是金融、房地产、建筑和生活服务业。

下面将对《四大行营改增实施细则》进行详细阐述。

一、金融行业：1. 税制转换：金融行业按照增值税税制进行纳税，并适用6%的税率。

2. 税制适用范围：适用范围包括银行、证券、保险、基金等金融机构。

3. 业务范围内的增值税抵扣：金融机构在营业过程中发生的增值税可以作为进项税额进行抵扣。

二、房地产行业：1. 税制转换：房地产行业按照增值税税制进行纳税，并适用11%的税率。

2. 税制适用范围：适用范围包括房地产开发、房地产销售等相关业务。

3. 增值税纳税基础：以纳税人的销售额减去相关成本，得到的差额作为增值税纳税基础。

三、建筑行业：1. 税制转换：建筑行业按照增值税税制进行纳税，并适用11%的税率。

2. 税制适用范围：适用范围包括建筑工程、建筑材料等相关业务。

3. 增值税纳税基础：以纳税人的销售额减去相关成本，得到的差额作为增值税纳税基础。

四、生活服务业：1. 税制转换：生活服务业按照增值税税制进行纳税，并适用6%的税率。

2. 税制适用范围：适用范围包括餐饮服务、住宿服务、旅游服务等相关业务。

3. 增值税纳税基础：以纳税人的销售额减去相关成本，得到的差额作为增值税纳税基础。

此外，《四大行营改增实施细则》还包括了以下几个方面的内容：1. 纳税申报：纳税人在纳税期内需按照规定进行纳税申报，并缴纳相应的增值税款项。

2. 税收优惠政策：针对不同行业和业态，制定相应的税收优惠政策，以促进行业发展和创新。

3. 税务监管：加强对纳税人的税务监管，提高税收征管效能，减少税收漏洞和虚假申报现象的发生。

4. 审计和稽查：增加审计和稽查力度，对涉嫌逃税和违法行为进行查处和处罚。

5. 宣传和培训：加强对纳税人的宣传和培训，增强纳税人对税收政策的了解和遵守意识。

营改增实施办法

二、营改增后，建筑房开企业的会计核算
（一）增值税是否进成本两种情况处理：第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本；第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本；
二、营改增后，建筑房开企业的会计核算
第二，采购建筑材料时，当从一般纳税人供应商采购材料，获得增值税专用发票时借：工程施工——材料费用应交税费——应缴增值税（进项税）贷：银行存款/应付账款/应付票据当从小规模纳税人供应商采购材料，获得增值税普通发票时借：工程施工——材料费用贷：银行存款/应付账款/应付票据
（一）法律依据《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标[2016]4号）规定：工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价× （1+11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。
三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用
2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供“应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用
案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析
第二种合同签订技巧的涉税分析：由于合同中分别注明了各种费用额，在票据开具和会计核算时，都可以分别进行。因此，，B 公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税如下： 1000×6%+（6000+2000）×11%+（500+500） ×6%=60+880+60=1000（万元）。因此，在假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况下，第二种合同签订技巧与第一种合同签订技巧可以节约 100万元的增值税。