住房租赁报告
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2. 各集中式长租公寓门店数量/44 3. 各分散式长租公寓房源数量/45 4. 长租公寓品牌企业估值/45 4. 长租公寓的商业模式/46 1. 长租公寓的运营模式/46 2. 长租公寓的盈利模式/46
四、租赁金融发展分析/48
1. 住房租赁融资模式分析/48 1. 主要融资方式/48 2. 风险资本股权融资（VC）/49 3. 传统债权融资/52 4. 产业基金/58 5. 互联网金融58 6. 资产证券化/59 7. REITs/64 4.2 租赁金融未来发展趋势/67
五、行业展望/71
展望1：长周期看，供不应求，供给与需求结构性错配依然存在/71 展望2：C端由买转租人群数量增加，租客在租赁市场停留时间不断增 长/71 展望3：全人群、全生命周期租房需求爆发/72 展望4：租金水平呈现上涨趋势，增速有所放缓/73 展望5：专业化运营机构崛起，集中式长租公寓快速增长/74 展望6：租赁房源以存量盘活为主，未来形成“2:2:6”基本格局/75 展望7：“互 联 网 +”全面渗透租赁行业，行业智能化程度提升/76 展 望8：趋向标准化、精细化，形成产业链闭环/76 展望9：政策红利不断释放，行业监管更加严苛/77 展望10：租赁消费升级，品质租房是大势所趋/77
住房租赁市场是万亿级别的市场，也是唯一具有政策红利的领域，在行业市场快速发展的今天，需要理智、 客观 的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、 提供品质 租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。
首先，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。对于快速扩张的租赁机构，若没有良好的资金 和运 营支撑，规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡，尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为，将面临更大的 风险考验 。租赁的经营应做好有效的风险控制，而不是一味的追求企业规模。
其次，租赁的核心是运营，运营的核心在于服务，租赁本质是基于人的服务。因此，对于行业参与者来说， 应该 将运营效率作为重要考量指标。好的运营体现在两个方面，一是公寓运营的效率，二是租客的居住体验。 提高运营 效率，增加企业经营收入；注重租客体验，产品设计贴合市场，企业才能走的更远。
租赁消费升级，品质租房是大势所趋。“消费升级” 带给了行业更多的市场机会。 随着90后成为白领 公寓租赁 的主力客群，他们对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于 70 后和 80 后，更加追求良 好的生活品质。除 2了年轻白领的品质租赁需求，全人群、全生命周期的品质租赁需求不断释放。迎接品质租 赁的到来，就需要政府和 市场共同发挥力量，满足不同人群的租赁需求，提供多元化的租赁产品及品质服务， 使租赁真正成为一种生活方式 。
三、行业机构端租赁市场/33
1. 长租公寓分类/33 1. 按房源组织形式分类/33 2. 按产品线类别分类/34 3. 按运营商企业背景划分/35 2. 长租公寓运营商竞争要素/41 1. 长租公寓关键成功要素/41 2. 不同类型公寓运营企业对比/42 3. 长租公寓运营商竞争格局/44 1. 各类别集中式长租公寓占比/44
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一、我国住房租赁现状
以城镇化率为核心驱动力，我国每年都进行着 世 界上最大规模的短期人口流动和迁徙，由此 衍生出 庞大的租赁需求。根据我国人口规模测 算，我国目 前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚 育年龄推迟、 单身贵族崛起、月供与月租金的 剪刀差扩大为新动 力，我国租赁市场将会实现3 万亿规模的长足发展。 我国房地产市场逐渐由增 量时代步入存量时代， 租赁时代也即将迎来新纪元。以收入与品质租赁 需 求为基础的租金持续增长；以租金、租赁人 群、租 赁房屋数量增长带来租赁市场规模的长 足发展；在 租赁市场纵深发展的过程中，机构 渗透率提升，表 现为开发商持有、房地产基金 的介入房源机构化持 有，专业住宅租赁运营机 构的崛起。而目前在所有房地产领域当中，住房 租赁是唯一仍有政策红利的 市场。因此，我们认 为，未来在房地产租赁领域里， 住宅租赁机会最 大。
1. 集体用地建设租赁住宅用地规模预测/20 1. 北京集体租赁供给规划/20 2. 其他城市租赁住房规划/22 3. 深圳城市更新租赁供给规划/23 2. 住房租赁用地招拍挂市场规模/24 1. 租赁住房用地招拍挂规模/24 2. 重点城市租赁用地出让市场规模/26 3. 自持性地块受让主体分析/28 3. 个人房源供给/29 4. 长租公寓市场供给特点/31
目录CONTENTS
一、我国住房租赁现状/5
1. 市场规模/5 2. 政策解读/6 1. 中央政策回顾/6 2. 地方政策回顾/9 3. 未来政策趋势/11 3. 供给计划/11 4. 供给结构/15 1. 测算逻辑/15 2. 现状供应结构/16 3. 未来供应预测/18
二、住房租赁市场供给/20
在行业繁荣发展的背后，我们也看到了一些现象值得思考。第一，租赁机构加杠杆扩张规模所带来的金 融风险 ，第一批住房租赁机构企业因经营不善关店，据统计，截至目前全国公寓门店关店率达到 3.6%，资 金链断裂、消 防不合规、物业纠纷为主要原因；第二，住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高，随着北京、 上海等多地政府租赁 监管平台上线，就机构企业的资质审查、公寓的消防报批、流程备案等环节做了更严苛 的规定，对租赁机构提出了 更高的要求和挑战；第三、行业机构集中度增加，一线城市头部企业的市场占有 率达 60%，据统计，前十名机构的 管理房间规模的方差达 15.85，新进入租赁机构的拿房能力、运营效率、 资金运作能力都成为重要考量标准；第四 ，供给放量过快导致出租率下降，租金增长乏力。就租金水平变化 看，有近一半城市处于微涨甚至是租金下降的状 态。随着供给放量的不断增加，出租率和租金都将短期承压。
摘要
我国住房租赁行业经过几年的积累，逐渐进入快速发展时期。2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。 从机 构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店 增长率超 35%；从政策端看，红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房 租赁的制度和体 系建设；从供给方面看，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地 块入市，逐渐形成了以 存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；从租客需求端看，随着一线城市结婚年 龄的推迟、月供与月租金剪刀 差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。以租住为核心的产 业链闭环逐渐形成，在房源开发、运 营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链 条的完整性。
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2. 各集中式长租公寓门店数量/44 3. 各分散式长租公寓房源数量/45 4. 长租公寓品牌企业估值/45 4. 长租公寓的商业模式/46 1. 长租公寓的运营模式/46 2. 长租公寓的盈利模式/46
四、租赁金融发展分析/48
1. 住房租赁融资模式分析/48 1. 主要融资方式/48 2. 风险资本股权融资（VC）/49 3. 传统债权融资/52 4. 产业基金/58 5. 互联网金融58 6. 资产证券化/59 7. REITs/64 4.2 租赁金融未来发展趋势/67
五、行业展望/71
展望1：长周期看，供不应求，供给与需求结构性错配依然存在/71 展望2：C端由买转租人群数量增加，租客在租赁市场停留时间不断增 长/71 展望3：全人群、全生命周期租房需求爆发/72 展望4：租金水平呈现上涨趋势，增速有所放缓/73 展望5：专业化运营机构崛起，集中式长租公寓快速增长/74 展望6：租赁房源以存量盘活为主，未来形成“2:2:6”基本格局/75 展望7：“互 联 网 +”全面渗透租赁行业，行业智能化程度提升/76 展 望8：趋向标准化、精细化，形成产业链闭环/76 展望9：政策红利不断释放，行业监管更加严苛/77 展望10：租赁消费升级，品质租房是大势所趋/77
住房租赁市场是万亿级别的市场，也是唯一具有政策红利的领域，在行业市场快速发展的今天，需要理智、 客观 的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、 提供品质 租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。
首先，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。对于快速扩张的租赁机构，若没有良好的资金 和运 营支撑，规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡，尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为，将面临更大的 风险考验 。租赁的经营应做好有效的风险控制，而不是一味的追求企业规模。
其次，租赁的核心是运营，运营的核心在于服务，租赁本质是基于人的服务。因此，对于行业参与者来说， 应该 将运营效率作为重要考量指标。好的运营体现在两个方面，一是公寓运营的效率，二是租客的居住体验。 提高运营 效率，增加企业经营收入；注重租客体验，产品设计贴合市场，企业才能走的更远。
租赁消费升级，品质租房是大势所趋。“消费升级” 带给了行业更多的市场机会。 随着90后成为白领 公寓租赁 的主力客群，他们对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于 70 后和 80 后，更加追求良 好的生活品质。除 2了年轻白领的品质租赁需求，全人群、全生命周期的品质租赁需求不断释放。迎接品质租 赁的到来，就需要政府和 市场共同发挥力量，满足不同人群的租赁需求，提供多元化的租赁产品及品质服务， 使租赁真正成为一种生活方式 。
三、行业机构端租赁市场/33
1. 长租公寓分类/33 1. 按房源组织形式分类/33 2. 按产品线类别分类/34 3. 按运营商企业背景划分/35 2. 长租公寓运营商竞争要素/41 1. 长租公寓关键成功要素/41 2. 不同类型公寓运营企业对比/42 3. 长租公寓运营商竞争格局/44 1. 各类别集中式长租公寓占比/44
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一、我国住房租赁现状
以城镇化率为核心驱动力，我国每年都进行着 世 界上最大规模的短期人口流动和迁徙，由此 衍生出 庞大的租赁需求。根据我国人口规模测 算，我国目 前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚 育年龄推迟、 单身贵族崛起、月供与月租金的 剪刀差扩大为新动 力，我国租赁市场将会实现3 万亿规模的长足发展。 我国房地产市场逐渐由增 量时代步入存量时代， 租赁时代也即将迎来新纪元。以收入与品质租赁 需 求为基础的租金持续增长；以租金、租赁人 群、租 赁房屋数量增长带来租赁市场规模的长 足发展；在 租赁市场纵深发展的过程中，机构 渗透率提升，表 现为开发商持有、房地产基金 的介入房源机构化持 有，专业住宅租赁运营机 构的崛起。而目前在所有房地产领域当中，住房 租赁是唯一仍有政策红利的 市场。因此，我们认 为，未来在房地产租赁领域里， 住宅租赁机会最 大。
1. 集体用地建设租赁住宅用地规模预测/20 1. 北京集体租赁供给规划/20 2. 其他城市租赁住房规划/22 3. 深圳城市更新租赁供给规划/23 2. 住房租赁用地招拍挂市场规模/24 1. 租赁住房用地招拍挂规模/24 2. 重点城市租赁用地出让市场规模/26 3. 自持性地块受让主体分析/28 3. 个人房源供给/29 4. 长租公寓市场供给特点/31
目录CONTENTS
一、我国住房租赁现状/5
1. 市场规模/5 2. 政策解读/6 1. 中央政策回顾/6 2. 地方政策回顾/9 3. 未来政策趋势/11 3. 供给计划/11 4. 供给结构/15 1. 测算逻辑/15 2. 现状供应结构/16 3. 未来供应预测/18
二、住房租赁市场供给/20
在行业繁荣发展的背后，我们也看到了一些现象值得思考。第一，租赁机构加杠杆扩张规模所带来的金 融风险 ，第一批住房租赁机构企业因经营不善关店，据统计，截至目前全国公寓门店关店率达到 3.6%，资 金链断裂、消 防不合规、物业纠纷为主要原因；第二，住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高，随着北京、 上海等多地政府租赁 监管平台上线，就机构企业的资质审查、公寓的消防报批、流程备案等环节做了更严苛 的规定，对租赁机构提出了 更高的要求和挑战；第三、行业机构集中度增加，一线城市头部企业的市场占有 率达 60%，据统计，前十名机构的 管理房间规模的方差达 15.85，新进入租赁机构的拿房能力、运营效率、 资金运作能力都成为重要考量标准；第四 ，供给放量过快导致出租率下降，租金增长乏力。就租金水平变化 看，有近一半城市处于微涨甚至是租金下降的状 态。随着供给放量的不断增加，出租率和租金都将短期承压。
摘要
我国住房租赁行业经过几年的积累，逐渐进入快速发展时期。2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。 从机 构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店 增长率超 35%；从政策端看，红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房 租赁的制度和体 系建设；从供给方面看，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地 块入市，逐渐形成了以 存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；从租客需求端看，随着一线城市结婚年 龄的推迟、月供与月租金剪刀 差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。以租住为核心的产 业链闭环逐渐形成，在房源开发、运 营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链 条的完整性。