商品房住宅小区公共管理亟待解决的问题及对策

商品房住宅小区公共管理亟待解决的问题及对策

亟需解决的问题：

一、成立业委会难。

1、申请难。法律规定成立条件高于物业企业公司前期进驻要求。

2、沟通难。业主分散，信息不通。缺少政府相关执行管理部门的支持，开发商与物业企业公司不提供业主联系方式。

二、无法实现现行法律根本的共管、共治机制。

业主没有意见权、监督权、知情权、召开业主大会权和决议权、选聘物业权。只有物业公司企业的小区，由于公共管理机制

上的缺陷，导致两方因争利摩擦矛盾不断。

三、业主自治相关法律机制不配套

社会上已经有不少小区实行业主自治，与只有物业公司企业管理的小区比较而言，效果较为理想。却因法律和机制保障方面问题，单纯公益性的特征，存在持续性发展问题。

供参考建议如下：

一、降低成立业委会的法律规定门槛，为顺利成立业委会创造条件。当下一个小区申请成立业委会，需要依据《物权法》、《物业管理条例》、《中国共产党支部管理条例》及地方条例，《业主大会和业主委员会

指导规则》和地方规则，共5部法规要求过双半数的条件，即建筑面积和业主总数都得过半的规定。仅此一条远高于物业公司企业先期进驻规定。可否考虑法规设置一个与物业公司企业先期进驻的平等条款。如：参照《中国共产党支部管理条例》社区换届规定“引导社区党员，

在职党员进入业主委员会，或担任业主代表，业主委员会成员和业主代表中比例应超过百分之五十”的规定，同适用于首次业委会成立的做法。建议考虑将双过半的条款修改为首次申请业委会成立条件为百分之二十业主提议，即可召开业主大会，成立业委会相关事宜决议。对知晓未参与的业主，可按《业主大会和业主委员会指导规则》第二章业主大会第二十六条，“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”，体现与物业企业公司先期进驻小区法规上的平等性。成立后的业委会按现行23部法规条例等落实监督管理和其他权益创造合法条件，更为实现共治铺平道路。

二、业主自治目前相关法规是以成立业委会为前提条件。大多数业主自治小区是热心业主公益为小区业主服务。对小区进行物业管理参照物业企业公司的做法，虽然业主满意度高于单纯物业企业公司提供的服务，并未脱离业主没有意见权、监督权、知情权、召开业主大会权和决议权、选聘物业权的本质。建议可否考虑对这部分进行行政改革尝试，纳入社会公益机构组织管理范畴，实施审计制度、监察法对社会公共事务人员的监管制度。收缴的物业费直接上缴财政，再由财政按比例回拨给业主自治机构。

以上建议供相关部门参考

顾井红中国劳动关系学院社工专业全国劳动模范九三学社社员西城二综东方顾氏（北京）科技有限公司香水设计员