房地产评估理论价格与市场价格差异分析论文
房地产估价方法论文估价方法论文
房地产估价方法论文估价方法论文房地产估价方法初探【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。
本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。
【关键词】房地产估价方法探讨改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。
目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。
这些都给房地产估价行业带来很大的压力。
所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。
一、比较法比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
二、收益法按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。
例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。
房地产估价师论文：房地产市场价格的分析和思考
房地产估价师论文：房地产市场价格的分析和思考摘要：房地产价格过高、上涨过快给居民带来了住房困难，国家从各个方面出台政策加以规范管理，然而由于种种原因，政策调节的效果未能完全达到预期。
本文从房地产市场发展及政府的调控政策开始，分析了房地产市场价格偏高的原因，阐述了房价偏高的不利影响，并提出了相关建议，认为加大保障性住房建设力度是解决住房问题的基础，并为规范房地产市场发展奠定基础；适当公开房价成本构成可以促进房地产市场健康发展。
关键词：房地产市场房价保障性住房一、引言从1998年商品房改革以来的12年间，我国房地产市场经历了一个快速发展的时期。
房地产的蓬勃兴起为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献，同时房地产的快速发展也带来了各地房价的快速上涨。
房地产价格的快速上涨不仅给房地产市场的健康发展带来风险，而且给城市居民带来了越来越大的住房困难。
房地产价格上涨已经成为我国经济社会运行的突出问题，成为影响社会和谐稳定的重要因素。
从中央到地方，各级政府都在陆续出台相关政策，对房地产市场进行规范管理，从政府到民间，房地产价格都成为人们关注的热点问题。
二、我国房地产市场现状近年来，我国房地产市场价格出现明显上涨的趋势，2004年我国商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入的上涨幅度，达到了17.8%，近年来，全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，部分城市房价过高、上涨过快，是我国房地产市场最明显的特点。
（一）我国房地产市场的价格走势统计数据显示，从1992年到2009年的17年里，全国商品房价格平均售价上涨了15.27倍。
在2004年，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入增长幅度。
此后房地产价格一直在不断攀升，部分城市的房价甚至达到每平方米数万元的天价。
在房地产投资过热的推动下，全国房价近年来普遍上涨，各地房价上涨对城市居民住房造成了明显的影响。
由图中可以看出来，从2004年开始，北京、天津、上海、广州、重庆的房屋销售价格指数均高于100，这表明这些城市的房屋均价都出现明显的上升态势。
房地产评估研究【精品论文】
中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院本科毕业论文（设计）题目：房地产评估研究姓名：准考证号：院（系）：远程与继教学院专业：工程管理指导老师：职称：评阅人：职称：2012年月原创性声明本人呈交的学位论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。
尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。
对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。
本学位论文的知识产权归属于培养单位。
本人签名：日期：摘要房地产评估是市场经济发展的必然产物，它集中解决了市场的核心问题一一价格，为我国社会主义市场经济的建立与发展起了重要作用。
作为资产评估领域的一个分支，房地产因评估对象的独特性质而比其它的资产评估更具复杂性，难度更大。
特别是在实行土地与住房制度等一系列改革后，房地产评估所面临市场环境己发生了巨大变化，传统价格影响因素的作用正逐渐减弱，新的价格影响因素不断呈现，这些因素的出现将可能影响未来评估研究的重点。
本文在对当前房地产现状进行深入调查的基础上，全面分析了房地产的价格影响因素及实务评估的基本方法，对影响房地产价格的人本、智能化及品牌等无形因素进行了归纳和分析，为评估方法的改进做了有益的探索。
在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也不完全相同。
虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三大基本方法，但是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格的准确度。
本文从房地产评估的三大基本方法入手，结合相应的案例，对市场比较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。
此外，本文针对市场比较法中涉及的因素，提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测算；对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析，指出还原利率以市场法中的间接法与投资组合法得出的最为准确；对成本法中利润率和投资利息率进行了分析，提出对自建房地产与开发商建筑的房地产，应采用不同的利润率，并提出对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。
房地产价值评估理论论文.doc1
房地产的价值评估的理论论文房地产价值评估可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的房地产评估。
房地产评估的对象就是房地产。
从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。
另外，房地产评估是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。
（一）居住房地产价值评估居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。
居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性。
1、居住房地产的分类。
住宅可按多种方式分类，依据估价需要。
一般可按档次和市场化程度划分。
按档次划分：普通住宅、高级住宅、简易住宅。
按市场化程度划分：社会保障性住宅、市场化商品住宅。
2、住宅评估的标的物。
以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。
3、住宅的价格构成。
基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。
前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。
4、住宅价格的影响因素。
影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：建筑结构、类型和等级；装修；设施与设备；质量；朝向；楼层；地段；环境；住宅楼的公用面积数；交易时间；交易情况。
5、居住房地产的估价方法。
新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。
（二）商业房地产商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆（娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。
1、商业房地产的特点：收益性、经营内容多、转租经营多、装修高档而复杂。
毕业论文之房地产价格分析
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。
房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。
房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。
第一章影响XX市商品房定价的因素分析1.1一般性因素1.1.1 供求分析2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98.8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。
房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX市商品房价格总体处于上升趋势。
没有与供求关系成正比。
1.1.2 直接开发成本原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。
直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。
建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。
由于XX是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2，按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2，也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。
1.1.3 宏观政策环境国家GDP高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。
在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。
房地产估价现状发展趋势分析研究论文(共5篇)
房地产估价现状发展趋势分析研究论文（共5篇）第1篇：浅议房地产估价行业现状及发展建议随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业从无到有，伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股等各项经济活动。
服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。
因此，如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。
一、我国房地产估价业发展的现状我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。
目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业，房地产估价行业从业人员超过25万人。
房地产估价机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组等各种业务之中，房地产估价现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业。
我国房地产估价市场发展正处于整合的过程中，整个产业表现为低水平竞争，许多问题值得研究解决。
二、房地产估价行业存在的主要问题1.行业立法滞后，业务缺乏法律保证我国房地产估价行业起步时间不长。
一直处在摸索和借鉴的过程之中，所以就难免存在行业法规、制度不健全。
没有做到真正意义上的“有法可循，有法可依”。
这种状况，使得房地产估价师在执业过程中无章可循，不能充分发挥其能动作用，估价结果很难得到公众的充分认可。
另外也无法对房地产中介活动进行有效的监督。
2.房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。
一些客户用估价费作为筹码使估价机构按其意愿进行评估。
个别估价机构甚至为了获得高额估价费而不顾职业道德，不到估价对象的现场进行查勘，甚至聘用一些非估价师从事房地产估价作业，根据估价对象的需求拼凑报告。
房地产价格评估毕业论文
房地产价格评估毕业论文二稿摘要XX市位于山东省南部，近年来一直处于高速发展中，房地产事业蒸蒸日上,已经成为了新的经济增长点,从整体上来看,住宅房地产依然占据主要地位，在价格评估时要充分考虑到各方面因素。
本文主要具体讲解了市场法，收益法，成本法，假设开发法，和基准地价修正法等方法,市场法以市场同类产品为基础，但局限性太大,限制因素很多。
收益还原法是将往后隔年的收益进行积累折现，从而进行估价。
而成本法,假设开发法，基准地价修正法，一般用于前两种都不能使用的情况。
由于房地产产品数量品种多，价格昂贵，所以合理的估价对房地产具有重要意义。
前言随着房地产也得迅猛发展,房地产的估价制度日趋完善,城市房地产估价的重要性也越来越明显。
房地产价格，是房地产价值的体现，而评估者只能估价值的方式,就是房地产估价。
客观,独立，公正是房地产估价的总要求。
房地产作为一种与众不同的产品,对其进行专业的估价具有重要意义,从某种意义上说，世界上没有两处完全相同的房地产.采取市场比价发也只是选取了相近的案例，这体现了房地产独一无二的特性。
房地产价格的影响因素相当复杂,需要具体扎实的理论知识和丰富的经验。
这些都是股价的影响因素。
由此可见，建立合理良好的秩序的房地产估价具有重要意义。
而本文着重介绍的几种估价方法中市场比较法,收益还原法,成本法是最常采用的三种方法，而其他的估价方法也是有这三种方法衍生出来的。
怎样合理的使用这几种方法。
在什么情况下使用最合适，正是本文的主要内容.本文在XX老师的指导下完成,向曾经指导过我的王京鹏，王秀代老师致谢.由于本文可能出现错误和疏漏,请老师们批评指正。
第一章概述1.1 XX房地产概述XX市位于山东省南部，东部连接日照,地近黄海，西接枣庄，济宁,泰安北靠淄博，潍坊，地理位置优越。
总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。
从整体上来看,住宅房地产依然占据主导地位，商业用营业性房地产增速下降。
房地产价格的研究(论文)
对房地产价格的研究摘要：房价具有一定的区域性特征,房价的居高不下必然会给区域经济健康持续发展带来许多隐患。
必须找准影响区域房价的深层原因才能制定有效的调控措施平抑房价。
影响房价的深层原因既有内部的也有外部的,房子的本身价值是内部原因；经济因素、政策因素和价格预期是重要的外部因素。
加强土地市场的规范管理，整顿房地产交易秩序,对以往的政策进行认真反思,尽快完善房地产预警预报体系将是当务之急。
本文运用数学分析软件分析了影响房价的主要因素，并阐述了房地产业中投机性需求的作用和影响，并提出有效抑制投机性需求的对策：首先着重进一步完善现有的房地产政策，其次应加强政府的行为等。
关键词：房价房地产投机因子分析市场供求房地产泡沫一、问题的重述：近几年，北京、上海、深圳、杭州、天津等许多地区的房价出现了持续不断上涨的局面，房地产市场价格攀升迅猛，房价居高不下一方面使这些地区的房价收入比过高，居民的购买力下降，住房问题非常突出；另一方面，部分投机者通过各种融资渠道买入房屋囤积，期望获得高额利润，导致房价居高不下，进而产生的房地产泡沫会危害经济发展。
所以，如何有效的抑制房地产中的投机性需求，挤出投机资金，打击投机行为，是当前房地产宏观调控的关键。
现欲解决下列两项主要问题：1．小王在2004年3月份因为买房子向银行贷款24万15年还清的商业贷款，查找有关资料，回答他第一次还款（ 2004年3月份）应该还多少钱；提前还款2万元，还款期限不变的情况下，他的还款金额又有什么变化等问题。
2．对影响房价的主要原因和房地产投机行为的分析等问题。
二、模型的初步分析：由于我国房地产市场是从计划经济发展到市场经济的，故仍有计划经济的痕迹。
因此，我们首先想到采用成本分析法来分析影响房价的原因，成本分析法又称原价法。
这是一种以房地产开发所支出的各项费用总额为主要依据，加上一定数量的利润和按税法规定应交纳的税金，以确定待估房地产的种估价方法。
而现实生活中，房地产的价格主要由其本身的价值和市场供求关系来决定的，而不是由所支付的费用决定的。
试论房地产评估理论价格与市场价格差异分析
试论房地产评估理论价格与市场价格差异分析摘要：房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际市场价格，但房地产评估理论价格并不是对实际市场价格的简单的归纳、整理、修工，两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异。
本文重点对两者的差异进行分析。
关键词：房地产评估理论价格市场价格Abstract: In real estate appraisal most basic three methods are cost method, income method, and the market comparison method. The market comparison approach is the basis of real estate value evaluation of the actual market price of real estate, but real estate appraisal theory of actual market price and not the price of simple induction, sorting, repair work, both neither in theory nor in the actual performance all have certain differences. This paper mainly analyses the differences of both.Key Words: real estate, appraisal theory price, market price引言：从产品属性—商品属性—投资品属性，成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深，所蕴涵的市场意义也大小有别，其适用范围因不同房地产评估对象和房地产评估要求而有所不同。
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文市场比较法是房地产估价中一种常用的方法。
这种方法的原理是根据市场上同类型房产的交易数据，来推算出被估价房产的公允价值。
在实际应用中，市场比较法需要考虑多个因素，如同类型房产的位置、面积、朝向以及装修程度等，来确定被估价房产的公允价值。
本文旨在探讨市场比较法在房地产估价中的运用。
市场比较法的基本原理是根据市场上同类型房产的交易历史数据来推算出被估价房产的公允价值。
这种方法的核心在于数据的准确性和来源的可靠性。
一般来说，要选取同类型的房产来进行比较。
这种类型可以根据房屋的各项属性来划分，如房屋面积、地理位置、建筑年代、楼层高度等。
在估价之前，我们需要先收集一些市场上同类型房产的交易数据。
这些数据可以从不同途径获得，包括房地产经纪公司、土地登记机构、房产开发商等。
我们需要从这些数据中筛选出最可信赖和最具代表性的交易数据，用于市场比较法的运用。
在确定被估价房产的公允价值时，我们需要考虑多个因素。
首先，要考虑同类型房产的面积和地理位置因素。
一般来说，同一地区的房价和同一建筑面积的房子价格相对会接近。
其次，考虑房屋的朝向因素。
南北通透的房屋价格比东西朝向的房屋价格要高。
最后，考虑房屋的装修程度因素。
一般来说，装修程度越高，价格越高。
因此，在市场比较法中，我们需要对以上因素进行综合考虑，以便确定被估价房产的公允价值。
市场比较法在房地产估价中的应用非常广泛，但是也存在着一些限制。
首先，必须考虑到同类型房产之间的差异。
比如说，同一地区的不同年代的房子有很大不同，这种差异可能不完全反映在交易历史数据中。
其次，有些地段的交易记录比较少，这导致在一些地段的房地产估价中，市场比较法的应用会受到很大的影响。
最后，市场比较法需要考虑到时间因素。
同一地段房屋的价格会随着时间的推移而变化，因此我们需要对交易数据进行推算，以适应估价时间的差异。
总而言之，市场比较法在房地产估价中具有广泛的应用及重要的意义。
房地产市场的房地产估价与市场价格分析
房地产市场的房地产估价与市场价格分析随着人们对房地产投资的兴趣愈发增长，房地产估价和市场价格的分析成为了当前房地产市场的热点话题。
本文将针对这一议题展开论述，分析房地产估价与市场价格之间的关系，并探讨估价方法和市场价格的形成机制。
一、房地产估价与市场价格的概念房地产估价是指对一处房地产资产进行评估，以确定其合理的市场价值。
估价的目的是为了衡量房地产的价值，方便买卖双方进行交易。
而市场价格则是指在特定时间和特定地点下，市场上买卖房地产所形成的交易价格。
房地产估价是在市场价格的基础上进行的，它是通过对市场上现有的、类似的房地产资产进行评估和比较，进而得出一个相对准确的价格区间。
房地产市场价格则是由市场供需关系、投资热点、政策等因素共同决定的。
二、房地产估价的方法1. 基本估价方法基本估价方法是估价过程中最常用的方法，主要基于房地产市场上可比的房产进行对比分析。
该方法的核心是找到与要估价房产相似的或相近的房地产，比较其售价、基本特征以及区域发展因素等，以此作为估价的依据。
2. 收益法收益法是商业地产估价常用的方法，它主要基于预计房产所产生的经济效益来确定其价值。
这种方法适用于商业地产项目的估值，可以通过对租金收入、资本回报率等因素的评估来确定房地产的市场价值。
3. 成本法成本法是房地产估价的一种方法，其核心是通过对房产建设成本和土地价值的分析，来确定房地产的价值。
这种方法主要适用于新建项目或无法找到可比房产的情况，通过计算房产的重建成本和土地价值，得出估价结论。
三、市场价格的形成机制房地产市场价格是由多个因素共同作用形成的。
主要包括以下几个方面：1. 市场供需关系市场供需关系是市场价格的决定因素之一。
当市场供应较大，需求较低时，房地产价格往往下跌；而当市场供应紧缺，需求高涨时，房地产价格则会上涨。
2. 政策影响政策因素对房地产市场价格有重要影响。
比如，调控政策的收紧会导致房地产市场出现回调，价格下跌；而政策的宽松则会刺激市场需求，导致价格上涨。
房地产评估研究论文范文
房地产评估研究论文范文房地产估价是一门很重要的学科，随着我国社会主义市场经济的逐步完善，房地产市场的持续发展，其重要性也越发明显。
下面是店铺为大家整理的房地产评估研究论文范文，供大家参考。
房地产评估研究论文范文篇一摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业有了很大的发展，成为了我国国民经济中重要的组成部分。
其中房地产评估是与房地产行业相关的重要行业，房地产评估的发展受到房地产市场的影响较大。
从目前的情况来看，房地产评估存在着很多方面的问题，这样就必须采取相应的措施。
本文主要对房地产评估进行了研究。
关键词：房地产、评估、研究中图分类号：F293 文献标识码： A一、引言近些年来，在我国，随着房地产产业的快速发展，房地产评估也得到了很大的发展，房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介，对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。
但是现阶段，房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响，直接影响着房地产评估，针对这些不确定的因素就需要采取一系列的措施，这样才能适应房地产发展需要，从而不断的促进房地产产业的可持续发展。
二、房地产评估概念概述对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估，与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理，房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分，房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外，还有高风险性和高技术性的特点。
三、房地产评估的发展机遇1、国家大力推进现代服务行业的发展房产评估作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。
我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。
2、开征房产税势在必行房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。
房地产估价服务对房地产市场波动的分析
房地产估价服务对房地产市场波动的分析随着城市化进程的不断推进和人口的快速增长，房地产市场作为一个重要的经济领域，经历了许多波动和挑战。
在这个背景下，房地产估价服务成为了房地产市场中不可或缺的一环。
本文将对房地产估价服务对房地产市场波动的分析进行探讨。
首先，房地产估价服务对房地产市场波动有助于提供市场准确的价格信息。
房地产市场作为一个信息不对称的市场，买卖双方往往存在信息的不对等，尤其是对于买方来说，他们往往难以准确估算到底应该以多少价格去购买一处房产。
这时，房地产估价服务的作用就显得尤为重要，它通过专业的手段和方法，对房产进行全面的评估和估价，为市场提供了客观准确的价格参考。
这样，买方和卖方就能通过这些信息更好地进行交易，有效地减少了市场的不确定性，降低了交易风险。
其次，房地产估价服务对房地产市场波动有助于监测市场的供需情况。
房地产市场波动的主要原因之一就是市场供需关系的变化。
通过房地产估价服务，可以及时准确地评估市场上已经存在的房产的价值和潜在利润，从而了解市场的供应情况。
同时，通过分析购房者的需求和能力，可以预测市场的需求情况。
这样，房地产估价服务提供了一个相对客观的角度，帮助市场监测供需关系，及时调整市场策略和政策，降低市场波动的风险。
另外，房地产估价服务对房地产市场波动有助于增加市场透明度。
在一个信息不对称的市场中，买卖双方往往面临着信息不透明的问题，这增加了交易风险和不确定性。
而房地产估价服务通过提供准确的价格和评估信息，可以增加市场的透明度。
买卖双方可以更好地了解市场上房产的实际价值，有针对性地制定购买和销售策略。
此外，估价服务的专业性还可以提高市场参与者的信任度，促进交易的顺利进行。
透明度的提高有助于减少信息的不对称，提高市场效率，从而稳定市场，减轻波动的影响。
此外，房地产估价服务对于房地产市场波动的分析还有助于预测市场的走势。
通过对历史交易数据和市场动态的分析，可以发现市场中存在的一些规律和趋势，从而为市场的预测提供依据。
收益法与市场法评估房地产价值结果差异研究
收益法与市场法评估房地产价值结果差异研究摘要：随着房地产市场的发展，专业的房地产估价的需求也越来越大。
作为评估人员,如何准确选择合适的评估方法、适当的调整影响各种方法准确性的参数,使得估价结果更客观、合理就显得尤为重要。
因此，本文对房地产评估中的市场法与收益法进行案例分析，找出其中的差异与关联性，把握房地产估价的实质，使评估人员在不同情况下找到最适合的评估方法。
关键词：市场法；收益法；房地产估价一、评估实例分析委估对象位于石家庄市长安区和平东路189号名门华都1-3-2702，估价时点为2015年2月1日，房屋建筑面积为90.39㎡，钢筋混凝土结构，修建于2008年；分摊土地使用权面积56.11㎡，土地使用权类型为出让，终止时间为2055年2月1日，根据以上可提供的信息计算其价值。
（一）运用市场法和收益法分别对实例进行分析1、市场法分析过程估价人员通过对评估对象的充分了解，调查了大量与评估对象相似的房产交易案例，在同效性的基本原则上，经过仔细的考量，最终选取了A、B、C三个正常交易实例作为可比实例进行修正，具体修正计算过程如下表：项目委估房产可比实例A 可比实例B 可比实例C条件说明条件指数条件说明条件指数条件说明条件指数房产位置名门华都1-3-2702名门华都名门华都名门华都房产面积（m2）90.39 91 ──95 ──90 ──价格类型抵押交易交易交易成交单价(元/m2) 9781 ──9474 ──9561 ──交易时间100 2015.1 100 2014.12 100 2015.1 100 交易情况100 网上报价102 网上报价102 网上报价102区域因素繁华程度好好100 好100 好100 交通便捷程度好好100 好100 好100 环境景观较好较好100 较好100 较好100 基础设施七通一平七通一平100 七通一平100 七通一平100 临路状况和平东路和平东路100 和平东路100 和平东路100个别因素成新率2008 2012 100.8 2012 100.8 2012 100.8 建筑结构钢混钢混100 钢混100 钢混100 装修情况毛坯精装106 毛坯100 简装102设施设备暖气、天然气、电梯暖气、天然气、电梯100暖气、天然气、电梯100暖气、天然气、电梯100朝向南南100 南100 南100 工程质量好好100 好100 好100 楼层27/28 21/28 98.8 8/30 96.2 17/28 98 户型两室两厅两室两厅100 两室两厅100 两室两厅100 修正系数 1.0768 0.9891 1.0277比准价格(元/m²) 9083.4 9578.4 9303.3 评估单价(元/m²) 9321.70 9322.00评估总值(万元) 84.262、收益法分析过程估价人员通过对该地段住宅用房进行综合调查，确定该地段类似住宅用房的客观租金为2800元/套·月（不含物业管理费、水电费、燃气费），出租率为95%。
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试论房地产评估理论价格与市场价格差异分析摘要：房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际市场价格，但房地产评估理论价格并不是对实际市场价格的简单的归纳、整理、修工，两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异。
本文重点对两者的差异进行分析。
关键词：房地产评估理论价格市场价格abstract: in real estate appraisal most basic three methods are cost method, income method, and the market comparison method. the market comparison approach is the basis of real estate value evaluation of the actual market price of real estate, but real estate appraisal theory of actual market price and not the price of simple induction, sorting, repair work, both neither in theory nor in the actual performance all have certain differences. this paper mainly analyses the differences of both.key words: real estate, appraisal theory price, market price中图分类号：g449.7文献标识码：a文章编号：引言：从产品属性—商品属性—投资品属性，成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深，所蕴涵的市场意义也大小有别，其适用范围因不同房地产评估对象和房地产评估要求而有所不同。
房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。
在理论上，只要参数取值合理得当，通过三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格应该相同或者接近。
但在实际估价中，由于各方面的原因，三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。
一、房地产评估价格与市场价格差异性分析(一)操作过程及其涉及内容的差异运用市场法估价主要有四个操作步骤，涉及的内容包括收集交易实例，针对具体的估价对象、估价时点和估价目的选取一定数量、符合一定条件的可比实例，然后对这些可比实例的成交价格依次进行换算 (建立比较基准)、修正(交易情况修正)和调整(市场状况调整和房地产状况调整)，最后采用平均数、中位数、众数等方法把处理后的可比实例的正常成交价格综合成估价对象的比准价格。
运用成本法估价主要有四个步骤：收集与估价对象房地产价格构成相关的资料：测算房地重新构建价格；测算建筑物折旧：求取积算价格。
其价格测算思路：房地重新构建价格可模拟房地产开发商的开发建设过程，根据房地产价格构成，或者先分别求取土地和建筑物的重新构建价格，然后将两者相加来求取。
估价方法不同，其操作步骤及涉及的具体内容和求取方法不尽相同，造成评估价格与市场价格有差异。
(二)理论依据的差异市场法的理论依据是均衡价值论和房地产价格形成的替代原理。
它认为房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。
市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。
成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格，与房地产的未来运用效率无关。
在此需要注意的是：房地产成本的增加不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高：但是在运用成本法估价时，投入成本的增加就意味着房地产价格的上升，其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。
收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。
效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小，未来收益的现值之和就是该房地产的价值。
预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期，历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。
在其他条件不变的情况下，仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动，也会影响到房地产的价值。
收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。
(三)经济属性和市场内涵的差异三种估价方法分别立足在不同的房地产经济属性上，成本法立足于房地产的产品属性，房地产价值与其历史开发成本直接相关：市场法反映的是房地产的商品属性，房地产价值与房地产的市场供求状况直接相关；收益法则从房地产的预期收益出发，反映了房地产的投资品属性。
由于三种估价方法分别反映了房地产的不同经济属性以及经济属性的不同层次，使得它们本身所具备的市场内涵也深浅不一。
从产品属性一商品属性一投资品属性，成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深，所蕴涵的市场意义也大小有别，其适用范围因不同评估对象和评估要求而有所不同。
(四)市场层次性的差异市场层次性的差异主要是由于三种估价方法的市场内涵不同所引起的。
在实际估价中，三种估价方法对估价对象房地产市场的假设条件存在差异。
成本法没有考虑竞争原则和市场供求原则，隐含了长期市场均衡的假设；市场法则放松了市场均衡的假设；收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设。
从成本法到市场法再到收益法，是一个逐步放松假设的过程。
在这个过程中，房地产估价师从一个价值中立者逐渐变成了一个价值判断的参与者。
(五)时间着眼点的差异在市场机制比较完善的条件下，成本法在乎的是开发商过去所花费的成本，它认为过去所花费的成本信息已经完全包含了人们对价值的承认；市场法看重的是现时市场上房地产的正常交易价格，它认为现时交易案例的有关交易信息最能反映待评估房地产的价值；收益法看重的则是未来所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来的收益才是房地产价值的源泉，未来收益的现值之和就是该房地产的价值。
(六)市场原理的差异三种估价方法在市场原理上的差异也是造成房地产评估价格不合理、偏离市场价格的原因。
房地产作为一种流通商品，具有一般商品应该具有的特性，在房地产市场流通中始于生产环节，经过交易环节，终止于使用环节，各个环节由于所对应的参与者及估价方法不同，其对应的价格也不尽相同。
房地产生产环节中的参与者主要是房地产开发商，与生产环节对应的估价方法是成本法，成本法通过估算房地产的成本和市场利润率来求取估价对象的价格。
房地产交易环节中的参与者有开发商、购房投资者和自用者，买卖双方根据市场供求状况确定房地产的交易成交价格。
与交易环节对应的估价方法是市场法，市场法通过对市场上已经成交的可比案例进行比较分析，对其成交价格进行换算、修正和调整，求出估价对象在市场买卖中最为可能的成交价格。
与使用环节对应的估价方法是收益法，收益法通过估算正常情况下购买者所能获得的预期收益与资本化率来求取估价对象的市场价格。
(七)评估角度的差异从估价方法的评估角度来看，成本法从房地产供给者或开发商的立场出发，收益法从房地产购买者、需求者和投资者的立场出发，市场法从供求均衡的角度出发，供求双方达成交易的条件是使用房地产带来的收益大于或至少等于取得房地产所花费的成本，其超额部分则表现为供求双方的“利润”。
因此，正常情况下的理想评估结果是：收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格，市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。
二、消除房地产评估价格与市场价格差异的对策为了使房地产评估价格更接近真实的市场价格，一是应寻找能综合各种评估结果并能得到比较准确评估价格的方法。
二是应不断完善各种估价方法，克服其缺陷，使其理论更具说服力、评估结果更准确。
(一)信息系统和集对分析应用于市场法选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性是市场法运用中的难点，针对这些难点本文提出如下解决方法：1．建立基于gis的房地产估价信息系统将地理信息系统与房地产估价信息、房地产估价模型结合，建立基于gis的房地产估价信息系统。
房地产估价信息系统包括国家、地方的相关制度与政策，房地产市场状况，建筑物市场状况，以及规划、交通等各方面的信息，并且能够比较方便快捷地调用各类资料，进行综合检索和相关的空间分析，使评估结果更加准确、客观。
该系统可以提高可比实例选取的准确性以及规范估价人员对估价方法中参数取舍的主观随意性，实现估价理论与方法的科学性、严密性。
2．引入集对分析法集对分析法的基本概念是集对及其联系度，集对是指具有一定联系的两个集合所组成的对子，按照集对的某一特性展开系统分析，可以找出两个集合共有的特性——同、对立的特性——反和既非共有又非对立的差异性特性——异，并建立在该问题下的同异反联系度。
集对分析法在房地产估价中的应用步骤如下所述：(1)确定房地产价格的影响因素，并对各因素赋予相应的权重：(2)将待估房地产和可比实例a、b、c组成集对，给出它们之间各影响因素下的二级指标的同异反联系度；(3)由二级指标的联系度加权得出一级指标联系度，最后加权得出可比实例a、b、c与待估房地产组成的联系度；(4)计算同异反距离：(5)比较各同异反距离pk的大小，若pk=min(p1，p2，pn)，则认为待估房地产与相对应的可比实例最接近；(6)最后计算待估房地产的价格：3．进一步细分修正因素的类型目前市场法采用的一般公式为：比准价格=可比实例成交价格x交易情况修正系数x市场状况调正系数x房地产状况调整系数公式中对可比实例成交价格的处理只分了三类 (交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整)，这样显得过于简单和笼统，建议将修正因素的类型分得更细一些。
同时还应将比较中的差异情况进行等级细分，根据实际情况规定每一等级的差异修正比例。
(二)成本法取决于正确理解成本的内涵与外延运用成本法需要解决两个难点：一是正确理解成本的含义，二是建筑物折旧的求取。
针对上述难点，运用成本法应注意以下几点：1．在采用客观成本(重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费)的基础上结合市场供求、项目选址、规划设计等分析进行相关调控。
2．明确房地产的价格不仅仅取决于其花费的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金；重新构建价格是在估价时点的重新建造成本，不是其原始建造成本(历史成本)：房地产的价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
3．有些外部因素(如供求关系、自然环境、城市规划、社会经济等)在很大程度上影响着房地产的价格，这些外部因素在特殊情况下可以成为房地产的增值因素，不应片面地归在“经济折旧”中。