(完整版)湖南长沙北辰三角洲豪宅项目营销推广策略_77页_伟业顾问
推荐-长沙北辰三角洲项目战略定位及营销策略报告 精品
[深圳中原湖南分公司事业一部] [HuNan.05.2010]
商业秘密声明
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➢ 07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好 型”建设综合配套改革实验区
➢ 长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快 速带动中部地区经济发展的新道路
➢ 当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一 体化等
目标下的中原观点——
中原四大观点：
项目观点 客户观点
中原观点
竞争观点 入市观点
目标下的中原观点
中原观点一：项目观点 中国中部城市资源型豪宅的领导者！
在全国看湖南
在湖南看长沙
在长沙看长沙
在长沙看北辰
沿海经济圈后花园，产业转移的承接区域
➢ 长沙靠近珠三角经济圈， 是支撑沿海、沿江开发 地区的后方基地和促进 内地和西部开发的先导 城市，是湖南省内、西 南邻省及粤港地区的资 金、产品、技术、信息、 人才等生产要素输出的 主要聚集地之一。
➢ 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市， 是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组 团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功 能中心
➢ 其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市 商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信 息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施 一流、高效集约的”极核“。
北辰公寓营销战略暨推广规划(终稿)
总结VS启迪
行业发展利好 市场需求空间巨大 但是也面临着需求多样性、市场复杂化的挑战
对于北辰商务来说 面临良好的市场机遇和市场空间 但是激烈的市场竞争对于营销和销售提出巨大的挑战
第二节:2005年郑州地产状况
依据数据，针对市场态势分析
主
•媒体策略：以《郑州晚报》为主流媒体，整版半版交替轮换，投
放策略以渲染年轻人的反叛、激情为主
•广告风格：个性张扬
竞争对手参照
北区版块：清华商务
•项目位于南阳路与北环交汇处，隶属惠济区。
状况
•总建筑层数为20层，其中1-4层为大型商超，5-20层为面积从39.9484.61 ㎡ 精装小户型，每层14套；其中5-9层通天然气 ,10-20层未规
依据价格走势，看市场走向
•消费主体的经济实力增强。 •钢材、水泥等建筑材料价格大幅度上涨，导致开发建筑成本的提高。 •土地供应机制的变化和土地价格大幅度的上涨也大大拉动了房价的上涨。 •近年来政府为了让郑东新区尽快出形象、成规模，限制老城区开发，造成老城区 住房供给在一定程度上减少，加剧了老城区住房供应紧张和价格上涨。 •郑东新区房价大幅度上涨也是影响房价上涨的主要因素之一。
第一节:郑州楼市扫描 第二节:2005年郑州地产状况 第三节:北辰商务主要竞争对手剖析
第一节:郑州楼市扫描
供需两旺/快速发展
•郑州人口汇聚，城市化进程加快，人们对住房需求也将大大增加，而郑州 楼盘的供应量近期内急速递增。 •郑州经济连续几年的稳步增长，居民收入稳步增加，对改变居住环境和质 量的渴望会越来越强烈。 •房地产开发准入门槛的提高，房地产市场的规范发展，社区产品品质的提 升以及土地、原材料成本的剧增，都将拉动 2006年楼市价格的上扬。
完整版湖南长沙北辰三角洲豪宅项目营销推广策略 77页 伟业顾问
传统诉求方式：
空洞，干涩，没有内容，空喊口号 理想与现实差距较大
过于直白，缺乏想象延伸空间 让人感觉很虚，不实在
鹤立 鸡群
828米！
我跟你说，这栋楼很高！很牛！
上海环球 金融中心
香港国际 金融中心
在炫目的烟花和观众的欢呼声中， 迪拜1月4日向世人揭开了世界第一高 楼的面纱，宣布这栋举世无双的“擎 天柱”高828米，并将这座世界第一 高楼更名为“哈利法塔”。
这只是普通的别墅项目
评价： 联排别墅、设计好
这是交通便捷的别墅项目
评价：交通便捷、城市豪宅
这是绝佳的滨水别墅项目
评价：交通便捷、城市豪宅、一线滨水
这是超牛逼的别墅项目！
评价：超大规模的城市豪宅区、无敌浩瀚水景！
这是举世无双的别墅项目！！
迪拜棕榈岛
评价： 绝世无双、全球富豪最向往的地方！
迪拜棕榈岛并非一蹴而就 在棕榈岛打下第一根桩时选择它的人
（众多配角皆为黑色打扮，杰克逊万黑丛中一点白）
新颖奇妙 独一无二 潮流领袖 差异包装 配角衬托
我们不仅自己要制造差异化 更需关注
周围的竞争对手，他们在说什么？
然后才能决定 营销推广如何突围
竞争对手 营销推广诉求分析
万科城 广告诉求点：
十字天阔，万科发明 城中央 首席全景阔宅
品牌名盘联动、独特的产品设计
整个湖南省唯一的四栋超高层滨水住宅 ——稀缺
首开区最高楼达139米 轻松俯瞰“湘江世纪城”，岳麓山巅，触手可及！
10楼以上即可观“山、水、洲、城”全景 ——境界
未来还有超过260米高的全省地标
——高度
天气好的话，你甚至可以看到广电的月湖公园
足以尽览长沙城，傲视湖湘大地！
2019年整理长沙北辰三角洲广告营销推广策略165p资料
“项目具备的力量，无一不是城市顶级、中国领先、比肩世界的力量”
文化地标驱动
世界旅游商业 国际商务标高
中心绝版资源
世界级RBD城市体
城市形象工程
北辰座标中国 中国地王影响
最好的发展背景，最好的城市资源，比肩世界的领先理念与产品， 都是成为城市形象标识、面向中国、面向世界的强大力量。 放眼长沙，没有一个对手有如此高度和如此价值可与我们较量， 因而，我们需要做的，只是一件事——
“ 古城长沙，湖湘之心 ”
* 长沙自古以来就是湖南的政治经济文化中心，岳麓山自古就是文化名山，千年岳麓书 院，更为湖湘孕育了众多学术大家、领袖豪杰，成为湖湘文化的根源和精神图腾。
古城长沙，登顶何方
“ 辉煌，黯淡，再度崛起 ”
* 2000年城址不变的长沙，作为南方历史最悠久、也是最重要的战略、经济和文化中心， 曾一直是中国南方首城。 1938年的“文夕大火”将长沙近7成的建筑付之一炬，长沙遭受无可估量的损失，甚至 落后于周边省会城市发展，成为中国中部普通的二线城市。 改革开放后、特别是近10年来，长沙的经济和文化取得了很大发展。 2003年长沙在 省会城市中的综合竞争力排名由之前的第12位提升到第9位，象征了长沙崛起的决心。
“ 绝版资源 ”
* 二环以内，紧邻芙蓉中央商务区，城市中心最大、最完整的一 块土地，加之湘江大道、芙蓉路、银盆岭大桥、319国道、浏阳 河隧道、地铁1/4号线交汇的交通枢纽，湘江与浏阳河交汇、山 水洲城景观一览，项目所拥有的已不止是城市中心的价值，而 是城市中心独一无二的绝版资源。
伍
“ 两馆一厅 ”
我们应该站在这样的层面思考吗？
长沙市区核心最大的一块地 拥有新长沙文化座标两馆一厅的一块地 湘江浏阳河交汇视野最开阔的一块地 曾有“全国地王”之名的一块地 北辰手笔打造的一块地 ……
长沙小区营销策划书3篇
长沙小区营销策划书3篇篇一《长沙小区营销策划书》一、引言随着房地产市场的不断发展，小区营销成为了开发商提升项目知名度和销售量的重要手段。
本策划书旨在为长沙某小区制定一套全面、有效的营销方案，通过精准的市场定位、创新的营销策略和优质的客户服务，吸引更多潜在购房者的关注，提高项目的销售业绩。
二、项目概况1. 项目名称：[小区名称]2. 项目位置：位于长沙市[具体区域]，交通便利，周边配套设施完善。
3. 项目规模：总占地面积[X]平方米，总建筑面积[X]平方米，由[X]栋高层住宅组成，总户数[X]户。
4. 产品特点：小区采用现代化的建筑风格，户型设计合理，采光通风良好，同时配备了高品质的物业服务和完善的社区配套设施。
三、市场分析1. 宏观市场环境近年来，长沙市房地产市场呈现出稳步增长的态势，房价总体保持稳定。
政府对房地产市场的调控政策不断加强，对购房需求和市场预期产生一定影响。
随着城市化进程的加快，人们对居住环境和品质的要求越来越高，改善型购房需求逐渐增加。
2. 竞争对手分析周边同类型小区的数量和规模，以及它们的产品特点、价格定位和营销策略。
竞争对手的优势和劣势，以及我们项目与之相比的差异化竞争优势。
3. 目标客户群体分析年龄、职业、收入等基本特征，了解他们的购房需求和偏好。
购房目的，是自住还是投资，以及对小区地理位置、户型、配套设施等方面的关注重点。
购房决策过程和影响因素，如家庭因素、朋友推荐、媒体宣传等。
四、营销目标1. 短期目标在项目开盘后的[X]个月内，实现销售率达到[X]%。
2. 中期目标在项目开盘后的[X]年内，完成项目的销售任务，实现销售额[X]亿元。
进一步巩固和扩大市场份额，提高项目的市场竞争力。
3. 长期目标打造成为长沙市具有影响力的高品质住宅小区，树立行业标杆。
持续提升品牌价值，为开发商带来长期的经济效益和社会效益。
五、营销策略1. 产品策略优化产品设计，根据市场需求和客户反馈，不断改进和完善户型、装修标准等方面。
北辰三角洲项目战略定位及营销策略报告
对比分析
与竞争对手的产品进行比 较，找出自身的优势和不 足，制定相应的改进措施
价格策略及市场定位
01
02
03
04
价格策略
根据产品定位和市场调研，制 定合理的价格策略，确保价格
竞争力
市场定位
以本地市场为主，辐射周边区 域，吸引各类客户群体
营销策略
通过多种渠道进行营销推广， 包括线上和线下渠道，提高项
项目配套设施规划
社区配套设施规划
总结词
全面、便捷、舒适
建设内容
北辰三角洲项目将打造一个高品质的 居住环境，为居民提供便捷、舒适的 社区配套设施。
建设规模
社区配套设施包括超市、餐厅、咖啡 厅、银行、健身房、游泳池、儿童游 乐场等。
建设标准
设施齐全、宽敞明亮、环保安全。
教育、医疗等公共设施合作规划
总结词
建设规模
商业街区将覆盖多个领域，包括时尚购物、美食餐饮、娱 乐休闲等。
建设标准
建立智能化的商业管理系统，提升商业设施的运营效率和 服务水平。同时，注重商家的选择和品牌的引进，打造具 有影响力的商业中心。
05
项目风险评估与应对措施
政策风险及应对措施
总结词
政策风险是北辰三角洲项目面临的重要风险之一。
THANKS
感谢观看
潜力巨大
北辰三角洲项目位于城市核心区 域，具有得天独厚的地理优势， 其发展潜力巨大。
预期收益稳定
通过合理的规划和营销策略，预 计项目将获得稳定的收益，为投 资者带来长期回报。
项目对区域经济的贡献及社会效益
提升区域价值
项目的建设将提升周边区域的商业价 值和居住品质，吸引更多投资和人才 流入。
社会效益显著
2019年长沙万国城MOMA三期营销策略90p
今年以来连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的高位
2019年9月人民币贷款增加4700亿，同比少增1311亿， 创下自2019年1月以来21个月的新低
上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
世联研究认为，受2019年4万亿刺激政策的后遗症和过度依
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欧莱雅郡
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绿地中央广场
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永祺西京
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宏聚地中海
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2019年11月以来，世联监控的81个在售普宅项目中，约88%的项目 绿地公馆
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巴比伦花园
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金领家族
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世茂铂翠湾
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中一九骏
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城南故事
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恒大名都
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华韵城市海岸
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中江佳境天成
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周均成交套数不足5套，约67%的项目处于周成交套数几乎为零的尴 恒大华府
3、政治经济学角度：2019年底大选，2019年初换届。在换届之前本届政府维稳为主。 而下一届政府考虑经济的可控性及业绩可能会及时击碎泡沫
4、中国的经济周期：短周期就是三五年的周期，目前这个周期的经济正在往下走，到 明后年可能到谷底；中周期就是九至十年左右的周期：1949年、1957年、1966年、 1976年、1989年、2019年。2019年左右的经济周期由于救市政策将危机推迟。
世联地产
北辰三角洲项目沙盘说辞
北辰三角洲项目沙盘说辞一、总体介绍（一）、开场白您好！欢迎光临北辰，很高兴为您服务！请问您是第一次来看房吗？我是这里的置业顾问***，请问您贵姓？这边请，这就是我们售楼部的位置，前面就是五一路。
请问您是从哪边过来的（引导客户到沙盘前，指出客户刚才过来的线路在沙盘所处的位置）先由我来给您介绍一下。
（世界角度）您现在看到的是项目整体规划沙盘，北辰三角洲项目是由国内顶级一线开发商北辰集团开发的大型滨江城市综合体项目。
北辰集团秉承国际化的视野与先进的开发理念，参照纽约曼哈顿、东京六本木新城等国际大都市的知名综合体项目为蓝本，打造RBD(都市游憩商业)类型特色综合体，非常具有国际化都市色彩。
（全国角度）北辰集团作为国内首家A+H股的上市集团公司，在XX和XX同时上市，在项目建设的资本运营方面具有得天独厚的优势，完全可以保证项目的开发速度。
北辰集团开发了众多享誉国内外的著名项目。
如亚运村、奥运媒体村、香山清琴等众多高端项目，如果您去鸟巢、水立方旅游的话，您还可以看到由北辰开发的国家会议中心、北辰洲际酒店、北辰世纪中心，亚奥板块的地标建筑北辰时代大厦等，这些都是北辰集团实力与品牌的知名代表作。
（城市角度）07年北辰挺进XX，北辰XX三角洲项目占地1700亩，总建面537万方，被列为XX 市政府重点示X工程，XX省委常委、XX市委书记陈润儿亲自挂点联系，并吸引了全国十多个省市领导的莅临参观调研，造就了XX市二环内中心地段，规模最大，配套最齐全，最高端的标杆项目，也是未来XX对话世界重要平台，具有跨时代的非凡意义。
二、优势分解地理位置在长株潭经济一体化、地铁、高铁、城铁飞速而来的大背景下，大XX迎来“一江两岸”的宏伟蓝图。
项目位于湘江与浏阳河的两江交汇处，湘江大道就是我们售楼部门前的这条路，这个区域自古便是XX的龙脉所在，千年古刹开福寺，今日的滨江区域汇集了以北辰为首的数十个滨江豪宅项目，成为富人的聚集地。
风水宝地无可比拟，自然景观条件更是得天独厚。
长沙房地产某项目营销策划提案
长沙房地产某项目营销策划提案尊敬的领导：我是某公司的市场营销经理，特写此信，向您推荐一项具有潜力的长沙房地产项目营销策划。
背景分析：随着长沙经济的迅速发展，房地产市场也得到了蓬勃的发展。
然而，随着市场竞争的加剧，仅有传统的推广手段已经无法满足消费者的多样化需求。
在这个信息爆炸的时代，我们需要采取创新的营销策略来吸引潜在客户，并有效地提升项目知名度和销售量。
项目定位及目标：本项目旨在打造一个以高品质、舒适宜居为主题的综合住宅社区。
目标人群是中产阶级家庭，他们注重品质、追求舒适生活，对人文环境和配套设施有较高的要求。
通过本次营销策划，我们希望能够提高项目的知名度，并吸引更多目标客户前来购买房产，使项目顺利实现销售目标。
营销策略建议：1. 建立品牌形象：通过认真挖掘项目的特点和优势，打造一个独特的品牌形象。
可以利用线上线下媒体宣传，以及开展社区活动等方式，将项目的品牌形象传达给目标客户群体。
2. 多元化营销渠道：利用新媒体和社交媒体平台，发布项目的最新动态和优惠政策，吸引潜在客户的关注。
此外，可以与相关行业合作，进行跨界合作，通过联合推广来扩大项目的影响力。
3. 定制化服务：根据目标客户的需求和偏好，提供个性化的服务。
例如交付前的全屋家具配置、房屋装修方案等，满足客户对品质生活的追求。
4. 建立口碑：在项目开工前进行品牌宣传，利用口碑营销策略，提前积累起心仪用户和潜在客户的信任度。
通过客户好评、项目质量认证等手段，树立项目的口碑形象，提高项目的市场竞争力。
5. 销售策略：制定灵活的销售政策，例如提供分期付款、优惠折扣等方式，以吸引更多客户购买。
此外，对于投资客群体，可以提供租金保障和回租服务，帮助他们降低投资风险。
以上仅为初步提案，具体的营销策略还需在与项目相关人员进行进一步讨论和分析后确定。
希望领导能够支持和指导我们的工作，相信通过我们团队的努力，这一项目一定能够获得成功。
谢谢您的关注与支持！此致敬礼市场营销经理尊敬的领导：在之前的提案中，我们对长沙某项目的营销策划进行了初步概述和建议。
北辰三角洲项目沙盘说辞
北辰三角洲项目沙盘说辞北辰三角洲项目沙盘说辞一、总体介绍（一）、开场白您好！欢迎光临北辰，很高兴为您服务！请问您是第一次来看房吗？我是这里的置业顾问***，请问您贵姓？这边请，这就是我们售楼部的位置，前面就是五一路。
请问您是从哪边过来的（引导客户到沙盘前，指出客户刚才过来的线路在沙盘所处的位置）先由我来给您介绍一下。
（世界角度）您现在看到的是项目整体规划沙盘，北辰三角洲项目是由国内顶级一线开发商北辰集团开发的大型滨江城市综合体项目。
北辰集团秉承国际化的视野与先进的开发理念，参照纽约曼哈顿、东京六本木新城等国际大都市的知名综合体项目为蓝本，打造RBD(都市游憩商业)类型特色综合体，非常具有国际化都市色彩。
（全国角度）北辰集团作为国内首家A+H股的上市集团公司，在香港和上海同时上市，在项目建设的资本运营方面具有得天独厚的优势，完全可以保证项目的开发速度。
北辰集团开发了众多享誉国内外的著名项目。
如亚运村、奥运媒体村、香山清琴等众多高端项目，如果您去北京鸟巢、水立方旅游的话，您还可以看到由北辰开发的国家会议中心、北京北辰洲际酒店、北辰世纪中心，北京亚奥板块的地标建筑北辰时代大厦等，这些都是北辰集团实力与品牌的知名代表作。
（城市角度）07年北辰挺进湖南，北辰长沙三角洲项目占地1700亩，总建面537万方，被列为长沙市政府重点示范工程，湖南省委常委、长沙市委书记陈润儿亲自挂点联系，并吸引了全国十多个省市领导的莅临参观调研，造就了长沙市二环内中心地段，规模最大，配套最齐全，最高端的标杆项目，也是未来长沙对话世界重要平台，具有跨时代的非凡意义。
二、优势分解地理位置在长株潭经济一体化、地铁、高铁、城铁飞速而来的大背景下，大长沙迎来“一江两岸”的宏伟蓝图。
项目位于湘江与浏阳河的两江交汇处，湘江大道就是我们售楼部门前的这条路，这个区域自古便是长沙的龙脉所在，千年古刹开福寺，今日的滨江区域汇集了以北辰为首的数十个滨江豪宅项目，成为富人的聚集地。
别墅项目开盘推广传播策略营销策划方案
别墅项目开盘推广传播策略营销策划方案一、项目定位和目标群体分析：- 别墅项目定位为高端豪华别墅，针对有一定经济实力的中高收入人群。
- 目标群体主要包括高管、企业家、成功的职业人士等。
二、传统媒体推广：1. 报纸广告：在高端报纸及财经类报纸中进行项目广告投放，突出项目的独特性、地理位置和高端配置。
2. 杂志广告：在财富类、时尚类等杂志中进行项目广告投放，以吸引目标群体的注意力。
3. 电视广告：选择针对高收入人士的节目时段，在精品剧、财经类、旅游类等节目中进行项目宣传。
三、网络推广：1. 网络自媒体：邀请知名的房地产自媒体、财经自媒体进行项目报道和评测，提高项目的知名度和影响力。
2. 社交媒体：通过微信、微博、抖音等社交媒体平台，开设项目官方账号并进行内容更新和互动，吸引目标群体的关注。
3. 搜索引擎优化（SEO）：针对别墅项目的关键词进行优化，使项目在搜索引擎中获得较高的排名，增加曝光率。
四、线下推广活动：1. 开盘发布会：邀请嘉宾、业内专家、媒体和目标客户参加项目的开盘发布会，发布项目的详细情况和销售信息。
2. 地产展览会：参加本地和国际的地产展览会，设置专业展台展示项目的亮点和特色。
3. 高端派对活动：举办专属高端派对活动，邀请目标群体的精英人士参加，通过社交方式推广项目。
五、战略合作推广：1. 建立合作关系：与当地知名的高端品牌、名人或企业建立合作关系，共同推广项目。
例如与著名酒商合作，在项目区域举办品酒活动。
2. 公益活动：开展社会公益活动，提升项目的知名度和形象。
例如与环保组织合作，推行绿色生态理念。
六、口碑和客户关系管理：1. 用户口碑营销：注重客户满意度，提供优质的售后服务，引导客户进行口碑传播。
2. 优先购房权：提供优先购房权，对项目关注度较高的目标客户进行优质服务和特殊待遇，提高客户忠诚度。
3. 客户活动：定期举办客户活动，邀请已购买别墅的客户参与，促进客户群体间的互动和口碑传播。
北辰区网络营销策划方案
北辰区网络营销策划方案一、项目背景随着互联网的普及和发展，网络营销成为企业促进品牌知名度和产品销售的重要手段。
北辰区作为一个新兴的商业中心，其地理位置优越，发展前景广阔。
然而，由于市场竞争激烈和消费者需求不断变化，传统的营销方式已经逐渐失去效果。
为此，北辰区需进行网络营销策划，通过互联网的力量提升品牌形象，吸引更多潜在客户，增加销售和利润。
二、目标与定位1. 目标：提升北辰区商业中心的品牌知名度，扩大市场份额，增加销售额和利润。
2. 定位：北辰区商业中心以高端、创新和优质服务为核心竞争力，满足高收入人群的消费需求。
三、目标受众分析1. 年龄段：25-45岁的中产阶级和高收入人群。
2. 地理位置：以北辰区为主，部分周边地区可作为辐射区域。
3. 兴趣爱好：追求高品质生活、注重个人形象和社交活动、对新奇事物和创意产品有强烈兴趣的人群。
4. 在线行为：经常使用社交媒体和电子商务平台进行消费和信息获取。
四、网络营销策略1. 品牌建设品牌是企业的核心竞争力，通过有针对性的品牌建设，北辰区商业中心可以提高品牌认知度和美誉度。
以下是品牌建设的关键步骤：（1）确定核心价值观：北辰区商业中心的核心价值观应该突显高端、创新和优质服务的特点，使消费者对其有信任感。
（2）设计标志和口号：标志应该简洁、易于辨认且与核心价值观相契合。
口号应该简短、易记、有吸引力。
（3）创意广告宣传：通过富有创意和吸引力的广告宣传，提高品牌知名度和美誉度。
可以在电视、网络平台、户外广告等媒体进行投放。
2. 网站和移动应用开发（1）设计易用的网站：网站应该简洁易用、视觉吸引人，内容清晰明了，方便用户快速找到自己需要的信息。
（2）开发移动应用：随着移动互联网的发展，手机应用已经成为用户获取信息和进行购物的主要渠道之一。
开发移动应用可以提升用户体验，并提供一站式服务。
（3）优化搜索引擎：通过SEO（搜索引擎优化）可以提高网站在搜索引擎中的排名，增加网站流量和曝光率。
湖南某别墅项目开盘方案
互动环节
设置抽奖、游戏等环节，增强现场氛围，提供精美 礼品。
品酒会
邀请专业品酒师进行红酒品鉴，提供交流平台。
客户交流
提供自由交流环节，让客户与开发商、销售代表深入沟 通。
开盘活动宣传方案
户外广告
在城市主干道、商圈等区域设 置户外广告牌、灯箱等宣传品 。
短信推送
向目标客户群体发送短信推送 ，提醒关注开盘活动。
销售计划
制定详细的销售计划，包括销售 渠道、销售团队、销售策略等。
销售策略与手段
01
02
03
定价策略
根据市场调研和项目定位 ，制定合理的价格体系， 确保价格竞争力。
渠道策略
利用多种渠道进行宣传和 推广，包括线上平台、线 下活动、媒体合作等。
促销策略
制定针对不同客户群体的 促销活动，如团购、限时 折扣等。
项目介绍
由专业讲解员详细介绍 项目特点、优势、配套
设施等。
互动环节
设置抽奖、游戏等互动 环节，增强客户参与感
，提高客户满意度。
签约仪式
安排签约仪式，让客户 感受到项目的正式与专
业。
活动现场人员分工与培训
分工明确
确保每个工作人员都清楚自己的职责，如接 待、讲解、服务、安保等。
统一着装
工作人员应统一着装，展现出专业、整洁的 形象。
项目内规划有高端会所、健身房、游泳池等配套设施，满足业主的休闲娱乐需求。
项目定位与目标客户
本项目定位为高端别墅市场， 目标客户为中高收入阶层和对 居住品质有较高要求的家庭和 个人。
客户群体主要包括企业家、高 管、明星等成功人士，以及对 生活品质有追求的中产阶层。
项目将通过精准的市场定位和 高端的品质服务，吸引目标客 户，树立品牌形象，提升市场 竞争力。
长沙北辰三角洲项目营销策划报告共154页
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
长沙北辰三角洲项目营销策划报告
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日 有所亏 。 62、奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠 深巷中 ，鸡鸣 桑树颠 。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
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北辰三角洲个案分析
1号地区：图书馆、博物馆、 音乐厅，已经确定建设，目 前正处于方案设计阶段
1 5
4 7 9
4号地区：沿江绿化区 7号地区：街区商业，针对居 住区居民 9号地区：住宅区
5号地区：旅游码头 2号地区：沿湘江商务办公、 酒店区。高度不超过50米的 建筑群 8号地区：住宅区
2
3 10
3号地区：高层、超高层建筑 群，商务办公、酒店功能， 新河三角洲区域的核心
D3区一期典型户型分析：
书房
弧形阳台
弧形阳台
89平两房
弧形阳台
98平三房
弧形阳台设计； 户型较紧凑实用； 带独立书房，可改卧室
弧形双阳台设计； 户型较紧凑实用；
89平两房与98平三房在产品打造上采用了弧形阳台设计，整体中规中矩， 户型紧凑实用，但缺乏亮点.
北辰三角洲 项目概况 项目区位 项目特色 产品分析 营销推广 销售情况 项目小结
推出观天下80套房源，当天销售60套，成交均价为9200元/㎡，其最高成交面价为11000元/平米
推E5区4#、7#栋，共388套房源，当日成交300套， 4#折后均价为7300元/ 平米，7#折后均价为：7800元/平米
7月17日推出观天下二期推出D3地块，西2#、5#栋94-159平米空中 花园产品， 共计房源506，总体折后均价
北辰三角洲 项目概况 项目区位 项目特色 产品分析 营销推广 销售情况 项目小结 2010年10月开盘销售情况
户型
二房 三房 四房 合计
面积段（㎡） ㎡
86-91 100-146 170-196 39-115
套数
205 668 152 1025
占比
20% 65% 15% 100%
销售套数
长沙小区营销策划书3篇
长沙小区营销策划书3篇篇一长沙小区营销策划书一、项目背景随着长沙房地产市场的不断发展，小区楼盘的竞争也日益激烈。
为了在市场中脱颖而出，吸引更多购房者的关注，我们制定了本营销策划书，旨在通过一系列的营销策略，提升项目的知名度和美誉度，实现销售目标。
二、项目目标1. 提高项目知名度，让更多人了解本小区。
2. 增加项目来访量，提高客户转化率。
3. 促进项目销售，完成销售任务。
三、营销策略1. 线上推广（1）建立项目官方网站，展示小区的规划、配套、户型等信息，提供在线咨询和预约看房服务。
（2）利用社交媒体平台，发布项目动态、优惠活动等信息，吸引潜在客户关注。
（3）与房产网站合作，投放广告，提高项目曝光率。
2. 线下推广（1）在周边社区、商场、学校等人员密集区域，发放项目宣传资料，提高项目知名度。
（2）举办产品说明会、开盘活动等，邀请潜在客户参加，增强客户对项目的了解和信心。
（3）与周边商家合作，开展联合促销活动，吸引客户到现场看房。
3. 活动营销（1）举办主题活动，如亲子活动、业主联谊会等，增强业主的归属感和忠诚度。
（2）开展公益活动，如环保活动、慈善捐赠等，提升项目的社会形象。
4. 客户关系管理（1）建立客户数据库，对客户进行分类管理，定期发送项目信息和优惠活动，提高客户回访率。
（2）提供优质的售后服务，如交房手续办理、装修咨询等，提高客户满意度。
四、执行计划1. 第一阶段（准备阶段）时间：[具体时间]（1）确定营销团队，明确职责分工。
（2）制定营销预算，确保营销活动的顺利开展。
（3）收集项目相关资料，进行市场调研，分析竞争对手情况。
2. 第二阶段（实施阶段）时间：[具体时间]（1）线上推广：建立项目官方网站，发布项目信息；利用社交媒体平台，发布项目动态；与房产网站合作，投放广告。
（2）线下推广：在周边社区、商场、学校等人员密集区域，发放项目宣传资料；举办产品说明会、开盘活动等；与周边商家合作，开展联合促销活动。
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俯瞰迪拜 方圆80公里，美景尽收眼底
鹤立 鸡群
想要成为“鹤” 需要先找到合适的“小鸡” 凸显“鹤”的强势存在！
什么样的“小鸡”合适？
寻找长沙的“代表与标志” 寻找长沙人熟悉的“灵魂字眼”
第一高摩天轮
橘子洲头
岳麓山
五一商圈步行街
我们D3区由8栋高层和超高层组成 其中1—4#为超高层，5—8#栋为高层 未来规划还有一栋超260米高的地标建筑
湘江世纪城
400万平米·全配套·江景生活大城 一城御湘江 一宅倾天下 广告诉求点：
为民生盖房、我们要造城、6公里江景
北雅中学、全城人车分流、完善配套
万国城MOMA 广告诉求点：
科技建筑 品位生活 舒适革命 MOMA时代
科技住宅、高科技生活、低碳环保、节能
藏珑
46万㎡湖上国际社区 为这座城市树立领袖
“这是一座垂直建造的城市”开 发商艾马尔地产公司说。
虽然取得了“世界第一高楼”的 桂冠，这栋造价高达15亿美元、由豪 华公寓、写字楼和酒店组成的“直立 城市”意犹未尽，据说在其158层、 76层还将分别修建世界最高清真寺和 游泳池。
哈立法塔与周边建筑相比 犹如鹤立鸡群
第124层为观光层，1月 5日正式开放，成人票价为 27美元。如果天气晴好，从 这里可以眺望方圆80公里的 景观，迪拜著名的帆形“阿 拉伯塔”酒店和人工朱迈拉 棕榈岛也尽收眼底。
整个湖南省唯一的四栋超高层滨水住宅 ——稀缺
首开区最高楼达139米 轻松俯瞰“湘江世纪城”，岳麓山巅，触手可及！
10楼以上即可观“山、水、洲、城”全景 ——境界
未来还有超过260米高的全省地标
——高度
天气好的话，你甚至可以看到广电的月湖公园
足以尽览长沙城，傲视湖湘大地！
——震撼
什么是北辰三角洲的差异化？
无疑是极明智的
正如北辰三角洲 它具备成长为华中陆家嘴的基础和实力
如何让购买首开区的客户觉得超值 是我们需要解决的核心所在
现在阶段，客户能看到什么？
这是一个长沙高端滨水住宅盘
首开区
我们给客户描绘的是什么？
这是华中陆家嘴，文化曼哈顿！
项目整体
如何视诉实现觉 求理角 方想度 式与的 的现转 变实的换 革迅！ ！速转换？
广告诉求点：
高端、奢华、享受、月湖景
融科·檀香山 美式院落洋房
一个传奇的时代 一个时代的传奇
广告诉求点： 美式院落、地暖、家族别墅
湘江壹号
广告诉求点：
舒适无度 高雅有境
湘江景、鹅阳山、千年福地
美洲故事Biblioteka 原创北美 家族别墅广告诉求点：家族概念、独栋别墅区、北美风情
高、大、全！
可供挖掘的层面
北辰三角洲之最——最高、最大、最全
高
➢视野高 ➢定位高 ➢地标高
国际化 身份感 城市名片
大
➢规模大 ➢价值大 ➢影响大
安全稳定 稀缺升值 领袖地位
全
➢业态全 ➢产品全 ➢功能全
一站式 多选择 多样化
转换
conversion
生活中从不缺少美，而是缺少发现美的眼睛
——奥古斯特·罗丹 法国著名雕塑家，《思想者》作者
北辰三角洲营销推广二次答疑
《春秋·公羊传》 “皇天大地，在北辰之中，主总领天地五帝群神也”
我们目前已经达到的共识
确立项目“豪宅”定位 以高端形象和姿态进入市场 产品与营销差异化，实现溢价
本次需要解决的问题:
寻找和制造项目差异化 是生活方式还是城市运营
怎样寻找与制造差异化？
鹤立鸡群vs转换视角
我跟你说，这栋楼很高！很牛
是湘江、浏阳河吗？ 它们很美，但它们很长
很多楼盘卖点都有它
是两馆一厅吗？ 是地铁、轻轨？
它们距离很近 以至于竞争对手也可以共享它
不仅有1号线，也有2号线 很多竞争对手也有
是品牌吗？
万科、保利、恒大众多品牌 早已进入湖南，品牌抗性大
那，什么才是真正的差异化？
关键词：核心竞争力、难以轻易复制、稀缺独有
故事描述方式： 沃尔玛、洲际酒店、华谊兄弟影院…… 几十家国际知名商户已入驻 阁下，你还在等什么？
生活方式or城市运营
宁静、舒适、滨水宜居
繁华、喧嚣、未来升值
？ 如何选择
我们将问题做了一个有趣的转换
地上有一张5块的，一张10块的
我们该拣哪一张？
当然是两张都捡！
我们不必费尽心思去做出选择 两者兼有，在北辰拿地之初便早已决定
从迈克·杰克逊身上看
如何制造营销推广差异化
迈克·杰克逊的每一个经典舞蹈动作都
新颖奇妙，独一无二，无可匹敌
杰克逊每一次的出场 都能引起无数歌迷的疯狂与激动 歌迷们总是能从万千人群中轻易的、迅速找到他
哪怕现场多 达数十万人之众.
你依然能第一眼 就能发现迈克！
——迈克·杰克逊歌迷
他的着装独一无二，成为时尚潮流的引领者 周边众多配角的“衬托”，也有着重要作用
？ 这个小孩，将来会是 超级巨星吗
5年后…
10年后…
20年后…
30年后…
如何让人相信，30年前的那个小孩 就是今天的天皇巨星——华仔？
未来不可预知，成长需要鉴定……
每一个成功的楼盘背后 都有一个美丽动听的故事…
我们更需要的是 以长沙人熟悉的口吻 来讲述一个动听故事……
诉求方式1： 城市央区热铺，投资首选，无限升值力
传统诉求方式：
空洞，干涩，没有内容，空喊口号 理想与现实差距较大
过于直白，缺乏想象延伸空间 让人感觉很虚，不实在
鹤立 鸡群
828米！
我跟你说，这栋楼很高！很牛！
上海环球 金融中心
香港国际 金融中心
在炫目的烟花和观众的欢呼声中， 迪拜1月4日向世人揭开了世界第一高 楼的面纱，宣布这栋举世无双的“擎 天柱”高828米，并将这座世界第一 高楼更名为“哈利法塔”。
（众多配角皆为黑色打扮，杰克逊万黑丛中一点白）
新颖奇妙 独一无二 潮流领袖 差异包装 配角衬托
我们不仅自己要制造差异化 更需关注
周围的竞争对手，他们在说什么？
然后才能决定 营销推广如何突围
竞争对手 营销推广诉求分析
万科城 广告诉求点：
十字天阔，万科发明 城中央 首席全景阔宅
品牌名盘联动、独特的产品设计
这只是普通的别墅项目
评价：联排别墅、设计好
这是交通便捷的别墅项目
评价：交通便捷、城市豪宅
这是绝佳的滨水别墅项目
评价：交通便捷、城市豪宅、一线滨水
这是超牛逼的别墅项目！
评价：超大规模的城市豪宅区、无敌浩瀚水景！
这是举世无双的别墅项目！！
迪拜棕榈岛
评价：绝世无双、全球富豪最向往的地方！
迪拜棕榈岛并非一蹴而就 在棕榈岛打下第一根桩时选择它的人