国内外总部基地研究多案例及经济分析

NEW TOWN
在国外经历 基本 城市边缘，由 城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
了四代发展， 情况 多组小规模的
建筑组成
形成了成熟
入园 偏重于基于科 商业型企业 商业型企业为主
的理念。
企业 学研发的企业 出现
大型综合型的跨 国企业
承担 功能
研发、仓储、 办公
办公、部分 办公、商业、银行 商业设施
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5、总部基地的效用
发挥明显的内聚功能和扩散功 能。
提升区域的科技创 新能力，帮助区域 实现产业结构调整 、升级与经济发展 。
总部平台 企业总部基地 总部经济 总部文化
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实现不同社会、商业 等文化之间的共存、 对话、互补、共荣及 整合，形成兼容并包 、开放、创新的多元 文化。
规划
源自文库产品
独栋商务产品一般为4-5层，可满足
企业办公各功能需求； 面积区间由几百至几千㎡变化，一般
4-5层独栋商务楼为600-2000㎡左
右；
根据个别企业的特别需求提供定制 服务。
景观
企业总部基地十分重视内部景观的打
造，“生态”、“绿色”、“花 园”等景观理念是大部分总部基地的
景观主题。
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境
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4、国内总部基地的发展
2003年
总部经济元年，始于北京，成为风靡全 国的新概念。
2005年
2005年真正浮出水面，北京丰台总部 基地正式投入运营。
20052010年
继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以 上海、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、成都、 南京为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部 基地。
总部/研发等分支 机构
商务花园
Business Park(中文直译为“商务花园”)理念，选择 在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内 为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、
并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。
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一、总部基地解读
——我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
标为实现利润，政策优惠单一；
以政府为主导的总部基地建设，兼
顾经济和社会效益，对目标客户提供税 收优惠、财政补贴，在政策上具备更强 的优势。
政策
交通
交通畅通，道路体系发达； 到车站、机场、城市中心方便快捷。
产业
所在区域第三产业（商业、金融业
）较为发达；
若区域本身具备产业基础，为后期
招商提供便利； 若区域、区域周边缺乏多样化的产业 ，项目后期锁定客户成为重点解决问题 。
6、总部基地的特征分析
开发模式分析
地产商开发
政府供地
开发项目
销售/招商
总部基地 开发模式
政府独立开发 成立投资公司 开发项目
招商
综合开发
成立投资公司 开发项目
招商
熟地供应 设置企业开发条件 开发项目/销售/招商
无论哪一种模式政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键
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开发基础条件分析
企业总部基地的开发建设，一般具有区位、交通、政策、产业基础四大优势，以此 来支撑企业总部基地的发展。
所在区域在城市站位中具备优势； 若居城市中心区域更具备配套上优
势，同时减少项目开发成本；
若偏离城市中心，注重打造商务配
套，才能满足客群商务、办公需求。
区域
以企业为主导的总部基地开发，目
总部基地项目研究
Business Park
汇报提纲
一、总部基地解读 二、案例借鉴
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一、总部基地解读
1、总部经济概念
中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内 知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址，在这 种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济 增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设 的有效手段。
一种全新高端 城市经济形态
发展区域 经济的平台
推动城市经济 城市国际化水平与 发展的加速器 竞争力的重要标志
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一、总部基地解读
企业总部基地的 选址的趋势。一 些以总部经济定 位的商务花园代 表了未来总部选 址的潮流。
总部基地
CBD
窗口/营销中心
Business Park
从产业类型来看: Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信
息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通
过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。
从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的
2、总部基地性质
总部基地
房地产开发的另类模式
产业地产
非生产型
智力密集型 知识密集型
集管理、研发、营销展 示，商务接待等企业活 动的高端环节，迎合产 业升级的需求
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3、总部基地的演变历程
Business
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
park目前已
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
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开发产品分析
总部基地的规模与其所处的区域有 关，新兴区域的开发规模较大，而 越靠近城市中心区域，开发规模越
小。
规模
规划上一般会根据目标企业行业类
型进行分区，以便加强内部的聚集力 和资源整合；
总部基地在规划时会考虑中高档次 的商业配套，以便满足企业的商务
、生活需求。
办公、商业、居 住、教育、休闲 场所
特点
建筑标准较低， 营造出共同 与城市的联系也越发 一个可以"自己自
但比工业园有 生活的社区 紧密，成为城市功能 足"，以及可以提
所提高
气氛，融合 的一部分。出现私人 供足够内部交流
进城市生活 空间和公共空间之分， 空间的综合社区
的元素， 但企业无法真正拥有
优美景致的独立小环
可达性。
从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与
休闲功能也表现明显。
从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。 从园区环境来看： 园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一
定程度上发哺生态。
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