第二章 地租理论
地租理论马克思的地租理论西方经济学中的地租理论2
二、西方经济学中的地租理论
新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点： A. 有关地租的概念，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，
将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产 要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 B. 区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应 用价值。 C. 新古典主义对土地市场的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的 理论及有关土地市场作为一个“非完善市场”的阐述有其独到之处。 D. 新古典主义解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。 E. 由于新古典主义更注重对政府政策的研究，因而使得它有良好的应用 前景。
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一、马克思的地租理论
农产品市场价格高于生产价格的原因是：①低于工业资本有 机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。②土地 所有权的会平均资本有机构成，使得农产品能够按照高于 生产成本的产品价值所决定的市场价格出售，并获取相应的 超额利润，而土地所有权的垄断使超额利润转化为绝对地租。 因此，绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价 值。
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二、西方经济学中的地租理论
配第在地租地价理论中作出的主要贡献包括三个方面： 首先，他明确回答了土地地租是从哪里来的，能提供多少的问题。 他说“我认为，这个从他人的收获之中，扣除了自己的种子，并 扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给与别人的部分之 后，剩下的谷物就是这块土地一年的自然真正的地租”，即地租 是劳动产品扣除土地投入、维持劳动者生活必需后的余额。这说 明地租的本质是剩余劳动的产物。 其次，配第提出级差地租的最初概念。 第三，指出土地的价值不过是一定年数的地租总额。
3.级差地租的形式
级差地租由于形成的具体情况不同具有两种形式，即: 级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。 级差地租Ⅰ:是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地 所创造的超额利润而转化的地租。 级差地租Ⅱ:是指对同一地块上的连续追加投资，使各次投资的 生产率不同而产生的超额利润转化的地租。
第二章 地租理论与区位理论
大卫李嘉图（ ），英国 大卫 李嘉图（David Ricardo, 1772—1823），英国 李嘉图 ）， 人，古典经济学理论的完成者 。 27岁读亚当 斯密的《国富论》后开始研究经济问题。 岁读亚当斯密的 岁读亚当 斯密的《国富论》后开始研究经济问题。 地力的差额地租、区位的差额地租、资本的差额地租。 地力的差额地租、区位的差额地租、资本的差额地租。
一、基本理论 城市的定义：人口数量>2000人，产业构成非 （一）城市的定义：人口数量 人 农业人口>50%。 农业人口 。 城市功能：经济中心、政治中心、 （二）城市功能：经济中心、政治中心、文化中心 。 （三）城市土地的特征 1.城市土地日益扩大 城市土地日益扩大 2.城市土地开发经营的集约程度远高于农村土地 城市土地开发经营的集约程度远高于农村土地 3.城市土地区位效益十分敏感 城市土地区位效益十分敏感 4.城市土地对交通和市政基础设施有很大的依赖性 城市土地对交通和市政基础设施有很大的依赖性 5.土地面积大小对城市土地利用的限制比较小（向上 土地面积大小对城市土地利用的限制比较小（ 土地面积大小对城市土地利用的限制比较小 向下开拓） 向下开拓） 6.城市土地变更使用方向难，惯性大 城市土地变更使用方向难， 城市土地变更使用方向难 7.城市土地质态的低劣化（污染、地下水位下降） 城市土地质态的低劣化（ 城市土地质态的低劣化 污染、地下水位下降）
（四）城市地租特点 1.城市地租以农业地租为基础 城市地租以农业地租为基础 2.因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式 因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式 3.商业地租是城市地租的典型形态 商业地租是城市地租的典型形态 4.城市地租具有相当大的垄断性 城市地租具有相当大的垄断性 5.城市地租比农业地租更具积累性 5.城市地租比农业地租更具积累性 6.城市地租具有明显的扩散租与城市房地产开发 地租与城市房地产开发 开发商 政府 课内活动 技能训练 2010年2月初 国土部发布的数据显示，2009年全 2010年2月初，国土部发布的数据显示，2009年全 月初， 国土地出让收入达到15910.2亿元 。 国土地出让收入达到 亿元 2010年3月6日，财政部部长在全国两会记者会上透 年 月 日 年全国土地出让收入为14239亿元，全 亿元， 露，2009年全国土地出让收入为 年全国土地出让收入为 亿元 部纳入地方政府基金预算，专款专用。 部纳入地方政府基金预算，专款专用。 两者相差1671.2亿元。 亿元。 两者相差 亿元 课外活动（作业） 课外活动（作业）
第 2 章 地租理论
时期
代表人物
地租理论发展脉络表（一）
主要观点 提出级差地租的最初概念 威廉 · 配第 威廉·配第 土地价格=年租×21 提出“纯产品”学说 第一个提出了级差地租的概念，初步论证了级差地租 弗朗斯瓦· 魁奈 农业中因自然界的帮助而产生的剩余产品(纯产品)以地租的 Ⅰ和级差地租Ⅱ的形态，为以后级差地租的研究奠定了基 形式归土地所有者所有 础。安 ·罗 伯 特 ·雅 “纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的 克· 杜尔阁 存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有 级差地租Ⅰ是由于土地位臵距市场远近不同、土地的 系统的研究地租理论的古典经济学家 17世纪中 肥沃程度不同而产生的。 叶到9世纪 亚当· 斯密 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派 生性地租 初 级差地租Ⅱ是由于同一块土地连续投入的劳动和资本 提出了地租相对肥沃的概念 的生产率不同而引起的。 地租来源于生产土地产品的劳动 安德森 土地产品的价格决定地租，而不是相反 级差地租以土地耕种的下降顺序列为前提 威斯特 土地产品的边际收益是递减的 在劳动价值论的基础上产品地租理论 大卫· 李嘉图 只承认级差地租，否认绝对地租的存在
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时期
代表人物
地租理论发展脉络表（一）
主要观点和贡献 提出级差地租的最初概念 威廉· 配第 土地价格=年租×21 提出“纯产品”学说 弗朗斯瓦· 魁奈 农业中因自然界的帮助而产生的剩余产品(纯产品)以地租的 形式归土地所有者所有 安 ·罗 伯 特 ·雅 “纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的 克· 杜尔阁 存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有 系统的研究地租理论的古典经济学家 17世纪中 叶到9世纪 亚当· 斯密 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派 生性地租 初 提出了地租相对肥沃的概念 詹姆斯·安德森 地租来源于生产土地产品的劳动，否定魁奈来自自然赐予 土地产品的价格决定地租，而不是相反 级差地租以土地耕种的下降顺序列为前提 威斯特 土地产品的边际收益是递减的 在劳动价值论的基础上阐明地租理论 大卫· 李嘉图 只承认级差地租，否认绝对地租的存在
第二章 地租理论
等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土
地的肥力和位置的差别所产生的超额利润转化而 来的级差地租。
级差地租Ⅱ
由于对同一土地作追加投资所产生的超额利润而
转化成地租。
级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系 最坏耕地也有级差地租
绝对地租
不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。 （一）产生的条件和原因 （二）影响资本主义绝对地租量的因素
级差地租Ⅱ租期内主要归土地经营者所有（谁投资
归谁所有），期满归集体所有
级差地租Ⅰ、Ⅱ的一部分应归国家所有
在土地国有制的条件下
级差地租Ⅰ应全部归国家
级差地租Ⅱ在租期内主要归土地经营者，但国家也
应得一部分
级差地租的分配形式
价格 税收：土地增值税、土地 使用税、契税
收费：土地使用费
土地经营权的垄断
社会主义级差地租的性质与特点
所反映的是在社会主义土地公有制条件下 ，国家、（企业）集体和个人对超额利润 的分配关系 其实质是在社会主义经济中由土地条件优
越的企业单位的劳动者创造的超额利润
级差地租的归属
在土地集体所有制条件下
级差地租Ⅰ主要归土地所有者集体经济组织
第二节 地租理论
是直接生产者 在生产中创造的 剩余生产物被土地 所有者占有的部分
是土地所有权在 经济上实现的形 式，是社会生产 关系的反映
地租
马克思
地租的概念
广义地租：即租金，是泛指物主把他所有的土
地、房屋或任何财物（资源）租给他人利用所 获得的报酬。 狭义地租：是指土地使用者租用土地所付的租 金，是所获得的利润的超额部分。 地租产生的直接条件
绝对地租产生的条件和原因
第二章 地租理论与区位理论
第二章地租理论与区位理论（房地产经济学理论的基础）第一节地租理论地租的含义地租是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币形式、非货币形式，或者由土地使用方提供等价资产或劳动。
地租是土地所有权在经济上的实现形式。
地租是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。
经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主那一部分的土地产品地租理论的产生和发展过程古典经济学庸俗经济学现在西方经济学马克思主义的地租理论现代西方经济学中地租理论---地租的边际生产力理论（1）边际生产力理论投入土地的资本和劳动产生的报酬刚好与生产费用相等时的报酬为边际报酬，边际报酬乘以投入土地的资本劳动量为一般报酬，所投入资本和劳动产生的总报酬减去一般报酬的剩余生成物，在一定条件下转变为地租。
马克思主义的地租理论解释了地租产生的原因、条件和源泉三个阶级：土地所有者农业雇佣工人租地农场主（资本家）土地所有权的经济实现资本主义地租的实质：是农业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。
它的本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。
土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。
级差地租级差地租1 2的区别转化时间和方式不同，地租额的高低是在土地出租时在租约中确定的。
地租额一经确定后，在租约有效期间，由农业资本家连续追加投资所生产的超额利润，全部落在农业资本家手里。
但到租约期满后，土地可能产生的级差地租II，在缔结新租约时，就会全部转归土地所有者占有。
绝对地租绝对地租的实体表现为农业中的超额利润来源：一、在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。
产品价值-生产价格。
二、农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。
2 地租理论与区位理论
配第（ Petty，1623－1687） 配第（William Petty，1623－1687）：英国古典经济学 的创始人，代表作 赋税论》 的创始人，代表作《赋税论》。配第的主要贡献在于提出 了劳动价值论的一些基本观点， 了劳动价值论的一些基本观点，并在此基础上初步考察了 工资、地租、利息等范畴。 工资、地租、利息等范畴。
报酬量
P20 资本和劳动投入量
（二）地租理论的产生和发展过程
时期 代表人物 配第 主要观点和贡献 提出级差地租的最初概念。 提出级差地租的最初概念。 土地价格＝年租×收益年份。 土地价格＝年租×收益年份。 提出“纯产品”学说。 提出“纯产品”学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品） 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归 土地所有者所有。 土地所有者所有。 “纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部 纯产品”是由农业劳动者生产出来， 纯产品”归土地所有者所有。 分“纯产品”归土地所有者所有。 系统地研究地租理论的古典经济学家。 系统地研究地租理论的古典经济学家。 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等 。 提出了土地相对肥沃的概念。 提出了土地相对肥沃的概念。 地租来源于生产土地产品的劳动。 地租来源于生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租，而不是相反。 土地产品的价格决定地租，而不是相反。 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 土地产品的边际收益是递减的。 土地产品的边际收益是递减的。 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。
5讲地租概念
土地估价理论与方法精讲班第5讲讲义地租概念第二章、地租理论地租理论考试大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。
(二)考试基本要求掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵。
熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论。
了解：地租理论在土地估价中的应用。
(三)考试范围1。
地租概念2．马克思地租理论(1)级差地租(2)绝对地租(3)垄断地租(4)矿山地租(5)建筑地段地租3．新古典城市地租理论4．地租与地价的关系5．地租理论在土地估价中的应用一、地租概念地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。
地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。
马克思从土地所有制入手对地租进行分析，论证了无论地租的性质、内容和形式有何不同，都是土地所有权在经济上的实现；并且严格区分了地租和租金这两个范畴，指出：“真正的地租是为了使用土地本身而支付的”。
资产阶级经济学把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”。
并将地租分为契约地租和经济地租两类。
契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金；经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。
近代西方经济学将地租的概念加以扩充为广义地租和狭义地租。
广义地租指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
狭义地租仅指利用土地所获得的超额利润。
另外，西方经济学把使用土地以外的其他资源时所付的报酬，称为准地租。
马克思主义地租理论二、马克思主义地租理论马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。
此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。
1、级差地租①概念：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。
《地租理论》课件
地租理论在城市规划中的应用案例：分析城市土地利用和规划的实际案例，验证地租理论的应用 效果
地租理论在城市规划中的应用前景：预测地租理论在城市规划中的应用前景，提出改进建议
01
地租理论的最新研究进展
地租理论研究的新视角和新方法
案例四：某旅游区土 地资源管理中，通过 地租理论，实现土地 资源的合理开发，提 高旅游收入。
房地产市场分析中的地租理论应用案例
地租理论应用：分析土地价 格、租金水平、供需关系等
案例分析：分析土地价格、 租金水平、供需关系等对房
地产市场的影响
案例背景：某城市房地产市 场
结论：地租理论在房地产市 场分析中的应用效果
垄断地租理论
垄断地租理论是地租理论的一种，主要研究垄断条件下的地租问题
垄断地租理论认为，垄断地租是垄断企业通过控制市场价格和产量获得的超额利润
垄断地租理论认为，垄断地租的形成是由于垄断企业拥有独特的资源或技术，使得其他企业无法 进入市场
垄断地租理论认为，垄断地租的存在会降低社会福利，因为垄断企业可以通过提高价格来获取超 额利润，而消费者则必须支付更高的价格来购买商品或服务
01
地租理论的实践案例分析
土地资源管理中的地租理论应用案例
案例一：某城市土地 资源管理中，通过地 租理论，合理分配土 地资源，提高土地利 用效率。
案例二：某农村土地 资源管理中，通过地 租理论，实现土地资 源的优化配置，提高 农民收入。
案例三：某工业园区 土地资源管理中，通 过地租理论，实现土 地资源的集约利用， 提高企业效益。
公司
地租理论
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汇报人：
房地产经济学2地租与区位理论
土地位置差异（距市场远近）也是形成级差地租I的条件之一。见表2-2。
表2-2 级差地租Ⅰ的形成
地块
甲 乙 丙
距市场距离 （公里） 10 15 20
资本投入 （元） 10000 10000 10000
运输费用 （元） 500 750 1000
资本总支出 （元） 10500 10750 11000
平均利润（平均 利润率为20％） 2100 2150 2200
• （一）级差地租 • 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最 终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产 价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相 联系，故称为级差地租。 • 造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰 度、肥力上具有差异性；二是不同地块的地理位置即区位 存在差异性；三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产 率也有差异性。上述差异，使土地客观上具有不同的等级， 进而使不同等级的土地在投入等量劳动的条件下形成不同 的级差生产力。
• （二）李嘉图的差额地租学说 • 李嘉图在地租理论上的主要功绩在于，他有意识地运用 了劳动时间决定价值量的原理，创立了差额地租学说。 • 李嘉图的差额地租学说是建立在劳动价值论的基础上的， 因而在一些观点上是符合客观实际的，但他视资本主义的 生产关系为永恒范畴，把他的地租理论用于一切时代和国 家，看不到资本主义地租的历史特点和剥削本质。因而， 在另一些观点上，则是完全错误的或含糊不清的。 • 李嘉图在地租论上有观点上的错误和概念不清，很大程 度上是由他的阶级局限性所决定的。
• 首先，城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、 运输时间的长短和运费的高低。 • 其次，城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从 而直接决定着企业销售额。人口和集聚程度对商业企业具 有更大的意义。商业地租是城市地租最典型的形态， 商业 对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与 商业企业所在位置所决定的顾客密度［人次/（平方米· 小 时）］及其营业额等指标成正相关的。 • 最后，城市土地位置的优劣还决定着获得其他生产要素， 特别是信息等特种资源费用的高低。
第二章--地租与区位理论知识讲解
– 再有，城市土地位置的优劣还决定着获得其他生 产要素，特别是信息等特种资源费用的高低。
2. 城市级差地租Ⅱ
– 首先是国家在城市市政基础设施上的追加投资。这 种追加投资，将进一步增加追加投资区域内级差生 产力Ⅱ和级差超额利润Ⅱ。
造成土地等级差异大致有三个原因：
– 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性； – 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性； – 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。
根据造成土地等级原因的不同，马克思将由于
土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润 转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同 一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产 生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。
第二章--地租与区位理论
（二）李嘉图的差额地租学说
李嘉图在地租理论上的主要功绩，在于他有意识地运 用了劳动时间决定价值量的原理，创立了差额地租学 说（Ricardian theory of differential rent）。 李嘉图把地租的存在，看成是由于对农产品需求的增 长须不断耕种愈来愈劣的土地的结果。
全部产品
单位产 品
级差地 租I （元）
12000
30
0
15000
30
3000
18000
30
6000
土地位置（距市场远近）差异也是形成 级差地租I的条件之一。
表2-2 级差地租I的形成
地块
甲 乙 丙
距市场距 资本投 运输费 资本总支 离（公里） 入（元） 用（元） 出（元）
10
10000 500
10500
马克思通过分析资本主义地租的两种形态，即级差地 租和绝对地租，从而科学地回答了地租产生的原因、 条件和源泉。
马克思的地租理论
小结：古典经济学对地租属性的认识
该时期的地租观点是，地租是从土地收益中减去包括工资 在内的成本后的剩余。 工资和利润的高低是造成农产品价格高低的原因，价格高 低又引起地租的高低，所以地租高低是农产品价格高低的 结果。 土地面积的有限性、不可移动性和土地质量的差异性是产 生地租的原因。 土地肥沃程度和位置的不同产生地租的差异。 地租是为使用土地原生产力而支付给地主的那一部分产品 。
投入 资本 （元）
个别生产 平均 产量 价格（元） 利润 （公斤） 全部 单位 （元） 产品 产品 10 10 60 6 10 20 60 3
（3）级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系
级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。 从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由 粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段。 从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资 的生产率高于劣等地的生产率为前提的。 级差地租Ⅱ是级差地租Ⅰ的不同表现，二者实质上是一样的。 级差地租都是由该土地提供的平均产量和最差土地按一个标准 的投资提供的产量相比的差额决定的。 都是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。
二、马尔萨斯的地租理论
提出地租是总产品价格中的剩余部分； 地租这个剩余部分产生有三方面原因； 促使农产品价格和生产费用之间差异扩大的主要原 因即是地租上涨的原因；
第四节 马克思的地租理论
马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产 生的原因、条件和源泉。 马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个 阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资 本家）；三是农业雇佣工人。
第三节 庸俗政治经济学的地租理论
一、萨伊的地租理论
大学课程《房地产经济学》PPT课件：第二章 地租理论与区位理论
第四节 土地区位理论
(三)城市土地利用的原则和功能分区
• 1.城市土地利用的基本原则 • 基本原则就是“最高最佳利用原则”。在竞争是充分而完全的情况下,土地最
高职高专经济管理类“十二五”规划教 材 国家示范性高职院校重点规划教材
第二章 地租理论与区位理论
目录
目录
1
地租理论概述
2
马克思地租理论
3
城市地租理论
4
土地区位理论
5
土地的区位利用
第一节 地租理论概述
一、基础理论
(一)地租概念
• 地租作为一种经济范畴,不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关 系,而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系,是社会关系 在土地方面的直接体现。
二、理论应用
(一)能力培养目标
• 1.学生应该了解马克思的绝对地租和垄断地租理论 • 2.学生应该熟悉马克思的级差地租理论
(二)实训项目
第三节 城市地租理论
一、基本理论
(一)城市地租及其形态
• 1.城市地租的含义 • 城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐
场所,租用城市土地而交付给土地所有者的地租。 • 2.城市级差地租 • 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。 • 3.城市绝对地租和垄断地租 • (1)城市绝对地租 • (2)城市垄断地租
终归属于用途最佳的方向且出价最高的使用者。 • 2.城市土地利用的功能分区 • (1)商业区。 • (2)理论应用
地 租 理 论
西方经济学
具体地说，导致地租上升的原因主要有：生产技术不 断进步，土地的边际生产力有所提高；城镇化不断推进， 土地被不断占用，从而导致人们对土地需求的增加。
五、准租金、经济租金
按照上面的定义，地租是当土地供给固定时的土地使用 价格。在很多情况下，不仅土地可以被看成是固定不变的， 还有许多其他资源都可以被看成是固定不变的，例如，短期 内厂房的供给是固定不变的。这些固定不变的资源也有相应 的使用价格，这种使用价格显然与地租非常类似。我们把这 种供给数量同样固定不变的一般资源的服务价格叫做“租 金”。换句话说，地租是所考虑的资源为土地时的租金，而 租金则是一般化的地租。为了进一步研究租金，我们把它分 为准租金和经济租金。
四、地租的决定
与工资一样，地租是由土地市场的供给和需求共同决定 的。土地的供给曲线和需求曲线的交点决定了土地的价格， 如下图所示。
在上图中，横坐标为土地数量N，纵坐标为地租R，土 地需求曲线D0、D1与土地供给曲线S的交点E0、E1是土地 市场的均衡点，各自对应的地租为R0、R1。当需求曲线由 D0上升到D1，地租也由R1上升到R2。可见，地租R完全取 决于需求曲线D的位置，即地租随着需求曲线的上升而上 升，随着需求曲线的下降而下降。如果需求曲线下降到 D变，但是在现实生活 中也有特殊情况。例如，人们填海造田、变沙漠为良田，从 而增加了土地的供给；又或者因为土地沙化，从而减少了土 地的供给。
这里土地供给曲线为直线还包含一个假设，即假设土地这 种生产要素没有自用用途，只有要素供给用途。如果假设土 地这种生产要素既有自用用途，又有要素供给用途，那么土 地的供给曲线就不会是垂直的，而是向右上方倾斜的。
二、土地供给
土地供给是指在各种可能 的地租下，人们愿意提供的土 地数量。前面假定土地的自然 供给即自然赋予的土地数量是 固定不变的，所以土地的供给 曲线为垂直于横轴的直线，如 右图中S曲线所示。在右图中， 横坐标为土地数量N，纵坐标 为地租R，供给曲线S表示：不 管地租R为多少，土地的供给 量恒为N0。
第二章 地租地价理论
批判了资产阶级经济学认为级差地租产生于
土地的自然差异的错误观点，指出级差地租
产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量
差异仅是产生级差地租的自然基础。 批判了资产阶级经济学否定绝对地租的错误 观点，指出产生绝对地租的根本原因是土地 所有权的垄断。
级差地租Ⅰ的形成及地租量
（二）
资本 生产 距市场 运输 总支 地 资本 里程 费用 出 块 投入 （km） (元) (元) (元) 甲 乙 丙 10 15 20 100 100 100 5 7.5 10 105 107.5 110 平均 利润 个别生 社会生 级差 (按 产价格 产价格 地租 20% (元) (元) (元) 计) 21 21.5 22 126 129 132 132 132 132 6 3 0
是土地所有权 在经济上实现 的形式，是社 会生产关系的 反映。
任何社会，只要土地所有者不同时 是土地使用者，就存在地租。
最初的地租形成于奴隶社会，它表现为在优等地 上耕种的奴隶生产的农作物除了满足奴隶自身的 需求外，还有一部分生产物被奴隶主占有。奴隶 社会的地租主要是奴役地租。 在封建制度下，地主阶级凭借土地所有权无偿占 有农民的剩余生产物，甚至是部分必要生产物。 封建地租主要是实物地租和货币地租。
级差地租Ⅱ的形成条件
在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而 产生的超额利润转化的地租，即为级差地租II。(表)
由追加投资带来的超额利润，是级差地租II的实体。 只要同一块土地追加投资的生产率高于劣等地的劳 动生产率，就能形成超额利润，在资本主义土地私 有制条件下，最终都会转化为级差地租II。但转化 时间与方式与级差地租Ⅰ不同。 租约有效期内，由农业资本家连续追加投资所产生 的超额利润，会全部落入农业资本家手中。签订新 租约时，超额利润会因地租额的增加全部或部分转 归土地所有者占有，由此产生级差地租II。
土地规划-2
土地地租地价理论
土地价格=地租/ 土地价格=地租/利息率 形成特点：不包括生产成本因素。 形成特点： 只受人们对土地的需求的影响 （人口密度、产业兴衰）。 具有随经济的发展而不断增值的可能性。 定价较难，且不可能规格化。 影响土地价格的主要因素： 影响土地价格的主要因素： 总体因素： 总体因素：经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、 国家政策、土地投机等。 区域因素：区域位置、交通条件、经济发展、人口密度、 区域因素： 治安、环境质量等。 个别因素： 个别因素：位置、形状、方向、面积、地势、临街状况等。
土地区位理论
韦伯的工业区位理论
区位因子： 区位因子： 一般与特殊 自然技术与社会文化 地域与集聚 (分散)
土地区位理论
韦伯的工业区位理论 运输费用指向论
土地区位理论
韦伯的工业区位理论
遍在原料（UM） 偏在原料（RM） 纯粹原料 （PM） 减重原料 （GVM）
原料指数＝ 原料指数 RM/产品重量 (RM＋产品重量) 产品重量
土地生态经济理论
生态学 Ecology 景观生态学（1937） Landscape Ecology 地生态学 Geoecology
经济学 Economics 生态经济学 Ecolomics
土地生态经济学 Geoecolomics
土地生态经济理论
土地生态经济系统： 土地生态经济系统： 资源 资金 科技 . 具有典型的耗散结构特点。 . 功能：物质循环、能量流动、信息传递、价值增值 生态经济平衡与调控的原则： 生态经济平衡与调控的原则： 循环再生、 协调共生、 持续稳生 人口 环境 物资
第二章 土地利用规划的基本理论
1 2 3 4 5
土地地租理论 土地区位理论 土地利用优化配置原理 生态经济理论 可持续发展理论
第二章第一节地租理论[1]
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级差地租Ⅰ的形成及地租量
（一）
土地 等级 所耗 资本
（元）
平均 利润
（元）
产量
（kg）
个别生产价格 （元） 全部 产品 每公斤 产品
社会生产价格 （元） 每公斤 产品 全部 产品
级差 地租Ⅰ （元）
劣等
100 100 100
20 20 20
200 250 300
120 120 120
0.6=12 0/200 0.48=1 20/250 0.4=12 0/300
投资方式不同
转化为地租的时期不同，134页表6-4 最低限度的投资额不同：
Ⅰ为粗放经营，投资量相对小 Ⅱ为集约经营，投资量相对大
最坏耕地也有级差地租
在较好的耕地上连续追加投资的劳动生 产率降低 社会对农产品需求增加，有更坏的耕地 投入耕作 在最坏耕地上追加投资的劳动生产率不 同
60
绝对地租
不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。 （一）产生的条件和原因 （二）影响资本主义绝对地租量的因素 （三）现代资本主义农业绝对地租的来源
绝对地租产生的条件和原因
条件：
农业部门资本的有机构成低于社会平 均资本的有机构成（图）
原因：土地所有权的垄断
绝对地租的形成及地租量
生产 部门 资本有 机构成 剩余 价值 商品 价值 利润 率
批判了资产阶级经济学认为地租造成价格上涨
的错误观点，指出“产品价格昂贵不是地租的 原因，相反，地租倒是产品价格昂贵的原因”
批判了资产阶级经济学认为级差地租产生于 土地的自然差异的错误观点，指出级差地租 产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量 差异仅是产生级差地租的自然基础
第二章地租地价理论
租Ⅰ的条件乊一
个别生产价格 社会生产价格 所耗 平均 级差 （元） （元） 土地 产量 资本 利润 地租Ⅰ 全部 每公斤 每公斤 全部 等级 (kg) （元） (元) (元) 产品 产品 产品 产品 优等 中等 劣等 100 100 100 20 20 20 300 250 200 120 120 120 0.4 0.48 0.6 0.6 0.6 0.6 180 150 120 60 30 0
亚当· 斯密是最早系统地研究地租理论的古典经 济学家，他认为地租是随着土地私有制的产生而出 现的范畴，是资本主义社会里地主阶级的收入。
地租是因使用土地而支付给地主阶级的代 价，其来源是工人的无偿劳动，是“一种垄断 价格”。——《国富论》1776年
亚当· 斯密已在实际上肯定了绝对地租的存在，只是 未明确提出绝对地租的概念。由于的研究方法的两重 性和重农学派的影响，其地租观点有些混乱和前后矛 盾。马克思指出：“在斯密那里，最深刻的见解和最 荒谬的观念就这样奇怪地交错在一起。”
批判了资产阶级经济学认为级差地租产生于
土地的自然差异的错误观点，指出级差地租
产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量
差异仅是产生级差地租的自然基础。
批判了资产阶级经济学否定绝对地租的错误
观点，指出产生绝对地租的根本原因是土地
所有权的垄断。
应注意四个方面的区别：
不同土地所有权形态下地租性质的区别 土地资本利息与地租的区别 土地租金与地租的区别 地租与一般剩余产品的区别
生产物，而是占有相当于超额利润的那部分地租， 农业资本家则占有相当于平均利润的那部分地租。 这反映的是地主和农业资本家共同剥削农民的经 济关系。资本主义地租主要是货币地租。
在社会主义社会，虽然土地是国家所有或集体共
第二章地租理论
4、级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系
5、最坏耕地也有级差地租
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资本主义绝对地租
1、绝对地租概念： 不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租
2、资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因 3、影响资本主义绝对地租量的因素 4、现代资本主义农业绝对地租的来源
资本主义垄断地租
1、含义：由产品的真正垄断价格带来的超额利润转化成的 地租。 2、真正的垄断价格是由购买者的购买欲和支付能力决定。 而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。 3、垄断地租分为两种：
新古典经济学地租理论否定了古典经济学中把生产要素 分为土地、劳动、资本的方法，认为各生产要素的价值由它的 边际生产力决定，从而否认地租是一种剩余。瓦尔拉斯质问： “为什么英国学派要用劳动和资本服务的使用量来确定地租， 而不愿用土地服务的使用量来确定工资和利息？”瓦尔拉斯认 为，“地租、工资、利息、产品价格和生产系数都是在同一问 题以内的未知量；它们始终必须共同地被确定，不能单独地被 确定”。
如何学习地租理论？
应注意四个方面的区别：
1、土地资本利息与（真正）地租的区别 2、土地租金与（真正）地租的区别 3、地租与一般剩余产品的区别 4、地租与借贷资本利息
真正地租 与 投入土地的固定资本的利息 的区别：
使用土地物质本身 为改良而进行的土地资本投入所支付的利息，可能
而支付的报酬
劣等 100 20 200 120 0.6 0.6 120
0
中等 100 20 250 120 0.48 0.6 150 30
优等 100 20 300 120 0.4 0.6 180 60
级差地租Ⅰ的形成及地租量
（二）
地 块
距市场 生产资 运输 资本总 平均利 里程 本投入 费用 支出 润（按
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第二章地租理论
重点问题
古典经济学的地租理论
马克思的地租理论
新古典经济学的地租理论
城市地租理论
第一节古典经济学的地租理论
古典经济学时期流行的地租理论，是地租剩余理论。
该时期的地租论点是：地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置和肥沃程度。
一、威廉·配第的地租理论
地租是一块土地的耕作者从他的收获之中扣除了自己的种子、口粮及换取其他生活必需品所需要的产品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是这块土地一年的地租。
靠近人口稠密地方的土地，相对于土质相同而距离较远的土地，由于土地产品运输费用的节约，能产生较多的地租。
如果用更多的劳动改良土地，使土地丰收，地租会因收成的增加超过所使用劳动的增加而上涨。
谷物需求增加，价格即上涨，因而生产谷物的土地的地租也上涨。
二、亚当·斯密的地租理论
1．地租是使用土地的代价，它是在保证租地人取得对所垫付资本的足够补偿，并获得平均利润的前提下，按照土地实际情况支付给地主的最高价格。
2．地租在很大程度上并非地主改良土地所投入资本的利润或利息。
3．地租成为商品价格构成部分的方式不同于工资和利润。
4．地租随土地肥沃程度不同而不同，也随土地位置的不同而不同。
5．谷田和牧场的地租支配其余一切耕地的地租。
6．煤矿能否提供地租，取决于它的产出力和位置。
三、詹姆斯·安德森的地租理论
1.土地肥沃程度的差异，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。
地租同农业的绝对生产率毫无关系。
2.在不同生产条件下生产出来的等量产品具有同一的市场价格，是形成地租的前
提。
3.由土地改良投资造成的土地生产力，会同土地的“自然”生产力融合在一起，从而提高地租。
对一块土地的不断耕种，也能改良土地。
四、李嘉图的地租理论
1.地租是为使用土地原有的和不可摧毁的生产力，而付给地主的那一部分土地产品。
2.土地数量的有限性和质量的差异性，是支付地租的原因。
3.谷物价格高不是为了支付地租，相反，支付地租倒是因为谷物价格高。
4.矿山的租金和地租一样，都是产品价格高昂的结果，而绝对不是它的原因。
五、古典经济学对地租属性的认识
1.该时期的地租观点是，地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余。
2.工资和利润的高低是造成农产品价格高低的原因，价格高低又引起地租的高低，所以地租高低是农产品价格高低的结果。
3.土地面积的有限性、不可移动性和土地质量的差异性是产生地租的原因。
4.土地肥沃程度和位置的不同产生地租的差异。
5.地租是为使用土地原生产力而支付给地主的那一部分产品。
第二节马克思的地租理论
一、资本主义地租的实质
资本主义地租，是租地农场主为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那一部分剩余价值。
土地所有权的垄断是资本主义生产方式的历史前提。
土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。
二、级差地租
1.级差地租是产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入到该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。
根据级差地租形成的条件不同，又可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。
2.级差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。
级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。
3.级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系：
（1）级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。
（2）从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段。
（3）从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。
三、绝对地租
1.绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成地租。
2.资本主义农业绝对地租的来源：由于资本主义农业有机构成低于社会平均资本的构成，在对劳动的剥削程度相等时，将会比等量的社会平均资本生产出更多的剩余价值，从而生成出更多的利润。
绝对地租产生的条件
3．绝对地租产生的条件
是农业资本有机构成低于社会平均的资本有机构成。
绝对地租从形式上来看，是来自农产品的市场价格高于其生产价格的差额。
绝对地租产生的条件有两种情况：
第一，在资本主义发展的一定历史时期中，农业资本有机构成低于工业，因而农产品的价值高于社会生产价格。
而农产品按价值出售，绝对地租就来自农产品价值高于社会生产价格的差额。
第二，在近代，农业资本有机构成接近工业，绝对地租就来自于农产品生产价格以上的加价，即来源于社会剩余价值的一部分。
四、垄断地租
1.垄断地租是由产品的真正垄断价格带来的超额利润转化而形成的地租。
2.垄断地租可以分为两种：
1）由于土地所有权垄断，不付地租在未耕地上进行投资受到限制，以至土地产品按照高于它们价值的垄断价格出售，由此而形成超额利润转化为地租。
2）由于某一土地的独特的自然特性，所生产出的产品具有较好的口味或其他质量特征，以至于能够以超出价值基础的垄断价格出售，由这种垄断价格产生的超额利润转化为垄断地租。
五、建筑地段地租和矿山地租
1.建筑地段地租和一切非农业用地的地租一样，是由真正的农业地租调节的。
位置对其级差地租具有决定性的作用。
2.矿山地租的决定方法和农业地租是完全一样的。
第三节新古典经济学的地租理论
一、边际生产力地租理论
投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。
在陆续投入的过程中，陆续使用的各个等剂量所产生的报酬会出现递增、递减或者增减交替的过程。
我们把所产生的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的剂量，称为边际剂。
它所产生的报酬称为边际报酬。
投入土地的总剂量数乘以边际报酬，得到所投入资本和劳动的一般总报酬。
所投入资本和劳动产生的总报酬，超过这个
一般总报酬，超过的部分就是土地的剩余生产物，在一定条件下转化为地租。
二、稀有地租和级差地租
如果地租被看成土地服务总价值，超过所有土地在按照边际利用时所提供的总服务价值的差额时，地租就是级差地租。
土地所提供服务的价格，由服务总量的自然稀缺性和对这些服务的需求即供求来决定，而地租最容易被看成这种稀缺价格总量和产品生产成本总量之差，因此它一般又被视为稀有地租。
三、城市地租
城市地租等于位置地租加上农业地租。
四、准地租
准地租是指从人类制造出来的特定生产工具中获得的收入。
即任何无供给弹性的生产要素都能得到或多或少具有地租性质的收入。
五、地租与土地产品价格的关系
地租是不是决定价格的成本，取决于我们是从一个企业、一个小的行业，还是一个大的行业或整个经济范围的角度来看问题。
第四节城市地租理论
一、城市级差地租
城市土地的空间位置，包括交通便捷程度、基础设施完善程度、集聚程度、
地质水文状况、环境等区位因素，是影响城市级差地租的决定性因素。
◆城市级差地租Ⅰ：由土地位置引起的相对较高的利润，在一定条件下，
会转化为地租。
◆城市级差地租Ⅱ：连续投资直到建筑边际，由此产生的建筑产品总价值
与总建筑生产成本之间的差额，构成业主的超额利润。
这一利润在一定条件下转化为地租。
二、城市绝对地租
城市绝对地租是在土地使用权和土地所有权分离的条件下，所有土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地使用者所必须缴纳的最低限度的地租。
城市绝对地租量至少等于与最边缘城市土地相邻农地上的农业地租。
三、垄断地租
由于土地所有者对供不应求的稀缺土地的垄断，这种超额利润就转化为垄断地租。
复习思考题
1.分析古典经济学和马克思在地租理论上的异同。
2.新古典经济学关于地租的理论是怎样表述的？
3.试阐述级差地租的内容。
4.试阐述绝对地租的内容。
5.运用本章所学关于地租的知识，说明如何运用地租理论，尝试去解决当前
耕地保护与城市发展的矛盾？
平均利润是指以预付资本大小按平均利润率计算归每个生产部门资本家所获得的利润。
平均利润是不同部门的资本家，根据资本的大小，按照平均利润率获得的利润。
平均利润仍然是剩余价值的转化形式。
2 平均利润的计算公式
平均利润的计算公式为：
平均利润＝预付资本×平均利润率
个别生产价格是“社会生产价格”的对称。
同一个生产部门内不同企业生产同
种商品的生产价格,它等于个别成本价格加平均利润。
个别成本价格即个别生产费用,是指不同企业生产同种产品所耗费的不等的费用。
它反映生产同种产品的不同企业经营效果上的差别是与企业利益直接相关的指标。