2010年上海杨浦区新江湾城最新地块信息
新江湾城D5地块住宅项目地下室民防工程(项目编码1502
新江湾城地块住宅项目地下室民防工程（项目编码：）质量安全检查信息浦东新区孙桥社区地块民防工程（项目编码：）质量安全检查信息外高桥新市镇地块配套初中新建项目地下车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息彼友商业中心一期地下室民防工程（项目编码：）质量安全检查信息新江湾城、、、地块新建项目（邻里中心）民防工程（项目编码：）质量安全检查信息崇明区陈家镇街坊宗地商品住宅民防工程（项目编码：1602CM）质量安全检查信息周浦中心镇区西单元单元地块配套中学新建地下车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息上海市同济医院内科医技综合楼项目民防工程 （项目编码：1501PT ）质量安全检查信息莘庄工业区单元-01A地块租赁住房项目（三街坊）地下一层车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息奉贤区南桥新城单元35A-05A地块民防工程（项目编码：）质量安全检查信息浦江镇原选址基地号地块（、）市属动迁安置房项目项目地下车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息嘉定区徐行镇、地块地下车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息长宁区街坊地块住宅项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息新建吴泾镇号地块（紫晶南园）三期商品住宅项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息上海交通大学李政道研究所实验楼项目地下二层车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息上海市奉贤区奉城医院扩建外科综合楼项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息新建罗店美罗家园大型居住社区地块公建配套项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息中国银联业务运营中心项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息松江区职工综合活动中心新建项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息。
上海杨浦区新江湾城房地产开发项目
5.43
单位 万平米
万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米
土地获取
投资 主体
中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院
获取 方式
土地 价格
上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得 建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米
支付 方式
1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证书》； 2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.按合同约定方式支付土地出让金；
I
II
III
产品定位
空 间 空 间 空 间 空 间
产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花 园式的纯别墅社区。
IV
产品定位
目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区
项目名 华润橡树湾
仁恒 九龙仓 汉斯
物业类型
叠拼 平层 叠拼 平层 平层
占总 地建
容积率
23 1.6
0.9-1 1.7-1.9
宗地情况 （二）周边环境
宗地情况
（三）交通及商业生活配套
万达广场
百联又一城
汉斯商业概念图 上音附校
M
本案
项目周边路网清晰、交 通便利；配套以教育机 构为主，生活配套为汉 斯商业和邻里中心；大 型商业集中在3公里外 的五角场
同济一附中
M
中环
主干道
次干道
支路
1·0号线
M 站点
五角场副中心
宗地情况
（四）宗地现状
分期 第1期 第2期
类型 联排及部分叠拼
叠拼
单位：平方米 面积
51,557 51,533
开盘时间 2010年10月 2011年9月
[建筑]上海新江湾城规划文本
![[建筑]上海新江湾城规划文本](https://img.taocdn.com/s3/m/606bc4b5856a561252d36fad.png)
[建筑]上海新江湾城规划文本新江湾社区(N091101、N091103单元)控制性详细规划(文本、说明、图集)新江湾社区(N091101、N091103单元)控制性详细规划文本目录1. 总则 ..................................................................... ........................................................................ ............ 2 1.1. 规划范围 ..................................................................... (2)1.2. 规划依据 ..................................................................... (2)1.3. 规划原则 ..................................................................... (3)2. 功能布局和结构 ..................................................................... ................................................................. 3 3. 人口规模...................................................................... ........................................................................ .... 4 4. 土地使用规划 ..................................................................... (4)4.1. 保留用地与可开发用地 ..................................................................... .............................................. 4 4.2. 土地使用 ..................................................................... (5)5. 建筑容量控制 ..................................................................... (6)5.1. 住宅建筑量 ..................................................................... ................................................................. 6 5.2. 商业办公建筑量 ..................................................................... ......................................................... 6 5.3. 其他建筑量 ..................................................................... ................................................................. 6 6. 道路交通规划 ..................................................................... (7)6.1. 城市道路系统规划...................................................................... .. (7)6.2. 轨道交通规划 ..................................................................... ............................................................. 9 6.3. 交通设施规划 ..................................................................... ........................................................... 10 6.4. 交通组织规划 ..................................................................... ........................................................... 12 7. 绿地规划...................................................................... ........................................................................ .. 12 8. 公共服务设施规划 ..................................................................... ........................................................... 13 8.1. 市级、地区级公共服务设施 ..................................................................... .................................... 13 8.2. 社区级公共服务设施 ..................................................................... ................................................ 13 8.3. 基础教育设施 ..................................................................... .. (15)9. 市政公用设施规划 ..................................................................... ........................................................... 16 9.1. 市政设施系统规划...................................................................... ................................................... 16 9.2. 市政设施设置要求...................................................................... ................................................... 19 9.3. 市政控制线规划 ..................................................................... ....................................................... 20 10. 水系规划 ..................................................................... .......................................................................20 11. 景观风貌规划 ..................................................................... ............................................................... 21 12. 其他特定要素规划 ..................................................................... . (21)11. 总则1.1. 规划范围新江湾社区位于北分区杨浦次分区内，包括新江湾城的全部，殷行街道的部分，以及宝山区淞南镇的部分，由闸殷路,淞沪路,政立路,国权北路,何家湾路,区界,军工路所围合的区域，总用地面积973.1公顷。
上海新江湾城板块专题研究
曾经。新江湾城原是空军江湾机场，紧邻上海现代工业发源地，同样存在工业污染
现在。新江湾城是继古北虹桥、碧云联洋后“上海第三代国际社区”。
石破天惊逗秋雨，有着上海市区内唯一一块湿地的新江湾城，如今，以“绿色生态港、国际智慧城”的高尚定 位，为上海描绘出世界的新亮点。 地王频出： 2005年初踏入商品房市场后短短5年内，先后诞生了6块地王，四年间地价上涨幅度高达478% 。 巨头云集：仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、保利地产、美国汉斯等国内外地产巨头争先进入。 价格飙涨：单价4.5万元/平米起，最高达到10万元/平米（目前上海均价为22000元/平米左右），与市中心 价格齐头并进。
新江湾C5地块位于新江湾城核心位置，东至政 和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。 地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块 组成。公告称，截止至2010年10月，C5-4地 块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住 许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理 并交付使用。而其他地块正在进行建设准备。
总体规划
复旦江湾新校区
滨江休闲带
江湾城公园
自然花园
都市村庄
知识商务中心
新江湾城总体规划分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市 村庄及知识商务中心6大板块。庞大的造城规划除了商住外，还包括道路、景观、水系 工程的基本建设，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目。
市政配套
华润橡树湾
项目信息介绍 紧邻游艇码头及江湾天地、湿地、名校、轨道环绕。 开 发 商：坚实置地（上海）有限公司 产品形态：高层公寓，联庭别墅 建筑面积：230782平米 容 积 率：1.6 销售进度：80平米精装公馆 180平米、280平米超 大平层即将升级上市。 销售均价：40000-55000元/平米 装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上 项目地址：国浩路88号（近政和路） 售楼电话：55250998
新江湾城7号地块土地评估报告20120828
本案
务业、餐饮娱乐、会议商务、运劢休闲等为一体，而丌仅仅是居住 区的开发；强调生态观念，构建和谐空间；强调人文观念，创造宜 居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互劢关系， 创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化 。
政立路
淞沪路
地块价值分枂
区域规划
板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐 饮娱乐、会议商务、运劢休闲等为一体
自然花园
本案
都市村庄
知识商务中心
地块价值分枂
板块内教育资源丰富，可以提供全程式精英教育
区域规划——教育资源 名校汇集：
复旦大学、同济第一附中、上海音乐学院实验中学、复旦科
复旦大学江 湾新校区 同济第一附中 复旦科技园小学 上海音乐学院 实验中学
技园小学、中福会幼儿园、本溪路幼儿园…… 板块内汇集了10余所上海名校学府，可以享受到从幼儿园到 大学的全程式精英教育，这是上海枀少具备如此丰富教育资源 的板块之一
游艇码头
湿地公园
地块价值分枂
配套支撑
板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用
五角场城市副中心：
五角场作为市政府确定的十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公 园等商业中心齐名，同时，五角场也已经不徐家汇繁华商业副中心、浦东花木 高尚居住副中心、普陀真如交通枢纽副中心幵称为上海四大城市副中心区，五 角场将成为融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综
上海新江湾城C5-8地块综合项目
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙） 白色装饰铝条
公寓式酒店
北立面 North Elevation
東立面 East Elevation
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公二号楼
北立面 North Elevation
浅黄色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
白色装饰铝条
浅黄色石材
東立面 East Elevation
Benoy
SOHO 1 LOBBY DROPOFF
Benoy
SOHO 2 LOBBY DROPOFF
Benoy
浅黄色石材
東立面 East Elevation Benoy
立面图
ELEVATIONS
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公二号楼
南立面 South Elevation
灰色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
白色装饰铝条
西立面 West Elevation
Benoy
立面图
ELEVATIONS
Benoy
1第一部分: 设计效果 PART 1: DESIGN VISION
Benoy
Benoy
Benoy
Benoy
2 第二部分:建筑及规划设计 PART 2: ARCHITECTURE & PLANNING DESIGN
Benoy
屋顶平面图
ROOF MASTER PLAN
Benoy
屋顶平面图
l Architecture l Master planning l
Interiors
l
Graphics
l
尚浦领世-新江湾城F区F1E地块商办项目
尚浦领世 - 新江湾城 F 区 F1E 地块商办项目本项目位于上海市杨浦区新江湾城 F 地块，整个F地块是一片三角形土地，位于五角场以北 1 公里，是新江湾城南入口“大门”，处于上海市最繁华的城市副中心之一—杨浦区商业中心。
F1 地块位于淞沪路闸殷路交界处，西侧毗邻10 号地铁线，东侧为待建的20 号地铁线。
该地块又分为 F1-A、F1-B、F1-C、F1-D、F1-E 五个地块，总用地面积约为107023 m²。
本项目是上海市新兴城市发展规划江湾新城的关键部分，位于一个集合了高端住宅、办公、商业、酒店、生态公园和教育设施等功能的一千万平方米的城市社区，区域发展潜力巨大。
项目旨在把 F1 地块作为江湾新城的门户入口，充分挖掘并激活该三角形地块的潜力，使之成为整个江湾新城发展规划的地标式建筑。
该项目将为城市社区提供高标准、灵活的办公空间以适应不断增长的创新型公司以及广泛商业活动的需求。
1.城市的新地标，对话的双子塔总体布局上， F1E与F1D两座塔楼占据倒三角形地块的最南端，位于闸殷路和淞沪路的交点，是杨浦大桥-黄兴路-五角场一线呼应的城市空间节点。
沿五角场淞沪路放射轴远眺，双子塔在视觉上是新江湾城的起始，也是上海东北部城区的有力收束点。
地块南侧紧贴闸殷路和淞沪路的交叉口是F1城市绿地以及连接周边地块的“钻石连廊”，本项目的主楼后退至基地中间，南北两侧设置裙房，且与F1D地块呈对称之势。
整体布局契合地块形状，裙房简洁的三角形体量最大程度地突出塔楼。
双子塔背靠背矗立，分别面向闸殷路和淞沪路。
塔楼主立面面向城市道路，朝向中心城区，大角度全景的城市景观映入其中。
南裙楼通过连廊与F1D南裙房连接，形成“文化之门”，以开敞拥抱的姿态将城市空间引入地块，自然地吸纳南侧的人群进入。
双子塔中间设置连续的下沉广场和大楼梯，形成富有空间层次变化的步行广场区域。
在考虑了消防车道后，采用了折线形步道，岛式绿地布置其间，将出地面楼梯，出地面风井等构筑物和设施掩映其中。
上海新江湾城板块专题研究
保辉•香景园 加州水郡二期 祥生•御江湾
华润•橡树湾三期
均价4-5.5万元/ ㎡（精装）
仁恒怡庭
均价5-8万元/ ㎡（精装）
三湘•七星府邸
九龙仓•玺园
均价4.5万元/ ㎡（精装）
盛世新江湾 银亿•领墅 旭辉•江湾墅 江湾尊堡
建发•江湾萃
均价3.5万元/ ㎡
保利维拉家园
均价3.5万元/ ㎡（精装）
代表楼盘
代表楼盘
华润橡树湾
项目推广画面
代表楼盘
华润橡树湾
大平层中央官邸，广告诉求多以产品面为主。
项目推广画面
代表楼盘
九龙仓玺园
项目信息介绍 新江湾城核心 轨交10号线殷高东路站旁。 开 发 商：上海绿源房地产开发有限公司 产品形态：小高层（12幢12-13层） 建筑面积：10.07万平米 容 积 率：1.7 销售进度：即将新推137-334平米阔绰房型，位于 社区前排视野宽阔。 销售均价：45000-50000元/平米 装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上 项目地址：殷行路1000号（近淞沪路） 售楼电话：65068888
医疗
海江医院、华佳医院、安康医院、安泰医院、蓝 鹰医院、社区医院等，目前医疗配套较弱。
商业——14万平米商业区
新江湾城商贸中心、主干道沿街商业等，商业配 套薄弱，但前往五角场商圈比较方便。
公园
生态植物园、水上公园、水生植物园、邻里中心 公园、抗战纪念公园等。板块内规划建有众多生 态休闲型公园，景观资源丰富、生态环境优良。
新江湾C5地块位于新江湾城核心位置，东至政 和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。 地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块 组成。公告称，截止至2010年10月，C5-4地 块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住 许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理 并交付使用。而其他地块正在进行建设准备。
新江湾22号地块土地价格
新江湾城22号地块估价报告在目前官方评审标准尚未出台前提下，本案办公用地价格评估将则采取环线比较、地块市场比较及成本预估法相结合的方式来评议。
1、 环线比较运用环线预判土地价值，了解本案地块的价值区间上海环线办公土地价格情况数据为2009年6月至今1年的办公类成交土地，数据来源cric结论：依据各环线的土地价格区间，本地块处于中外环区域，地块的楼板价可在6000-9000元/㎡之间。
内中环：主力地价：1641.9-5355.16万元/亩 主力楼板价：9851-15000元/㎡中外环：主力地价：439-1078万元/亩 主力楼板价：5989-8958元/㎡外郊环：主力地价：80.0-852.8万元/亩 主力楼板价：3825-8388元/㎡2、土地市场比较1. 求取土地取得费用采用市场比较法测算宗地的价值⑴ 选取可比实例，编制比较因素条件说明表在近期发生交易的土地成交实例中，选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一《比较因素条件说明表》：闸北区338街坊北上海物流3-1地块长宁区221街坊5丘、225街坊3丘长宁区新泾镇228街坊2、4丘本 案中环线外环线注：采用★评分，1星为最低分，4星为最高分。
环境质量：实例A：1公里内有彭浦公园、岭南公园；实例B、C：3公里内有华漕公园、新泾公园等。
交通便捷度：实例A：周边有北郊火车站、芷新长途客运公司彭浦客运站、1号线彭浦新村站；实例B、C：北翟长途汽车站板块未来成长性:实例A：随着北上海现代物流园区设计规划的完成，及加快园区招商引资速度，也将加速形成未来该区域商务功能；实例B、C：目前虹桥临空经济园区已从工业园区转型为商务园区，未来为了能更好地承接全球总部经济空间的转移，对接虹桥综合交通枢纽的辐射功能，融入长三角一体化发展，已编制完成了上海虹桥临空经济园区产业、功能、形态一体化规划。
2010上海地区基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
土地使用权价值评估案例
• 四、评估基准日：2007年6月21日 • 五、评估日期：２００７年６月２１日
• 六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、 殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块 形状方正，植被已铲平成净地，生态环境 良好。宗地使用面积为59254 m２土地用地 性质为住宅用地，国有土地使用权法定最 高使用年限为50年。
六、待估土地价格预算
对传统计息方式和现金流量折现法进行比较： 两种计算结果相差272737.2674128.655=198608.345万元，造成该差异的 主要原因在于传统计息方式未考虑资金的 时间价值，因此此地块的估值以现金流量 折现方法计算的结果为主。
2、基准地价修正法
（该基准地价基准日为2003年6月30日。评估 以《上海市基准地价表》，四级住宅用地 楼面地价，其楼面地价为3300元/平方米。） 1期日修正的确定：期日修正系数为127%（参 考同期房地产价格指数表） 2容积率因素修正确定：评估土地的容积率为 1.7，所处地区为四级，用途为住宅用地， 参考同期所在地容积率修正系数表，得出 容积率修正系数为1.033.
1、假设开发法
• （3）预计开发完成后的楼价： • 从2001年到2006年，上海市GDP总量、人均GDP和居民人 均可支配收入三指标均以超过10％的增幅高速增长 • 保守估计，07年的需求量增幅将达到42％以上，08、09年 需求增幅将分别保持不低于40％、30％的增长。 • 商品住宅销售均价5年年均复合增长率为12.7％，其中04 年价格飙升25.4％， • 即便06年全市均价涨幅为5.1％ ，市场趋于理性和健康， 07年6月初，全市均价还是 攀升至8919元/平米，比06年全 年均价上涨高达26.7％ • 结论：预测2008年房价会上涨16%，2009年继续上涨18%， 即08年平均房价达到19000*（1+16%）=22040元/平米，09 年达到22040*（1+18%）=26007元/平米。
新江湾城板块分析
新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”行动。
据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方；2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011年前5个月也已经有8.1万方的成交量，市场表现较为平稳。
从成交价格走势来看，2006年-2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。
其中增长最快的年份是2010年，成交均价从2009年的22625元/平直接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。
进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。
上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，新江湾城板块是是目前上海市区最大的一块成片开发的土地，这块原生态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。
事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。
据上海搜房网数据监控中心截止6月21日统计，目前新江湾城板块在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。
在(待)售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。
搜房网分析师雷琪指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付，品质较高。
新江湾城F2地块住宅项目启动区施工组织设计
施工组织设计目录第一部分综合说明第一章对招标的承诺 (4)第二章实现承诺的主要依托和措施 (4)第三章项目班子简介 (5)第二部分施工组织设计第一章工程概况 (4)第一节工程简况 (5)第二节安装特征 (6)第三节施工组织设计的编制依据 (18)第二章施工总体部署 (18)第一节工程目标 (18)第二节施工总设想 (19)第三节施工准备 (19)第三章施工现场组织与管理 (21)第一节施工现场的组织设置 (21)第二节施工现场管理 (22)第四章工程质量控制及回访、保修 (23)第一节质量目标 (23)第二节质量体系 (23)第三节施工过程控制 (24)第四节施工质量检验方法 (28)第五节保证材料质量的主要措施 (30)第五章施工安全技术措施........................... 错误!未定义书签。
第一节安全管理职责及制度 ..................... 错误!未定义书签。
第二节安全防护 ............................... 错误!未定义书签。
第三节施工现场临时用电 ....................... 错误!未定义书签。
第四节现场防火措施 ........................... 错误!未定义书签。
第五节安全管理 ............................... 错误!未定义书签。
第六节施工期间突发事件的防范和救护措施......... 错误!未定义书签。
第六章质量通病的防治措施........................ 错误!未定义书签。
第一节管道工程质量通病的防治 ................. 错误!未定义书签。
第二节电气工程质量通病的防治 ................. 错误!未定义书签。
第三节通风、空调工程质量通病的防治............ 错误!未定义书签。
第七章文明施工与环境保护措施..................... 错误!未定义书签。
上海市2010年基准地价
上海市2010年基准地价更新项目成果报告（送审稿）上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果----------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表--------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明------------------------------------------------------------------------ 4 1.2.1 居住用地------------------------------------------------------------------------------- 4 1.2.2 商业用地------------------------------------------------------------------------------ 10 1.2.3 办公用地------------------------------------------------------------------------------ 16 1.2.4工业用地------------------------------------------------------------------------------- 22 1.3 上海市基准地价修正体系-------------------------------------------------------------- 26 1.3.1 期日修正------------------------------------------------------------------------------ 26 1.3.2 年期修正------------------------------------------------------------------------------ 26 1.3.3 容积率修正--------------------------------------------------------------------------- 27 1.3.4 区域因素和个别因素修正--------------------------------------------------------- 32 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正------------------------------------------------------ 61 第二章基准地价更新成果应用说明------------------------------------------------------ 63 2.1 应用范围----------------------------------------------------------------------------------- 63 2.2 应用说明----------------------------------------------------------------------------------- 64 第三章附件 --------------------------------------------------------------------------------- 68第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
万科上海新江湾城地块定位报告
新江湾 城 五角 场
■产业构成
十一五规划五角场是九个城市市级商业中 心之一。功能定位为以大学城中央社区为特 色，融商业、金融、办公、体育、文化、高 科技研发及居住为一体的综合性市级副中心。 2010年五角场地区规划有100万办公、50 万商业。目前项目正在进展。
土地属性
【城市角色】 【交通条件】 【配套设施】 【环境景观】 【新江湾城】 【创智天地】
土地属性
【城市角色】 【交通条件】 【配套设施】 【环境景观】 【新江湾城】 【创智天地】
■新江湾城
1、复旦新校区30万平方米， 1万名左右的学生，以留学 生和研究生为主，08年开始招生； 2、江湾天地，以游艇码头为主题的休闲度假区，包括酒 店、高级公寓等。 3、中央公园。容积率在1.6左右的居住区、以及占地15 万的休闲公园。
创智天地销售创 智SOHO，科技 园确定方案
万达广场、 百年又一城 商业进一步 成熟，万达 写字楼开始 入住
C4,c6开始销售
外高桥 方向 至南站 古北虹桥方向 虹口、市中心方向
至人民 广场
陆家嘴 方向
土地属性——新江湾城成长周期
结论：新江湾城前景良好，06年开发商入市好时点，项目后期完 全可以吸引中高端客户。开发节奏是需要重点研究的问题。
前期项目入住， 板块人气上升， 生态豪宅属性凸 显 本板块内部商业 办公楼开始有产 业入住
创智SOHO、创 智中心和江湾体 育公园成熟，科 技园开始上市
万达和百年 成熟，其他 项目上市
外高桥 方向 至南站 古北虹桥方向 虹口、市中心方向 至淮海路
至人民 广场
陆家嘴 方向
土地属性——总结
我们需要根据板块的成长周期，合理的制定项目开发策略！
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三房
四房
105 公馆1088 户型配比
83
17
5
79.05%
16.19%
4.8%
公馆1088：2010年5月推出105套，其中二房为89m2,三房为180m2,四 房为179m2.
2室2厅1卫1厨 89.00㎡
4室4厅2卫1厨 179.00㎡
本期推出
二房
三房
四房
五房
九龙仓玺 园
196
34
138
23
1
户型配比
17.35%
70.40%
11.73%
0.51%
已售
16
74
10
1
去化率
47.06%
53.62%
41.7%
100%
.九龙仓玺园：2010年7月推出196套公寓，其中二房为137-162m2， 三房为179-303m2,四房为228m2-334m2.,五房为259m2.
新江湾城地块信息
1
新江湾城C4地块
总范围：东至江湾城路，南至国秀路，西至政和路，北至国浩路
用途：普通商品房 土地面积(米2)：108,091.9 建筑面积(米2)：108,091.9 容积率：1.00 总价(万元)：110833 土地单价(元/米2)：10,253.59 单价(万/亩) ：683.61 楼板价：10254 成交日期：2010-5-7 公告号：沪告字（2010）第17号 开发商：上海城投置地（集团）有限公司
华润置地橡树湾橡墅荣庭一层户型
华润置地橡树湾橡墅跃庭二层户型
华润置地橡树湾橡墅跃庭三层户型
华润置地橡树湾橡墅怡庭五层户型
楼盘动态
橡树湾二期新英格兰风情联庭别墅共63套。华润 置地橡树湾联庭别墅5层，有地下室 。停车位:华润 置地橡树湾车位比1：1，地上租价150元/月；地下 租价400元/月
3
杨浦区五角场街道311 街坊
总范围：东至淞沪路，北至政立路
用途：商业用地
土地面积（米2） ：126381 建筑面积（米2）：404419.2 容积率：3.20 总价(万元)：126381 土地单价(元/米2)：10,000.00 单价(万/亩) ：666.70 楼板价：3125 成交日期：2010-3-5 公告号：沪告字（2009）第109号
土地单价(元/米2)：32,484.26
单价(万/亩)：2,165.73 楼板价：32484 成交日期：2009-12-23 公告号：沪告字（2009）第88号 开发商：中国中建地产有限公司
新江湾城周边楼盘
1 九龙仓玺园
项目特色 豪华居住区,地铁沿线 占地面积:60000平方米 建筑面积:100000平方米 总户数:500 均价：45000元/平方米 总价：126000 土地单价：21,264.49 楼板价：12509 容积率：1.70 绿化率：45% 物业管理附加信息:据售楼处称物业费为5.0-6.0元/平左右 开发商:上海绿源房地产开发公司 物业管理公司:无锡上都物业管理有限公司 九龙仓玺园楼层状况：项目由12-13层住宅组成 停车位:九龙仓玺园车位比：1：1.2 开盘日期：2010-7
2 新江湾城F区加油站 总范围：东至规划绿化带，西至江湾城路，北至殷高路 用途：商业用地 土地面积(米2)：2,007.7 建筑面积(米2)：602.3 容积率：0.30 总价(万元)： 1325 土地单价(元/米2)： 6,599.59 单价(万/亩) ：439.99 楼板价： 21999 成交日期：2010-2-4 公告号： 沪告字（2009）第105号 开发商：中国石油化工股份有限公司上海石油分公司,上海城投置地（集 团）
本期推出
一房
二房
三房
四房
复式
334 华润置地橡 树湾 户型配比
10 3.0%
50 14.97%
177 53.0%
60 17.64%
37 11.08%
已售
1
50
46
2
7
去化率
10%
100%
26%
3.3%
18.92%
华润置地橡树湾：2010年8月推出334套，其中一房为63m2,二房为 88-79.8m2,三房152-176m2,四房281m2,复式205-222m2.
九龙仓玺园标准层C2户型
3室2厅2卫186.00㎡
九龙仓玺园9、25号楼标准 层D2户型 4室2厅3卫228.00㎡
九龙仓玺园3、9、17、 25号楼标准层D1户型
4室2厅5卫334.00㎡
九龙仓玺园10、20、 22号楼标准层C3户型
3室2厅3卫188.00㎡
ห้องสมุดไป่ตู้
九龙仓玺园2、8、10-26号 楼标准层C1户型 3室2厅2卫179.00㎡
楼盘动态
8月共售出82套公寓，成交总面积为 项目概况 15917.43，成交总价为69637万元。在8月25日 成交公寓一套，为二室二厅，地址：7号2层201 外部情况分析 室，建筑面积为145.73 平方米，总价为594万元。
营销策略 对比总结
2 华润置地橡树湾橡墅 占地面积:144247平方米 建筑面积:230782平方米 总户数:2373 总价：154100万元 土地单价：10683.06元/平方米 楼板价：6677 成交日期：2006-11-24 容积率：0.8 绿化率:40% 均价：950-1500万/套 物业管理附加信息:别墅4.50元/平方米·月公寓3.00元/平方米·月 开发商:坚实置地（上海)有限公司 投资商:华润置地有限公司 物业管理公司:华润物业 建筑单位:华润建筑有限公司 代理商:华润置地有限公司 建筑设计单位:上海天龙建筑设计有限公司 开盘日期：2010-8
开发商：泰隆发展有限公司 Top Victory Development limited,上海杨浦 知识创新区投资发展有限公司
4
新江湾城C6地块
总范围：东至江湾城路，南至殷行路，西至政和路，北至国秀路 用途：普通商品房 土地面积(米2)：114,517.0 建筑面积(米2)：114,517.0 容积率：1.00 总价(万元)：372000
• 公馆1088 项目特色：花园洋房 容积率：1.10 绿化率：45% 均价：28000元/平方米 占地面积:32000平方米 建筑面积:53000平方米 竣工时间:2011-08-01 总户数:271 开发商:上海景荣置业有限公司 物业管理公司:中远物业 开盘时间：2010-5-18
本期推出
二房