产品标准化体系的建立与实施

1）案例：标准化产生的背景
成立产业化/产品创新中心
132 110
135
成立标准化/技术研发中心 成立集团规划设计部
61 22 25 26 26 34 35
成立建筑研究中心
在建项目（个）
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 20 18 16
第一章
为什么要推进产品标准化
2 模式-1
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 电梯 发电机 外墙涂料 内墙涂料 洁具 水龙头 彩色混凝土瓦 给水管（PPR管） PVC管材（排水管、电线管） 智能化（对讲机和门口机） 户式中央空调 钢质入户门 橱柜 铝合金门窗型材 墙地砖 木地板 材料或设备名称
对集团典型设计问题、热点投诉问题进行分析、归纳、总结 共性的问题明确规定及要求 典型设计问题分析
道路交通分析： 主入口的位置 对用地已有道路进行功能定位 示意性的表达路网分级 体现人行及车行流线 核实产品建议书中停车方式及数量的可行性
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
1）标准化工作成果
应用规模
总计 16 个项目 83.4 万m2 的标准化产品。
道路停车
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——总图装置
院落停车
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——总图装置
分区管理
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——单体
情景花园洋房
产品创新——情景花园洋房
成都
武汉B2-5
华中03版
深圳
天津
• 给客户私有室外空间，彻底改变住宅的封闭特性 • 为邻里提供交往的场所 • 改变多层住宅形象，提高品质感
数据库 选择搭配 策划菜单 营销菜单 设计菜单 户型 立面风格 施工菜单 模块化 模块之间的搭配
引言
关于标准化
引言 关于标准化 第一章 标准化体系的建立 第二章 标准化工作平台 第三章 标准化体系的推广与实施 第四章 标准化与设计管理 第五章 中冶地产标准化工作建议
1 从系统的产品分析开始
1）设计总结
标准化方式探索 设计标准化：4 个版本 58 种基本产品户型 技术标准化：4类15项技术 部品标准化：24 类 54 种部品 流程标准化：《流程》、《成果标准》
第一章 标准化体系的建立
2 模式-1
2）管理标准化
流程再造
概念设计
规划设计
单体设计
部品设计
技术应用
实施方案 施工图指导书 施工图
第一章
标准化体系的建立
2003
进入城市（个）
41 26 16 19 18 9 11 14 16 10 10
14 12 10 8 6 4 2 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
18 14 12 12 12 5 5 5 5
2004
9
10
引言
关于标准化
2 标准化的需求分析
2）不同的需求
不同
开发商 专 岗 产 深 业 位 品 度
成熟开发商要从流程角度，新公司要从细微的材料质量控制入手。。。
设计需要产品库、工程需要采购标准化。。。
领导需要管理标准化、职员需要操作标准化。。。
豪宅与廉租房、首次购房与N次置业，不同的产品需要不同的标准化
标准户型与设计流程、栏杆标准图与施工图标准化，不同的需要有不同深度的 标准化
2 模式-1
3）设计标准化——总图装置
总图装置的分类
[总图装置的分类]
入口装置
城市混合入口 小区主入口 小区次入口 组团入口 主景观入口
道路装置
车行路装置 车行路附属装置 人行装置
零星装置
其它装置
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——总图装置
城市混合入口
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
5）技术标准化
标准化项目技术应用
项目
南昌四季花城四期 武汉城市花园 ● ● ● 鞍山城市花园 中山四季花城 大连城市花园
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
建筑 单体
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
技术的探索 2000-2002
5）技术标准化
万科集团绿色实践历程 遮阳、复合式厨房、屋面种 植、人工湿地等单技术应用
2）案例：关于标准化的观点
国内开发商的需求
标准化是技术还是管理？ 标准化成果如何落实到项目？ 标准化成果如何更新？ 对企业做标准化工作一致认同，标 准化需要致力于解决共同需求的客 观满足； 主要集中在标准化的部品层面 希望标准化工作解决：产品品质的 不确定性、提供部品选择的标准、 从客户出发提升产品研究的深度和 针对性。
引言 关于标准化
1 标准化的理解
3）设计标准化为先导
以设计标准化为主导的标准化过程
自我实现 尊重 归属 安全 生理需求 空间尺度 功能组织 部品性能 物理指标 设备要求 ………
部品标准 工程标准 技术标准
总图装置 建筑标准化 景观标准化 标准化 体系
标准化管理模式
客户行为 居住要求 技术标准
引言
设计标准化
绿色项目规模化 2009-
2 模式-1
5）技术标准化
万科企业社会责任绿皮书
2007年度起，万科将发布每年度的企业社会责任绿皮书。
2 模式-1
6）案例
南昌四季花城标准化
栏杆
空调
入口
第一章
标准化体系的建立
3 模式-2
1）标准化工作成果
成立机构
标准化中心
工作成果
设计标准化：3 大类 部品标准化：6 大类部品定型 制定标准：交楼标准、设计标准、部品标准
引言 关于标准化
2 标准化的需求分析
3）相同的需求
相同
提升品质 节约成本 实施深度 快速复制 标准产品
从专业层面看，标准化是避免由于不熟悉企业业务带来的设计失误、工程 失误的重要保证 从管理层面看，标准化是有效降低企业运营成本的重要手段
标准化是以设计为先导，包含成本、采购、施工、验收、维护在内的全过 程的产品实现过程 从企业层面看，标准化是为了满足企业业务快速增长时，实现快速复制成 熟产品的前提 标准化的目的都是为了终端使用者能方便快捷的使用，深度以满足使用者 的使用习惯为基本要求
关于标准化
2 标准化的需求分析
1）产生的背景
1、人力资源不断摊薄 2、决策时间长 3、变更签证多 4、品质缺乏保障 5、规模经营优势未能体现 6、规模扩张中的瓶颈：效率低下、品质问题、风格缺失 7、行业快速发展 8、发展由粗放向精细化的转型 9、客户需求不断提升
引言 关于标准化
2 标准化的需求分析
1 标准化的理解
1）定义
住宅的标准化就是建立一个行业产品的基准平台
标准化 国家规范
空间 尺度
功能 组织
部品 性能
物理 指标
设备 要求
……
引言
关于标准化
1 标准化的理解
2）基于客户行为
形成基于客户行为的标准化产品
产品
市场因素 自身因素
客户
竞争 对手
…
成本
周期
…
选择以客户维度作为产品决策第一重要因素
第一章 标准化体系的建立
22
种基本产品定型
4 模式-3
1）标准化工作成果
成立机构
标准化工作组、全面家居核心小组
工作成果
内装标准化：设计、配套标准，厨卫模块标准化，目前累计 施工2400套 部品标准化：9 大类 20 种部品材料 流程、标准：全装修设计流程
第一章 标准化体系的建立
5 模式-4
案例分析
长春上东
大 连 城 花
武汉城花
天津西青
沈阳四季 鞍山城花
中山城市风景
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——单体
产品库
产品库
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——景观标准化
景观设百度文库导则
景观构成 绿化
植物配置 公共绿地 道路绿化 其他绿化 路面铺地 停车位 设施
道路
健身运动场 休闲广场 游乐场
3 4 5 6
上海万科朗润园项目 天津假日风景项目
2006双优双节杯特别奖第1名 LEED-ND银级（试评估） 2006詹天佑金奖
绿色项目实践 2002-2005 环境策略 2004-2005
万科集团环境策略 万科集团绿色建筑研发实践
万科城四期、零能耗实验楼、万 科中心 天津、成都、南京。。。
绿色项目示范 2005-2009
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——单体
情景花园洋房
情景花园洋房专利产品 深圳万科城情景化多层 广州南湖情景化高层 成都金色情景化小高层
情花华南版(万科城)
情花华中版
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——单体
产品库
从2003-2004年，集团共有标准化产品4个版本，58个基本产品户型
4）部品标准化 集团统一采购情况
部品战略采购
集团统一采购
区域统一采购
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
标准化项目技术应用列表 类别 技术
环境保护 规划 设计 人工湿地 生态人工湖 雨水利用 中水利用 复合式厨房 遮阳 西向隔热 景观 渗水路面 佛甲草 新三级钢 设备 部品 冷轧钢网 变压止逆阀烟道 倒置式屋面 太阳能热水系统 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
4）部品标准化
完整的部品设计
设计图纸 工艺作法 材料明细 安装说明
施工图设计 整 的 部 品 设 计 工厂生产 为成本测算提供参考 为施工提供指导
完
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
4）部品标准化
部品设计流程
部品设计与单体设计的关系 提出设计要求 单 体 设 计
反提要求
完成设计
订单部品设计
独立部品设计
3% 2% 1% 0%
2%
1.56%
集团平均
标准化
提高管理效率，解决人力摊薄
引言
15 10 5 0
人均设计面积（万平米） 12.9 1.47 集团平均 标准化
关于标准化
2 标准化的需求分析
年竣工面积（万平方米）
160 140 120 100 80 60 40 20 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
引言 关于标准化
2 标准化的需求分析
4）标准化的优势
标准化项目开发周期（月）
优势
速 度 质 量 效 率
20 10 0
9
9
12
12
12.5
莞高尔夫
津西青
穗城花
莞运河东
渝新城
提升设计及项目开发周期，解决资金压 力
15 10 5 0
设计周期（月） 11.1 2.86 集团平均 设计失误率 标准化
提高产品设计质量，解决设计失误
3）设计标准化——总图装置
小区入口
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——总图装置
组团入口
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——总图装置
庭院入口
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——总图装置
道路（减速带）
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——总图装置
案例：沈阳新榆公馆
第一章
标准化体系的建立
引言 关于标准化 第一章 标准化体系的建立 第二章 标准化工作平台 第三章 标准化体系的推广与实施 第四章 标准化与设计管理 第五章 中冶地产标准化工作建议
场所
构建物设施 便民设施 照明灯具 围墙/栅栏 挡土墙 坡道/台阶 种植容器
硬质
亭 廊 棚架 膜结构
庇护
自然水景 庭院水景 泳池水景 装饰水景 景观用水
水景
车行照明 人行照明 场地照明
照明
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
3）设计标准化——景观标准化
景观标准化小结
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
房地产产品标准化体系的建立与实施
主讲专家：苏志刚
引言 关于标准化 第一章 标准化体系的建立 第二章 标准化工作平台 第三章 标准化体系的推广与实施 第四章 标准化与设计管理 第五章 中冶地产标准化工作建议
引言 关于标准化 第一章 标准化体系的建立 第二章 标准化工作平台 第三章 标准化体系的推广与实施 第四章 标准化与设计管理 第五章 中冶地产标准化工作建议
建研中心、成果汇编、标准化
1 2
深圳万科东海岸项目
技术的规范 2003-2004
2005詹天佑金奖 国际花园社区可持续发展金奖
10余个标准化项目及非标准 化项目多技术应用 技术系统化 2003-2004 天津万科东丽湖项目
2006双优双节杯特别奖第1名 LEED-ND银级（试评估）
万科技术观 2003-2004
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
4）部品标准化
部品设计流程
提出设计要求
单 体 设 计
反提要求 搜索部品
订单部品设计
独立部品设计
完成设计
寻找适合载体
第一章
标准化体系的建立
2 模式-1
4）部品标准化
完整的部品设计
部品目录
塑钢门窗 钢质入户门 钢质私家院门 木制门（户内门） 铝合金单元门 阳台栏杆 晾衣架 女儿墙栏杆 花槽栏杆 装配式花槽 直跑楼梯栏杆 直跑楼梯栏杆 楼梯间栏杆 窗护栏 雨蓬 成品空调百页及穿孔铝板 信奶箱 厨卫铝扣板吊顶 楼梯间地砖 阳台地砖 橱柜 灯具