不动产评估收益法案例
房地产评价案例场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---**大厦办公用房1.房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2.房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属**银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3.房地产概况委估房地产座落于**市**新区***路**号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻**广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元=8.03元人民币换算。
收益法评估案例
收益法评估案例房地产评估案例2.4商场评估案例案例G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评估事务所对其所属的×商场进行评估。
一、评估对象简介×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。
建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。
大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。
第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。
主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。
大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。
二、评估过程简介C评估事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下:(一)评估思路与方法的选取评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此1对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注:塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)。
(二)纯收益的求取1.总收益预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。
具体情况是:(1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。
一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低;二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高;四层经营家具，租金收入偏低。
按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。
因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即:每月平均租金收入一层为67元,平方米;二层为60元,平方米;三层为46元,平方米;四层为38元,平方米。
调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。
收益法评估房地产案例
收益法评估房地产案例收益法评估房地产案例一、案例背景某地有一处商业用地，业主想要出售该地块，但对其价值并不确定。
为了确定该地块的市场价值，业主选择了收益法评估房地产。
二、收益法评估房地产的基本原理收益法是评估商业用地和物业的主要方法之一。
它基于资本资产定价模型（CAPM），将未来现金流折现到当前时点，以确定物业的现值。
该方法适用于商业用途的物业，因为这些物业通常具有稳定且可预测的现金流。
三、数据收集和分析1.租金收入：通过市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年可以获得100万元的租金收入。
2.支出：支出包括物业管理费、维护费、税费等。
根据市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年需要支付30万元支出。
3.剩余价值：剩余价值是指在未来某个时间点，物业卖出后剩余可获得的资产净额。
根据市场调查和竞争对手分析，我们得知在5年后，该商业用地的剩余价值为1000万元。
4.折现率：折现率是指未来现金流的贴现率。
根据市场利率和风险溢价，我们得出该商业用地的折现率为8%。
四、收益法评估房地产计算1.年净收益：年净收益=租金收入-支出=100-30=70万元。
2.未来净现值：未来净现值=剩余价值/(1+折现率)^n，n为未来时间点。
在这个案例中，n为5年，所以未来净现值=1000/(1+0.08)^5=680.58万元。
3.物业总价值：物业总价值=年净收益/折现率+未来净现值/折现率。
在这个案例中，物业总价值=(70/0.08)+(680.58/0.08)= 10956.25万元。
五、结论通过收益法评估房地产计算，我们得出该商业用地的市场价值为10956.25万元。
如果业主想要出售该物业，他们可以参考这个价格作为市场定价。
当然，在实际交易中还需要考虑其他因素，如市场需求和竞争情况等。
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法第04讲不动产评估的收益法（三）应用举例1.估价对象概况估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。
（1）位置状况。
估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。
（2）权益状况。
根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。
估价对象在评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。
外装修：评估对象外墙贴挂石材。
内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。
建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。
设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。
通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。
通燃气：接市政燃气。
2.评估计算过程（1）收集交易案例（略）。
住宅收益法评估报告案例
住宅收益法评估报告案例作为一个住宅收益法评估报告案例，我们来看一个实际的房地产投资项目。
这个案例涉及到一座位于城市中心的公寓楼的评估。
首先，我们需要了解该公寓楼的基本信息。
该楼共有10层，每层有4个单元，每个单元有2个卧室和1个浴室。
该楼的总建筑面积为4000平方米。
根据市场数据，该地区的租金均价为每平方米20美元，每个单元的租金可以达到2000美元。
接下来，我们需要计算该公寓楼的年租金收入。
首先，我们将每个单元的租金乘以该公寓楼共有的单元数量（10层*4个单元/层=40个单元），得到每年的单元租金收入为80000美元。
然后，我们将该楼的自身利用率估计为80%，即只有80%的单元被出租。
因此，该公寓楼的年租金收入为80000美元*80%=64000美元。
在计算收益率时，我们还需要考虑该楼的运营成本。
根据市场调研，每个单元的年运营成本为2000美元，包括维护费用、管理费用等。
因此，该公寓楼的年运营成本为80000美元。
接下来，我们需要计算该公寓楼的净收益。
净收益等于年租金收入减去年运营成本，即64000美元-80000美元=-16000美元。
最后，我们需要计算该公寓楼的收益率。
收益率等于净收益除以购买价格，即-16000美元/购买价格。
假设购买价格为100万美元，那么收益率为-16000美元/100万美元=-1.6%。
通过这个案例，我们可以得出以下结论：1. 虽然该公寓楼的年租金收入相对较高，但因为运营成本较高，导致净收益为负值，即亏损。
这意味着该投资项目的收益率低于预期，并且可能会造成投资者的财务损失。
2. 收益率是评估该投资项目是否具有可行性的重要指标。
当收益率为负值时，投资者应谨慎考虑是否进行该投资。
3. 在住宅收益法评估报告中，除了考虑租金收入和运营成本外，还需要考虑其他因素，如潜在的房地产市场发展、投资回报期等。
这些因素对于评估一个住宅投资项目的可行性也非常重要。
需要注意的是，以上的案例仅是一个简单的示例，实际的住宅收益法评估报告可能会涉及更复杂的计算和更多的因素。
基于收益法的房地产评估案例研究
基于收益法的房地产评估案例研究前言房地产评估是确定不动产物业价值的计算过程，在房产交易、拍卖、抵押等场景都要用到。
其中，基于收益法的评估方式被广泛应用于商业不动产的估值。
本文将会介绍基于收益法的房地产评估方法，并以某商业物业为例，演示如何通过收益法来对其进行评估。
收益法基于收益法的评估方式，是一种以预期收益为核心的房地产价值评估方法。
该方法基于物业的现状以及未来预期收益来计算物业价值。
在商业不动产评估中，通常会使用净收益价值法（Net Operating Income，NOI）或净现值法（Net Present Value，NPV）。
其中，净收益为物业的净收入，根据以下公式计算：净收益 = 总收入 - 可变费用 - 不可变费用总收入包括租金和其他收入，如停车位租金、物业管理费等。
可变费用是与收入成比例变化的费用，如电费、水费、修缮费等。
不可变费用是不随收入变化而增减的费用，如保险、地税、物业管理费等。
净现值法是在净收益的基础上，再考虑到资本的时间价值和物业未来潜在价值的折扣率，计算出物业的净现值。
案例分析某商业物业位于城市中心商业区，总建筑面积为10000平方米，由于位置优越，现已全部出租，租期均为5年。
总租金收入为1.2亿人民币，其他收入为1000万元。
可变费用占总收入的15%，不可变费用为2000万元。
我们需要基于收益法对该商业物业进行评估，以下是具体步骤：步骤1：计算净收益根据上述公式，可以计算出该商业物业的净收益：净收益 = 1.2亿 + 1000万 - 1.8亿= 3000万步骤2：确定折现率折现率是考虑到资本的时间价值，以及物业未来潜在价值的折扣率。
在实际应用中，可以根据行业惯例、市场利率、物业风险等因素综合考虑，确定一个合理的折现率。
假设该商业物业的折现率为10%。
步骤3：计算净现值根据净收益和折现率，可以计算出该商业物业的净现值：净现值 = 净收益 / 折现率= 3000万 / 0.1= 3亿人民币步骤4：确定市场价值最后，通过上述计算，可以得出该商业物业的市场价值为3亿人民币。
收益法案例1
收益法评估案例――某办公大厦价值某办公大厦建筑面积26800平方米，评估其2002年的价值。
1、年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
2、维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
3、资本化率风险调整值取6%。
4、可使用年限估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权。
试用收益法评估该物业在出让状态下的收益价格。
案例解答:1、年租金收入测算根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
则估价对象年租金收入为：80×26800×12×（1－5%）=2444.16（万元）2、年费用测算（1）维修费测算估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
1000×（1－0）×26800/60×80%=35.73（万元）（2）年管理费用测算按年租金收入的3%计算2444.16×3%=73.32（万元）（3）房产税测算按年租金收入的12%计算2444.16×12%=293.30（万元）（4）保险费测算取房屋重置价格的2‰1000×2‰×26800=5.36（万元）年费用合计：407.71万元3、报酬率的确定采用公式：报酬率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。
报酬率=1.98%＋6%=7.98%4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。
不动产评估收益法案例
不动产评估收益法案例某对外出租之商铺1、评估对象概况据了解～本次委托评估房地产坐落于某市商业大街888号国际商业大厦第一层第1——9位置范围。
建筑面积为1500平方米。
物业产权人于2005年3月购买此物业。
该大厦位于繁华的商业大街与建材街交汇处。
周边有××贸易中心、新新综合性商场等商业～地理位置优越～交通便利。
评估对象是集餐饮、购物中心、办公、购物为一体的综合性商业大厦。
大厦总建筑面积40000 平方米～总占地面积 8000 平方米。
大厦为框架结构～外装修:进口面砖、磨光花岗岩、玻璃幕外墙,内装修:进口块料地面砖、内墙涂料、矿棉板吊顶。
该建筑物建于2006年底建成～钢筋混凝土结构～首层总建筑面积4000平方米。
混凝土基础～基础承载力较好～未出现明显不均匀沉降和趋向倾斜～各承重结构,柱、梁,无明显断裂与明显破损。
本次评估在进行现场勘察时～一层商铺经营正常。
评估对象正被租赁使用～合同期为2年～合同租赁价格为15元/平方米。
评估基准日前一个月签订租赁协议。
评估人员经对该大厦物业管理部门走访及对周边同类物业的了解～该租赁价格与该区域同类物业的市场租赁价格情况持平。
2、商铺房地产评估单价计算表序号内容数量备注一年房地产总收益(元/m2) 5,037.00 市场日租金×365 天×(1-空置率)根据估价人员对物业所属商圈同类物业1 日租金(元/m2) 15.00 租金水平的调查及该商业大厦具体实际出租情况的了解进行确定判断。
考虑到该物业位置较好～且该物业所属商圈市场供求良好～空置风险较低～根据市2 空置率 8.0% 场情况调查及现场对该物业管理的了解～确定空置率可能性约为8,。
二年总费用(元/m2) 1,133.03 1至5项之和指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用～应按年房屋重置价的2%.根据某1 维修费(元/m2) 160.00 市房屋造价信息～该类钢筋混凝土结构～重置价约为8000元/平方米(含内部装修及各类设备设施)指对出租房屋进行的必要管理所需的费2 管理费(元/m2) 75.56 用,按年房地产总收入的1.5%计 3 房产税(元/m2) 604.44 按房地产年总收入的12,征收营业税为年房地产总收入的5%计;城市维护建设税按营业税的7%计,教育费附4 营业税及附加(元/m2) 277.04 加按营业税的3%计;总计年房地产总收入的5.5%计保险费指房产所有人为使自己的房产避5 保险费(元,m2) 16.00 免意外损失而向保险公司支付的费用～按房屋重置价格的2‰计三年租金净收入A(元/m2) 3,903.97 指年房地产总收入减去年总费用本次评估对象目前处于正常出租状态～风四折现率R 10.67% 险无特别状况～与同类物业相当。
收益法评估房地产案例
房地产案例：某商业地产项目的收益法评估1. 案例背景某城市A位于中国东部沿海地区，是一座经济发达、人口密集的城市。
随着城市经济的快速发展，商业地产市场呈现出旺盛的需求和潜在的投资机会。
在这样的背景下，某开发商计划在城市A的中心商务区开发一处综合性商业地产项目，该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域。
开发商希望通过收益法评估来确定该项目的投资回报率和可行性。
2. 过程描述2.1 确定评估目标首先，评估团队与开发商进行了深入沟通，明确了评估目标和需求。
根据开发商提供的信息和市场调研数据，确定了以下评估目标：•评估项目的总体投资回报率（IRR）•评估项目每个功能区域的租金收入情况•分析市场竞争情况，并预测未来几年内租金水平和市场需求变化趋势2.2 数据收集与分析评估团队收集了大量的数据，包括市场调研数据、土地成本、建设成本、租金水平等。
通过对这些数据的分析，得出了以下结论：•城市A的商业地产市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。
•项目选址优越，靠近交通枢纽和人流密集区域，有望吸引大量潜在租户。
•项目规模较大，需要考虑投资回收周期和风险。
2.3 收益法评估模型建立基于以上分析结果，评估团队建立了一个收益法评估模型，以预测项目未来几年的租金收入和投资回报率。
该模型考虑了以下因素：•功能区域的租金水平和出租率•市场需求变化趋势•建设成本和运营成本•投资回收周期2.4 模型应用与结果分析通过模型应用，评估团队得出了以下结果：•项目总体投资回报率为12%，高于预期的10%。
•不同功能区域的租金水平差异较大，购物中心预计每年可获得2000万元租金收入，写字楼预计每年可获得1500万元租金收入，酒店预计每年可获得800万元租金收入。
•项目建设周期为3年，投资回收周期为10年。
3. 结果分析与建议基于以上评估结果，评估团队向开发商提出了以下建议：•项目总体投资回报率较高，说明该项目具有一定的投资价值和可行性。
收益法资产评估报告案例
收益法资产评估报告案例收益法资产评估报告案例一、引言资产评估是指根据特定的评估方法和评估原则，对特定的资产进行评估价值的测定。
而收益法则是一种常见的资产评估方法，通过对资产预期未来收益进行评估，来确定资产的价值。
本文将以某公司的房地产资产评估为案例分析，展示收益法在资产评估中的应用和评估报告的撰写。
二、公司介绍某公司是一家拥有多项房地产资产的企业，其中包括商业楼宇、写字楼和住宅楼盘。
为了了解这些资产的价值，公司决定进行资产评估，并选择了收益法作为评估方法。
三、收益法评估过程1. 数据收集首先，评估师们需要收集和准备大量的数据，包括房地产的位置、规模、建筑面积、租金收入、管理费用等信息。
他们通过公司的财务报表，租赁合同以及市场数据等渠道获取这些数据。
2. 数据分析接下来，评估师们对收集到的数据进行分析。
他们会仔细研究市场发展趋势、租金市场、物业管理费用等指标，以确保评估结果的准确性。
3. 预测未来现金流在收益法中，最核心的是预测资产未来的现金流。
评估师们会根据当前的租金收入以及各种消耗和费用，预测未来几年的现金流。
这需要对市场情况、租金调整和成本增长等因素有较深入的了解。
4. 估计资本化率资产的价值等于未来现金流的现值。
所以，评估师们需要根据市场情况和其他因素，估计一个合理的资本化率。
这个资本化率表征了投资者对于该资产预期收益的要求。
5. 估值计算最后，在确定了现金流和资本化率后，评估师们可以运用收益法公式计算资产的估值。
资产价值=未来现金流/资本化率。
从而得出该资产的评估价值。
四、评估报告撰写在评估过程完成后，评估师们需要撰写一份正式的评估报告。
这份报告将详细列出资产的评估价值以及评估师们的研究和分析过程。
报告通常包括以下内容：1. 资产基本信息：介绍资产的位置、规模、建筑面积等基本信息。
2. 收益法的应用：说明选择收益法进行评估的原因，并简要介绍收益法的原理和计算过程。
3. 数据收集和分析结果：列出评估师们收集和分析的数据，并分析对资产价值的影响。
不动产评估收益法案例
不动产评估收益法案例一、评估对象基本情况：评估对象为某房地产公司的一座写字楼，为钢筋混凝土结构，占地面积1200平方米，建筑面积为3000平方米；该写字楼位于市区中心，南临向阳路，西临规划之健康东路，东临南海公园，地处繁华商业区，交通便利。
现委托xx公司专业评估人员对该写字楼的土地使用权价格进行评估。
1）详细资料：2002年1月有偿取得土地使用权50年2004年1月建成该写字楼经济使用年限60年残值率2%现用于出租月租15万评估基准日该建筑物重置价格3500元/平方米2）据相关调查：当地同类写字楼出租金一般为每月每建筑平方米80元，空置率10%每年需支付的管理费为年租金的3%每年需支付的维修费为重置价的1.5%每年需支付的保险费为重置价的0.2%土地使用税及房产税为每建筑平方米30元确定资本化率：资本化率的确定，本评估以银行存款利率、房地产企业和写字楼的平均收益率等为依据推算，在此不做详细介绍，土地资本化率6%，建筑资本化率9%二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2009年1月四、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。
在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
五、评估依据1、《土地管理法》和《房地产管理法》；2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；4、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；5、评估人员现场勘查记录等。
六、计算方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能带来连续的收入——租金，而且收益比较稳定的特点，决定采用收益法进行评估。
（1）计算总收益总收益应为客观总收益而不是年总收益。
年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元）（2）计算总费用年管理费=2592000X3%=77760（元）年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元）年税费=30X3000=90000（元）年保险费=3500X3000X0.2%=21000（元）年总费用=年管理费+年维修费+年税费+年保险费=77760+157500+90000+21000=346260（元）（3）计算房地产净收益年房地产净收益=年净收益-年净费用=2592000-346260=22245740（元）（4）计算建筑物净收益①计算年贬值额年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
不动产评估案例
不动产评估案例分析1刘先生于2010年1月1日用100万元购得一间写字间，同年10月1日出租给王先生使用，并签订了5年租赁合同，刘先生现因资金原因要将写字间进行转让。
已知当地与该写字间相关条件相同的空置写字间的现时市场价格为158万元，因此，刘先生提出以158万元转让其所有的写字间（王先生无意购买）。
试从估价的角度分析刘先生的定价是否合理。
答案：不合理。
房地产价格实质上是房地产权益的价格（1）刘先生的写字间与空置写字间的权益不同，有不可解除的租约限制（合同未到期）（2）价格应低于158万元（因租约和急于脱手的原因）2某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
答案：本次评估的价值为投资价值：投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值，不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。
3甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元，购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准，该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元，若上述两个估价结果均是合理的，请分析两者差异的原因。
答案：（1）估价时点不同，乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化（2）估价目的和价值类型不同，乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异（3）设计方案变更，由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途，规模均有可能发生改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异，（4）购买后投入建设资金，项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
不动产评估市场法案例
房地产估价市场法案例——不动产评估市场法案例建筑物名称：蒙特尔大厦结构形式：框支剪力墙建筑层数：地下二层地上25层总高： 99.5米蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。
该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。
该楼底层为大楼接待处，3-23层为办公房，办公用途的建筑面积为38000平方米。
该楼总地上建筑面积为40000平方米。
该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。
该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。
该工程的抗震等级为7度设防。
该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5米/秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75米/秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5米/秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金中央空调2套。
电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。
烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。
楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。
外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。
评估方法：用市场比较法评估办公用房。
市场比较法评估办公楼。
该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2公里，交通便利，有多条公交线路通过。
根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。
不动产估价网上案例
例某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底，至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9％。
试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。
[解]该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。
在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2004年底的收益价格测算如下：计算公式为：（略）Al＝94(万元)A2＝93(万元)A3＝96(万元)A＝95(万元)Y。
＝9％n＝48—4＝44(年)t＝3(年)将上述数字代入公式中计算得到：V＝1029．92(万元)[例某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。
平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。
试选用所给资料测算该旅馆的价值。
[解]该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。
在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：年有效毛收入＝300X 45X365X(1—20％)＝394．20(万元)年运营费用＝394．2X 30％＝118．26(万元)年净收益＝394．2一118．26＝275．94(万元)旅馆价值＝275．94÷10％＝2759．4(万元)[例某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／㎡。
现市场上类似写字楼的月租金为100元／㎡。
假设折现率为10％，试计算目前承租人权益的价值。
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例案例1，如何求客观净收益被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A 的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31 日结束），租赁合同规定，使用人在5 年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110 元为基准，每年增加l0 元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产,的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月 3 1日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
洽同租金违约金5万元2034 2006 2011 ?J12 氐啲I I I II ---------------------------------------- I3011年；1貳©*1>1LU -> 0^ .… 120^*03*—ISOI 夬一*卯-150(1+1* 140-* Kit-150(1 + 1^,150—LL 厚 11F ■订十【答案】 ⑴收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年(2) 现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009 年:【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500 元2 2010 年:【(150*(1+1%)-(110+30)】*1000=13015 元3 2011 年:【(150*(1+1%)-(110+40)】*1000=4545.15 元这些违约多获得的收益现值之和为-1-2 21500*(1+10%)+13015*(1+10%)+4545.15*(1+10%)-3=33716.49 元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
房地产价格收益法评估案例
房地产价格收益法评估案例假设地有一块1000平方米的土地，拟建一栋多层住宅楼。
根据市场调查，该地段属于中等繁华区域，周边有商业中心、学校和交通便利等优势。
开发商预计该楼盘的建筑面积为5000平方米，每平方米的开发成本为5000元。
同时，根据市场需求和租金水平，预计每平方米的租金为100元。
首先，我们需要计算该楼盘的总投资成本。
总投资成本等于开发成本乘以建筑面积，即5000元/平方米×5000平方米=2500万元。
然后，我们需要计算该楼盘的年租金收入。
年租金收入等于租金乘以建筑面积，即100元/平方米×5000平方米=500万元。
接下来，我们需要计算该楼盘的净年收入。
净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用。
假设管理费用为10%的年租金收入，即500万元×10%=50万元；维修费用为5%的年租金收入，即500万元×5%=25万元。
所以，净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用，即500万元-50万元-25万元=425万元。
最后，我们需要计算该楼盘的投资回报率。
投资回报率等于净年收入除以总投资成本，即425万元÷2500万元=17%。
通过以上的计算，我们可以得出该楼盘的投资回报率为17%。
这意味着每年投资的2500万元能够获得17%的回报。
这个回报率可以与其他投资项目进行比较，帮助投资者判断该楼盘的投资价值。
需要注意的是，房地产价格收益法评估只是一种评估方法，结果可能受到市场波动、经济环境变化等因素的影响。
因此，在实际投资决策中，还需要综合考虑其他因素，如市场需求、竞争情况和政策变化等，以做出更为准确的评估和决策。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
(完整word版)房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
收益法实例
例1：某宾馆委托估价，宾馆提供的资料表明，该宾馆有标准两人间25间，床位50张，平均每张床位每天120元，年空置率25%；一般两人间和三人间总床位数为180张，平均没张床位每天140元，年空置率为20%；该宾馆月营业花费15万元。
经调查，当地同档次宾馆标准两人间平均每张床位每天140元，年空置率为30%；一般两人间和三人间平均每张床位每天40元，年空置率为18%；正常营业每月营业花费平均占每月总收入的32%；该类不动产的资本化率为8%。
试运用所给资料评估该宾馆的价格。
例2：1、估价对象概况：待估不动产是一出租的写字楼，宗地面积为7000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，建筑物为地上16层地下两层，总建筑面积为30000 m2，建筑物于1990年建成，建筑物耐用年限为60年。
1995年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。
试计算该不动产2001年4月的转让价格。
2、估价机构搜集到的相类似地区的该类写字楼的平均水平资料（1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的60%，其余为公共过道、管理用房、设备间以及其他附属用房。
（2）每平方米每月租金平均为40元。
房屋空置率年平均为10%。
（3）同类建筑物重置价格为8000万元，家具设备装修重置价格为1500万元，日常费用平均每月为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的70%的1.2%缴纳，其他税费约为每月收入的6%。
年资本化率9%。
例3：（单独求取土地收益价格）估价对象概况：某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500 m2，并与1999年9月在此地块上建成9800m2写字楼，当时建筑造价为1500元/ m2；其经济耐用年限为60年。
目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元/m2.估价机构掌握的经筛选后的资料：目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元/ m2，该类建筑物重置价格为1700元/ m2，残值率为2%，不动产所有者需支付的年管理费用为建筑年租金的2%，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2%、0.5%，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%、7%。
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②计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-年贬值额X已使用年限 = 3500X3000-218750X5 =9406250（元）
③计算房屋收益年净收益（假设房屋收益 年期为无限年）
房屋年净收益=房屋现值X房屋年资本化率 =9406250X9% =846562.5（元）
（5）计算土地净收益
土地年净收益=年房地产净收益-年房屋净收益 =2245740-846562.5 =1399177.5（元） （6）
六．案例评价
对于有使用期限的房地产，在估价时应注意： 在采用收益法估价时，估价对象可获取收益的年限 受到土地可使用年限的限制，这一点在案例的收益 法估价过程中予以考虑。
六、计算方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能 带来连续的收入——租金，而且收益比较稳 定的特点，决定采用收益法进行评估。
（1）计算总收益 总收益应为客观总收益而不是年总收益。 年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元） （2）计算总费用 年管理费=2592000X3%=77760（元） 年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元） 年税费=30X3000=90000（元）
二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公 允的市场价格意见。
三、评估基准日
评估基准日为2009年1月
四、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理 性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础 上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估 算委估资产的现时公允价值。
五、评估依据
2）据相关调查：
当地同类写字楼出租金一般为每月每建筑平方米80元， 空置率10% 每年需支付的管理费为年租金的3% 每年需支付的维修费为重置价的1.5% 每年需支付的保险费为重置价的0.2% 土地使用税及房产税为每建筑平方米30元 确定资本化率： 资本化率的确定，本评估以银行存款利率、房地产 企业和写字楼的平均收益率等为依据推算，在此不做 详细介绍，土地资本化率6%，建筑资.2%=21000（元） 年总费用=年管理费+年维修费+年税费+年保险费 =77760+157500+90000+21000 =346260（元） （3）计算房地产净收益 年房地产净收益=年净收益-年净费用 =2592000-346260 =22245740（元）
（4）计算建筑物净收益
不动产评估收益法案例
一、评估对象基本情况 ：
评估对象为某房地产公司的一座写字楼，为钢筋 混凝土结构，占地面积1200平方米，建筑面积为 3000平方米；该写字楼位于市区中心，南临 向 阳路，西临规划之健康东路，东临南海公园，地 处繁华商业区，交通便利。 现委托xx公司专业 评估人员对该写字楼的土地使用权价格进行评估。 1）详细资料： 2002年1月 有偿取得土地使用权50年 2004年1月 建成该写字楼 经济使用年限 60年 残 值率2% 现用于出租 月租 15万 评估基准日 该建筑物重置价格 3500元/平方米
计算土地使用权使用价值
土地使用权在2009年1月的剩余使用年限为507=43（年） P=1399177.5/6%X[1-1/（1+6%)^43] =1399177.5X15.3062 =21416090.65（元） 单价=21416090.6/1200=17846.74（元）
（7） 评估结果
本宗地土地使用权在2009年1月的土地使用权价值 是21416090.65元，单价为每平方米17846.74元
①计算年贬值额 年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定， 但是在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限， 土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑 物由国家无偿收回。这样房屋的重置价必须在可使 用期限内全部收回。因此，房地产使用者的可使用 年限为50-2=48年，并且不记残值，视为土地使用权 年期，地上建筑物一并由国家收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限 =（3500X3000）/（50-2） =218750（元）