中国商业地产标杆品牌研究报告凯德置地
武汉凯德1818广场购物中心案例研究分析报告(上)
目录
一、商圈概况分析 二、项目概况 三、内部规划 四、总结
商圈概况分析
商圈分析
项目简介：位于武汉市武昌区中北路23号，在武昌区一环线内，东临60米 宽中北路，南靠江西长久房地产开发有限公司，西临15米宽规划路，北临 40米宽的中山北路，四面临街，均为100米以下33层高层住宅。 交通： 77、581、601、702、724、80、5、64、305、540、530、723、 19、8地铁2、4号线等十余条公交线路经过此处，直达武汉三镇。 面积：建筑面积： 10.4万㎡ 占地面积:3万㎡ 车位：1302个
建筑外观
项目定位
目标消费者： 18-35的个性青年，以时尚青年 和白领为主力客群。
内部规划
内部规划 结构设计
凯德广场•1818由国际知名设计机构澳大利亚拜肯集团(Buchan)设计，遵循“浑然天成”的设计理念，购 物中心内线条流畅自然，动线简单合理，空间与艺术完美结合，显示出高雅挺秀的现代感。
内部规划 水平动线
圆弧回型动线，动线简单清晰，中庭利用率好，形成人流回路；商家展示面佳，不存在理论上的商业死角， 不会产生视觉疲劳， 商业价值高；
内部规划 垂直动线
垂直动线的设计，在动线挑空处均匀设置扶梯，视野开阔，增强品牌记忆；在扶梯与扶梯间设置垂直电梯， 有效分流，并增强顾客可达性，不管是扶梯、垂直电梯（货梯）、楼梯还是跨层电梯，熙地港的设计均匀 合理，不管是人流疏导、品牌的可达与记忆都非常实用。
凯德1818广场概况
交通动线
凯德广场•1818地理位置优越，位于武昌区域中心，处于“武昌区政府规划”的商贸旅游中心、中央文化中心、政经中心、 江南商务中心的汇集处，其所在的中北路主路是政府打造的江南CBD中心的核心地段。周边中高端住宅环绕，5公里半径内 有约70万居民。紧邻湖北省政府办公总部、50余家省直企事业单位和中央驻汉单位、十余家省级金融机构，加之周边高品 质写字楼内精英商务人士云集，预计将为凯德广场•1818输送15万商业客群。购物中心外立面180米主干道临街，交通极为 便利，负一层直接连通已开通运行的地铁4号线汉街站，距离地铁2号线和4号线的换乘站洪山广场站仅500米，5分钟即可 抵达武昌火车站。
2019年北京太阳宫凯德mall考察报告
楼层品牌简介
B2层主力商户：华联BHG超市
地铁10号线太阳宫站出站后能够直接到达购物中心的B2层，该楼层的 主力店是BHG超市。
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楼层品牌简介
B1层主力商户：海底捞火锅、玩具反斗城、亚惠美食广场
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麦当 劳、必胜客、许留山、面包新语、星巴克、COSTA、中国银行
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平面规划
太阳宫凯德mall地下2层，地上5层共7个经营楼层，单层建筑面积约12000㎡， 总建筑面积将近90000㎡，是凯德在北京面积最大的购物中心。 由于是改造项目，与大多数凯德mall类似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭 立柱较多，遮挡视线让中庭并不通透；除地下两层外，地上楼层商铺进深较浅， 不利于主力店布局；局部存在阴阳铺；中庭共享等空间狭小等等。 整体看来项目动线简单明了，长度适中，逛起来较为舒适；动线两侧铺位进深 小面宽大，利于商家形象展示；部分开阔处利用中岛商户进行填充，合理的利 用了面积。 楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服 饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应 该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被 放在了这一层。
楼层品牌简介
L2层主力商户：GAP、WE、拉夏贝尔、VERO MODA、 SELECTED、PAGE ONE、太平鸟、热风、西遇、满记甜品
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楼层品牌简介
L3层主力商户：莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、丽家宝贝、迪士尼 英语、纽约国际儿童俱乐部、小小运动馆、悠游堂、疯狂钢琴
【优质】商业地产开发商排名-word范文 (12页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==商业地产开发商排名十大商业地产开发商1 大连万达集团股份有限公司*2 SOHO中国有限公司3 凯德置地(中国)投资有限公司4 上海绿地(集团)有限公司5 世茂房地产控股有限公司6 上海鹏欣(集团)有限公司7 越秀地产股份有限公司8 宝龙地产控股有限公司9 厦门明发集团有限公司10 上海证大房地产有限公司商业地产招商问题简析商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。
然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。
招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
一、招商工作过程中的操作要点1、市场调查市场调查是招商工作的第一步。
最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。
这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。
2、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。
这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。
3、商业定位在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。
4、业态组合目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。
青岛凯德MALL案例研究
临时停放和等待进入地下停 车厂的车辆堵在台柳路
拥堵的 台柳路
✓ 出入口：2号门附近设置出车口；L1、L2层的4/8号门接驳车 行道，车下客后可直接开走；台柳路上5号门双入车口，其中 绿色的为货车入口；合肥路上7号门可入车，可出车。
✓ 交通枢纽：城市主干道黑龙江路（哈尔滨路）和合肥路交汇处
✓ 地铁上盖：与青岛首条地铁 M3号线无缝衔接，商圈内唯 一直接地铁上盖的购物中心， 也是青岛唯一将购物中心整体 风格与地铁站设计风格融为一 体的商业项目。
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基本信息
凯德MALL总建面约16万平，商业包含地上6F和地下2F，地下3/4F为停车库，其中地 下2F直接连通地铁双山站
• 儿童业态：儿童主题楼层拥有40家儿童主题店铺，包含儿童
餐饮 31%
✓ 对商场全部经营业态进行梳理，获得零售占比 57%，餐饮占比31%，服务类配套占比18%；
服务配套 18%
零售 57%
• 餐饮：凯德MALL•新都心引入了77家中西料理、特色菜系、休
闲餐饮等多个类别的餐饮品牌，兼顾了品牌组合的丰富度、成熟度 与新鲜度。其中30多家首次进入青岛，10多家首次进入山东。包括 海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、高第街、北李妈妈菜、胖哥 俩、滇草香、东古来、翠元港式餐厅、许留山、so dam won、鑫 燕坊、Q记南洋美食等。
✓ 停车：所有车辆免费停车两小时，超出两小时部分按4元/小 时正常收费；会员可以微信领取1小时免费停车券，可以使用 100星积分抵扣1小时停车时长。
等待放行的车辆
从规划路驶出，等待离开的车队
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外观设计
青岛首家集中了海洋元素、开放式露台、户外餐饮、跨层餐饮和空中花园概念及吉祥物 主题的的购物中心
国内从事商业地产开发的主要公司介绍
4、上海绿地(集团)有限公司
（1）公司简介：绿地集团是上海市国有控股特大型企业集 团，房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，开发 规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位，特别在 超高层、大型城市综合体、高铁站商务区等领域遥遥领先 （2）主要产业：房地产（中低档住宅、高档别墅、持有型 商业地产）、能源、金融、建筑、汽车服务 （3）官方主页:
7、越秀地产股份有限公司
（1）公司简介：总部位于广州国际金融中心（西塔）， 是广州越秀集团有限公司控股的房地产开发企业， 隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理 的国有企业。 （2）主要业务：为房地产发展及投资，业务主要集中 在广州地区，并已逐步扩展至珠三角、长三角、环 渤海和中部地区 （3）官方主页:/
（1）公司简介：是由保利集团控股的大型国有房地产 企业股份有限公司，国家一级资质房地产开发企业， 国资委重点扶持的央企之一，目前已在广州、北京、 上海等地拥有26家控股公司 （2）主要产业：商业地产、住宅地产、酒店经营 （3）官方主页：/index.asp
12、广州富力地产股份有限公司
3、SOHO 中国有限公司
（1）企业简介：SOHO中国是中国房地产行业领袖，目前北 京最大的房地产开发商，中国最大的甲级写字楼开发商， 公司主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产， 开发总面积已达520万平米。。 （2）主要产业：高档商业地产开发，开发和收购了一系列主 要位于北京和上海黄金地段的商业房地产项目 （3）官方主页: /
19、太古地产有限公司
（1）公司简介:太古地产（股份代號：1972）於1972 年成立，从事发展和管理世界级的商业、零售、酒 店及住宅物业组合，尤其大型综合发展项目。公司 于2012年在香港联合交易所主板上市。 （2）主要产业:商业、零售、酒店及住宅物业组合 （3）官方主页： /sc/Pages/index.asp x
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：∙持续为股东创造价值∙提供优质的产品和服务∙吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略∙集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
∙平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
∙壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
商业地产开发商排名
十大商业地产开发商1 大连万达集团股份有限公司*2 SOHO中国有限公司3 凯德置地(中国)投资有限公司4 上海绿地(集团)有限公司5 世茂房地产控股有限公司6 上海鹏欣(集团)有限公司7 越秀地产股份有限公司8 宝龙地产控股有限公司9 厦门明发集团有限公司10 上海证大房地产有限公司商业地产招商问题简析商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。
然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。
招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
一、招商工作过程中的操作要点1、市场调查市场调查是招商工作的第一步。
最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。
这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。
2、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。
这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。
3、商业定位在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。
4、业态组合目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。
凯德置地
凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年以来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，凯德置地进入中国市场14年，一直通过整合其在房地产各领域的综合优势，为所到城市贡献它的专业精髓，致力于为中国的城市化进程和房地产发展提供良性助力。
“建宇树人”是凯德置地的企业理念，凯德置地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。
在中国，新加坡嘉德置地集团以独资控股形式成立凯德置地，这让集团在中国能顺利地进行运作，并且能更灵活地运用资金和管理业务。
凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长，为集团做出了重要贡献。
凯德置地是一家致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发公司。
自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总开发业绩以超过300亿人民币。
2002年,凯德置地成为了"外商独资投资有限公司"。
凯德置地一贯倡导以人为本，尊贤重仕的企业文化，竭诚为客户提供最好的产品和服务。
最大的优势源自强有力、有丰富国际经验的管理团队，及具有奉献精神和专业素质的优秀人才。
凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
新加坡嘉德置地集团: 嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。
它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。
嘉德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球18个国家的70个城市。
凭借其雄厚的产业资产和商业知识,嘉德置地也为客户提供收费制的产品和服务。
新加坡嘉德置地集团使命: 以国际化的形象构建世界级的房地产企业。
:: 创造持续的股东价值 :: 提供高品质的产品和服务 :: 吸引并发展高素质秉承回馈社会，为民造福的一贯理念，凯德置地专注于营造充满活力，设施完善，极具人文气息的多元一体化生活空间。
凯德置地商业地产发展分析
•完
小结
凯德置地 商业地产发展分析
选址全国省级(副省级）以上城市，其中来福士广场与 万达选址有一定重合，但由于其每个城市精选一个项， 对万达影响不大，而嘉茂体量与万达有较大差异，冲突 也不大。 商业地产产品中收购产品如大连和平广场、上海龙之 梦等与万达购物中心将有正面竞争，但在开发阶段冲突 不大。 资金渠道主要以新加坡的私募基金和上市REITZ为主 , 成本较低，也开始考虑国内信贷，总体受政策影响较小。 未来万达进入资本运营时，会与万达冲突。
嘉德旗下物 业管理公司
投资人
CRCT
BVI
各项目公 司
商业物业
受托人： 汇丰机构 信托公司
凯德置地 商业地产发展分析
商业地产资本模式
选址策略
凯德置地 商业地产发展分析
（一）立地选址 1．区域内或周边有足够数量的目标消费人群。 2．交通一般比较便利，周边交通系统发达，部分有地铁接驳。
（二）项目定位 1．目标客群：青年为主，中高收入人群，追求时尚。 2．项目定位：时尚购物中心。 3．项目规模：多数集中在5万平米左右及以下。
（三）个性选址要求： 1.来福士一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个，周边
交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 2.目前嘉茂购物中心一般选择在省级以上城市，为区域型购物中心
，个别购物中心介于社区与区域中间。
凯德置地 商业地产发展分析
代表案例：北京来福士广场
选址城市核心区域：从选址原则看，来福士广场一般都位于城 市核心区域，且一个城市一般一个，周边交通非常发达，一般 都是地铁直通项目。 自行建造都市综合体：凯德自行开发建设，并且都因其位置、 设计、组合而成为城市地标 从其产品组合而言：购物中心、写字楼、酒店式公寓是其主要 组合，而酒店则没有必然的要求，与回报率相关。北京、上海， 新加坡、成都、宁波. 革新设计创意：来福士广场的设计都极 具个性，几乎全是聘请的世界一流的建筑 大师设计，并融入了当地地域文化，有的 设计费甚至达上亿之巨。
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
凯德置地商业模式研究
凯德中国经营模式分析目录一、概况 (1)1、凯德中国背景 (1)2、发展沿革 (2)3、发展战略 (3)二、市场拓展的三种方式 (4)1、收购已有项目 (4)2、参股当地成熟公司 (5)3、招拍挂获取土地 (5)三、地产业务结构分析 (6)1、市场开拓模式资金占比 (6)2、土地获取情况 (7)3、物业类型 (8)4、项目区域分布 (10)四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 (11)1、资金链条 (11)2、项目运作流程 (11)3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 (12)4、集团的资产配置作用 (13)一、概况1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。
嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。
新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。
淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。
嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。
凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。
凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。
凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。
凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。
凯德商业项目运营模式
凯德商业运营模式凯德商用项目简介凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米.2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。
标志性项目包括：北京的凯德MALL•西直门（原北京嘉茂购物中心•西直门）、凯德MALL•望京（原北京嘉茂购物中心•望京）、北京来福士中心、上海来福士广场等。
凯德商业项目产品线凯德商业项目分布1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。
2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。
3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。
4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
^营模式如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做文鹏鑫则是山寨厂。
凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）基金模式的产生背景1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。
这两方面促进了基金模式的形成凯德在中国的主要基金凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福土中国基金，中信-凯德科技园区投资基金。
资金来源凯德运作模式凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT ）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。
对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT）拥有优先购买权。
成都凯德天府项目考察报告
2.4 内部垂直交通动线
扶梯分布分布
商场内部共设置了5处扶梯位置，均位于通道重要位置，顾客能够 方便快捷的到达。其中在1~3层、3~5层还设置了“飞天梯”，更加方 便消费者到达目的店铺；除此之外凯德天府在部分上下扶梯的侧面加装 了LED显示屏，不仅起到了美化作用，而且还加强了商场的广告推广。
2.5 内部结构设计
2.9 次主力店
Hot wind 热风
位于商场三楼中部，面积300平方米左右。
精灵公社（射箭）
位于商场三楼北面。
2.9 次主力店
香天下火锅 英孚教育 烤匠
世纪星真冰场
2.10 运营情况
项目采用自主运营管理模式，运营过程中能够充分站在消费者的角度出发，实际顾客考虑。 一楼中庭旁设置了咨询台 B1层地铁扶梯口设置了顾客休息中心
城南商业项目同质化严重，项目差异化不足；
项目受铁路、立交桥影响外部交通相对较差； 现阶段项目空置率高，部分区域商业氛围弱； 业态选择上快时尚品牌不足； 商场内部无免费WiFi提供；
总结
可借鉴点：
选取城市核心位置，商圈、交通、人口等配套综合考虑；
先进的设计理念，独特的打造手法； 避开同质化竞争，形成差异化产品； 运营管理。
永辉提供免费购物班车
2.11 经营状况
凯德天府自2014年11月开业以来，经营情况一直不温不火，截止目前商业各楼层均有部分未出 租物业，结合2015年成都各大购物中心销售业绩来看，凯德天府也并未出现在前列，种种迹象均表明 凯德天府经营情况不佳。但通过近期的实地考察，项目在运营方面开始发力，各类暖场、促销活动也 逐步开展起来，加上项目本身具有较多的优势，相信在后期经营情况会逐步好转。
2.8 主力店介绍
武胜路凯德广场调查
武胜路凯德广场市场调研报告调查时间：2012年10月19日星期五一．地理位置武胜路位于武汉一环之内，汉正街上首，是联通武汉三镇的交通要道。
这里旧有一座武圣庙，此庙在清咸丰五年（一八五五）太平军进攻汉口时被焚毁，咸丰八年（一八五八年）又重建。
此处河边与对岸的渡口，旧时也称武圣庙码头，故此路取名武圣路。
七十年代初，取其同音，更名武胜路。
武胜路离武汉市最重要的两大商圈：武广商圈和江汉路商圈都不远。
此次的调查对象凯德广场以算得上是武胜路地区城市改造整体拆迁过程中商业进步的第一弹。
二．关于凯德凯德商用产业有限公司是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。
凯德商用一体化的商场经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。
凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国内52个城市共101个商业地产项目，物业总值约307亿新元（1555亿人民币），总面积约858万平方米。
凯德商用的购物中心项目包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION Orchard及狮城大厦、新加坡来福士城及克拉码头。
在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口和上海来福士广场、及成都凯德广场•金牛等。
其资产组合也包括位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的Vivit Square 及印度班加罗尔的Forum Value Mall。
凯德商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。
而武汉的新民众乐园也被收囊其中，凯德已经收购了民众乐园100%的股份。
三．商场外观武胜项目作为凯德商用中国在中区的旗舰项目，由英国SPARCH建筑设计公司设计，完全享有国际化标准，充分结合大武汉临江的特色，外观上是灵动的水域形式。
具有景观生态广场，亲水特色环境，层层开放式大中庭，云中徐徐慢步，一个郁郁叠翠的自然梦境，造就一个灵动水域的梦幻。
山东青岛凯德Mall调研
山东青岛凯德Mall·新都心一、基本情况凯德MALL·新都心位于青岛主城区市北区新都心商圈的核心位置，处在两条城市主干道（黑龙江路与合肥路）的交汇处，总建筑面积超过15.7万平方米，包括地下4层，地上6层，是青岛首条地铁3号线双山站上盖物业，坐拥新城市中心，地理位置十分优越。
此外，这里也是青岛唯一一个集中了海洋元素、开放式露台、户外餐饮、跨层餐饮、空中花园概念的国际化购物中心。
购物中心于2016年6月28号开业，在餐饮35%、零售40%、服务配套25%业态比例的基础上，凯德MALL·新都心以CGV影院和丽达精品超市两大主力店为核心，在餐饮、儿童、精品零售三大板块下足功夫。
凯德MALL·新都心引入了77家中西料理、特色菜系、休闲餐饮等多个类别的餐饮品牌，兼顾了品牌组合的丰富度、成熟度与新鲜度。
其中30多家首次进入青岛，10多家首次进入山东。
包括海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、高第街、北李妈妈菜、胖哥俩、滇草香、东古来、翠元港式餐厅、许留山、so dam won、鑫燕坊、Q记南洋美食等。
凯德MALL·新都心在儿童业态打造上可圈可点，布局力求多样性与立体化，覆盖儿童教育、娱乐、零售、服务等四大业态，满足0-12岁儿童的教育娱乐需求，打造青岛业态最全、品类最丰富的儿童主题楼层。
8000多㎡面积汇集了近40家儿童主题店铺，如国内首个DUDA儿童乐园，儿童美发品牌Baby Q，儿童餐厅Cool Cook、儿童高端教育品牌星空琴行、星空炫舞、六艺学馆、金宝贝、儿童游泳主题馆、玩具反斗城等。
凯德也带来了一大批首次进驻青岛以及山东的国际化新品牌，包括：Anne Karen 、MIXX、 IZZUE、单农、Cuneifrom、Sea To Sky、RE 调香室等，热风山东旗舰店面积1000多㎡，除了鞋和衣服，还有咖啡。
受到文艺青年青睐的书店“西西弗”，也将山东首家书店驻扎在此。
LuOne上海凯德晶萃广场商业调研报告(完整版)
1KM内商业项目
13号线 10号线
上海新天地
800M
8号线
13号线
10号线
SOHO复兴 广场
600M
8号线
项目名称 开发商
开业时间 项目体量及楼层
商业定位 主力品牌
停车位 经营情况
9号线
上海新天地 香港瑞安集团
2001年9月 占地3万㎡，商业建筑面积6万㎡ 集餐饮、娱乐购物、旅游、文化一体的时尚场所 赤坂亭、野兽咖啡店、楠书房、卜石、IZZUE、IT、宝珀
一站式吃喝玩乐约会地 厚贞牛舌烧肉、凑凑火锅、MUJI、优衣库、FLA、Adidas、喜茶、
机器人魔力餐厅、暗恋桃花源、哥老官、美吉姆 670个 良好
紧贴项目的中海环宇荟，对周边办公的白领人群有较强的分流作用，日月光中心对周边中端消费力的家庭型客群有较强的分流作用
1KM内商业项目
13号线 10号线
商业定位
生活新趣处——市中心唯一主打生活方式概念的购物中心
商业定位
社区生活站
主力品牌
星巴克甄选店、桃园眷村、Y+、言几又、TAO、CHAPIN、悦 衡食集、大江户日本料理
主力品牌
苏蟹阁、望湘楼、煲宫、G-super、热风、网鱼网咖、多多淘、 EF教育、必胜客
经营情况
良好
经营情况
一般
湖滨道购物中心，面向项目周边高档社区居民为主，但体量有限，辐射能力较弱；新邻生活广场，能够满足周边中端消费力居民的基本生活需求， 但建筑缺乏特色、体量较小，无法满足高端型的社区生活消费。
1570个 良好
项目名称 开发商 开业时间 项目体量及楼层 商业定位 主力品牌 停车位 经营情况
9号线
SOHO复兴广场 SOHO中国 2014年
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：•持续为股东创造价值•提供优质的产品和服务•吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略•集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
•平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
•壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
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中国商业地产标杆品牌研究报告2009年10月前言本次研究的对象包括两个集团品牌和五个项目品牌，其中集团品牌有万达集团和凯德置地；项目品牌有北京（大望路）万达广场、北京（西直门）嘉茂购物中心、北京（东直门）来福士广场、北京（西单）中粮大悦城和深圳华润万象城。
万达集团：本土企业，行业龙头，不论是在梳理公共关系方面，还是在不同的发展阶段所采用的差异化策略，都可以给我们带来很多启示。
旗下北京万达广场的品牌建设也有不少借鉴之处。
而集团和项目之间的相互支持也是我们关注的重点。
凯德置地：作为一个拥有新加坡外资背景的集团企业，与阳光新业有着较高的相似度，研究其在进入中国市场的发展与品牌建设，对阳光新业今后的发展都有很多值得借鉴的地方。
旗下项目来福士和嘉茂定位不同，传播方式也各有千秋，对它们的梳理可以说受益良多。
大悦城和万象城：都是宁高宁的手笔，其营造的氛围，实施的传播策略等，有些许相似，但同时散发着各自的特质。
与其他大多数购物中心相比，两者有诸多不同之处，闪光之处，对其研究并借鉴其诸多优势，对项目层面的建设，会起到积极的作用。
本次调查研究，万达与凯德既包括集团品牌建设，又包括旗下的项目北京万达广场与北京嘉茂购物中心、北京来福士广场的品牌建设。
对万象城和大悦城则侧重于项目层面。
目录前言 (2)第一部分. 品牌研究综述 (6)一.研究目的 (6)二.研究素材 (6)三.资料来源 (6)四.研究方法 (6)第二部分.品牌研究内容 (8)一．大连万达品牌建设 (8)（一）集团品牌建设 (8)1．企业简介 (8)2．企业发展战略 (8)3．集团品牌架构 (9)4．项目分布 (9)5．商业形态发展历程及业态构成特点 (10)6. 集团品牌建设研究 (12)7．项目品牌传播总结 (30)（二）项目品牌建设（北京万达广场） (34)1. 项目简介 (34)2．项目定位 (35)3. 项目外观设计 (35)4. 项目内部设计 (44)5．业态及经营简述 (48)6. 项目传播 (54)（三）集团与商业品牌关系及传播 (63)1．集团品牌支撑项目顺利推进 (63)2．成功项目提升集团品牌形象 (65)（四）集团和住宅品牌关系及传播 (65)1.对高档标志性楼盘使用主副品牌模式 (66)2.对一般楼盘使用独立或者背书品牌模式 (66)3.对商务住宅直接用万达广场的品牌名称 (68)二．凯德置地品牌建设 (69)（一）集团品牌建设 (69)1. 企业简介 (69)2. 品牌架构 (69)3. 企业发展战略 (70)4. 企业发展历程 (71)5. 集团品牌建设研究 (71)（二）项目品牌建设（北京来福士广场） (83)1．项目简介 (83)2．项目位置 (83)3．项目定位 (83)4. 项目外部设计 (84)6．业态特征 (96)7．品牌传播 (98)8．亮点总结 (101)(三)项目品牌建设（北京嘉茂购物中心） (102)1. 项目简介 (102)2. 项目定位 (102)3．外观特征 (102)4. 内部特征 (104)5. 项目特点 (109)6．品牌传播 (118)（四）集团与商业品牌关系及传播 (126)1．集团品牌为项目品牌提供支持 (126)2. 项目品牌为集团积累品牌资产 (129)（五）集团与住宅品牌关系及传播 (129)三．北京西单大悦城品牌建设 (131)1. 项目简介 (131)2. 项目定位 (131)3. 项目特点 (131)4. 项目活动特征 (141)5. 媒体报道特征 (144)6. 广告投放特征 (145)7. 广告与活动比例 (147)8. 集团与商业品牌关系及传播 (148)8.1集团品牌对项目的支持 (148)8.2 项目品牌对集团品牌资产的积累 (149)四．深圳华润万象城品牌建设 (150)1．项目简介 (150)2．项目位置与交通 (150)3．项目外部特征 (150)3.1环境 (150)3.2外观 (151)4．项目内部设计 (152)4.1视觉设计 (153)4.2建筑设计 (154)5. 业态特征 (158)5.1业态组合阐释定位 (158)5.2业态组合中心化、生活化 (159)6．品牌传播 (162)6.1招商传播 (162)6.2活动传播 (163)6.3广告传播 (165)7．创新营销渠道 (167)7.1网络营销 (167)8. 万象城品牌建设轨迹 (170)8.1开业前期——主力店带动招商 (170)8.2开业初期——力推高品质，保持合理价格 (171)8.3发展阶段——保持较高的品质感和一致性 (172)8.4二期开发——高端品牌提升项目档次 (172)9．项目对集团品牌的传播 (173)第三部分．品牌研究总结 (176)一. 集团品牌建设层面 (176)1.共性 (176)1.1传播内容相同 (176)1.2 品牌建设轨迹相似 (177)2.差异性 (177)2.1 品牌建设手段不同 (177)2.2 传播对象不同 (178)二. 项目品牌建设层面 (178)1.共性 (178)2.差异性 (179)第四部分．对阳光新业品牌建设的建议 (181)分享部分：凯德置地北京嘉茂品牌建设研究1. 项目简介项目位于西直门立交桥西北角，占据着西直门商圈全新城市标志——西环广场的地下一层到地上6层，总体面积达到89000平米。
购物中心以摩登、亲和力、时尚为理念，融合了大型超市、国际品牌专卖店、美容健身、休闲游乐、幼儿园地、中外快餐、美食广场和特色餐饮、KTV等多种业态，汇聚了具有年轻、潮流、活力特征的品牌。
现已入住的知名品牌有sephora、Swatch、Tissot、CASIO、ALDO、STACCATO、欧时力等2. 项目定位该购物中心将消费人群定位于18岁-29岁的年轻人及白领，同时为了打造“时尚约会地”的概念，嘉茂引进了必胜客、麦当劳、KFC、麻辣诱惑、一茶一座等特色餐厅，弥补了动物园商圈“卖的多，吃不足” 的缺憾。
3．外观特征远看像横向排开的三个子弹头，外貌特征独一无二、非常显著。
正面的门头标志侧面的门头上有凯德置地的标志，充当背书的作用。
地铁13号线通向嘉茂入口处的灯箱。
4. 内部特征4.1 导示嘉茂的导示简介、清晰。
4.2 内部设计嘉茂是南北方向的长方形建筑，靠近南部设有直通六楼的中厅。
（图中椭圆圈地位置）靠近南部的通透中厅。
相比来福士、万达新世界百货，嘉茂的通道更为宽敞。
卫生间的简单装饰符合青年消费群的喜好，但稍显粗陋。
5. 项目特点嘉茂购物中心的整体特点基本可以概括为：功能齐全，形象较乱，不重顾客体验。
5.1 业态丰富，功能齐全嘉茂的业态非常丰富，超市、餐饮、电玩、健身、教育等。
其主力店有一兆韦德健身、大食代、爱酷电玩城、英孚教育、麻辣诱惑、姑姑宴、Sport100、幸福三千里、川成元、华联生活超市等。
因此，在嘉茂不仅可以购物，而去餐饮的选择也比较多，也体现了打造“时尚约会地”的理念。
娱乐类有电玩城，此外还有其他购物中心不常见的教育类服务机构如英孚教育、疯狂钢琴、华尔街英语，以及美发、美容、美甲、彩妆等机构，服务功能很齐全。
5.2 形象较乱或许因为面积大、业态多，所以整体视觉形象比较乱。
主要是因为小的打折区多、小摊位多、声音吵杂、广告形象不统一。
从一楼到四楼，打折的小区域特别多，整体档次感觉不够高。
环形动线靠近中厅的一侧，有不少的小摊位，（途中椭圆圈中的位置）以经营小玩具、包、化妆品为主，这些摊位吸引着不少年轻消费群，但是也拉低了整体的形象。
沿着环形走道的下方有不少的商户广告，稍显杂乱但风格还比较统一。
一楼、六楼的走道旁，有四五处儿童卡通风格的壁画，与整体的年轻时尚风格极不协调。
走道两旁销售摊位的广告更是增加了广告风格的“多样性”，与整体的风格又有不小的偏离。
外部临街的广告，很明显是商家自己制作并且安装的，整体比较杂乱。
5.3不重消费者体验5.3.1视觉听觉体验混乱两种风格不同的装饰壁纸出现在不远的地方。
听觉是构成购物中心环境的重要元素，走在嘉茂里面，大部分区域都能听到两种不同的背景音乐，它们相互干扰，结果变成了噪音，再加上人声的喧闹，使消费者心绪不宁。
5.3.2 休息场所少且简陋购物中心的每个休息场所只有一张凳子，看上去很不舒适，并且是临时设置，随时可以撤掉。
即使是这样的休息处也不是每层都有，其数量和购物中心的体量相比极不相称，也反映了经营者对于顾客体验的漠视。
5.3.3客流动线不太清晰在环形走道的转弯处，有几处分叉路口，一般左转弯是正常的客流动线。
而右转弯处只有一家店，从经营情况看，右边往往形成了客户很少光顾的死角。
6．品牌传播6.1 新闻报道嘉茂的传播主要通过活动加公关软文的方式来进行，从2007年10月份开业，广告的投放只监测到1条报纸广告。
而与嘉茂有关的新闻报道则数量较多。
下面分年度来叙述。
6.1.1 2007年新闻报道图6.1.1.1 2007年新闻报道主题分析图6.1.1.2 2007年新闻报道数量分布图2007年的报道集中于开业前后，主要是活动报道，如“奥林匹克进社区”、“亲汽车”等；还有开业前后的预报和报道。
12月份的圣诞节是第一个比较重大的节日，因此新闻的预告、后续的报道数量较多，达到了一个小高峰。
6.1.2 2008年新闻报道图6.1.2.1 2008年新闻报道主题图6.1.2.2 2008年新闻报道数量分布2008年的新闻还是以活动的报道为主，这些报道是为了配合活动的效果而作的预告和报道；其次商品商户推介是为了让消费群认识嘉茂的特色商户和商品。
6.1.3 2009年新闻报道图6.1.3.1 2009年新闻报道主题图6.1.3.2 2009年新闻报道数量分布2009年的报道因为总量较少，还没有明显的规律，但是活动还是有两条，应该延续了2007和2008以报道促进活动效果的思路和手法。
6.1.4 新闻报道总结总的来说，配合主题活动的新闻报道最多，其中一半左右是活动预告，对活动的成功举办起到聚集人气，推波助澜的作用。
然后是开业的新闻报道，在一个月内集中的报道能够使项目迅速得到广泛认知。
新闻报道中比较有亮点的地方是商户或者商品的推介，这类新闻对于商场的特色商户和商品起到了扩大认知的作用，从使用频率来看，应该起到了不错的效果，值得借鉴。
6.2 活动传播6.2.1 2007年活动传播图6.2.1.1 2007年活动主题图6.2.1.2 2007年活动数量分布2007年的活动围绕开业展开，有“奥林匹克进社区”、“亲汽车”两个大的活动。
前者借助奥运会开幕倒计时的影响力，和《竞报》联合举办，是个“告知开业”的优秀例子。
而“亲汽车”因为格调较低，受到了某些媒体的批评。
月份主题数量10月嘉茂“非常牛仔”DIY创意设计大赛10.29 1211月促销满赠活动嘉茂购物袋设计大赛12月“圣诞到嘉”系列活动 1图6.2.1.3 2007年活动细目6.2.2 2008年活动传播图6.2.2.1 2008年活动主题图6.2.2.2 2008年活动数量分布2008年的主题活动和促销起头并进，活动中的漂亮妈妈海选，世界精英模特赛等都是比较有吸引力、并且时尚的活动形式。