纯租赁甲级写字楼操作探讨
租赁大厦可行性研究报告
租赁大厦可行性研究报告一、引言本报告旨在对租赁大厦的可行性进行研究和分析。
通过对市场需求、竞争环境、租金收益、运营成本等方面的调查和评估，为决策者提供科学的依据，以确定是否租赁大厦项目的可行性。
二、市场需求分析1. 市场概况根据市场调研数据显示，当前城市的商业地产市场需求稳定增长。
随着经济的发展和人口的增加，对办公空间的需求不断增加，租赁大厦作为商业地产的重要组成部分，具有较大的市场潜力。
2. 目标客户群体通过对潜在租户的调查和分析，我们发现主要的目标客户群体包括大型企业、外资企业、创业公司等。
这些客户群体对办公空间的需求较高，且有稳定的租赁能力。
3. 竞争环境分析在当前市场竞争激烈的情况下，我们需要认真评估竞争对手的情况。
根据市场调研数据，目前已有多家租赁大厦项目在市场上运营。
因此，我们需要制定差异化的经营策略，以在竞争中脱颖而出。
三、租金收益分析1. 租金定价根据市场调研和对竞争对手的分析，我们可以制定合理的租金定价策略。
租金的定价应根据地理位置、建筑面积、租赁期限等因素进行综合考虑，以确保租金的合理性和市场竞争力。
2. 租金收益预测通过对市场需求和租金定价的分析，我们可以预测租金收益。
根据市场调研数据和经验数据，我们可以估计每个月的租金收入，并结合租赁大厦的总面积和出租率，计算出年度租金收益。
四、运营成本分析1. 建筑物投资成本根据租赁大厦的规模和建筑质量，我们可以估计建筑物的投资成本。
这包括土地购买费用、建筑物建设费用、装修费用等。
通过对建筑物投资成本的分析，我们可以评估项目的投资回报率。
2. 运营费用租赁大厦的运营费用主要包括物业管理费、维修费用、保险费用等。
通过对类似项目的运营数据的调查和分析，我们可以估计每年的运营费用，并结合租金收益预测，计算出运营成本与租金收益的比例。
五、风险评估与对策1. 市场风险市场需求的波动、竞争对手的增加等因素都可能对租赁大厦项目的可行性产生影响。
因此，我们需要制定相应的风险对策，包括市场调研的持续监测、租户关系的维护等。
写作良好的办公室租赁的技巧与建议
写作良好的办公室租赁的技巧与建议办公室租赁是一个对于企业来说非常重要的决策，良好的租赁选择和合同条款可以为企业提供一个舒适、高效的工作环境。
本文将为您提供一些办公室租赁的技巧与建议。
首先，确定需求。
在开始租赁办公室之前，企业需要明确自身的需求。
这包括办公室的面积、位置、设施和配套设备等。
根据企业的规模和业务需求，确定办公室的大小和布局，并结合交通便利性和商业环境来选择合适的位置。
同时，确保办公室内的设施和配套设备能够满足公司的需求，比如会议室、网络设施、停车场等。
其次，寻找合适的办公室。
根据确定的需求，企业可以通过各种渠道寻找合适的办公室。
例如，可以通过房地产中介、办公空间租赁平台或者直接与房东联系来获取办公室的信息。
在选择房源时，需要考虑租金、租期以及合同条款等因素。
此外，对于一些共享办公空间或者办公室租赁公司，企业还需要了解他们的服务内容和售后支持等。
再次，审查合同条款。
在确定租赁办公室之前，企业必须仔细审查合同条款。
合同条款应该包括租金、租期、租金递增方式、押金和违约责任等内容。
特别要注意的是，要确保合同中租金递增的方式和比例合理，并且了解违约责任的具体条款。
此外，还应该注意合同的续签、解除和转让等条款，以防未来出现问题。
此外，了解相关法律法规。
在租赁办公室之前，企业需要了解当地的相关法律法规，尤其是与租赁有关的法规。
例如，有些地方对于商业租赁有特殊的限制和规定，企业需要了解并遵守这些规定。
此外，还可以咨询律师或法律专家，以确保合同的合法性和有效性。
最后，解决潜在问题。
在租赁办公室的过程中，可能会出现一些意外情况或者问题。
例如，办公室存在装修或设备问题，导致无法按时入驻或者影响正常工作。
此时，企业需要及时与房东或者租赁公司沟通，寻求解决方案。
在解决问题的同时，保持良好的沟通和合作关系，以维护双方的权益。
总结起来，办公室租赁是一个需要谨慎选择的过程。
企业需要明确需求、寻找合适的办公室、审查合同条款、了解相关法律法规，并及时解决潜在问题。
租赁大厦可行性研究报告
租赁大厦可行性研究报告一、引言本报告旨在对租赁大厦的可行性进行研究和评估，为相关决策提供有力的依据。
通过对市场需求、租赁大厦的投资和运营成本以及竞争环境等方面的分析，我们将得出租赁大厦项目的可行性结论。
二、市场需求分析1. 市场规模和增长趋势根据市场调研数据显示，本地区办公楼市场规模持续增长，估计未来几年仍将保持良好的增长态势。
这主要得益于当地经济的快速发展和企业对高品质办公空间的需求增加。
2. 租赁大厦的市场定位租赁大厦将定位于高端商务办公楼市场，提供现代化、高品质的办公空间和配套设施。
通过提供灵便的租赁方案和个性化的服务，满足企业对办公环境的多样化需求。
3. 目标客户群体租赁大厦的目标客户群体主要包括跨国公司、大型企业、金融机构以及创新型企业等。
这些客户对于办公环境的品质和服务要求较高，愿意为高品质的办公空间支付相应的租金。
三、投资和运营成本分析1. 投资成本租赁大厦的投资成本主要包括土地购置费用、建造物建设费用、装修费用以及相关设备和设施的购置费用等。
根据市场调研和预算数据，初步估计投资成本为X 万元。
2. 运营成本租赁大厦的运营成本主要包括物业管理费、保洁费、安保费、维修费、水电费以及市场推广费用等。
根据类似项目的运营数据，初步估计年度运营成本为X万元。
3. 租金收入租赁大厦的租金收入将根据市场需求和竞争情况进行定价。
根据市场调研和租金测算模型，估计租金收入年均为X万元。
四、竞争环境分析1. 竞争对手分析在本地区已经存在多个办公楼项目，其中部份项目也定位于高端商务办公楼市场。
通过对现有竞争对手的分析，我们发现租赁大厦的优势在于地理位置、建造设计和服务品质等方面。
2. 竞争策略为了在竞争激烈的市场中脱颖而出，租赁大厦将采取差异化的竞争策略。
通过提供个性化的服务、灵便的租赁方案和一流的办公环境，吸引目标客户群体的选择。
五、风险评估1. 市场风险市场需求的变化、竞争对手的加强以及宏观经济环境的不确定性都可能对租赁大厦的运营和收益产生影响。
写字楼租赁经营可行性分析调研报告
写字楼租赁经营可行性分析调研报告一、写字楼租赁市场大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。
安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。
现6至9层为F中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。
安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。
业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。
其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20—30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0。
6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30—40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。
二、租赁经营策略我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262。
84㎡，电梯间、洗手间已装修。
由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。
由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。
受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。
因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。
伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。
租赁大厦可行性研究报告
租赁大厦可行性研究报告一、项目背景近年来，随着城市化进程的加快和人口的不断增加，我市的商业发展也呈现出快速增长的趋势。
作为商业活动的核心地区，需求量庞大的办公空间和商业租赁市场日益成熟。
因此，租赁大厦的建设在满足市场需求的同时，也将为投资者带来丰厚的回报。
二、市场需求分析1.租赁市场：我市作为地区性商业中心，每年都有大量的企业进驻，其中包括大型跨国公司、金融机构、科技企业等。
这些企业的办公需求日益增加，因此，租赁市场需求量大。
2.办公空间：随着企业的扩张和发展，对办公空间的需求也在不断增加。
而大型租赁大厦能够提供高品质的办公环境和丰富的配套设施，能够满足企业的需求。
三、项目概述1.项目目标：打造一座现代化、高品质的租赁大厦，提供优质的办公空间和商业设施，满足市场需求。
2.项目规模：租赁大厦总建筑面积为XXXX平方米，其中包括XX层楼，提供大型办公空间和商业用房。
3.建设内容：租赁大厦将配备现代化的办公设施、商业设施、停车场等。
大厦的外观设计采用现代化的风格，大厦内部将提供宽敞明亮的办公空间和商业用房，并提供丰富的配套设施，如高速电梯、中央空调、安全监控等。
四、投资分析1.总投资：租赁大厦的总投资为XXX万元，其中包括土地成本、建设投资、设备采购费用等。
2.预期回报：根据市场调研数据和相关项目经验，租赁大厦的年租金收入预计为XXXX万元，运营成本约为XXXX万元。
经过合理的运营管理和费用控制，预计年净利润将达到XX万元。
3.投资回收期：以总投资与年净利润之比为指标衡量，预计租赁大厦的投资回收期为X年。
五、风险评估1.市场风险：尽管租赁市场需求大，但市场竞争激烈，租赁大厦在吸引租户和稳定租金方面面临着一定的市场风险。
2.建设风险：建设大型租赁大厦需要投入大量的资金和工作，可能面临建筑施工延期、成本超支等风险。
3.运营风险：租赁大厦的运营需要专业的物业管理和维护，若管理不善可能导致租户流失和办公环境恶化的风险。
写字楼租赁模式探讨
写字楼租赁模式探讨写字楼租赁模式研究一、收益模式研究：根据收益模式，可将写字楼经营模式划分为三种：⏹ 物业销售收益模式大部分写字楼所选择的收益模式，即将项目进行预售回现，是目前深圳大部分开发商选择的收益模式；⏹ 混合型收益模式。
部分进行租赁收益、部门销售回现，此模式的出发点为企业有短期资金回收需求，同时希望兼顾长期租赁收益；另外，也有个别情况属于项目土地出让条件中对于出售比例有所限制，无法全部出售。
案例：金运世纪大厦、中国凤凰大厦⏹ 物业租赁收益模式整体以租赁收益模式进行经营，获取长期收益回报；案例：嘉里建设广场、荣超第五座、星河发展中心、地铁大厦、免税大厦……二、租赁物业将成为商务市场的发展趋势福田中心区在07年以来，租赁收益型写字楼不断增加，逐渐成为片区市场主流，参照香港成熟开发商的经验，商务、商业物业的租赁经营模式，将随着市场的不断成熟逐渐增加。
新鸿基案例：新鸿基地产的发展过程中，其租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2019年的47.9%，商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间；写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2019年的32%。
三、租赁模式优劣势 1、优势⏹ 由于保持了产权的统一与完整性，有利于日后大厦统一经营管理与维护，能使物业形象得到良好的维护与提升。
⏹物业具备一定的面积调配弹性，以迎合客户因业务发展需求而对办公面积的扩充要求，有效避免企业因无法在原有楼层或邻近楼层扩租而带来的搬。
⏹ 避免一栋物业，因数量繁多的业主，彼此恶性竞争、竞相压价导致楼宇租金水平的参次不齐。
⏹ 与售价在市场调整期的大幅变化相比，租金变化相对较小，收益稳定。
⏹ 通过REITS，或银行抵押等多种融资渠道，可拓宽企业融资渠道。
2、劣势⏹如出租率不高，物业管理费等收益无法完全收回物业维护成本，则整体运营成本高；⏹相对销售型项目，资金流动速度慢。
3、2种收益模式的优劣势对比表四、租赁相关基本概念 1、租赁期目前租赁期在3—5年居多，规定不超过十五年；一般配合3%—5%的递增（以最终商定为准），以便于业主保持收益，同时便于调整租金，目前在经济环境不明朗的环境下，租约期限普遍开始缩短，出现1-2年的短租现象；2、租赁税费租赁合同相关税率有房产税、营业税、城建税、教育费附加、所得税及房屋租赁管理费，业主是公司的话租赁税率为7.22%,所得税年底付.业主是个人的话是10.22%。
如何租办公室 办公室租赁窍门
如何租办公室办公室租赁窍门在现代商业社会中，租赁办公室成为了许多企业和创业者的首选。
办公室租赁不仅可以提供一个专业的工作环境，还可以节省资金和时间。
然而，对于许多人来说，如何租办公室可能会成为一个挑战。
在本文中，我们将分享一些办公室租赁的窍门，匡助您找到理想的办公室。
1.确定您的需求在租赁办公室之前，首先要明确自己的需求。
考虑您的公司规模、预算、所需设施和位置等因素。
确定您所需的办公空间大小和布局，并确保它能够满足您的业务需求。
2.制定预算制定一个合理的租赁预算非常重要。
考虑租金、设备、维护费用以及其他可能的额外费用，如保险、水电费等。
确保您的预算能够覆盖所有这些费用，并留出一定的余地以应对意外情况。
3.选择合适的位置办公室的位置对于企业的成功非常重要。
选择一个交通便利、商业氛围浓厚的地点，可以提高您的企业形象，并方便员工和客户的到达。
此外，考虑到员工的居住地点，选择一个挨近他们家庭的地方也是一个不错的选择。
4.了解租赁市场在开始租赁办公室之前，要对当地的租赁市场进行充分了解。
了解租金水平、租期、合同条款等信息，以便做出明智的决策。
可以通过与地产经纪人、房地产网站或者其他企业主进行交流，获取相关的市场信息。
5.寻觅专业的房产经纪人房产经纪人是租赁办公室过程中的重要合作火伴。
他们可以匡助您找到合适的办公空间，并协助您处理租赁合同等事宜。
选择一位专业可靠的房产经纪人，可以节省您大量的时间和精力。
6.考虑共享办公空间共享办公空间是近年来兴起的一种办公模式。
它可以提供灵便的租赁方式和共享的设施，适合创业者和小型企业。
如果您的公司规模较小，或者您希翼与其他企业进行合作，共享办公空间可能是一个不错的选择。
7.子细阅读合同条款在租赁办公室之前，务必子细阅读合同条款。
确保您了解合同的内容和条款，并与房东商议任何需要修改的地方。
特殊注意租期、租金支付方式、租金调整条款、违约责任等重要条款，以避免日后可能的纠纷。
8.考虑办公设施和服务办公室租赁不仅仅是一个空间的租赁，还包括一系列的设施和服务。
租赁大厦可行性研究报告
租赁大厦可行性研究报告引言概述：租赁大厦作为一种商业地产投资方式，近年来受到了越来越多的关注。
本文将对租赁大厦的可行性进行研究，从市场需求、投资回报、运营管理、风险控制和可持续发展等方面进行分析，以评估租赁大厦的潜在盈利能力和可持续发展前景。
一、市场需求1.1 城市发展规划和人口增长：了解城市发展规划和人口增长趋势，分析城市对商业办公空间的需求是否稳定或者增长。
1.2 行业需求和租户结构：研究不同行业对办公空间的需求情况，了解租户结构和租赁需求的多样性。
1.3 竞争对手分析：了解市场上已有的租赁大厦，分析其租赁率和租金水平，评估市场上的竞争程度。
二、投资回报2.1 投资成本分析：详细分析租赁大厦的建设成本，包括土地购置、建造物建设、设备购置等方面的费用。
2.2 租金收入预测：结合市场需求和竞争对手分析，预测租赁大厦的租金水平和租赁率，进而计算租金收入。
2.3 投资回报率评估：综合考虑投资成本和租金收入，计算投资回报率，评估租赁大厦的盈利能力和投资回报周期。
三、运营管理3.1 物业管理和维护：制定完善的物业管理和维护计划，确保租赁大厦的设施设备保持良好状态，提供优质的服务。
3.2 租户管理和合同管理：建立健全的租户管理制度，确保租户的权益，合理管理租赁合同，减少租赁风险。
3.3 财务管理和报告：建立规范的财务管理制度，及时进行财务报告和分析，确保租赁大厦的财务状况可控可观。
四、风险控制4.1 市场风险：考虑市场需求的波动性和竞争对手的变化，制定相应的风险控制策略，降低市场风险。
4.2 租赁风险：对租户的信用状况进行评估，建立租赁风险评估模型，减少租赁风险。
4.3 法律合规风险：遵守相关法律法规，建立健全的合规管理制度，降低法律合规风险。
五、可持续发展5.1 环境保护和节能减排：采用节能环保的建造设计和设备配置，减少能源消耗和碳排放。
5.2 社会责任和企业形象：关注社会责任，积极参预社会公益活动，提升企业形象和品牌价值。
六条技巧告诉你写字楼租赁该怎么做
耀光奥菲斯租赁写字楼与租赁住所还是有不同之处的，对于写字楼我们该怎么租呢？接下来给大家讲一下。
第一：一般来说写字楼都是有那个专门的人担任的，能够跟专门的人去联络，这边如果是说要租借的话，就是要更好的完结这个写字楼的查询，这边到底是需求不需求卖出去。
第二：一定要明确这个写字楼的设计，在承认公司需求什么样的的写字楼，需求更好的完结这些事先的查询，咱们就需求前期更加准备好的东西。
第三：要明确价格，比如说咱们这边需求多少平米大的东西，一般来说都是按照平米来算价格的，所以一定要承认好这些，比如说最高和最低的价格，这些都是咱们应该知道的。
第四：要确定这个是一年的合同仍是半年的合同仍是怎么姿态的，所以一般都是需求更好的完结这些东西，有些时分咱们就需求更好的完结，当然这些都是需求更好的去商量这些工作。
第五：要去看一下咱们的写字楼的方位，这些都是需求更好的完结的，毕竟公司的有些老板是很注重这个方位和风水的，所以这个当地也是需求更好的完结这个看房。
第六：还要看写字楼的资质，咱们许多的时分就需求特别的注重这个问题，一定要很仔细的去完结这个查询。
租赁大厦可行性研究报告
租赁大厦可行性研究报告引言概述：租赁大厦是一种常见的商业房地产投资方式。
本文将对租赁大厦的可行性进行研究，分析其盈利能力、市场需求、竞争情况、风险因素以及可行性结论。
一、盈利能力1.1 租金收入：租赁大厦的主要盈利来源是租金收入。
需考虑租金定价策略、租赁周期以及租户稳定性等因素。
1.2 其他收入：除租金外，租赁大厦还可通过额外服务收取费用，如停车位租赁、广告牌租赁等。
1.3 成本控制：为提高盈利能力，需合理控制运营成本，包括维护费用、管理费用和设备更新费用等。
二、市场需求2.1 商业环境：租赁大厦的可行性需考虑所在地区的商业环境，包括交通便利性、人口密度、商业氛围等。
2.2 租赁需求：需了解目标市场的租赁需求情况，包括租户类型、租赁需求量以及租金支付能力等。
2.3 市场趋势：研究市场趋势，包括租赁大厦的供需关系、租金水平以及竞争情况等，为租赁大厦的定位和市场策略提供依据。
三、竞争情况3.1 竞争对手：分析目标市场的竞争对手，包括同类型的租赁大厦以及其他商业房地产项目。
3.2 优势与劣势：评估自身的竞争优势与劣势，如地理位置、建筑品质、租户配套等，以制定有效的竞争策略。
3.3 吸引力分析：对比竞争对手的租金水平、租户结构和服务质量等，评估租赁大厦的市场吸引力。
四、风险因素4.1 法律法规：租赁大厦需遵守相关法律法规，包括建筑安全、消防要求、租赁合同等，需评估法律风险。
4.2 经济波动：经济波动可能影响租金水平和租户需求，需评估宏观经济风险。
4.3 灾害风险：自然灾害等风险可能对租赁大厦的运营和租户稳定性产生影响，需评估灾害风险。
五、可行性结论5.1 盈利预测：根据盈利能力分析，进行租赁大厦的盈利预测，评估其经济效益。
5.2 市场前景：综合市场需求和竞争情况，评估租赁大厦的市场前景，判断其可行性。
5.3 风险控制：制定相应的风险控制策略，降低租赁大厦的风险水平。
综上所述，通过对租赁大厦的盈利能力、市场需求、竞争情况和风险因素进行研究，我们得出租赁大厦在目标市场具备一定的可行性。
写字楼租赁的步骤与流程详解
写字楼租赁的步骤与流程详解在现代商业社会中，写字楼已成为企业办公的重要场所。
租赁写字楼能够提供良好的工作环境和办公设施，但租赁过程可能会较为繁琐。
本文将详细介绍写字楼租赁的步骤与流程，帮助您顺利完成租赁事宜。
一、了解需求在租赁写字楼前，首先需要明确自己的需求。
考虑到公司规模、预算以及交通便利性等因素，并与员工进行充分沟通。
根据需求确定所需的写字楼面积、地理位置等。
二、寻找合适的写字楼一、方式可能有以下几种途径寻找合适的写字楼。
首先是通过线上地产平台，如房天下、安居客等进行搜索。
这些网站提供了大量租赁信息，可以根据自己的需求筛选合适的写字楼。
此外，委托地产中介机构也是一种有效的方式。
他们具有丰富的房产资源和专业的服务团队，能够为您找到更合适的写字楼。
三、预约看房在选定一些看上去合适的写字楼后，您需要与相关房产经纪人或房东联系，预约看房时间。
当您去参观实地时，可以详细了解写字楼的环境、设施以及周边配套情况。
在考察过程中，注意观察写字楼是否符合公司的需求，并与业主或经纪人讨论租金、租期等相关事宜。
四、商谈租赁合同租赁合同是租赁过程的关键步骤之一。
根据谈判结果，双方应该彼此沟通并达成共识。
合同需要明确写字楼的租赁面积、租金、租期、装修责任、违约责任、维修权益、升降机使用等重要事项。
双方在商谈中需注意保护自身利益和权益，确保合同的合法性和公正性。
五、办理手续当租赁合同达成后，双方需要准备相关手续以完成办理手续。
一般来说，租赁方需要提供公司营业执照、法人代表身份证明、员工名册等材料。
房东或其代表需要提供相关房产证明、证件复印件等材料。
同时，还需要支付租金、押金等费用，并签署其他必要的文件。
六、验收与入驻在办理好手续后，就可以进行写字楼的验收与入驻。
租户需要与房东或相关经纪人进行入驻验收，检查房屋及设施是否存在问题。
如果有任何损坏或维修问题，应及时提出并与业主商议解决办法。
入驻时，还需与相关部门办理水电、物业等配套服务的过户手续。
商业项目租金方式纯租金纯扣点以及租金加扣点
商业项目租金方式：纯租金、纯扣点以及租金加扣点一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择上。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一、商业项目租金方式解析1、纯租金按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。
其特点为：①、账期短，现金流较为顺畅选择纯租金的租金方式已成为当今商业项目的主导趋势。
近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。
例如：翠微百货、王府井百货等。
纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。
翠微百货在其最新的项目——翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。
②、拥有自主经营权当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的租金方式。
购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。
进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同——是否拥有自主经营的权利。
每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。
因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。
写字楼租赁经营可行性分析调研报告
写字楼租赁经营可行性分析调研报告一、项目背景和目的随着经济的发展和商业活动的增加，写字楼租赁业务在城市中变得越来越重要。
租赁写字楼成为了许多公司的首选，因为它们提供了现代化的办公环境，并且给予企业更多的灵活性。
本报告旨在通过对写字楼租赁经营进行可行性分析和调研，评估这个行业的潜力和可持续性，并为潜在投资者提供决策依据。
二、市场调研1. 市场概况：根据相关数据和研究报告显示，当前写字楼租赁市场呈现出稳健增长的趋势。
随着城市化进程的推进，人们对现代化办公环境的需求不断增加，这为写字楼租赁业务的发展提供了机遇。
2. 市场规模：根据市场调研数据显示，我国各大城市的写字楼租赁需求量逐年增加，市场规模巨大。
随着不同城市发展和人口迁移的不同，各个地区的市场规模也存在一定的差异。
3. 竞争分析：写字楼租赁市场存在激烈的竞争，主要来自于其他写字楼运营商和相关服务提供商。
竞争主要体现在租金定价、房源质量、位置优势等方面。
三、可行性分析1. 市场需求：根据市场调研数据，写字楼租赁市场的需求呈现出稳步增长的趋势，因此可以说市场需求是积极的。
然而，不同地区的需求情况存在差异，因此在选择经营地点时应该根据具体情况进行分析。
2. 竞争优势：写字楼租赁业务在市场上存在相当多的竞争，要想在市场中脱颖而出，必须具备一定的竞争优势。
可能的竞争优势包括优质的房源、良好的地理位置、灵活的租赁方式以及完善的售后服务等。
3. 盈利模式：写字楼租赁业务主要通过租金收益来实现盈利。
在制定租金策略时，应该考虑到市场需求、房源质量和运营成本等因素，并确保租金水平具备竞争力和吸引力。
4. 风险分析：写字楼租赁业务存在一定的风险，包括市场需求波动、租赁市场竞争激烈、经营成本上升等。
在进行投资决策时，应该充分考虑这些风险因素，并采取相应的风险控制措施。
四、市场前景和建议综合以上调研结果和可行性分析，写字楼租赁经营在目前市场环境下具备一定的潜力和可持续性。
广州甲级写字楼调查分析(doc20)-商业地产【管理资料】
广州甲级写字楼调查分析2、调查的写字楼详细情况（1）中信广场（CITIC Plaza）位置图外立面图平面图地址：天河北路233号落成日期：1997年全层面积：约2100M2租金：￥120-150元/M2售价：￥13000-18000元/M2管理费：￥28元/M2楼层功能分布：80层（1-4层为商场，5层为会所，6层以上为写字楼）装修标准：有天花、地毯电梯：34台日立电梯车位：900个，办公时间RMB1500元/月/个,全天18000元/月/全电话线：大厦收取占线加收RMB1000元/条迁移费，买断RMB2000元/条实用率：约65%冷气开放时间：8:30AM-18:30PM（周一至周五）8:00AM-12:00PM（周六）周日不开超时冷气费：￥150元/小时起（视面积大小而定）；管理公司：北京保利物业酒店管理有限公司(广州分公司)开发商：香港熊谷蚬壳发展有限公司建筑面积30-35楼面积房号建筑面积/m201195 02131 03101房号建筑面积/m2 10211 11147 1210105101 06147 07211 08101 091011310115137162011710118101中信广场CITIC Plaza（2）、大都会广场Metro Plaza位置图外立面图平面图地址：天河北路183号大都会广场Metro Plaza（3）、金利来集团中心GOLDLION TOWER位置图外立面图平面图地址：体育东路138号落成日期：1997年全层面积：低层：1919M2；高层：1246M2租金：￥100-130元/M2售价：$16000-23000元/M2管理费：￥29元/M2楼层功能分布：31层（1-5层为商场及食肆，6-31层为写字楼）；装修标准：天花、地毯电梯：8台高速进口电梯车位：250个，￥1500元/月/个；金利来集团中心GOLDLION TOWER（4）、广州国际电子大厦Guangzhou International Electronics Tower位置图外立面图平面图地址：环市东路403号落成日期：1997年全层面积：1155M2租金：RMB120-150/M2售价：只租不售管理费：￥25元/M2楼层功能分布：34层（1-7层为商场、8-27层为写字楼）装修标准：天花、水泥地；广州国际电子大厦Guangzhou International Electronics Tower（5）、东山广场Dongshan Plaza位置图外立面图平面图地址：先烈中路45号落成日期：1996年全层面积：2500M2租金：￥90-100元/M2售价：￥9000-12500元/M2管理费：￥28元/M2；楼层功能分布：28层（1-4层为商场、5-28层写字楼）；装修标准：天花、地毯；东山广场Dongshan Plaza（6）、好世界广场Peace World Plaza位置图外立面图平面图地址：广州市环市路371-375号落成日期：1996年；全层面积：1342M2租金：￥90-100元/M2售价：￥9800-13000元/M2管理费：￥29元/M2楼层功能分布：36层（负2层-2层商场，3-8层停车场，9层高级会所，10-35层写字楼）装修标准：天花、地毯；电梯：6台三菱电梯（7）、广东亚洲国际大酒店地址：广州市环市东路326号之一落成日期：2001年全层面积：租金：￥100-120元/M2售价：只租不售管理费：$29元/M2楼层功能分布：45层(1--8层为裙楼、10--23层为写字楼、25--38层为酒店、39--45层为餐厅会所)；装修标准：业主提供天花、地毯，租客自行安装电梯：6部高速电梯车位：RMB1000元/月/个（办公时间）电话线：可向大厦租电话线,押金RMB3000元/条实用率：约70%冷气开放时间：8:00AM-22:00PM（周一至周五）;8:00AM-13:00PM（周六）;超时冷气费：RMB380元/小时管理公司：亚洲国际大酒店负责管理开发商：广东省华海集团公司建筑面积房号建筑面积/m201 02 03 04 05 11房号建筑面积/m2060708091012（8）、健力宝大厦JLB Tower位置图外立面图平面图地址：东风中路410-412号落成日期：1999年全层面积：约1530M2租金：￥80-100/M2售价：￥13500-14500元/M2健力宝大厦JLB Tower（9）、捷泰广场Jie Tai Plaza位置图外立面图平面图地址：广州市中山六路218-222号落成日期：1998年全层面积：约1600M2租金：￥110-120元/M2售价：只租不售管理费：$25元/M2楼层功能分布：21层(1--7层为商场、8--21层为写字楼)；装修标准：业主提供天花、地毯，租客自行安装电梯：6部美国奥的斯电梯车位：RMB1900元/月/个(24小时),RMB1200元/月/个（办公时间）电话线：可向大厦租电话线,押金RMB3000元/条,迁线加收RMB800元/条捷泰广场Jie Tai Plaza。
写字楼租赁经营可行性分析调研报告
写字楼租赁经营可行性分析调研报告
一、报告编写背景
本报告旨在通过调研研究，提出商业写字楼集中租赁经营可行性分析，供有兴趣投资者参考。
二、调研主题
本次调研主题为：商业写字楼集中租赁经营可行性分析。
三、研究方法
本次调研工作采取问卷调查和实地调研相结合的方法。
问卷调查包括
收集关于商业写字楼的租金、供求、设施、公共交通等信息，并对投资者
的利益进行了分析；实地调研则是对当地商业写字楼的投资环境进行了实
地考察，以了解当地经济状况、政策环境及投资机会等信息。
四、研究结果
1、租金分析：根据调研结果，当地商业写字楼的租金水平较低，在
当前的市场环境下，具备较高的收益空间。
2、供求分析：当地商业写字楼供求结构合理，租金相对稳定，租赁
市场运行较为平稳。
3、设施设备分析：当地商业写字楼的设施设备基本齐全，可以满足
租户的需求。
4、公共交通等环境分析：当地公共交通等环境良好，可以为客户提
供便捷的交通服务和舒适的工作环境，有利于加强客户的归属感。
五、结论
1、本次调研表明，当地商业写字楼的租金水平较低，租金收益空间较大；。
甲级写字楼租赁管理分享ppt课件
结束项目
19
设立项目时间表
通过设立时间表，抓住重要时间节点
20 20
深圳写字楼供应筛选
大幅攀升；优质 物业出现更高的
溢价
44
供应量上升乃写字楼市场发展的必经阶段
以一线城市为参考
55
单一物权甲级写字楼将是市场发展的趋势
小业主持有单位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本为大业主持有
66
写字楼市场的变化
过往的发展是由乙级搬迁至甲级，随着市场成熟，日后大部分的目标租 户本身就在甲级写字楼办公
顶级租户组合
聚集世界500强客户 和国内龙头企业，形 成优质的租户强强组 合
企业总部所在地，特 别为金融、专业服务 业、高端IT业
高端品牌形象
借助项目经营团队的 国际品牌影响力，打 造口碑
树立项目高端精品形 象，为市场提供信心 保证
G1 G3
G5
高Co建nn筑ec品tio质ns
满足租户要求，为目标客 户 群体度身订做产品，打 造公办新概念
✓ 准备及审视可行选项
✓ 进行项目考察 ✓ 协助进行物业选择。 ✓ 准备和发送邀约书（RFP） ✓ 解决业主的问题，并提供优先租赁条款及其
他问题提供指导。
- 完整物业选择可用性 - 市场调查 - 物业考察资料 - 筛选short list - RFP - 搬迁
- RFP – 续租
第3阶段：分析备选方案 及制定建议
把竞争变得毫无意义 不断探索客户的需要
88
甲级写字楼 分展类望
9
何为甲1（A1）写字楼？
当写字楼市场进入成熟期时，甲1（A1）写字楼为从大量甲级写字楼中脱颖而出的少数最 优质写字楼。
甲1 （A1）写字楼在市场高峰的时候，特别是空置率低的，体现比普通甲级写字楼大幅 度的溢价；而在市场低谷的时候，甲1 （A1）写字楼的抗风险能力更强。
办公楼物业管理中的租赁市场调研与分析
办公楼物业管理中的租赁市场调研与分析在办公楼物业管理中，租赁市场的调研与分析对于物业管理公司和业主有着重要的意义。
通过深入了解租赁市场的现状和趋势，物业管理公司和业主可以制定更符合市场需求的策略，提高租赁率和收益率。
本文将对办公楼物业管理中的租赁市场进行调研与分析，为相关行业提供参考和建议。
一、市场调研1.1 目标调研区域的选择在进行市场调研前，首先需要确定目标调研区域。
根据办公楼所在地的位置和规模，选择调研的重点区域。
可以将调研区域划分为不同的市场细分，例如CBD （中央商务区）、非CBD区域等，以便更好地了解各个细分市场的特点和潜力。
1.2 市场容量调研调研过程中，应收集并分析目标区域的市场容量情况，包括办公楼供应量、租赁率和空置率等。
这些数据可以通过相关部门、行业协会和公开数据进行获取。
同时，需要了解区域内竞争对手的数量和规模，以及他们的出租情况，为业务定位提供参考。
1.3 合理可行的租金定价租金定价是租赁市场分析的关键要素之一。
通过对市场上类似办公楼物业的租金价格进行调研，可以判断目标区域的租金水平，并根据所提供的设施、服务等因素，合理定价，提供有竞争力的租金水平。
二、市场分析2.1 租赁需求分析针对目标区域的租赁市场，进行租赁需求分析十分必要。
通过了解行业发展情况、企业扩张计划、就业趋势和人口流动情况等因素，可以预测未来的租赁需求趋势。
同时，还需考虑不同客户群体对办公楼物业的需求差异，例如不同规模的企业、创业公司以及跨国企业等。
2.2 客户群体分析客户群体分析是市场分析的重要组成部分。
通过了解不同客户群体的特点、需求和购买能力，可以更好地制定市场推广策略和服务策略。
例如，对于大型企业来说，他们更看重办公楼物业的规模、设施和品牌；而对于创业公司，他们更注重灵活的租赁模式和合理的租金价格。
2.3 竞争对手分析通过进行竞争对手的分析，了解目标区域内其他办公楼物业经营和租赁情况，可以为业务定位和市场策略提供参考。
办公场地租赁协议：甲级写字楼2024租赁事宜一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX办公场地租赁协议：甲级写字楼2024租赁事宜一本合同目录一览1. 租赁场地1.1 场地描述1.2 租赁面积1.3 场地使用范围2. 租赁期限2.1 租赁开始日期2.2 租赁结束日期2.3 租赁续约条款3. 租金及支付方式3.1 租金金额3.2 租金支付周期3.3 租金支付账户4. 押金4.1 押金金额4.2 押金退还条件4.3 押金退还时间5. 维修与维护5.1 甲方维修责任5.2 乙方维修责任5.3 维修费用承担6. 保险6.1 保险购买责任6.2 保险覆盖范围6.3 保险费用支付7. 变更与解除合同7.1 合同变更条件7.2 合同解除条件7.3 合同解除后的责任8. 违约责任8.1 甲方违约责任8.2 乙方违约责任9. 争议解决9.1 争议解决方式9.2 仲裁机构9.3 诉讼管辖法院10. 法律适用10.1 合同适用的法律10.2 法律变更的影响11. 其他条款11.1 合同的保密条款 11.2 合同的转让条款11.3 合同的附件12. 签字盖章12.1 甲方签字盖章12.2 乙方签字盖章13. 附件13.1 场地平面图13.2 租赁合同专用条款13.3 其他相关文件14. 合同生效14.1 合同生效条件14.2 合同生效时间14.3 合同生效后的履行第一部分：合同如下：第一条租赁场地1.2 租赁面积：场地总面积为平方米，具体面积以场地平面图为准。
1.3 场地使用范围：乙方只能在租赁场地内进行合法的商业活动，不得将场地转租给第三方。
第二条租赁期限2.1 租赁开始日期：本合同签订之日起。
2.2 租赁结束日期：租赁期限为年，自租赁开始日期起算，至租赁结束日期止。
2.3 租赁续约条款：租赁期满后，如乙方需继续租赁，应提前三个月向甲方提出书面续约申请，双方协商一致后可续签合同。
第三条租金及支付方式3.1 租金金额：每月租金为元人民币，按季度支付。
浅谈写字楼租赁企业内部控制存在的问题与对策
浅谈写字楼租赁企业内部控制存在的问题与对策摘要：进入21世纪，商业写字楼在国内遍地开花，特别是国内一线大城市的写字楼无论在数量还是质量都获得飞速发展。
2008年以来全球经济持续下滑，国家房地产政策不断调整，近两年国内大量P2P暴雷，商业房地产企业经营风险越来越大，面临的竞争越来越激烈。
提升内部的管理水平，提升管理效率是当前写字楼租赁方面的重点工作。
本文分析了当前写字楼租赁中内部控制显露的缺陷，总结得出有关的解决措施。
关键词：写字楼租赁；内部控制；风险评估引言：自改革开发以来，房地产行业已经在我国经济领域占据很重要的一席之地。
我国在十九大报告中提出要深化供给侧结构改革，注重经济的质量发展，增强经济的质量优势。
面对新的经济发展趋势，企业要想提高经济效益，实现企业的可持续发展，实现经济的高质量发展，就需要不断优化企业内部控制管理。
建立适应企业发展阶段的内部控制管理制度，强化落实管理并不断完善改进是提升公司运营能力、保障企业实现经济效益、促进企业发展的重要举措。
下文主要剖析了当前房企在写字楼的租赁时，内部控制中暴露的问题，提出相应的解决措施。
1、企业内部控制对租赁资产管理的作用1.1 提升企业效益通过内部控制，企业能够将会计、计划统计、采购、营销、财务等各部门结合起来，使各部门密切配合，发挥整体作用，进而使企业提高效益，实现可持续发展。
1.2 保证资产安全在企业内部控制制度中，明确规定好企业资产的处理手续和程序，并完善制约机制，科学有效的监督和制约招租信息，租金定价，合同关键条款、优惠方案以及资金管理等各个环节，及时纠正错误，避免滥用职权，贪污腐败等现象的发生，同时强化企业资产安全保护工作，保证企业的正常运营和发展。
1.3 保障会计信息真实性通过内部控制，相关人员可以发现会计审核、汇总、复查中的错误并进行及时纠正，使企业避免不必要的损失，从而确保企业会计信息的真实可靠，保证企业的正常发展。
2、写字楼租赁企业内部控制存在的问题2.1写字楼租赁企业租金定价体系不完善，租金调整滞后于市场需求变化。
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◆写字楼的品质和管理水平
一个整洁舒适、服务周道的写字楼自然有理由向客户收取更高的 服务费用
本报告是严格保密的。
8
运营成本
租赁写字楼最主要的运营成本为物业管理服务费
本报告是严格保密的。
12
营销推广
前期——线上大规模推广及样板房展示，树立 标杆商务形象
Ø 楼体条幅，昭示性最强的推广
Ø 报广、折业设计类，准确传递项目信息
Ø 精装样板层，充分展示项目价值
本报告是严格保密的。
Ø 纯中心、纯租赁、纯 甲级形象，打造标杆商务
13
营销推广
中期——线下多管齐下，执行性营销为主
租赁方式 条件 优势
p 可筛选客户，
劣势
代表楼盘
深圳写字楼租赁模式
u开发商自行租赁 u开发商委托物业公司租赁 u开发商/物业公司+代理公司租赁
集中租赁 积累到一 （单一产权） 定目标客 户再集中 签约
控制客户质量； 前期需进 行集中推 p 集中签约可烘 托项目热租形象； 广、长时 间蓄客 p 租金可控性高。
集中租赁便于筛选客户，入 住企业整体形象高，而分散租赁的可控性较差，一般适 用于对回款时间不严格或非单一产权项目。
本报告是严格保密的。
4
租赁流程
“永不停止”的租赁，不同阶段各有侧重点，即使 项目租赁达100%，也要积累客户以及时更替租客
筹备期
进场前
强租期
租赁率80%以前 Ø宣传推广工作是 重点，根据租赁 目标，按月制定 推广计划，采用 灵活的营销策略
u决策特征：租赁客户的决策过程与公司规模、性质、行业特征相关。 u决策特征：租赁客户的决策过程与公司规模、性质、行业特征相关。
u决策周期：与客户的公司规模相关。 u决策周期：与客户的公司规模相关。
租赁的决策过程属于组织行为学范畴，决策过程复杂。尤其是对于规模较大、流程较复杂的客户，需要 租赁的决策过程属于组织行为学范畴，决策过程复杂。尤其是对于规模较大、流程较复杂的客户，需要 理清对方决策体系、相关决策流程、决策标准和决策人的详尽信息，搞好客户关系，才能最终影响客户 理清对方决策体系、相关决策流程、决策标准和决策人的详尽信息，搞好客户关系，才能最终影响客户 决策，达成交易。部分跨国企业（微软）还需员工投票决定办公物业。 决策，达成交易。部分跨国企业（微软）还需员工投票决定办公物业。 一般情况下，小客户决策周期较短，为7—15天左右；800平米以上的大客户通常提前半年寻找物业， 一般情况下，小客户决策周期较短，为7—15天左右；800平米以上的大客户通常提前半年寻找物业， 决策周期通常在2~4个月，有的甚至长达半年。 决策周期通常在2~4个月，有的甚至长达半年。
本报告是严格保密的。
客户先详细了解 租赁合同，以避免后期运营过程中的纠纷；意向书签订主要目的是 保留房号，收取定金后督促客户尽快签订租赁合同
6
签约流程
客户确认及填写 租赁意向书
流程较为复杂，涉及部门较多，需严格控制 时间，以缩短周期
提交开发商确认 700㎡以上 意向书签订（2个工作日） 并准备租赁保证金付款通知书 （2个工作日内回复）
16
THE END！
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17
纯租赁甲级写字楼操作探讨
沉淀人：刘昱、薛菲
2010-11-19
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目录
一、深圳写字楼发展历程 二、不同产权写字楼租赁方式
整体租赁流程
三、写字楼租赁流程 四、客户关注点及成交决策过程 五、营销推广思路 六、租赁策略
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签约流程 运营成本 决策流程
2
写字楼发展历 从80年代兴起的总部大楼起，四次“变革” 成就了深圳今天的商务市场 程
通过政策导向、产业规划引进相关产业
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11
营销推广
纯租赁物业——国际西岸大厦营销总思路
精准目标客户行业属性，采取“多管齐下”策略
u 推广:以报广、围墙、户外T牌、楼体字等建立形象； u 活动:以总部经济论坛、联合政府推荐、专属论坛等活动强化形
象；
u 渠道:以短信、直邮、陌拜、网络、行业协会寻找客户； u 展示:以样板房、已入驻企业等品质展示为主打动客户； u 现场工具:以现场开业活动，弹性租金逼定客户成交.
维护期
租户更新、调整 Ø出租率达到80% 以后，租客相对 稳定，但市场租 金、产业结构的 的动态变化会促 使租客发生变化
Ø组建租赁团队、
市场调研、项目 培训、租赁中心 包装、租金体系、 整体营销推广方 案
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5
租赁流程
客户来访 客户来访 洽 谈 洽 谈 确定房号 确定房号
步步为赢，八大步骤确保租赁流程规范化 执行要点
类型 自建自用总部基地 政府规划产业园 销售型写字楼 纯租赁写字楼
特征
大型企业购买地块 建设总部办公地， 大部分自用，少部 分对外出租或销售
针对某些产业，规 划专门的园区，供 企业生产及办公
开发商整体销售， 小业主持有对外租 赁
开发商持有整体物 业，统一租赁
典型 项目
腾讯、华为、平安 大厦
设计之都
NEO企业大道、智 NEO企业大道、智 慧广场、汉京国际
开发商确认租赁条款后于 2个工作日完成签约
租赁结束，物业协助交接 并录入租赁管理系统 物业交接后30日内 退还租赁保证金
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入伙装修
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运营成本
影响写字楼租金的四大因素：区位、租金、客 户组合、品质及管理水平
◆写字楼所在的区位 对于写字楼来说处于什么位置，有怎样的建筑和设施是 其决定租金定价的首要条件 ◆写字楼所在区域其它项目的租金 首先要了解项目所在区域写字楼的租赁价格与品质，找 出项目的优势，才能拔升本写字楼的租赁价格 ◆写字楼内的客户组合
Ø提炼租赁型写字楼项目优势，“五宗最”统领整体价值 提炼租赁型写字楼项目优势，“五宗最”
Ø网络、论坛顶贴发布项目信息 Ø在大型展会做形象推广，租赁人员派发传单、收集资料
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租赁策略
租赁楼层循序渐进，大客户灵活处理
u 方式一:前期以中低区租赁为主，通过高区租金挤压客 户租赁中低区楼层，建立“抢租”势头。
700 ㎡以下
合同条款确认后，准备 租赁押金及付款通知书
租赁条款谈判并由 开发商确定租赁条款 （2个工作日） 合同签订当日发出租赁保证金、 付款通知书并录入租赁管理系统 及通知物业管理公司 日常管理/资产管理
当日开具保证金收据并 准备租赁合同条款 合同签订后5个工作日内 承租方支付租赁保证金， 开发商应在5个工作日内 将租赁合同进行登记备案 与物业管理一同进行物业 交接并录入租赁管理系统
u 方式二:为了充分消化诚意客户，且控制租户组合形式 （小面积客户统一放一层，两、三个中大客户拼一 层），采取逐层消化的租赁策略，即拿出3—4层对外 租赁，待消化完毕才推出新楼层。
u 方式三:原写字楼尚未到期意向较强的大面积客户，可 先签订意向书 整层客户可保留半年，700平米客户可保 留3个月。
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备注：红色方框表示每月需缴纳的费用，其它费用为不固定 缴纳费用。
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决策流程
总 经 理 级
经 理 级 员 工 级
参与决策群体众多，决策过程较长
决策者：通常是最后的决策人 决策者：通常是最后的决策人 重要参与者：对最终决策有十 重要参与者：对最终决策有十 分重要的影响作用 分重要的影响作用 执行者：主要是起到“通讯员” 执行者：主要是起到“通讯员” 的作用，了解项目的基本情况 的作用，了解项目的基本情况
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营销推广
写字楼类型
纯租赁型写字楼
随着纯租赁物业的不断增多，代理公司的介入 提升了租赁的营销水平
营销模式
开发商、专业地产公司代理，前期建立形象,大 规模推广
销售型写字楼
业主通过中介公司、物管公司进行租赁
自建自用总部基地
利用企业的规模、品牌优势，引进与行业相关 的上下游企业
政府规划产业园
东海商务中心
分散租赁 达到租赁 （单一产权） 条件自由 租赁 分散租赁 （非单一产 权） 售出单位 入伙后， 进行剩余 单位租赁
可及时消化零散需 求客户
前期有大量客户入 住支撑，零散租赁 无太大压力
各楼层租 散导致租 赁无法控 制，价格 也不能实 现最大化
国际西岸大厦 卓越世纪中心 濠盛商务中心 茂业时代广场 财富大厦
物业管理 服务费 每月固定缴纳 的费用中，租 金、物管费、 空调费占整个 运营成本的比 重最大，也是 最能影响客户 的因素。
有偿服务 收费
常规性 收费
停车场 收费
•月租 •物管费 •空调费 •维修基金 •水电费 •装修费用 •电器维修 •弱电维修 •给水维修
•水牌 •信报箱 •二次装修 •智能卡 •固定车位 •租户进场押金 •消防验收 •大货车 •小车
国际西岸大厦、 卓越世纪中心
随着特区一体化、前海规划、深莞惠一体化等政策出台，甲级写字楼仅集中在福田、 南山区的一枝独秀的局面将会被打破，宝安中心区、龙岗中心城成为未来商务市场的 新增长极 。
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3
不同产权写字 楼租赁方式
分散租赁物业占主导，集中租赁仅限商务 氛围成熟、个别超甲级写字楼
电话中了解客户需求，尽量约访，切忌在客户未来访时，在电话中沟通具体价格
了解客户需求（面积、行业特征、预算），租赁关注点，有针对性地介绍产品
确定房号之后，租金报价要适当拔高 ，以预留谈判空间 ，其次在收取定金 之前，让 签订意向书 签订意向书 收取定金 收取定金 签署租赁合同 签署租赁合同 客户入住通知单 客户入住通知单 签署物业管理合同 签署物业管理合同 在签订租赁合同前不承诺客户有关物业管理的相关信息，统一交由物业公司协调签 订租赁合同、物管合同。 客户入住通知单，在客户签订正式租赁合同，并确定相关费用已缴纳完毕之后，由 销售部以正式文本的形式与物业部对接 物业合同的签订由物业部完成，如后期遇到装修、其它杂费收取等问题，租赁部可 以协调客户和物业部关系，达成最终成交，维护客户关系。