第一章 房地产经纪的概念和类型

第一章房地产经纪概述（4学时）1、教学内容本章简要介绍房地产经纪的概念及房地产经纪的特征及其存在的社会意义。

2、教学要求理解房地产经纪的概念，了解房地产经纪的特征和房地产经纪开展的社会意义。

3、教学重点：房地产经纪的概念。

教学难点：结合实际理解房居间和房地产业务的区别。

第一、二节：房地产经纪的概念、类型、特点及其存在的社会意义课程导入：大家初次看到这本书上所写的“经纪”两个字，是不是有点疑惑是不是书的作者把字写错了？是不是应该写成“经济”两个字（边说的时候再副板上分别写下这两个字）。

其实，在我看来，这两个字没有错，房地产是有经济，但是“此经纪非彼经济”。

这本书用这个字，那是因为整本书都在讲房地产中介服务活动这件事情。

（板书）。

那么具体内容究竟是如何展开的呢？都讲述了哪些知识呢？这些知识点会在以后的哪些工作中用到呢？我们先来学习第一章的第一节第一章房地产经纪概述第一节房地产经纪的概念和类型首先来看，和房地产经纪相关的一些概念：1.经纪（1）当我们把经纪这个词输入到中译英软件中，会出现以下几个释义：（1）商人；做生意；买卖双方的中间人；……（2）牙商与经纪“牙商”，即“牙行”的商人。

它是撮合货物销售的中间人。

那为什么会称“牙”？原来古代时“牙”是“互”字的俗字。

“牙市”亦即“互市”，“牙人”即“互人”，意思是互通有无货物的人。

它最早出现在一千多年前的唐代。

中国旧时城乡市场中为买卖双方说合交易并抽收佣金的居间商人。

源于汉，到明清时又有官牙、私牙之别。

官牙由政府指定，私牙也需政府批准并取得印信文薄后始得营业。

牙商须领牙帖，按期交纳牙税，并负有代官征税的责任。

经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织以收取佣金为目的，通过居间、代理、行纪等服务方式，促成他人交易的经济活动。

2.经纪人经纪人,按我国"辞海"说法，是买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人。

1995年10月26日国家工商行政管理局颁布《经纪人管理办法》指出: "本办法所称经纪人，是指依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间（居间服务即中介服务）或者代理等经纪业务的公民，法人和其他经济组织。

一般的讲：经纪人系指为促成他人商品交易，在委托方和合同他方订立合同时充当订约居间人，为委托方提供订立合同的信息、机会、条件，或者在隐名交易中代表委托方与合同方签定合同的经纪行为而获取佣金的依法设立的经纪组织和个人。

经纪人是如何工作的？经纪人最基本的工作就是通过中介业务来促成交易。

那么他们是如何工作的呢？首先：对委托方的业务进行有效的、正确的评估。

通常委托方在出售一项业务时，对业务的定价都会有一定的情绪化，而不能真正的反映出该项业务的实际价值和价格。

而经纪人都是某一行业的专家，他们能够理性的评估一项业务。

第二：与委托方签定经纪人合同，确立双方的权利和义务。

第三：根据委托方的具体要求，以及合同规定，为委托方寻找买家。

第四：促成双方交易的成功。

第五：获得佣金。

通过刚才的学习，我们已经很清楚的学习到了，经纪就是一种中介经济活动，只是经济活动中的一个内容而已。

那么房地产经纪究竟是怎么一回事呢？我们再通过回顾我们已经学过的一些房地产类的专业术语，来理解“房地产经纪”。

（1）房产，房产是房屋及其权利的总称，；（2）地产，地产是土地及其权利的总称（3）房地产，房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。

房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。

(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用、经营用、行政用(50年)。

在理解了上述概念后，我们来学习新的房地产经纪类的概念，应该会轻松很多。

一、房地产经纪的有关概念（一）房地产中介服务的概念广义：房地产中介服务涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包括了土地投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中涉及的各项服务经营活动的总称。

狭义：房地产经纪、房地产估价（是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

）和房地产咨询（房地产咨询，主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求，就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

房地产咨询是对知识的“扩大再生产”，是情报和信息的交流。

凭借掌握的理论知识、信息和实践经验，对房地产投资决策、风险规避、市场现状及其发展趋势预测等提出较为权威性和指导性的意见，可帮助房地产商尽快完成投资，收回成本）。

综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土地开发、项目建设、租赁、售后服务等环节中向委托人提供的房地产经纪、房地产咨询、房地产估价等各项服务经营活动（将上述广义、狭义概念的关键词写到黑板上，在综合讲概念是，就将这些词链接到一起，串给学生讲出来）（二）房地产经纪的概念在我们学习了房产、地产、房地产和经纪等的概念后，一起来看书上对房地产经纪的概念是怎么拿捏的？板书：房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人员已收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业性服务的行为。

1.佣金，即报酬、酬金。

2.居间，顾名思义，就是居于两者之间，即在双方之间。

经纪机构和经纪人员向委托人报告定力合同的机会或者提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的行为。

特点：经纪机构以自己的名义进行；服务对象广泛；经纪机构与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。

3.代理，根据《民法通则》规定：“代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任”。

代理关系的主体包括：代理人（受托人）、被代理人（委托方）第三方（相对人）。

特点：经纪机构以委托人的名义开展活动，活动中所产生的权利和责任归委托人，经纪机构只收取委托人的佣金；经纪机构与委托人之间有较长期未定的合作关系。

二、房地产经纪服务的类型（一）房地产居间房地产居间是指房地产经纪机构或房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

随着房地产市场的发展，房地产居间业务量不断提高，为了适应这种市场需求，不同内容的房地产居间活动也逐渐发展起来并成为专业化操作的相对独立的工作领域。

如：房地产买卖居间（协议）；房地产租赁居间；房地产抵押居间；房地产投资居间。

（二）房地产代理房地产代理是指房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房项目的市场推广和具体销售工作。

这一类代理中，常常有衍生出了其他的代理活动，如代理购房者申请个人住房抵押贷款；代理买卖双方办理产权登记等。

此外，随着房地产产业的发展和房地产市场的成熟，房地产代理业务也会随之扩大。

一些房地产经纪机构开始全程参与房地产项目开发过程，代理筛选和聘请从设计师到物业管理公司等各类专业机构的活动。

（三）房地产居间与房地产代理的区别第一，从交易的名义来看，房地产居间是房地产经纪机构和经纪人员以自己的名义向其他人提供交易信息的机会；房地产代理是房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义与第三方洽谈。

第二，从交易活动的法律责任来看，房地产居间是买卖双方、中介方格子承担相应的法律责任；房地产代理是由委托人承担法律责任。

第三，从经纪机构与委托人的关系上来看，在房地产居间活动中，经纪机构与委托人相互之间是非连续性关系；在房地产代理活动中，经纪机构与委托人相互之间有较长期的合作关系。

房地产拍卖房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。

房地产拍卖流程：产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金，取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款——办理产权证——交房第二节：房地产经济的特点及其存在的社会意义1.房地产经纪的特点（1）房地产经纪的服务性；（2）房地产经纪的专业性；（3）房地产经纪的地域性；（4）房地产经纪的委托性；（5）房地产经纪的有偿性；（6）房地产经纪的特定性。

2.房地产经纪存在的社会意义：正确认识房地产业在经济发展中的地位和作用中国社会科学院财贸所研究员刘维新发布时间:2010-02-22在美国次贷危机，逐步扩展，并引发全球金融危机，消费萎缩，经济增长速度下滑，不少国家的实体经济受到严重影响，我国经济也不例外，受到一定的冲击。

在此背景下，国务院提出以4万亿的规模投入拉动经济增长，并把十大产业列入重点扶持振兴规划，房地产业落选，由此引发了争议。

其实，这说明不少人对房地产的性质和作用，还缺乏正确的理解和认识。

本文就此谈一些观点与大家共同讨论。

一、房地产业的基本性质概念。

房地产是房产和地产的总称。

房依地建，房地不可分；有单独存在的土地，而没有不含地的单独存在的房产。

房地产经济是指作为财产的房屋与土地的生产、流通、消费再生产过程中经济活动的总称。

房地产的基本属性是指事物本身固有的性质，房地产的属性是房地产所具有的特殊性，房地产属性有自然属性、经济属性与社会属性。

1.自然属性。

房地产的自然属性包括：一是房地相对不可分性；二是不可移动性，即固定性与区域性；三是经久性，即建设的周期长，使用期的长久性；四是土地的不可再生性与稀缺性。

2.经济属性。

经济属性包括：一是商品性，城市土地依据现有法律规定：城市土地使用权具有商品属性；二是已开发的建筑地段，在土地自然资源上投入了大量劳动，具有价值和使用价值的商品的二重性；三是土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性。

房屋建成后，建筑地段和建筑物一起成为土地投资产品，交换时，房地产即成为具有偶性的商品，即成为房地产产品。

3.社会属性。

房地产的社会属性包括：一是公平性、福利性和社会保障性，即“居者有其屋”，低收入者，无力购、租商品房的人们，通过国家的基本职能--社会保障体系来实现，他们的住房具有社会保障性质，享受国家给予的优惠，体现着社会公平；二是建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性。