第一章 房地产经纪的概念和类型

第一章房地产经纪概述（4学时）

1、教学内容

本章简要介绍房地产经纪的概念及房地产经纪的特征及其存在的社会意义。

2、教学要求

理解房地产经纪的概念，了解房地产经纪的特征和房地产经纪开展的社会意义。

3、教学重点：房地产经纪的概念。

教学难点：结合实际理解房居间和房地产业务的区别。

第一、二节：房地产经纪的概念、类型、特点及其存在的社会意义

课程导入：

大家初次看到这本书上所写的“经纪”两个字，是不是有点疑惑是不是书的作者把字写错了？是不是应该写成“经济”两个字（边说的时候再副板上分别写下这两个字）。其实，在我看来，这两个字没有错，房地产是有经济，但是“此经纪非彼经济”。

这本书用这个字，那是因为整本书都在讲房地产中介服务活动这件事情。（板书）。那么具体内容究竟是如何展开的呢？都讲述了哪些知识呢？这些知识点会在以后的哪些工作中用到呢？我们先来学习第一章的第一节

第一章房地产经纪概述

第一节房地产经纪的概念和类型

首先来看，和房地产经纪相关的一些概念：

1.经纪

（1）当我们把经纪这个词输入到中译英软件中，会出现以下几个释义：（1）商人；做生意；买卖双方的中间人；……

（2）牙商与经纪

“牙商”，即“牙行”的商人。它是撮合货物销售的中间人。那为什么会称“牙”？原来古代时“牙”是“互”字的俗字。“牙市”亦即“互市”，“牙人”即“互人”，意思是互通有无货物的人。它最早出现在一千多年前的唐代。中国旧时城乡市场中为买卖双方说合交易并抽收佣金的居间商人。源于汉，到明清时又有官牙、私牙之别。官牙由政府指定，私牙也需政府批准并取得印信文薄后始得营业。牙商须领牙帖，按期交纳牙税，并负有代官征税的责任。

经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织以收取佣金为目的，通过居间、代理、行纪等服务方式，促成他人交易的经济活动。

2.经纪人

经纪人,按我国"辞海"说法，是买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人。1995年10月26日国家工商行政管理局颁布《经纪人管理办法》指出: "本办法所称经纪人，是指依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间（居间服务即中介服务）或者代理等经纪业务的公民，法人和其他经济组织。一般的讲：经纪人系指为促成他人商品交易，在委托方和合同他方订立合同时充当订约居间人，为委托方提供订立合同的信息、机会、条件，或者在隐名交易中代表委托方与合同方签定合同的经纪行为而获取佣金的依法设

立的经纪组织和个人。

经纪人是如何工作的？

经纪人最基本的工作就是通过中介业务来促成交易。那么他们是如何工作的呢？

首先：对委托方的业务进行有效的、正确的评估。通常委托方在出售一项业务时，对业务的定价都会有一定的情绪化，而不能真正的反映出该项业务的实际价值和价格。而经纪人都是某一行业的专家，他们能够理性的评估一项业务。

第二：与委托方签定经纪人合同，确立双方的权利和义务。

第三：根据委托方的具体要求，以及合同规定，为委托方寻找买家。

第四：促成双方交易的成功。

第五：获得佣金。

通过刚才的学习，我们已经很清楚的学习到了，经纪就是一种中介经济活动，只是经济活动中的一个内容而已。那么房地产经纪究竟是怎么一回事呢？我们再通过回顾我们已经学过的一些房地产类的专业术语，来理解“房地产经纪”。（1）房产，房产是房屋及其权利的总称，；

（2）地产，地产是土地及其权利的总称

（3）房地产，房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)

房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用、经营用、行政用(50年)。

在理解了上述概念后，我们来学习新的房地产经纪类的概念，应该会轻松很多。

一、房地产经纪的有关概念

（一）房地产中介服务的概念

广义：房地产中介服务涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包括了土地投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中涉及的各项服务经营活动的总称。

狭义：房地产经纪、房地产估价（是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。）和房地产咨询（房地产咨询，主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求，就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。房地产咨询是对知识的“扩大再生产”，是情报和信息的交流。凭借掌握的理论知识、信息和实践经验，对房地产投资决策、风险规避、市场现状及其发展趋势预测等提出较为权威性和指导性的意见，可帮助房地产商尽快完成投资，收回成本）。

综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土地开发、项目建设、租赁、售后服务等环节中向委托人提供的房地产经纪、房地产咨询、房地产估价等各项服务经营活动（将上述广义、狭义概念的关键词写到黑板上，在综合讲概念是，就将这些词链接到一起，串给学生讲出来）

（二）房地产经纪的概念

在我们学习了房产、地产、房地产和经纪等的概念后，一起来看书上对房地产经纪的概念是怎么拿捏的？

板书：房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人员已收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业性服务的行为。

1.佣金，即报酬、酬金。

2.居间，顾名思义，就是居于两者之间，即在双方之间。

经纪机构和经纪人员向委托人报告定力合同的机会或者提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的行为。

特点：经纪机构以自己的名义进行；服务对象广泛；经纪机构与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。