不动产测量与管理第三章房产测量面积计算与分摊

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房产测量规范

房产测量规范1 总则为了规范房产面积测量,保护房屋所有者的合法权益,根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国国家标准房产测量规范GB/T17986—2000的规定,结合我省实际,制定本规则.本规则适用于本省行政区域内房屋登记的房产面积测量.本规则所称房产面积测算系指房屋水平投影面积测量计算,它包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算.2 术语自然层按楼板、地板结构分层的楼层.房屋的自然层数房屋的自然层数,一般按室内地坪±以上自然层计算,房屋的地下层负层数按±以下的自然层计算.房屋层高房屋的上下两层楼面、或地面至楼面、或楼面至屋面的垂直距离,局部不一致时,以主要部分的层高为准.地上层数房屋±以上的自然层数.采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在以上含,下同的,计入地上自然层数.地上层数用正整数表示.地下层数房屋±以下,室内层高在以上的地下室含采光窗在室外地坪以下层数.地下层数用负整数表示.房屋总层数房屋的地下层数与地上层数之和.假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计房屋层数.地下室房间地面低于室外地平面的高度,超过该房间净高1/2的建筑物.半地下室房间地面低于室外地平面的高度,超过该房间净高的1/3但不超过1/2,且采光窗在地坪以上的建筑物.架空层底层架空一定的高度,作为入口、存车、储藏、公共活动使用的空间.结构转换层简称转换层,是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同建筑结构类型,通过该楼层进行结构转换.消防避难层简称避难层,是指作消防避难用的楼层.技术设备层简称技术层设备层,是指专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层.假层位于两自然层之间,在房屋外部难于判断的局部楼层.夹层亦称附层,是指位于房屋自然层内的局部楼层,未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分.插层位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层.挑楼楼房向外悬挑的封闭楼层房屋.骑楼楼层部分跨在人行道上的临街楼房.过街楼有道路穿过建筑空间的楼房.阁楼坡屋顶下方空间加以利用的楼层.柱廊有顶盖,有支柱或兼有一侧围护墙体的通道.檐廊房屋檐下有顶盖,无支柱和房屋相连的作为通道的伸出部位.挑廊挑出房屋墙体外,有围护物,无支柱的外走廊.门廊房屋门前突出的有顶盖和支柱的通道.架空通廊以两端房屋作支撑,有围护结构的架空通道.门斗房屋门前有与房屋相连的顶盖,且由承重墙体支撑顶盖的进出通道.楼梯供房屋各层间上下步行的通道.梯间内有电梯或楼梯,供载人、载物或人员上下的空间或房间,亦称为电梯间、楼梯间.屋顶梯间突出房屋天面,有顶盖,有围护结构,供房屋维修、消防安全出口用的梯间.屋顶水箱间房屋天面上设置水箱的房间.凸窗突出外墙面,有围护结构的封闭窗户.幕墙突出于建筑主体结构以外,用玻璃、金属板等材料形成的围护结构.阳台具有底板、顶盖和围护结构,且与户室开门连通,供居住者进行室外活动,晾晒衣物等的空间.封闭阳台采用木质、金属质、塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭,作为永久性使用的空间.跃层住宅套内跨跃两楼层以上含两楼层的住宅.复式住宅套内跨跃两楼层以上含两楼层、居室内厅高为两楼层或两楼层以上的住宅.错层住宅套内部分地面与其余部分形成高差,但该套内空间水平投影仍为一层,无重叠面积.多功能综合楼指一幢楼内,具有两种或两种以上使用功能,其共有建筑面积有不同功能和服务对象.只有商业和住宅两部分的多功能综合楼称为商住楼.自有墙简称自墙,是指为房屋所有者所有的墙体. 共有墙简称共墙,是指与毗邻房屋所有者共同所有的墙体.借墙该墙为毗邻房屋所有者所有的墙体.房屋建筑面积房屋外墙柱勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高以上的永久性建筑.房屋使用面积房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算. 房屋产权面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积.房屋产权面积由市、县市房屋登记机构认定.房屋共有建筑面积各产权人共同占有或共同使用的建筑面积.成套房屋的建筑面积成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成.成套房屋的套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积三部分组成.套内使用面积套内使用面积指套内房屋使用空间的面积,按水平投影面积计算.内墙面装饰厚度计入套内使用面积.套内墙体面积套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积.其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙包括山墙等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积.套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算.3 房产勘测幢与幢号幢的定义幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋.幢的编号幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1,2,顺序按S形编号.幢号注在房屋轮廓线的左下角,并加括号表示.测量号测量号是描述房屋地理位置的编号,其编写方法按房产测量规范执行. 一幢房屋只有一个测量号.房屋调查房屋调查的内容房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况,以及绘制房屋权界线示意图.房屋坐落按地名办编制的地名、门牌号调记.同一处房屋坐落有新旧门牌号的,应全部注明；同一幢房屋有两个以上街道门牌号的,应全部注明；房屋坐落没有门牌号的,借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位,也可用小区名称或地名第几幢来表示.房屋产权人 1私人所有的房屋,一般按照产权证件或身份证件上的姓名.产权人已死亡的,应注明代理人的姓名；产权是共有的,应注明全体共有权人的姓名. 2单位所有的房屋,应注明单位的全称.两个以上单位共有的,应注明全体共有单位名称. 3房地产管理部门直接管理的房屋,包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别.公产应注明房地产管理部门的全称.代管产应注明代管及原产权人姓名.托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称.拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称.房屋产别房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别.按两级分类调记,具体分类标准按附录A执行.房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式,如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等. 产权来源有两种以上的,应全部注明.房屋层数、层次房屋的层数是指房屋的总层数.层次是指房屋的所在楼层,地上层次由下往上按1、2、3连续编号,地下层次由上往下按-1、-2、-3连续编号.房屋建筑结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别,具体分类标准按附录B执行. 一幢房屋有两种以上建筑结构,应分别注明.房屋建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份.拆除翻建的,应以翻建竣工年份为准. 一幢房屋有两种以上建成年份,应分别注明.房屋用途房屋用途分设计用途和实际用途. 房屋设计用途是指经规划部门批准的房屋用途. 一幢房屋有两种以上用途,应分别调查注明,具体分类标准按附录C执行.房屋墙体归属房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分自有墙、共有墙和借墙三类.房屋产权的附加说明在调查中对产权不清或有争议的,以及设有典当权、抵押权等他项权利的,应做出记录.房屋权界线示意图房屋权界线示意图是以基本单元为单位绘制的略图,表示房屋及其相关位置、权界线、共有房屋权界线,以及与邻户相连墙体的归属,并注记房屋边长.对有争议的权界线应标注部位. 房屋权界线是指房屋基本范围的界线,包括共有房屋的权界线,以产权人的指界与邻户认证来确定,对有争议的权界线,应作相应记录.房产面积测算的精度要求各类面积测算必须独立测算二次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果. 房产面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过表计算的结果. 表各级面积的限差和中误差房产面积精度等级一二三限差√ s+ √s+√s+ 中误差√ s+ √s+ √s+ 注：S 为房产面积,㎡,取至㎡商品房、保障性住房采用二级精度；异形房屋、其他房屋可采用三级精度. 房屋尺寸丈量丈量基准 1独立成幢的房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量,丈量房屋以勒脚以上墙角为准.2毗连房屋,共有墙以墙体中间为界,量至墙体厚度为1/2处；借墙量至墙体内侧；自有墙体量至墙体的外侧,并用相应符号表示.3附属设施：柱廊以柱外围为准；阳台以围护结构的外围投影为准；门廊以柱或围护结构的外围为准；檐廊、挑廊以围护结构外围水平投影为准.4异形房屋,增加必要的辅助线测量.5墙体厚度：剔除粉灰和其他非结构性材料的裸墙厚度.丈量方法1检核法：即按经规划部门审查批准的施工图核实房屋尺寸,成套住宅须对每种户型尺寸进行核实；非住宅须对每个产权单元尺寸进行核实.如与施工图不符,须实量变化部位尺寸.2实量法：即实地丈量房屋的尺寸.应丈量房屋的外围尺寸和净空尺寸,丈量净空尺寸时应丈量装饰粉灰厚度和墙体厚度.丈量的外围、净空尺寸应予注明.精度要求量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具.同种量测工具二次量距之差应满足|△D|≤,长度以m为单位,取至.绘制房屋测量草图无施工图的房屋,应按附录D绘制房屋测量草图.草图内容及要求1房屋测量草图按概略比例尺分层绘制,并标注指北方向.2房屋外墙、权界分隔墙均绘单实线.3注明房屋坐落、测量号、产权人、层数、层次、结构等.4注记户室号、标明实际开门处.5逐间实量时,应注记墙体归属和室内净空尺寸以内墙面为准、装饰粉灰厚度、墙体厚度,取至.砖墙用P表示,竹织壁墙用Z表示,木板墙用M表示.墙体厚度量至,注记在字母的右下角.6凡有固定设备的附属用房如厨房、卫生间、电梯、楼梯等均须注记.7地下室、复式房屋、夹层、假层等应另绘草图.8丈量阳台尺寸并注明是否封闭.9备注.用纸规格和绘制要求测量草图纸可用787mm×l092mm的1/32、1／16、1／8规格图纸.测量草图应在实地绘制,测量的原始数据不得涂改和擦拭,更不得凭记忆补记数据.汉字字头一律朝上,数字字头向上或向左.构筑物勘测调查调查内容包括权利人、坐落、名称、结构、建成年份、用途,以及绘制构筑物房产平面图.勘测1测量号：编制方法按执行,但其幢号首位为“G”.2坐落：按构筑物周边较为明显建筑物的坐落描述.如：“×××号院内”、“×××号东侧30米”等.3名称：按行政主管部门确定的名称填写.如：“×××烟囱”、“×××水塔”、“×××隧道”、“×××大桥”等.4用途：按行政主管部门确定的用途填写.5结构：参照房产测量规范中房屋建筑结构的分类.6现场拍照：拍照取景应清晰反映构筑物全貌.照片上应标注构筑物名称和拍照日期等.7绘制构筑物房产平面图：根据房产测量规范的相关规定,按构筑物实地状况测绘平面位置和图形,并描述其空间尺寸,标注地物符号和构筑物名称等.权证配图权证配图包括房产平面图、构筑物照片等.测绘成果资料构筑物测绘成果资料包括构筑物测绘成果报告、构筑物房产平面图、构筑物照片等.4 房产面积计算计算建筑面积应具备的条件计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件： 1应具有上盖； 2应有围护物； 3层高在以上； 4结构牢固、属于永久性的建筑物； 5可作为人们生产或生活的场所. 计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积；多层房屋按各层面积的总和计算. 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅,不论其层高,均按一层计算建筑面积.门厅、大厅内回廊部分,层高在以上的按其水平投影面积计算. 楼梯间、电梯观光梯井、提物井、垃圾道、管道井等,均按房屋自然层计算. 房屋内的附层含夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等,其高度在以上部位计算建筑面积. 房屋天面上,属永久性建筑,层高在以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按其外围水平投影面积计算. 挑楼、全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算. 属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算.与房屋相连且相通的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算. 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算. 地下室、半地下室及相应出入口,层高在以上的,按其外墙不包括采光井、防潮层及保护墙外围水平投影面积计算. 有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算. 玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算.既有主墙又有幕墙时,以主墙为准计算. 属永久性建筑物有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算. 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在以上部位的外围水平投影面积计算. 与室内相通,并能正常利用的变形缝计算建筑面积. 房屋屋顶为斜面结构坡屋顶的,按层高以上部位的水平投影面积计算. 突出外墙的落地凸窗、无油烟灶台,高度以上,按其外围水平投影面积计算.室内体育馆按实际层数计算.体育馆场台下空间加以利用的,高度在以上的部位,按其外围水平投影面积计算多层按多层计. 机械停车库不论其高度和停放层数,均按一层计算. 设有结构层的立体仓库、立体车库按结构层计算. 舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算. 层高以上的架空层,按其柱或围护结构外围投影面积计算. 独立户室内全封闭的花园房屋和阳光屋,按其水平投影面积计算. 计算一半建筑面积的范围与房屋相连,有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算. 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖外围水平投影面积的一半计算. 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算. 有顶盖不封闭的永久性架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算. 独立户室内未封闭的花园房屋和阳光屋,按其水平投影面积的一半计算. 不计算建筑面积的范围层高小于的附层含夹层、插层、技术层和层高小于的地下室和半地下室. 突出房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等. 房屋之间无上盖的架空通廊. 房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池. 建筑物内的操作平台,上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台. 骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分. 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论是否有柱、是否有围护结构. 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋. 活动房屋,临时房屋,简易房屋. 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线. 与房屋室内不相通的变形缝. 用作公共休憩、绿化园艺使用的架空部位和公共空中花园. 已计算建筑面积的楼梯的下方空间. 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑. 阳台、挑廊、走廊等其顶盖距底板的高度大于两个自然层的. 非落地的凸窗、无油烟灶台.结构性墙体外的保温、隔热层. 贮水油池、化粪池. 特殊情况处理阳台、挑廊、架空通廊的围护结构向外倾斜的,按其围护结构底板水平投影面积计算一半建筑面积；向内倾斜的,按其围护结构上沿水平投影面积计算一半建筑面积. 阳台、挑廊、走廊等其顶盖小于底板,顶盖宽度≥,按其顶盖水平投影面积计算一半建筑面积. 墙体向外倾斜的房屋,按各层底板水平投影计算建筑面积；墙体向内倾斜的房屋,按距底板以上部位的水平投影面积计算建筑面积. 对商业层、车库层、人防层内无间隔墙的基本单元,应埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘.5 共有建筑面积分摊一般规定共有建筑面积的分摊原则 1产权各方有合法产权分割文件或协议的,按其文件或协议规定执行. 2产权各方无合法产权分割文件或协议的,可按产权各方相关的建筑面积所占比例进行分摊. 3房屋共有建筑面积分摊以幢为单位,仅限于分摊本幢房屋内的仅为本幢服务的共有面积. 4整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法. 共有建筑面积的所有权与使用权 1房屋共有建筑面积分摊后,不划分各产权人分摊面积的具体部位,共有建筑面积一经分摊,未经合法程序任何人不得侵占或改变其原设计的使用功能. 2列入分摊的共有建筑面积的所有权、使用权,由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有、共同使用. 共有建筑面积的确认方法1未经规划及相关部门验收的房屋,对共有建筑面积范围的确认,以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据. 2经规划及相关部门验收合格的房屋,对共有建筑面积范围的确认,以房屋实际状况为准. 3商业层、车库层、人防层内设置无间隔墙的基本单元的,其内部通道的设置如符合规划或消防要求,该层共有建筑面积方可确认. 共有建筑面积的计算共有建筑面积按比例分摊,计算公式：δSi=K·Si ∑δSi ∑Si 式中：K——为面积的分摊系数 Si——各单元参加分摊的建筑面积,㎡；δSi——各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡；∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡；∑Si——为参加分摊的各基本单元建筑面积总和,㎡. 共有建筑面积的组成共有建筑面积包括幢内电梯井、楼梯间、管道井、公共厕所、垃圾道、配电间、水泵房、屋顶梯间、电梯机房、屋顶水箱间、智能监控室、消防设施房、消防通道、公共门厅、过道、值班警卫室、技术设备层等为本幢房屋服务的公共部位,以水平投影面积计算. 房屋外墙含山墙各层水平投影面积一半的建筑面积,列入幢共有建筑面积. 不计入分摊的共有建筑面积范围下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊,但应分摊仅为本幢服务的相关共有建筑面积.1为多幢服务的管理用房、警卫室等.2独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等.3为公共事业服务的配套用房.4避难层室及结构转换层内可独立使用的部位.下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊,也不分摊其它共有建筑面积.1为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房.2消防避难层室及结构转换层.3幢与幢之间相连的通廊.共有建筑面积的分摊方法住宅楼共有建筑面积的分摊方法1各套房屋的分摊面积＝套内建筑面积×分摊系数式中：幢内共有建筑面积=幢内各套房屋套X内建筑面积之和2住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊,如标准层内各单元户数不一致或部分单元设置电梯时,应划分不同的功能区.商住楼共有建筑面积的分摊方法功能区的划分1根据住宅和商业不同的使用功能,将整幢房屋划分成不同的功能区,按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分.2未经规划及相关部门验收的房屋,功能区的划分以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据；经规划及相关部门验收的房屋,功能区的划分以房屋实际状况为准.3裙楼上有多个独立塔楼的,则各塔楼应划分为单个功能区.4具有特定的服务对象以其实际作用功能的不同,可划分为不同的功能区.共有建筑面积划分1商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间含室外楼梯以及门厅等共有建筑面积列入幢共有建筑面积.2为本幢服务的消防通道楼梯、电梯、连廊等、屋顶梯间以及幢内其它共有建筑面积列入幢共有建筑面积.3专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积.4专为商业部分服务的楼梯、电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积.住宅部分各套房屋的分摊面积套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数式中：幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积住宅部分各套内建筑面积之和商业部分各基本单元的分摊面积基本单元的分摊面积=基本单元套内建筑面积×基本单元分摊系数式中：。

分摊面积计算方法

面积计算方法一、计算全部建筑面积的范围1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m 以上部位计算建筑面积。

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。

5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

二、计算一半建筑面积的范围1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。

3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。

5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。

不动产测量与管理复习重点

第一章绪论1.不动产的定义？房地产的概念？.1.不动产：是指土地、房屋、建筑物以及附着于或蕴含于其上的其他物。

2..房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。

狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土地。

这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地。

广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上的不可分离的部分。

2.简述不动产管理的内容。

一是维护其所有制，保护不动产所有者和使用者的合法权益；二是将其充分合理地利用；三是贯彻、执行不动产的相关法律法规3.房地产交易包括哪三种形式？买卖、出租、抵押。

4.不动产测量的作用？ 1.管理方面2.经济管理3.法律方面第二章地籍测量1.全国各地对房地产转让形成了哪两种格局？2.地籍测量的定义。

地籍测量的具体内容？是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。

其基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。

3.地籍调查是如何分类的？根据调查时间及任务的不同，分为初始地籍调查和变更地籍调查；按区域的功能不同，可分为农村地籍调查和城镇地籍调查地籍调查的核心是什么？地籍调查的核心是土地权属。

4．地籍调查的目的、内容和原则是什么？根本目的是为维护土地社会主义公有制，保护土地权属者的合法权益服务，并为制定土地政策与土地的合理利用等提供基础资料。

土地利用现状调查和城镇村庄地籍调查的主要目的是核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况；通过地籍测量获得宗地、界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书和摸清我国的土地利用情况（包括数量、结构、分布等）奠定基础。

1、以财政目的为主的税收地籍调查，地籍调查的内容有两个：一是土地权利状况，即纳税人情况，包括姓名或单位名称、地址等。

二是计算赋税的依据，即需要纳税的土地类型、土地面积和土地等级等.2、产权地籍调查的内容a.土地权属者状况。

石家庄市房屋面积测算规定

石家庄市房屋面积测算规定第一章总则第一条为了加强房产测绘管理工作，规范房屋面积测算行为，保护当事人的合法权益，根据《房产测量规范》（GB/T 17986.1—2000）等有关规定，结合本市实际，特制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内房产登记、交易、租赁、评估、抵押及其它房产管理等所涉及的房产面积测算。

第三条石家庄市住房保障和房产管理局主管全市房产面积认定管理工作，并负责本规定的组织实施。

市、县（市）房产行政主管部门负责本辖区内房产面积认定管理工作。

第二章一般规定第四条房屋面积测算的内容房屋面积测算包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积等的测算。

第五条房屋的建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑部分。

第六条房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用空间的面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。

第七条房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县（区）房地产行政主管部门登记确权认定。

第八条房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

第三章房屋建筑面积测算范围第九条计算全部建筑面积的范围1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。

3、穿过房屋内部的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

5、房屋天面上，属永久性建筑，且层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨

房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨⊙桂林市房地产交易所、桂林市房地产测绘中心朱小兰【摘要】较系统地介绍了房屋共有面积的测算，重点对房屋共有建筑面积测算与分摊方法进行了探讨。

【关键词】房屋共有建筑面积测算分摊方法商品房面积测算,是一项政策性和技术性强,精确度要求高的工作，它关系到房地产开发商与业主的切身利益。

在商品房交易中，目前的计价方式有三种：一是按建筑面积计价；二是按套内建筑面积计价；三是按套（单元）计价。

这三种方法均是合法的。

无论以何种方式进行销售，最终落实到权属管理产权证发放中，都是以建筑面积为基准的。

确定准房屋分户的建筑面积，关键在于确定房屋中共有面积及其共有共用关系，以及如何对共有共用面积进行合理分摊。

下面着重对房屋共有建筑面积测算与分摊方法作出讨论：（一）共有面积的处理原则1、产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

①分割文件或协议必须是所有相关权利人达成的，缺一方都不行，否则，不视为为有效的分割协议。

已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，若影响相关权利人利益的，需由所有相关权利人达成分割协议。

②分割协议应明确的部位和分割方式，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。

且共有共用部位的约定不能用法律、法规、规范中的强制性规定相抵触。

③相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益。

否则，不视为有效的分割协议。

2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

（二）共有建筑面积按比例分摊的公式δSi=K×Si K=∑δSi/∑Si式中K——为共有建筑面积的分摊系数（取位至小数点后6位数）；Si——为各单元参加分摊的建筑面积，平方米；δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，平方米；∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米。

（三）共有建筑面积的分类根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，可以分为以下几大类：1、幢共有建筑面积：指为本栋各功能区服务的共有建筑面积。

套面积计算与共有建筑面积的分摊

套面积计算与共有建筑面积的分摊【摘要】本文详细介绍成套房屋建筑面积的测算及共有面积的分摊。

【关键词】套内建筑面积；共有面积；分摊随着房地产市场的发展，住宅商品化的普遍化，房屋销售中的纠纷也日益增多，究其根源集中体现在建筑面积的计算上。

由于面积涉及到千家万户的经济利益，为此房屋面积的计算也成为人们热论的焦点。

一、套面积计算（一）套内建筑面积计算。

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

套内使用面积：套内用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。

一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。

套内墙体面积：套内自有墙体面积，全部计入套内墙体面积。

套与套之间共有墙体，套与公共部位的共有墙体，按墙体的中线计算套内墙体面积，套与外墙（包括山墙）的墙体，均按墙体的轴线计算套内墙体面积。

套内阳台面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积；不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积；没有顶盖的阳台，不计算建筑面积。

套内建筑面积为套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和。

（二）层、功能区、幢面积的计算。

①层面积的计算：各层的建筑面积等于本层内各套的建筑面积之和加上本层内共有共用的建筑面积；②功能区面积的计算：各功能区的建筑面积等于本功能区内各层的建筑面积之和加上本功能区内共有共用的建筑面积；③幢面积的计算：全幢总建筑面积等于本幢内各功能区的建筑面积之和加上本幢内由全幢分摊的幢共有建筑面积；④面积计算的校核：全幢的总建筑面积等于全幢内各套建筑面积之和加上本幢内全部共有面积之和。

二、共有建筑面积的分摊（一）共有建筑面积的内容：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

哈尔滨市商品房面积计算与分摊实施细则

房屋面积计算与分摊实施细则第一章总则第一条为加强房屋面积计算与分摊管理,保护房屋权利人的合法权益,根据中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》的规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条本细则适用于本市行政区域内商品房（含经济适用住房）的面积测算，其它房屋的面积测算，参照本细则执行。

第三条本细则所测算的房屋面积，包括房屋建筑面积，套内建筑面积和共有建筑面积。

第四条房屋边长以米为单位，取至0.01米；面积以平方米为单位，取至0.01平方米；共有建筑面积分摊系数，保留小数点后五位以上。

第二章成套房屋建筑面积的测算第五条成套房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，按下式计算：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积第六条套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成，按下式计算：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积1、套内使用面积是指房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

（1）、套内使用面积包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

（2）、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

（3）、不包括在结构面积内的套内烟囱，通风道、管道井均计入使用面积。

（4）、内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积由共有墙的套内部分及套内全部非共有墙组成。

共有墙是指房屋各套之间的分隔墙、套与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（含山墙）。

共有墙墙体中线内侧所包墙体水平投影面积计入套内墙体面积。

非共有墙墙体是指房屋套内各房间之间的分隔墙（含承重支撑体）。

非共有墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

第七条房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的房屋建筑面积。

各产权主根据各自套内建筑面积所占份额进行合理分摊。

分摊后的公共部位产权归各产权主共有，不得再重复办理产权登记。

关于房产面积测算与面积分摊问题的思考

关于房产面积测算与面积分摊问题的思考摘要:住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升,房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。

本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究,以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。

关键词:房地产房地产面积测算房屋面积分摊住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升,房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。

本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究,以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。

1 房屋建筑面积测算包含的内容房屋建筑面积测算主要包括:房屋幢、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。

(1)整幢房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。

这里的“幢”指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋,且符合以下4个条件:a)建筑物设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体;b)建筑规划许可证中该建筑为同期规划、同期建设;c)该建筑物的施工图纸为同一整套图纸;d)该建筑物不同层次的房屋(塔楼)没有完全独立的共有共用设备。

幢的划分非常重要,在一些房产纠纷中,就出现了表面上同幢实际不同幢而出现的公摊不同的问题,虽然看起来是连在一起的房屋(中间有伸缩缝),可是它们是两幢不同期规划、建设的房屋,也不是一套建筑图纸,所以这其实是两幢房屋,当然公摊系数也就不可能相同。

这种情况下,开发商要和客户多进行沟通,让他们明白《房产测量规范》中“幢”的规定,问题也就很好解决了。

(2)房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层(附层)、地下室等。

层高高于2.20米的层计算建筑面积。

层高低于2.20米的地下室(储藏室)层不计算建筑面积,也不计入房屋的总层数。

如那种“5+1”设计的户型,即五层住宅加一层储藏室的户型,如果储藏室层高大于2.20米,储藏室层是计入房屋总层数的。

在一般人的理解中,住宅的一层才是一层,其实在办理房屋所有权证时是登记为二层的。

房产面积计算规则国家法规

房产面积计算规则国家法规第一部分房产面积测算一、房产面积测算的一般规定1．房产面积测算的内容房产面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算.2．房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖，结构牢固，层高2。

20m以上(含2.20m，以下同）的永久性建筑。

3．房屋使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算.4．房屋产权面积房屋产权面积系指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县（市)房地产行政主管部门登记确权认定。

5．面积测算要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

采用《房产测量规范》二、三级房产面积测量精度，如下表：房产面积精度等级二三限差0.04√s+0.002S0.08√s+0.006S中误差0.02√s+0.001S0.04√s+0。

003S测量面积范围≥20000m2 ＜20000m2测量工具手持式测距仪经检定的纤维皮尺、钢尺测量方法两次测量取中数两次测量取中数两次丈量较差±2√（ma+mb×D×106)2+mz±(0。

0015+D/600)上式中：S——所测量的房产面积，D——测量长度ma、mb—-测距仪的固定误差、比例误差mz ——测量距仪和反射面的对准误差6．测量中所使用的仪器、设备和测绘软件应按规定检定或鉴定。

二、计算建筑面积应具备的条件根据计算建筑面积有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：a ）应具有上盖;b )应有围护物;c ）结构牢固，属永久性的建筑物；d )层高在2.20 m以上;e ）可作为人们生产或生活的场所.其中：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面（不包括隔热层高度）的垂直距离.三、计算全部建筑面积的范围1 ）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

分析房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制

分析房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制发表时间：2017-10-11T09:10:46.673Z 来源：《基层建设》2017年第14期作者：周存华[导读] 摘要：房产测绘是一门采用测绘技术和专业仪器测定土地与其房产的位置、质量、数量、权属、利用状况及自然状况的专业测绘学科。

身份证号：45010519761007xxxx摘要：房产测绘是一门采用测绘技术和专业仪器测定土地与其房产的位置、质量、数量、权属、利用状况及自然状况的专业测绘学科。

房产测绘部门对房屋产权面积的测量计算是房屋产权发证、买卖交易的可靠依据，因此房产面积是否准确与房屋的总价值、税费直接相关。

为此，为了维护测绘法的权威性及房产权利人的合法权益，应严格控制房产面积的测绘质量。

在本文，笔者主要分析几类房屋共有建筑面积的分摊方法，并结合房产测绘质量的影响因素，浅谈如何控制房屋房产面积的测绘质量。

关键词：共有建筑面积；分摊方法；质量控制一、前言房产测绘分摊方法与房屋建筑面积、房产面积的质量息息相关，且若采用的分摊方法不同，其产生的结果也存在差异，因此每一栋房屋都应选取最佳的分摊方法。

其中，房屋建筑面积指的是水平面投影面积与外围水平面积的计算，即包括套内建筑面积、共有建筑面积等；套内建筑面积指的是从公有分摊面积中扣除房屋建筑面积，而；公有建筑面积指的是一栋楼中全部产权人共有的公共建筑面积，即包括公共门厅、值班警卫室、电梯井、变电室、设备间、管道井、楼梯间、地下室、垃圾道、过道及与套内间外墙和分隔墙的水平投影面积的1/2。

房产测绘的服务对象是复杂的建筑，引起具有计算量大、数据多及过程复杂等特点，但目前，我国房产测绘质量却受到技术、制度、人员等方面因素的影响，继而大大增加了房产测绘质量的不确定性。

在本文，笔者以共有建筑面积为研究对象，即：首先分析如何分摊住宅建筑、单一用途非住宅建筑及综合用途房屋的共有建筑面积，然后再针对房产测绘质量的影响因素，浅谈房屋房产面积测绘质量控制。

南京市房产面积测算规则

南京市房产面积测算规则第一条测算依据为加强我市房产测绘管理，规范房产面积测算工作，保护当事人的合法权益，根据建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》等有关法律法规、国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）及国家有关技术标准，结合我市实际，制定本规则。

第二条适用范围本规则适用于本市行政区域内房产面积测算。

第三条本规则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测算，即房屋建筑面积的测算，包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积等的测算。

第四条房屋测量的基本原则房屋以幢为单位进行测量，测量点位可以是分隔墙、柱、或界钉等界址点。

第五条计算房屋面积的基本条件结构牢固；具备有上盖（不包含檐口）；有围护结构或柱；层高2.20米以上。

第六条房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。

第七条房屋面积测算的精度要求房屋面积测算的精度，按《房产测量规范》二级精度的标准执行：限差：0.04√s + 0.002s中误差：0.02√s + 0.001s式中：s为房屋建筑面积，单位为平方米。

房屋边长丈量以米为单位，丈量结果取位至0.01米。

房屋面积以平方米为单位，计算结果取位至0.01 平方米。

第八条测量工具房屋测量应使用相对误差小于1/800的仪器和工具。

第九条房屋总层数与所在层次房屋层高全部在2.20米以上的层面计算层数。

自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数。

房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。

所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次。

地下层次以负数表示。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数。

第三章房屋建筑面积的测算第十条计算全部建筑面积的范围(一) 单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

(二) 房屋内的夹层、插层、技术层、转换层及其楼梯间、电梯间等其层高在2.20 米以上的部位。

房产面积测算

•尺寸的变更最容易出现在住宅楼的地下室，此时若某间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明显是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却，可以直接按照现场丈量的尺寸计算。 •楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 •有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
=(XA+XB)(YB-YA)/2+(XB+XC)(YC-YB)/2+(XC+XD)(YDYC)/2+(XD+XE)(YE-YD)/2+(XE+XA)(YA-YE)/2
P P P P P ( P P P ) AB A 0 A 0 C B A 0 A D C 0 E A 0 E A C 0 D B B 0 B 0 C B C C 0 D C 0 D C C D 0 E 0 E D E 0 A 0 A
第二节房产面积测算规定与方法
一、面积测算的有关规定
（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件：（1）应具有上盖；（2）应有围护物；（3）结构牢固、属永久性的建筑物；（4）层高2.20m以上（含2.20m）；（5）可作为居民生产或生活的场所。
(二）房产面积测算的一般规定
（1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算；（2）层高指上下两层楼面，或楼面与地面之间的垂直距离；（3）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器或工具；（4）各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定的限差之内，取中数作为最后结果；
• 六、非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.2米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
中误差

某市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则

某市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则随着城市化进程的不断推进，房地产市场也在蓬勃发展。

购买房屋是人们一生中的大事，而了解房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则对于购房者来说至关重要。

本文将对市的房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则进行详细介绍。

首先，我们来了解一下房屋建筑面积计算的一般原则。

在市，房屋建筑面积的计算通常包括以下几个部分：套内建筑面积、公摊建筑面积和私摊建筑面积。

套内建筑面积是指房屋内部实际可使用的建筑面积，包括房屋内部的各个房间、走道、厨房、卫生间等。

套内建筑面积是购房者购买房屋时需要考虑的主要因素之一公摊建筑面积是指各个业主共同共有的建筑面积，包括楼梯、电梯间、门厅、走廊等一些不属于具体住户私有的区域。

公摊建筑面积的计算通常由开发商根据相关规定进行，并在购房合同中明确注明。

私摊建筑面积是指购房者独自享有的一部分共有建筑面积，包括后花园、露台等私人使用的区域。

私摊建筑面积的计算也由开发商根据相关规定进行，并在购房合同中明确注明。

在市，根据相关规定，购房者购买的是不动产中的一部分，即不动产分割的一些单位。

在买房时，购房者需要支付的费用是购房者所购买单位的建筑面积与总面积的比例乘以总价。

而公摊建筑面积费用一般会根据购房者所购买单位的建筑面积与总面积的比例来分摊。

另外，需要注意的是，市对于房屋建筑面积计算和共有建筑面积分摊规则的具体细则可能会根据不同的地区、不同的开发商、不同的楼盘而有所不同。

购房者在购买房屋前应详细阅读相关文件，了解具体规定，确保自己的权益。

总结起来，市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则包括套内建筑面积、公摊建筑面积和私摊建筑面积。

购房者购买房屋时需要根据自己所购买单位的建筑面积与总面积的比例来支付相应的费用，同时还需要根据比例来支付公摊建筑面积费用。

购房者在购房前应详细了解相关规定，确保自己的合法权益。

房产测绘共用建筑面积分摊方法

房产测绘共用建筑面积分摊方法摘要：房地产行业近年来发展迅速，商品房数量也不断增多，且销售程序日益规范化。

但是从房地产行业的现状来看，就房产面积来看依然存在大量的纠纷，尤其是房屋共用建筑面积分摊问题，一直都是房地产市场管理中的重难点。

为有效解决这类问题，就必须要精确做好房产共用面积测绘，降低与实际情况的误差，以免造成产权人经济损失而发生利益冲突。

本文就房产测绘中共同面积分摊问题进行了分析，并提出了相应的对策。

关键词：房产测绘；共用建筑面积分摊；功能区共用建筑面积作为成套房屋建筑面积的重要组成部分，因其在以房屋面积为载体的交易价值中占有较大比例，且比较大的影响着房屋销售出房率，同时代表着房屋本身可承载公共服务能力的水平，具有极其重要的地位。

因该部分面积计算较为复杂，房屋销售合同、不动产权证书中又不能很好的加以表述，购房人不易准确获取相关共用建筑面积信息、不易依法维护自身权益而产生诸多纠纷、信访、行政复议和诉讼情况。

本文将对房产测绘共用建筑面积分摊方法进行分析，提出了相关解决策略。

一、房产共用面积分摊方式（一）共用面积分摊概述房产测量规范中明确规定，在对房产面积进行测绘时，需要先确定共有建筑面积范围，包括管道井、通风井，电梯井、楼梯间、公共门厅、消防设备用房、设备用房以及过道等面积。

然后按照本建筑工程内套内面积总和，对所有共用面积总和以及总套内面积比值为比例系数，各套乘以比例系数所得结果便为每套应分的共用面积大小。

另外，对于不同的楼房类型，所对应的共用面积分摊方法不同，但是均调以每一幢楼为对象，对全楼共用面积、功能区共用面积以及层共用面积进行总计，逐级嵌套分摊[1]。

（二）共用面积分摊方法1. 普通住宅楼: 第一，总计全楼共用面积，除以全楼套内面积，得出最终分摊系数。

然后各套套内建筑面积与分摊系数相乘，即为分摊面积，产权面积即各套加上分摊面积; 第二，以整幢楼为单位，将各共用面积在相应单元内分摊。

第三，在各套之间对各共用面积进行平均分摊。

商住楼房产测量与面积分摊计算

商住楼房产测量与面积分摊计算作者：王合群来源：《中国房地产业》 2016年第17期文/ 王合群、程彩霞河南省地质矿产勘查开发局第三地质矿产调查院河南信阳 464000【摘要】房屋与每一个人生活栖息相关，房产是城市居民家庭的重要不动产权，牵涉到千家万户的利益。

明确而清晰的房产产权，是房屋买卖、出让、转让、处置和继承的前提条件。

房产测量是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费提供依据的一项技术性工作。

作者就作好房产测量主要技术环节进行交流探讨。

【关键词】房产测量；套内面积；产权面积；房产等级；公共面积分摊一、房产测量要掌握规范熟悉流程实施房产测量首先要掌握《房产测量规范》明确基本要求。

其次要熟悉作业流程，把握关键环节。

房产测量的各项精度指标与限差要求是评价测量成果的依据。

测量精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

房产平面控制测量要求最末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m。

全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点、相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。

房产界址点的精度分三级详见表1。

房产面积的精度分为三级详见表2。

一般新建商品房、城市中心房屋面积均按二级精度要求测算。

对于大城市商业中心区房或特殊要求的房屋按一级标准，三级是对过去房产测量精度不高所设。

房产测量的基本流程按房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、成果资料的检查与验收进行实施。

二、房产测量组织实施单项房产项目实施之前，首先收集有关房产资料，包括测区控制测量资量资料，土地来源资料、相关房屋建筑结构图、平面图、施工图等图件资料及房屋预售文件等，其次根据房产测量等级要求进行测量技术设计和制定实施方案。

项目实施要组织业务熟练的专业技术人员并配备符合精度要求的仪器设备精心组织实施。

房产测量在调查的基础上进行。

房产调查分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况以及地理名称和行政境界的调查。