南昌轨道交通1号线站点物业开发与沿线土地整体开发策划任务书09.04.16

南昌市轨道交通1号线沿线物业

开发策划任务书

南昌轨道交通有限公司

2009年4月17日

一、前言

南昌轨道交通1号线起点双港大道站，终点奥体中心站，全长24.6公里，站点周边及站点内部计划开发商业，因目前项目处于启动时期，对于项目定位及发展规划需要相关的专业公司配合，完成项目开发的商业定位，所以项目实际操作要先了解对项目周边消费者分布在哪，消费潜力如何，消费者需求是什么，生活方式如何以及项目的市场－立地－交通－商业满足度等环境有一个真实的调查数据，通过这些数据专业的分析推断可探索出今后的发展方向性和商业的定位，通过发展要素和发展方向性的融合可以更确切的了解广域的商业发展前景并结合商业发展的规律来实际操作项目。竭尽全力把每个项目打造成一个符合市场需求同时适应市场长远发展需要的新商业地产项目。

对于此次的合作我司非常重视，特根据此项目具体情况，作出如下任务计划提交给各个专业公司，就合作进行深度探讨。

二、公司及项目简介

南昌轨道交通有限公司，简称南昌轨道、轨道公司或南昌轨道公司。英文名称为NanChang Rail Transit Co.,Ltd.简称NCRT，南昌市政府下发了“关于成立南昌轨道交通有限公司的通知”。组建的南昌轨道交通有限公司，由南昌市政府授权，运营城市轨道交通的建设和经营，承担国有资产的保值、增值责任，具有独立法人资格。其主要职责：负责轨道交通项目的工程投资和建设;负责轨道交通的营运;负责轨道交通的广告、通信及其他特许经营权的经营;负责轨道交通项目周边的相关项目规划用地的开发利用;负责轨道交通项目的投融资业务。

南昌市现在规划的地铁线路有5条，分为近期规划和远期规划。其中，近期规划的1号、2号两条线路已较为成熟，远期规划则还需要征集社会各界意见，进行优化。根据南昌市城市“西进、东拓、南延、北控”总体发展规划，南昌市2020年轨道交通规划两条“十”字形构架线路，1号、2号轨道线路总长约50公里，平均每年修建4到5公里，将在2020年之前建成。本次工作内容为轨道交通1号线沿线开发策划。

三、南昌轨道交通1号线站点及沿线开发策划范围

1、南昌轨道交通1号线沿线各站点商业项目以及上盖物业的开发策划

按照不同的商业项目所处的商业环境不同进行准确的商业定位；确定每个站点商业的档次定位，设施定位，目标消费群体定位，业态组合定位，商业规模，商业主题概念定位；

2、南昌轨道交通1号线沿线及站点周边地区的功能定位和整体发展策略

（1）交通线路沿线发展现状评估

综合分析评估南昌市轨道交通沿线用地现状建设状况和条件，评估市场前景，划定具有开发潜力的区域。

（2）轨道交通沿线整体开发定位

从城市和地区发展目标出发，结合沿线规划情况和市场趋势，借鉴国内外先进经验，提出轨道交通线路沿线的整体开发功能定位、分段功能布局及站点周边功能设置。

（3）轨道交通沿线及站点周边区域的开发策划方案

提出最有效的轨道交通沿线和站点地区开发的策略，建议分区和分期开发的行动方案、运作模式和政策体系。

（4）轨道交通沿线用地开发强度规模

根据轨道沿线开发整体定位，确定合理的用地范围，研究提出站点周边开发的合理强度。

3、各站点及周边区域规划设计

依据轨道交通沿线和站点地区开发的整体定位，提出车站站点开发的概念性方案，含站点周边地区的区位分析、功能定位、规划方案以及实施计划等。

四、南昌轨道交通1号线沿线物业策划任务要求

1、针对南昌轨道交通1号线线沿线商业市场环境调查

目的：了解每个商业项目的立地条件SWOT，分析商圈内消费者的构成、市场潜力、客源途经及目前的流动量、经济特点、消费能力等，从而确定商业的基本定位，为推算卖场规模提供依据。

内容：

历年南昌市及各区的常住人口数、家庭数；

历年南昌市及各区的流动人口数；

江西省和南昌市周边市行政人口、常住人口；

历年南昌市及各区人口年龄构成比；

历年南昌市及各区人口社会增长率；

历年南昌市及各区人口自然增长率；

南昌市及各区人口素质构成；

南昌市及各区人口密度；

南昌市广域的交通环境：主干道路、高速公路、铁路、航空、长途汽车等；

南昌市局域的交通环境：公交线路状况

项目地周边的交通环境

公共汽车乘降人流量

项目周边人流量、自行车流量（周六、周日、平日）

项目周边车流量（周六、周日、平日）

项目周边3公里范围内住宅分布、数量（表格、地图标注）

（各住宅区规模、户数、入住状况、销售状况等）

项目周边3公里范围内在建、拟建房地产项目统计及地图

（各开发项目规模、套数、户型比例、现开发程度）

项目周边3公里范围内写字楼分布

（各写字楼的规模、入住商家数量、租金）

南昌市历年经济特点：（收入水平、平均消费水平、产业构成）

项目所在区消费性支出构成

南昌市旅游状况

南昌市旅游设施分布、

历年南昌市的旅游收入

2、商业环境调查

目的：

了解项目所在城市及项目所在商圈内的商业发展状况及消费者的消费能力、消费需求、消费习惯；同时了解项目所在城市及在商圈的零售业现状及发展趋势、竞争态势、竞争对手情况、业种业态构成等，为项目经营定位、错位经营提供依据。

内容：

历年南昌市及各区镇零售商业中心性指标推移

历年南昌市及各区镇社会消费品零售总额

历年南昌市及各区镇社会商品购销存总额

历年南昌市及各区镇社会消费品零售额

历年南昌市及各区镇城镇居民家庭收入及支出情况

历年南昌市及各区镇城镇居民储蓄存款余额

南昌市主要百货商场的经营状况及分布：（各店的营业面积、楼层布局、经营定位、业种及品牌组合、价格带、营业额、客单价） 南昌市主要大型超市的经营状况及分布：（各店的总营业面积、各区域面积、楼层布局、营业额、客单价等）

南昌市大型商业中心概况、规模、停车位、商业组合、商业定位等；

项目周边主要专卖店街概况各店的营业面积、租金、经营业种、商铺空置率等）