第二章 城市土地征用与房屋拆迁教学教案

2. 土地使用权交换 土地使用权交换是指两个土地使用权的拥有者，通过合同，将各自
的土地使用权进行交换的法律行为。
3. 土地使用权赠与 土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给受赠人
的行为，受赠人成为土地使用权的新的拥有人。
三、城市土地使用权的划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿 交付给土地使用者使用的行为。
（二）土地使用权出让的方式
1. 协议出让 协议出让是指政府在出让土地使用权时，与受让人以协议的形式共
同议定土地使用权出让的有关事宜的出让方式。
2. 招标出让 招标出让是在规定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面的形式
投标，竞投某种土地使用权，由招标单位根据一定的要求择优确定土地 使用者的出让方式。
2.城市土地使用权出让与转让
一、城市土地使用权的出让 （一）土地使用权出让的概念和特征
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让有以下特征： （1）土地使用权出让是国家土地所有者与土地使用者之间关于权利义务的一 种经济关系。 （2）土地使用权出让是一种创设权利的法律行为。 （3）土地使用权出让市场由国家垄断经营。 （4）土地使用权出让具有期限性。
“产权调换和作价补偿相结合”是指拆迁人对同一被拆房屋所有人， 以部分房屋采取产权调换、部分房屋采取作价补偿的方式进行补偿。
三、城市房屋拆迁的安置原则与补助费用 （一）房屋拆迁的安置原则
房屋拆迁安置应遵循以下原则： 1. 先安置后拆房的原则 2. 安置用房一般不超过原房屋面积的原则 3. 确定安置地点要有利于实施城市规划和旧区改造的原则 4. 鼓励从区位好的地段迁入区位差的地段的原则
3. 拍卖出让 拍卖出让是指国家土地管理部门通过公开竞卖的方式出让土地使用权。
二、城市土地使用权转让
土地使用权转让的概念和形式 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。
土地使用权转让一般有以下几种形式： 1. 土地使用权出售
土地使用权出售是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一 定程度开发的土地或具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给新的受 让人而由此将土地使用权作再次转移的行为。
（二）房屋拆迁安置的补助费用 在房屋拆迁工作中，拆迁人应当向被拆迁人支付安置补助费，主要包
括以下三种： 1. 搬家补助费
这是指被拆除房屋使用人因拆迁人建设工程的需要，其原所居住房屋 被拆除，迁移它处居住时需要的搬家费用。 2. 临时安置补助费
在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自找房屋过渡的，拆迁人应 当付给临时安置补助费。 3. 经济损失补助费
1. 土地补偿费 土地补偿费是土地所有者依靠所有权取得的土地收益或地租。 土地补偿费=土地收益/利息率 含义：把土地收益看成是存入银行的一笔资本的利息，这笔资本就相当于土地 补偿费。
2. 土地投资补偿费 农村集体经济组织在转让土地所有权的同时，也失去了土地的经营使用权，从 而形成了土地投资的损失，土地投资补偿费就是对这部分损失支付的补偿代价。 土地投资补偿费= 土地投资收益/ 利息率 含义：土地投资收益是指农村集体经济组织投资使用土地所得的一般利润，它 等于土地产品的平均年产值，减去生产成本，再扣除土地收益后的余额。
土地使用权出让最高年限为：居住用地70 年；工业用地50年；教育、科 技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其 他用地50年。 （5）土地使用权出让是要式法律行为，必须采取书面合同形式，该合同的签 订必须遵守平等、自愿、有偿的原则，并要办理土地使用权登记手续，否则土 地使用权出让行为无效。
第二章 城市土地征用与房屋拆迁
1.农村土地征用
一、土地征用的特点和原则
（一）土地征用的概念 土地征用亦称国家建设征用土地，是指国家因社会公共利益 的需要，以补偿安置为条件，依照法律规定强制征用集体土 地的行为。 （二）土地征用的特点 （1）土地征用关系的征用方必须是国家； （2）土地征用关系具有国家的强制性； （3）土地征用必须以补偿为必备条件； （4）土地征用的对象仅限于集体所有的土地。 （三）土地征用的原则 （1）节约用地、合理用地的原则； （2）兼顾国家、集体、个人三者利益的原则； （3）谁使用土地谁补偿的原则。
土地使用权划拨与土地使用权出让的区别：
1. 取得土地使用权的方式不同 2. 支付费用的标准不同 3. 取得土地使用权后的处分权利不同 4. 使用期限不同
3.城市房屋的拆迁
一、城市房屋拆迁的概念与工作程序 （一）城市房屋拆迁的概念
城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除 房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进 行补偿和安置的行为。
三种形式，即产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合 的形式。
“产权调换”即以房换房，指拆迁人以原地重建的、异地新建的房屋 或其他已建成房屋与被拆迁房屋所有权人进行交换，使被拆迁人原来的 房屋被拆除后，继续保留原来那种对被拆除房屋的产权关系。
“作价补偿”即产价偿还，指拆迁人对被拆除的房屋按其价值，以货 币结算方式对被拆迁人给予补偿。
二、征用土地的工作程序 申请选址——协商征地数量和补偿安置方案——核定批准用地面积 ——划拨土地——颁发土地使用证
三、征用土地的补偿范围及标准 （一）征用土地的补偿范围 国家因建设需要征用集体所有的土地，必须向被征地单位支付有关费用予以补 偿，其补偿范围一般包括土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助费三个部分。
拆除非住宅房屋，造成被拆除房屋的使用人停产或停业，从而引起经 济损失的，拆迁人有责任给予被拆迁人一定的经济补偿。
（二）城市房屋拆迁的工作程序 城市房屋拆迁一般应遵循如下工作程序：
1. 调查核实，逐户走访 2. 编制拆迁计划和拆迁方案 3. 申请房屋拆迁许可 实施拆迁
二、城市房屋拆迁的补偿形式
房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋及其附属物按一定标准，给 予被拆除房屋的所有人的补偿。