物业服务标准及要求

物业服务要求及标准要求为保障分行办公楼的正常运行，分行的物业管理需求包括保洁、办公楼日常维修、设备的维修、安保、楼内绿植的养护、会议接待等各项内容，保洁上要求做到楼内环境整洁，一尘不染；维护上做到设备设施运行正常，出现故障及时修复；安保管理有序，无安全事故及隐患的存在和发生；会议接待要高标准、高要求的完成，不出现音视频及服务方面的意外情况。

具体服务内容及标准如下：一、保洁1、服务内容：办公楼内楼梯、大厅、走廊、楼顶平台、电梯间、卫生间、楼宇外墙等，停车场及“门前三包”区域的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和厨房排污管井化粪池清掏等。

2、服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。

具体区域标准：（1）大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

（2）会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

（3）楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘。

（4）卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；镜面玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内无明显异味,定时喷洒空气清新剂。

（5）停车场绿地地面干净，无杂物；各种指示牌表面干净，摆放整齐；绿地内无杂物（6）开水间地面干净，无杂物、无积水，天花板及墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。

（7）电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹，厅内地面及地毯干净。

（8）电器设施灯罩无积尘、无污迹。

装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

（9）垃圾箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。

(10)消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。

报警器、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器无积尘、无污渍。

监控摄像头、门禁器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。

(11)设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

（12）、外墙立面及玻璃每年进行一次外墙面及玻璃幕墙的定时清洗及粉饰，保持外观整洁。

(13) 化粪池定时检查，通知分行办公室联系大物业定期进行清理，保证正常使用。

二、安保服务1、服务内容：办公楼来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火报警监控设备运行维修管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等；楼区道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等，保证办公楼的人身、财产、消防等方面的安全，达到银行办公楼的安全防范要求。

2、服务标准：严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区），环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，保持对办公区的安全状况实行24小时监控，监控记录完整；监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；道路畅通，各种车辆停放有序，无堵塞交通现象，不影响正常通行。

（1）、执勤保安人员按照职责坚持门岗执勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。

（2）、来访登记对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。

对内工作人员要检查、督促以身份证换证后通过道闸进入办公楼。

（3）、监控中心监控中心要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，通过培训随时熟练提供和操作监控资料的调阅，发现紧急情况时须第一时间通知分行及物业有关负责人。

监控中心要配备一名信息类专业的技术人员，能保证正常使用及维护监控中心设备，熟练掌握监控门禁系统的软硬件操作，该人员应上正常班。

（4）、消防设备定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。

消防方面要有一名懂得消防专业知识的技术人员，可以由总公司定期指派安排，对大楼的消防火自报系统、喷淋、消火栓及气体灭火原理有清晰了解，能完善操作消防设备间的海湾消防设备，能初步判断设备故障的原因，对简单问题能够处理恢复。

（5）、停车场停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，检查车场的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。

（6）、其他突发事件严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。

1、服务内容：办公楼地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、楼梯面及扶手、通风口及楼顶防水、楼顶墙地砖和楼顶设施等的日常养护维修。

各种家具、机械设备和电器设备的简单修复。

如：开水器、热水器、空气净化器、窗帘、办公家具、会议桌椅、餐饮桌椅等2、服务标准：对房屋进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；根据房屋实际使用情况定期检查房屋结构的安全状况，做好安全检查记录；如发现问题及时向分行办公室报告，提出方案或建议，经甲方同意后组织实施。

遇紧急情况时，应采取必要的应急措施；及时完成各项修任务。

确保办公楼的完好等级和正常使用；零星维修及时率达到100%，合格率100%；人员10分钟到位。

电气、供水维修一般问题不超过2小时，特殊问题不超过24小时，土建维修不超过3天。

三、设备的维护维修1、服务内容：设立专业人员对大楼设施设备如弱电网络、强电、给排水、通风空调、消防、安防等进行日常维护维修，按时对各种设施设备进行检查，保证正常安全运行。

（1）、运行记录做好人员安排、工作职责和交替班记录，设备正常运行的各项数据，计划停电、停水、停气应提前24小时通知业主并做好解释工作，确保设备正常运行。

（2）、检修记录依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。

（3）、日常保养定期对破损和老化设施进行检测、维护、更换及修理，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。

（4）、事故处理发生设备事故造成停电、停水、停气及其他事件的，要提交事故报告，向甲方说明事故原因、事故处理意见等。

（5）、应急情况处理接到甲方办公人员报告紧急情况时，维修人员应10分钟内到位并立即修复，在最短时间内处理突发性影响并向业主详细解释清楚，做到小修2小时内完毕，大修需连续修复要安排工程人员24小时值班，对在规定时限内不能完成的维修，要向甲方说明原因。

2、服务标准：严格按要求做好设备、设施的维护维修工作，保持各类设施设备完好等级要求。

所有维修费用在300元以上大额设备材料采购由业主完成，单次金额在300元以下的零星材料由乙方采购，遇有特殊情况或其他特殊原因的，可由乙方对设备材料进行报价并经甲方确认后，乙方进行采购由甲方入账。

（1）、强电系统及时更换和修复电气故障，如损坏的灯泡、灯具、开关等，修理配电箱、配电线路、网络设备等电器设备，弱电机房网络设备、楼内网络线路、非运营商原因的电话设备及线路的修复及测试等，以保证各种网络、强弱电气设施和元件的完好。

对电井内的配电箱按时做好维保养护，严格按国家电气规范要求进行维护检测，出现故障必须严格按规范要求及时合理修复。

（2）、给排水系统工作内容为对办公楼内的给排水系统的设备、设施，包括电热水设备、给排水管、消火栓、管件、阀门、水嘴、卫生洁具等正常运行使用进行日常养护维修。

每日对办公楼包括卫生间及厨房的给排水系统进行检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。

定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内排水系统畅通，及时发现解决故障，零星维修合格率达到100%；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；；制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表如有问题，按规定送质检局校验；做好节约用水工作。

做到一年内无重大管理责任事故。

（3）空调系统维护维修空调系统的运行管理、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、各类风口、控制系统等设备的日常养护维修。

建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。

定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；每年进行一次设备润滑上油、设备紧固、除锈刷漆等维护保养；定期对风机盘管、滤网、风阀、冷凝水管、水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；定期对空调系统动力配电柜及控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，维修人员应在10分钟内到达现场实施维修，并做好记录，零维修合格率100%。

(4) 消防系统维护维修对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。

严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100%；安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的消防年度性检查；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，每年组织一次消防火灾演练。