资产证券化案例-建元2005-1
投资银行案例
中集集团的贸易应收账款证券化中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司（简称中集集团）与荷兰银行于2000年3月在深圳签署了总金额为8000万美元的应收账款证券化项目协议。
此项协议的有效期限为3年，规定在3年内，凡是由中集集团发生的应收账款都可以出售给由荷兰银行管理的资产购买公司（TAPCO），由该公司在国际商业票据市场上多次公开发行商业票据，总发行金额不超过8000万美元。
在此期间，荷兰银行将发行票据所得资金支付给中集集团，中集集团的债务人将应付款项交给约定的信托人，由该信托人履行收款人职责。
而商业票据的投资者则可以获得高出伦敦同业拆借市场利息率1%的利息。
中集集团在国内企业中首创资产证券化的融资方式，为中国企业直接进入国际高层次资本市场开辟了道路。
一、背景在这次证券化融资之前，经国家外汇管理局批准，中集集团曾经于1996年、1997年、1998年分别发行了5000万、7000万和5700万美元的商业票据（Commercial Paper，CP）。
这种商业票据的融资方式容易受到国际经济、金融形势变化的影响而发生波动，这在1998年表现得十分突出。
1998年初，商业票据发行的承销银团再次组团时，原有银团中的部分银行由于受到亚洲金融危机的影响，收缩了在亚洲的业务，并退出了7000万美元的CP银团。
经过努力，中集集团虽成为金融危机后我国第一家成功续发CP的公司，但规模降为5700万美元。
为避免类似情况，保持公司资金结构的稳定性，并进一步降低融资成本，中集集团最终选择应收账款证券化的融资方式。
二、中集集团资产证券化过程的交易结构１．发起。
中集集团与荷兰银行合作，对公司应收账款进行设计和安排，挑选优良的应收账款组成一个资金池，然后交由信用评级机构进行信用评级。
2.信用评级。
中集集团委托两家国际著名的评级机构标准-普尔和穆迪对应收账款证券进行评级。
凭着优秀的级别，这笔资产得以注入TAPCO公司建立的大资金池。
我国信贷资产证券化现状
浅议我国信贷资产证券化现状摘要：上世纪70年代资产证券化诞生，它作为一种新兴的金融工具在全世界得到了快速的发展。
它增强了资产的流动性，在一定程度上减少了金融风险。
我国也在1992年开始了资产证券化的前期实践，这些年来信贷资产证券化取得了一定成就，但还处在初级阶段。
所以说在当前金融危机的阴影逐渐消散的背景下，我国信贷资产证券化的实施是具有现实意义的。
关键词：信贷；资产证券化；现状一、信贷资产证券化含义最早的资产证券化交易是1970年时，美国政府国民抵押协会（gnma以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券（mpt）。
资产证券化简单的来讲，是指发行人将资产组合转移给一个特殊目点的载体（special purpose vehicle，spv），并藉以发行证券融资的过程。
而从狭义上来讲，资产证券化就是指信贷资产证券化。
信贷资产证券化指的是将流动性较差但存在未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。
其包括住房抵押贷款信贷化（mbs）和资产支持证券化（abs）。
信贷资产证券化增强了信贷资产的流动性，在实现资产的优化配置和降低金融风险上起到了一定的作用。
二、我国信贷资产证券化现状我国的资产证券化道路源于1992年海南省三亚地产的投资证券。
当时是将三亚单洲小区的800土地作为发行标，由三亚市开发建设总公司公开发行。
该证券为2亿元的3年期的投资证券，这是我国资产证券化迈出的第一步。
《信贷资产证券化试点管理办法》在2005年4月颁布，接下来的一系列规范性文件为我国的资产证券化构建了一个基础的法律框架。
在2005年12月15日，“2005年第一期开元信贷资产支持证券”发行，这是我国国家开发银行发行的首只abs。
这比交易的基础抵押资产是国开行发放的工商业贷款。
当日，中国建设银行随着发行了国内首只rmbs产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托”。
资产证券化业务案例
法律会计评级 服务机构
信用增级机构
资金保管人
证券托管人
发行服务
增信
资金保管
证券托管
发起人 （原始权益人）
资产转让 益权
承销
发行
发行安排
委托管理 资金分配
借款人
贷款管理
服务商
承销商
原始权益人/资产服务机构 特殊目的载体（SPV） 投资人/受益人 主承销商/计划管理人 资金保管机构/托管机构 信用增级机构 评级机构 律师事务所 会计师 借款人
债权类
收益权类
受益权类
特殊目的 载体
破产 隔离
SPV
信用融资
资产证券 化的核心 要素 基础 资产 信用 增级
实质上的证 券发行人
优先/次级结构 基础资产超额抵押 内部信用增级
信用 增级
现金储备（抵押）账户 超额利差 信用触发机制（加速清偿）
外部信用增级
第三方担保 银行信用证 信用保险
资产证券 化的核心 要素 基础 资产 破产 隔离
看点：互联网金融“大数据”
Ø 京东商城是中国最大的自营式电商企业，2015年第一季度在中国自营式B2C电商市场的占有率为 56.3%，京东销售超数万品牌、4020万种商品，囊括家电、手机、电脑、母婴、服装等13大品类。 Ø 2014年，京东市场交易额达到2602亿元，净收入达到1150亿元。 Ø 2015年8月7日，京东集团发布2015财年第二季度业绩。截至2015年6月30日，京东第二季度交 易总额（GMV）达到1145亿元，同比大增82%，净收入则达到459亿元，同比增长61%，活跃用 户数和履约订单量分别达到1.18亿和3.056亿。 Ø 根据公开报道，京东金融已经打造出大数据模型体系，包括风险控制模型、量化运营模型、用户 洞察模型等。借助大数据，计划管理人可以随时查看借款人信息。但其是否会对投资人披露尚未 知。 Ø 根据公开报道，京东白条的不良率低于1% Ø 根据公开报道，6月份，京东白条交易额同比增长600%，消费金融用户同比增加700%，但具体 数据未予披露。按2014年2600亿元的交易额估计，假设其中10%的交易采用了分期，即有可能 达到260亿元。未来京东白条的发展空间非常大。 Ø 根据TechWeb报道，2014年3月27日，刘强东表示，京东十年后70%的净利润将来自于金融业务。
资产证券化及5个案例
资产证券化主要基础资产类型
资产证券化种类与范围
• 1、根据基础资产分类。根据证券化的基础资产不同，可以将资产证 券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收 益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。 • 2、根据资产证券化的地域分类。根据资产证券化发起人、发行人和 投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资 产证券化。国内融资方通过在国外的特殊目的机构（Special Purpose Vehicles，SPV）或结构化投资机构（Structured Investment Vehicles，SIVs）在国际市场上以资产证券化的方式向 国外投资者融资称为离岸资产证券化；融资方通过境内SPV在境内市 场融资则称为境内资产证券化。 • 3、根据证券化产品的属性分类。根据证券化产品的金融属性不同， 可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型险隔离原理
信用增级原理
资产证券化的原理
• 资产重组原理 – 将企业中的某部分资产独立出来，经过信用增级之后， 进行出售。 • 风险隔离原理 – SPV的存在使得资产与发起人之间在法律上完全隔离， 从而避免了资产与发起人之间的连带关系。 • 信用增级原理 – 发起人通过内部或者外部手段，提高资产的信用等级， 从而提高资产的售价。
运作程序的几个步骤
5.进行发行评级，资产支持证券的评级为投资者提供证券选择 的依据，因而构成资产证券化的又一重要环节。评级主要考 虑因素为资产的信用风险,不包括由利率变动等因素导致的市 场风险.由于出售的资产都经过了信用增级,一般地,资产支持 证券的信用级别会高于发起人的信用级别。 6.证券承销机构安排向投资者销售资产支持证券,SPV从证券承 销机构处获取证券发行收入，发起人支付购买价格。 7.实施资产管理。证券挂牌上市交易后,服务机构对资产池进行 管理,负责收取,记录由资金池产生的现金收入,并将这些收款 全部存入托管银行的收款专户。 8.按期还本付息,向聘用中介机构付费,托管银行按约定期限， 将收款交给SPV,由SPV对积累金进行资产管理,以便到期时对 投资者还本付息,待资产到期后,向聘用中介机构付费。
货币市场和资本市场
破产隔离
破产隔离是指在资产证券化中实现基础资产的风 险和其他资产（资产所有人的其他资产）风险隔 离。为实现破产隔离，首要实现“真实销售”。所谓 “真实销售”是指某项财产通过转让不再属于债务人 的范围。在资产证券化中，虽是以“真实出售”之 名，而是行担保之实。
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破产隔离
1）在采用资产出售形式下，即发起人将资产出售给 SPV，我国《破产法》规定，人民法院在受理破产 案件6个月前或至破产宣告之日期间内，破产企业 非正常压价出售财产的应予追回并列入破产财产 。据此只要发起人出售资产的行为不发生在其破 产案受理前6个月至宣告破产期间，且非压价出售 ，此资产出售就不受发起人破产的影响，就做到 了与发起人的破产隔离。
5.1货币市场
（2）货币市场构成——票据与贴现市场 贴现率：贴息与票面金额的比率
转贴现：银行需要资金时，将已贴现的未到期票据 向其他金融机构办理贴现的票据转让行为
再贴现：银行需要资金时，将已贴现的未到期票据 向中央银行办理贴现的票据转让行为
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5.1货币市场
案例1——建元2005-1个人住房抵押贷款证券化 2005年12月15日，中国首个个人住房抵押贷款
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5.1货币市场
（1）货币市场构成——同业拆借市场 含义：银行与银行之间，银行与其他金融机构之间
以及其他金融机构之间进行短期、临时性头寸调 剂的市场。 特点：短期性、同业性、金额大宗性、利率指导性 、无形市场 原因：同业拆借市场最早出现于美国，根本原因： 法定存款准备金制度 我国于1996年1月3日正式成立同业拆借市场
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破产隔离
2)在采用信托方式即发起人将资产信托给SPV时， 按照大陆法系的传统理念，即“一元所有权论”， 信托财产的所有权仍为发起人所有，由于该资产 所有权人仍为发起人，在发起人破产时，该资产 理所当然应为破产财产。 注：在新破产法中，担保物权属于破产财产， 而旧破产法中，担保物权则不属于破产财产。由 此，采用担保融资方式让与资产已不可以做到与 发起人的破产隔离。
中国杠杆收购第一案——好孩子集团
案例分析（一）：中国杠杆收购第一案——并购好孩子集团始创于1989年的好孩子集团，截止到2005年，年生产各类童车300万辆，销售额25亿元，纯利润超过1亿元，占据中国中高档童车市场近70%份额，在美国的童车市场占有率也已达到了30%以上。
从相关报表分析，好孩子的长期负债少，流动资金充足稳定，企业的实际价值已经超过账面价值。
收购方：2005年10月，总部设在东京的海外私募基金Pacific Al-liance Group(太平洋同盟团体，PAG)开始同好孩子集团接触。
不到两个月的时间，好孩子的第一股东——第一上海投资有限公司就宣布会同其他几家机构投资人将其在好孩子集团中持有的全部股权转让给由PAG控制的名为G-baby的持股公司。
2006年1月，双方就完成支付对价与股权交割的全部动作，PAG 以1.225亿美元收购好孩子67.5%的控股股权。
收购支付方案。
PAG事先对好孩子做了严密的估价。
按照市盈率计算，好孩子当时的市场价值在20亿元人民币以上，折算成PAG67.5%的持股比例，该部分股权的市场价值超过1.7亿美元，而双方协商的收购价格为1.225亿美元，说明此项收购具有投资价值。
为了实现既定的400%的高额投资回报率，PAG确定用自有资金支付的金额不超过1200万美元支付[(17000-12250）/1200]。
在确定收购意向后，PAG先通过好孩子管理层组成的集团筹集收购价10%的资金作为自有资金用于支付。
余款的筹集上PAG以好孩子的业务现金流和企业控制权价值为抵押，向金融机构筹集相当于整个收购价50%的资金，并向PAG的股东们推销约为收购价40%的债券。
PAG进入好孩子后，对其法人治理结构进行改造，实行了一系列整合措施，进一步提高了这家企业的发展速度，成就了好孩子的绝对市场霸主地位。
“好孩子”童车如今已占据了国内童车市场上70%以上的份额，美国市场的占有率也已达到40%以上，成为世界儿童用品领域具有广泛影响的中国品牌。
建行投资银行业务介绍客户
业务网络优势：建设银行与国内外各大银行和证券、信托、保险等金融机构都有 着密切的业务往来关系和广泛的合作。
•2021/4/8
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投资银行业绩
建行是国内首批获得承销发行企业短期融资券资格的银行，承销发行 国内首支短期融资券——华能国际短期融资券；短期融资券累计承销 金额居市场第一。
雄厚的资金实力：建行财务稳健，为客户融资和证券承销等服务提供有力保证；
庞大的客户资源：建行拥有广泛的公司和机构客户，对各类客户的经营情况有全 面的了解，能够掌握充分及时的信息；
突出的发行承销和定价能力：为客户专业发行短期融资券、国际债券、IPO等， 帮助客户快速获得大额低成本资金；
专业人才优势：建设银行拥有大量熟悉资本市场和投资银行业务，并具有丰富经 验的人才，专业涉及金融、管理、法律等多个领域；
➢ 降低企业融资成本； ➢ 扩大融资渠道，增强融资灵活性； ➢ 提高企业知名度。
➢ 发行利率相对较低，参照二级市场的利率水平确定； ➢ 发行费用包括承销费、律师费、评级费等。
•2021/注4/：8 该产品目前尚在研发中
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国际债券
产品描述 产品用途 适用对象 发行条件
发行成本
•2021/4/8
建行和美国银行（BOA）合作，帮助境内借款人在国际证券市场 上发行以外国货币为面值的债券。
➢ 降低企业融资成本； ➢ 扩大融资渠道； ➢ 增强融资灵活性。
➢ 短期融资券承销费费率为0.4%；
➢ 参照市场同类债券二级市场的利率水平，加上大约0.3%的 溢价通过市场确定，目前1年期短期融资券利率大致在3.5%4.5%之间。
资产证券化案例
缺乏流动性的资产建行的30亿元个人住房贷款转换为在金融市场上可以自由买卖的证券债券。
资产证券化是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。
2005年12月15日，“建元”正式发行。
建行从上海、江苏、福建三家分行发放的个人住房贷款中挑选30亿元进入资产池，向投资者发放，证券获准在全国银行间债券市场进行交易，优先级证券投资人先收到还款。
缺乏流动性的资产建行的30亿元个人住房贷款转换为在金融市场上可以自由买卖的证券债券。
中国案例：个人住房抵押贷款证券化从1999年起，中国建设银行已经向中央银行提交了六份房贷资产证券化的方案，前4套方案因方案没有体现MBS风险出售和破产隔离的原则以及有关法规没有完善被否决，第5套方案也因法律层面的问题最终被国务院否决。
直到2005年的12月1日《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式执行，建行的房贷款资产证券化才开始提速。
2005年12月15日，“建元”正式发行。
建行从上海、江苏、福建三家分行发放的个人住房贷款中挑选30亿元进入资产池，三档两级证券：其中A、B、C三个档次为优先级证券（A类约24亿元，信用为AAA级；B类约3亿元，信用为A级；C类约2.1亿元，信用为BBB级）和次级证券（约0.9亿元，不参与评级，由建行自留）。
按照设置，优先级证券投资人先收到还款。
A和B类证券获准在全国银行间债券市场进行交易，C类按照央行的相应规定进行转让，次级不进行转让交易。
一、“建元”发行过程分析（一）“建元”的发行动力任何一项创新性业务的成功运作和实施，和相关各方的积极推进是分不开的。
但是，推进的动力是什么呢？无论是监管当局还是方案中的实际运作方，都期望能够获得“利益”。
以下从银行、政府、中介机构和投资者四方面作出具体分析。
1.银行。
一方面可以说建行做房贷证券化）的动力不足，具体可从三个方面来看：银监会发布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》使通过MBS提高资本充足率的银行不易办到，并且建行上市后，资本充足率接近14%；其次是资产证券化的标的问题，资产证券化在国外往往是因为银行迫于资金的流动性压力或处理不良贷款的需要，而我国进行资产证券化的银行目前并不缺乏资金，而且拿出来的资产也是相对较好的优良资产；从根本上讲，银行进行资产证券化最主要的一个目的是将长期的资产转移出，通过资产的出让来获取流动资金。
资产支持证券
资产支持证券目录一、资产支持证券产生的背景 (2)1、商业银行资产证券化的国际实践 (2)2、在我国的发展历程 (2)二、资产支持证券的概述 (2)1、概念 (2)2、主要特点及模式 (2)三、交易结构基本框架 (4)1、交易结构基本框架 (4)2、商业银行直接操作模式 (5)3、证券化管道公司模式 (6)四、我国信贷资产证券化进程 (6)五、重要意义及推广工作 (7)六、具体案例— (7)一、资产支持证券产生的背景1、商业银行资产证券化的国际实践资产证券化是指一个实体将其在未来一段时间内可识别的现金流收益集合起来，并转移给投资者，从而达到融资目的的融资方式。
资产证券化主要分为两种类型：一种是借款人以自有资产或权力为支持在市场上发行证券来举债，这种方式使借款人不需要通过银行贷款而获得直接融资，因此也称为“一级证券化”；另一种则是将已存在的信贷资产集中起来并重新分割的证券化模式，也称为“二级证券化”。
对商业银行来说，资产证券化有利于转移和分散信贷风险以及提高资产流动性，作为商业银行的一种特殊融资手段已经经历了数十年的发展，在欧美以及许多发达国家得到了很好的应用。
资产证券化是美国资本市场上最重要的融资工具之一。
美国金融市场的严格监管和竞争激烈使资产证券化产品规避金融监管限制和分散风险的特殊功能日益引起各家金融机构的重视。
在20世纪70年代出现第一个房地产证券化产品以后，通过基础资产和交易结构等各方面的金融创新，资产证券化在美国金融市场的应用领域越来越广泛，信用卡借款、汽车贷款等各种金融资产都进入证券化的行列，在具有政府背景的专业组织的推动下，美国的资产证券化市场规模飞速发展。
2005年美国资产证券化产品余额和发行额分别达到3.15万亿美元和1.79万亿美元，分别占当年债券余额的41.2%和债券发行总量的39.4%，目前已经成为世界上最发达的资产证券化市场。
由于英国、日本等欧亚发达国家的金融监管体制中不存在严格的银行经营地域限制，以及类似美国金融机构大量运用变动利率存款进行固定利率抵押融资的市场环境，其资产证券化市场发展状况与美国相比相对较慢。
资产证券化
风险隔离
发起机构（原始权益人） 发起机构（原始权益人）的债务不与资产支持证券的资产及 其收益混同，从而使资产支持证券远离发起机构的破产风险。 其收益混同，从而使资产支持证券远离发起机构的破产风险。 在原始权益人破产时， 在原始权益人破产时，已证券化的资产不参加其破产清算 破产隔离； －破产隔离； 通过债权和所有权的转移， 通过债权和所有权的转移，使资产支持证券持有人对支持于 真实出售； 证券的资产有最终追索权 －真实出售； 实现的， 破产隔离是通过设立具有法律保障的特 目的载体实现的 破产隔离是通过设立具有法律保障的特定目的载体实现的， 这是区别于其他融资方式的重要特征。 这是区别于其他融资方式的重要特征。 目的载体的法律形式通常有特定目的信托（SPT） 的法律形式通常有特定目的信托 特定目的载体的法律形式通常有特定目的信托（SPT）, 特 定目的公司（SPC） 定目的公司（SPC）
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第三部分 证券化法律框架和市场架构
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发行主体的选择 特定目的公司(SPC)：在中国出台专门的SPC立法之前， 特定目的公司(SPC)：在中国出台专门的SPC立法之前， (SPC) SPC立法之前 难以按照现行《公司法》的规定， 难以按照现行《公司法》的规定，设立能够满足资产证 券化要求的SPC 难以依照《公司法》 SPC， 券化要求的SPC，难以依照《公司法》关于公司债的规 发行资产支持债券。 定，发行资产支持债券。 特定目的信托(SPT) (SPT)： 信托” 特定目的信托(SPT)：“信托”在中国现行法律下不是 法律主体，而只是委托人、受托人、 法律主体，而只是委托人、受托人、受益人所构建的法 律关系，以特定目的信托作为发行主体也存在法律障碍。 律关系，以特定目的信托作为发行主体也存在法律障碍。 受托机构：以受托机构作为发行主体， 受托机构：以受托机构作为发行主体，符合信托制度的 基本原理。在建行资产证券化试点方案中， 基本原理。在建行资产证券化试点方案中，由受托机构 作为发行主体， 作为发行主体，通过信托发行以特定目的信托项下信托 财产为偿付基础的信托受益凭证。 财产为偿付基础的信托受益凭证。
中国住房抵押贷款支持证券研究
中国住房抵押贷款支持证券研究摘要：在当前股票市场低迷、债券类投资产品繁荣的背景下，本文总结概括了资产抵押证券的发展现状及特点，分析了其功能及风险，综上对住房贷款抵押支持证券在我国的可行性进行了分析。
关键词：住房抵押贷款证券现金流住房抵押贷款证券（简称“mbs”）是指以资金融通为目的，将缺乏流动性但具有未来稳定现金流入的住房抵押贷款进行组合和信用增级，将这种组合产生的现金流入按照一定的标准进行结构重组，最后依托二级市场将该现金流以债券的形式出售并流通。
一、我国住房抵押贷款证券现状及特点我国的资产证券化起步于20世纪90年代。
1992年，海南推出“地产投资券”是我国资产证券化的首次尝试。
2005年12月15日，中国建设银行推出了我国第一支个人住房抵押贷款支持债券—“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”（简称“建元2005”），在其后2007年又推出了第二支mbs。
从2006年1月份到2012年9月份，“建元2005”证券发行人中心信托共公布了81期，运行平稳，违约率低。
mbs是一种资产信用型的金融产品，mbs区别于传统融资方式，它并非依赖于项目的投资人或发起人的资信来安排融资，而主要依赖于作为标的的居民住宅的价格及其未来的现金流的稳定性。
二、我国住房抵押贷款证券功能分析（一）金融功能首先，丰富金融市场投资品种。
住房抵押贷款作为收益风险相对平稳的一种投资方式，在我国当前老龄化的社会年龄结构下，具有显著的意义。
住房抵押贷款相对于国债利率较高而因其有房产作为抵押，风险较低。
退休人员追求稳定收益而又是风险厌恶投资人，mbs为他们提供了更为多元化的选择。
其次，为我国金融机构提供了规避利率风险的有力工具。
作为住房抵押贷款证券发行人的贷款银行，能够通过住房贷款抵押债权中资产负债重组的制度安排，把mbs发行所带来的利率风险转移给证券化专门机构，进而转化为证券在市场上交易，最后通过金融市场的风险调节功能加以规避。
投资银行产品案例(资产证券化)
投资银行产品案例（个人住房抵押贷款证券化）一、基本情况 我行于 2005 年 12 月 15 日完成了国内首单个人住房抵押贷款证 券化业务产品，即“建元 2005-1 个人住房抵押贷款支持证券” 该产品 ， 基本情况如下： 建行以自身持有的经过筛选的总余额为 30.17 亿元的 15162 笔优 质个人住房抵押贷款作为基础资产组成资产池， 并将该资产池内资产 相关的主债权、抵押权及其附属担保权益信托与受托机构，依法设立 信托， 由受托机构以上述资产所产生之现金流为偿付基础向资本市场 发售代表信托受益权的资产支持证券。
“建元 2005-1 个人住房抵押贷款支持证券”发行概况：资产支持证券 评级 发行量 (亿元) A级 AAA 26.7 预计加权平 均回收期(年) 3.15 （七天回购加权利率＋1.10%）与（资产 池加权平均贷款利率－1.19%）之低值 B级 A 2.04 9.24 （七天回购加权利率＋1.70%）与（资产 池加权平均贷款利率－0.6%）之低值 C级 BBB 0.53 9.30 （七天回购加权利率＋2.80%）与（资产 池加权平均贷款利率－0.3%）之低值 利率1次级 初始起算日 交割日 法定最终到期日无0.91无 2005 年 11 月 10 日 2005 年 12 月 19 日 2037 年 11 月 26 日无注： 七天回购加权利率为中国外汇交易中心每天公布的 7 天回购加权利率在前一个支付日前 20 个交易日的 算术平均值；资产池加权平均贷款利率为资产池中每笔贷款在收款期间期初时点的贷款利率以贷款本金余 额为权重的加权平均值。
二、产品的方案设计 1、产品简介 个人住房抵押贷款证券化就是指商业银行将面向自然人发放的住房抵押贷款的主债权、 抵押权及其附属担保权益信托给特定的受托 人，通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的信托受益凭 证，并在资本市场上出售变现该权利凭证的一种结构性融资手段。
正面的资产证券化案例-建元2005-1
正面的资产证券化案例——建元2005-1个人住房抵押贷款证券化2005年12月15日，中国首个个人住房抵押贷款证券化（MBS, Mortgage-backed Security）产品“建元2005-1个人住房抵押贷款资产支持证券”正式发行，进入全国银行间债券市场交易流通。
一．发行背景中国建设银行于1954年10月1日正式挂牌成立，从成立至今的五十多年间，它逐步从刚开始只是附属于财政部负责监督建设投资的一家专业银行，发展到现在自主企业化经营的一家功能完善的国家专业银行，并于2005在香港联合交易所挂牌上市，于2007年在上海证券交易所挂牌上市。
截至2009年12月31日，中国建设银行集团的总资产达到96233.55亿元，总负债为90643.35亿元，资本充足率11.7%，贷款总额48197.73亿元，其中个人住房抵押贷款8525.31亿元。
在2005年2月，中国建设银行的资产证券化方案获得批准，它也成为国内首家获准进行个人住房抵押贷款证券化的银行。
二．发行过程一般说来，一个资产证券化的交易包括以下程序：确立基础资产并组建资产池、构建特殊目的的载体（SPV, Special Purpose Vehicle）、SPV以资产为支撑发行证券、资产支撑证券的偿付。
诞生于20世纪70年代美国的个人住房抵押贷款证券化（MBS, Mortgage-backed Security）是以个人住房抵押贷款作为基础资产的，中国建设银行此次发起的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”（以下简称“建元2005-1”）也不例外，并且为了确保成功，建设银行特地挑选了个人住房贷款业务发达、贷款管理较为规范的上海、江苏、福建三家分行作为试点行。
因此，最终进入资产池的住房抵押贷款由上海市、无锡市、福州市和泉州市的居民住房作为抵押担保（其中上海市的贷款余额占比大约为56%）。
通常在构造好资产池后，发起人通常要确定特殊目的的载体SPV 的形态，SPV通常有三种形态：信托形式（SPT）、公司形式(SPC)、有限合伙人形式。
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)课件
一系列储备账户
• 流动性储备帐户 补充现金流分配的不足金额
金 额
• 服务转移储备帐户 更换贷款服务机构的转移费用 • 混同和抵消储备账户 弥补混同或抵消风险
为 • 税收储备帐户 信托的相关税收
零
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)
证券化产品
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)
建元2005—1个人住房 抵押贷款证券化信托
孙其伟小组
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)
住房抵押贷款的历史
19世纪的欧洲: 通过抵押银行发行抵押贷款债券
20世纪60年代末到70年代的美国: 现代意义上的住房抵押贷款证券化
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)
• 2005年12月，中国建设银行作为发起人创建的 建元2005—1个人住房抵押贷款支持证券正式 发行（MBS），这是我国第一例住房抵押贷款 的证券化。这次证券化采用信托的形式发行， 资产池的抵押贷款来自上海、无锡、福州、泉 州等四个城市。
建元2005—1个人住房抵押证券化信托(修改版)
交易结构
• 建行MBS是国内住房按揭贷款证券化的首次实践，属于结 构性融资交易。建行将其拥有并符合入池标准的个人住房 抵押贷款及相关权益交付给中信信托投资有限责任公司 （以下简称“中信信托”），中信信托设立“建元2005-1个人 住房抵押贷款证券化信托”，并以此为支持发行四类资产支 持证券，包括A、B、C三类优先级资产支持证券和一类次 级资产支持证券。
计息与利率的计算
优先级MBS基准利率
=
+
相应级别的优先级MBS基本利差
MBS
优 先 级
的 票 面 利 率
RMBS
美国MBS发行量（单位：十亿美元）
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Agency
440.7 535.0 952.0 884.9 582.3 1,454.8 1,985.3 2,725.8 1,375.2 1,321.0 1,214.7 1,371.7
成CMO。
RMBS产品特点
基础资产的特点会影响到证券化产品，以个人住房贷款为 基础的RMBS产品体现为：
➢ 发行规模大 房产抵押贷款是世界上最大的债务市场领域，大于所有消
费者债务、银行商业贷款以及公司债务总和，因此国际上 RMBS产品发行规模巨大。以美国为例，截至07年底美国发 行在外MBS产品为7.2万亿，约占总债券总量（30.1万亿） 的1/4。到2007年11月，全国个人住房贷款余额2.95万亿元， 占全部商业银行人民币贷款余额的10%。 ➢ 产品期限长
美国发行在外MBS总量（单位：十亿美元）
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Agency MBS
2,292.0 2,491.7 2,830.2 3,158.3 3,493.0 3,546.2 3,681.1 3,966.1 4,545.9
Agency CMO
名称
发行总额(亿元) 期限(年) 票面利率说明 付息频率 债券信用评级 占比（%）
07建元1A
35.8235
07建元1B 07建元1C 07建元次级
3.5615 0.8238 1.3979
31.17
一年定存利率 +0.9%
1年12次
31.17 31.14 31.14
资产证券化案例分析(中信建投证券)
普通商业贷款, 518.47, 47%
学生贷款, 7%, 7%
信用卡贷款, 11%, 11%
汽车贷款, 14%, 14%
住房抵押贷款, 71.78, 7%
汽车贷款, 49.93, 5%
重整贷款, 82, 8%
真正意义上的信贷资产证券化，需要基础信贷资产具有较为广泛的数量，统计学意义上的违约率预期，投资者可对该项产品的 未来现金回流有较明确的预测，以便于进行投资回报率和风险的匹配；而国内的信贷资产证券化，大部分为某种贷款的出售行为， 为了实现贷款出表从而进一步扩大银行贷款规模，而且投资者主要为银行自身，因此大部分为普通商业贷款甚至是不良贷款处置， 其实并非真正意义上的资产证券化；因此，目前银监会对信贷资产证券化有总体额度控制。
2012/12
房地 产
欢乐谷主题公园入园凭证
4.25
4
7.21
1-4
8
3
16.58 0.34-5.34
12.79 0.27-1.12
13.3
1-5
17.5
1-5
国泰君安
东海证券 华泰证券 中信证券 中信证券 中信证券 中信证券
AAA
深交所
AAA AAA AAA AAA AAA AAA
深交所 深交所 深交所 上交所
交通银行
中海信托
2012上元一期个人汽车抵押贷款 证券化信托
上汽财务 上海国际信托
通元2012年第一期个人汽车抵押 贷款证券化信托
上汽通用金融
中粮信托
2012 年第一期开元信贷资产证券 化信托
国开行
中信信托
信元2008-1重整资产证券化信托
信达资产管理 公司
中诚信托
浙 元 2008-1 中 小 企 业 贷 款 证 券 化 信托
住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化
• 一、什么是住房抵押贷款证券化？
• 二、实行住房抵押贷款证券化的意义？
• 三、住房抵押贷款证券化的运作模式、
• 四、案例分析、
资产证券化
• 资产证券化（ABS）：是将资产收益权以证 券的形式在资本市场发行并流通的过程。
适合进行证券化的资产特点： 1、产生稳定未来收益 2、期限较长 3、流动性差
案例：建元2005-1个人住房抵押贷款证券化
• 2005年12月15日，“建元” 正式发行。建行从上海、江 苏、福建三家分行发放的个 人住房贷款中挑选30亿元进 入资产池，三档两级证券： 其中A、B、C三个档次为优 先级证券（A类约24亿元， 信用为AAA级；B类约3亿元， 信用为A级；C类约2.1亿元， 信用为BBB级）和次级证券 （约0.9亿元）。
使用效率。
• 截至2010年6月30日，资产池未偿本金余额
699838249.32元，贷款笔数为5727笔，分别为信托成
立时的23.20%和37.77%，其中优先级A档证券已有 87.38%被偿付，B、C档证券本金余额未发生变化。
建元2005-1案例跟踪和分析
• “建元2005-1”在仅仅5年间就有77.33%的本金被偿还。 • 而法定最终到期日期：A级资产支持证券、B级资产支 持证券和C级资产支持证券的法定最终到期日期同为 2037年11月26日
• 这说明资产池内的贷款早偿率非常高。 • 这就产生了 早偿风险：提前还款会使利息支付减少。
早偿风险还会导致：
• 1、由于贷款被提前偿还，证券发行人意外地提前回收 本金，而又难以为这些钱及时找到投资的渠道。
• 2、证券发行人为提前收回的资金寻求新的投资渠道， 而这项投资的现金流入流出很难与之前的计划匹配，形 成了再投资风险
中国首例MBS
A级证券票面利率在2.52％左右，这一资 金成本比银行从市场可以融到的资金成 本高。对建行来说，短期来看，发行 MBS所得收益可能并不如持有这些按揭 贷款收益高，但从长远看，将按揭贷款 证券化，为银行提供了经营上的另外一 种盈利模式。
【经验与启示】 首期建元MBS的发行开创了我国个人住房抵押贷款支 持证券市场的先河，对我国债券市场的金融创新有着 重要意义。但是，作为新生事物，首期建元MBS本身 还存在一些问题和不足。一是资产池的加权平均利率 与MBS的基准利率不相匹配。前者是个人住房抵押贷 款利率，一年调整一次。反映的是较长期限的利率水 平；而后者是7天回购的加权平均利率，反映的是货币 市场短期利率水平。两者的调整频率不一致，反映的 利率期限不同，将两者匹配起来是否合理有待商榷。 二是可流通的MBS规模过小。根据规定，只有A、B档 债券可在银行间市场流通，两者合计规模仅有28.7亿。
建行该此推出总额超过30.16亿元的个人住房 抵押贷款证券化信托，信托的法定最终到期日 为2037年11月26日。建行本身将购买其中 9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26 亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级 分为A、B、C三级。A级为26.69亿元，B级为 2.03亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷 款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。 各级别的优先级资产支持证券的本息支付先于 次级资产支持证券。
资产池中的按揭贷款的抵押物来自上海、无锡、 福州、泉州四地。这些贷款均为建行在2000年 1月1日到2004年12月31日之间发放，单笔贷 款金额最高为200万元，贷款期限在5到30年之 间。在这些贷款中，大部分的贷款期限在20年 之内，贷款人年龄大部分在30－35岁，贷款金 额在20万元到30万元以及50万元到100万元之 间的比例最高。其中，抵押物在上海的个人按 揭贷款余额为16.94亿元，占所有贷款余额的 比例为56.17％，平均每笔贷款余额为28.9万 元。
我国信贷资产证券化业务的法律分析
我国信贷资产证券化业务的法律分析我国信贷资产证券化业务的法律分析资产证券化，作为一种行之有效的直接融资工具，自20世纪70年代在美国诞生以来便迅速在全球范围内予以适用。
具体到我国，资产证券化历程可分为三个时间阶段：一是2005年以前的萌芽阶段，早期探索及离岸证券化已经渐次开展；二是2005年～2021年的起步阶段，从2005年信贷资产证券化的正式开展到2021年美国次贷危机所带来的“当头一棒〞；三是2021年至今的恢复开展阶段。
虽然中国资产证券化已经经历了30余年的理论探索和实践，但是此方面的法制构建和是实践应用却是相对匮乏的。
目前，我国资产证券化开展过程中存在着“分业监管〞和“分业经营〞的显著特征；即我国资产证券化业务分为银监会、央行主导下的信贷资产证券化业务和证监会主导下的企业资产证券化业务两类。
当然，无论是信贷资产证券化，还是企业资产证券化，应用的都是信托原理及信托模式。
另外，从政策导向、开展规模、融资数额等各方面上看，信贷资产证券化已经成为我国当前资产证券化开展中的主导模式。
一、信贷资产证券化的“中国定义〞一般认为，资产证券化是指融资方式从传统的借款人信用向资产信用的转移，即将借款人名下能够带来未来稳定现金流的资产独立出来，构造为融资主体，发行债券或权益凭证进行融资的过程。
根据银监会和央行制定的?信贷资产证券化试点管理方法?中第2条的规定：“信贷资产证券化是指在中国境内，银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动〞。
简单地讲，信贷资产证券化就是将原始权益人/发起机构可预见的未来收入构造和转变成为资本市场可销售和流通的金融产品的过程。
信贷资产证券化有两个核心要求：即“真实销售〞和“破产隔离〞。
1. 真实销售，是指将资产组合的所有权彻底转移给SPV，使该项资产能够从发起人的资产负债表中移出，从而没有被归入破产财产之虞，可以实现SPV与发起人的破产风险相隔离，从而使得资产证券化中的信用风险仅取决于根底资产应收现金流的质量。
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20%
0.04 0.02
0.00%
0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
0
2014
A级累积偿还比例
A级各年度偿还比例
B级资产偿还情况（截止每年6月30日）
70% 60% 50%
23.33% 36.34%
Байду номын сангаас40% 35%
59.67%
30%
25%
中国工商银行
中国建设银行 渣打银行（香港）
联合簿记管理人
登记结算机构
中国建设银行及中国国际金融公司
中债登
评级机构
中诚信国际
3、入池基础资产
总资产达30亿以上，集合了15162笔个人住房抵押贷款，单笔贷款最高本金为186 万，最低为19万，平均每项贷款为24万多。初始LTV：贷款与价值比率，指的是按 揭贷款规模与房产价值的比率
资产池本金金额 合同金额 房贷笔数 30.17亿元 37.21亿元 15162笔
单笔贷款最高本金金额
单笔贷款平均本金余额 单笔贷款最高合同金额 单笔贷款平均合同金额 加权平均贷款年利率 加权平均贷款合同期限 加权平均贷款剩余期限 加权平均贷款帐龄 加权平均贷款初始抵押率 加权平均借款人年龄
186.8万元
资产证券化案例
RMBS： 建元2005年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券
2015年4月8日
1、选择的理由
建元2005-1是我国资产证券化的开端。 2005年，人民银行与银监会共同颁布了《信贷资产 证券化试点管理办法》，这是我国第一部有关资产证券化的
管理法规，也标志着我国资产证券化试点正式启动。2005
无锡
资产池中抵押贷款剩余期限分布
8.61% 2.06% 3.33% 24.38%
34.94%
26.68%
0＜贷款期限≤5 15＜贷款期限≤20
5＜贷款期限≤10 20＜贷款期限≤25
10＜贷款期限≤15 25＜贷款期限≤30
以看出剩余在5年以上的贷款占了75% 以上的份额。下面将看到半数以上的份 额在3年内被提前偿还。
4、债券的发行
债券发行
发行金额占比
评级
评级机构
利率
A级 B级 C级 次级
88.5% 6.75% 1.75% 3.0%
AAA A BBB
中诚信国际 中诚信国际 中诚信国际
7天回购利率平均值+1.1% 7天回购利率平均值+1.7% 7天回购利率平均值+2.8% 无
5、运行情况——提前偿还的分析
（1）贷款人提前偿还多，考验发行人的再投资能力
5.75% 3.51% 3.37%
0.06 0.04
2.43% 0.02
0
2011
2012
2013
2014
累积偿还比例
各年度偿还比例
入池贷款较快的偿付速度，有利于资产池整体风险暴露的降低。由 于建行并未限定还款人提前还款的时间，因此较高的早偿率所产生的负利 差也会相对较高，但由于资产池的违约率极低，目前各优先级证券的利息 和违约贷款本金应转付额都获得了按时足额的支付和转付，早偿所产生的 负利差并未对证券的信用状况产生负面影响。
40%
20%
30%
23.33%
15% 10% 5%
20% 10% 0%
0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
0% 2013 2014
2007
2008
2009
2010
2011
2012
B级累积偿还比例
B级各年度偿还比例
19.9万元 200 24.5万 5.31% 205个月 172个月 32个月 67.19% 36岁
基础资产所含个人住房贷款的地区分布
4.84% 14.75%
56.17% 24.24%
基础资产的房贷都在发达地区，风险较 小。而且100%都是正常类，没有任何 关注类、次级类等，说明质量很高
上海
福州
泉州
计划本金偿付率是指当月收到的计划内本金还款与月初贷款 本金余额之比，提前还款率是指当月提前偿还本金与月初贷 款本金余额之比，总本金偿付率是指前两个比率之和。
6、运行情况——贷款违约率分析
初始发行时，确定的基础资产贷款违约率容许度如下
年份
第一年： 第二年：
目标监控值
2％ 3.3％
第三年：
第四年： 第五年： 第六年及以后：
A级资产偿还情况（截止每年6月30日）
120%
17.66%
0.2 0.18
97.94% 93.93% 87.38% 100.00% 100.00%
100%
0.16 0.14 0.12
80%
64.10%
76.69% 12.59% 10.69%
60%
46.44%
0.1 0.08
6.55%
40%
0.06
年12月15日，中国建设银行成功发行建元2005-1，融资规 模达到30亿元，标志着中国商业银行资产证券化业务在境 内正式开展。
2、主要参与方
主要参与方
发起机构 受托机构 中国建设银行 中信信托
发行人
贷款服务机构 交易管理人
中信信托
中国建设银行 香港上海汇丰银行北京分行
资金保管机构
安排人 财务顾问
4.5％
5.8% 7％ 8％
违约率监控指标值 从实际运行看，违约率是相当低的。
资产池实际累计违约率 截止时间 2007年6月30日
实际累积
违约率 0.17%
目标监控值 3.30%
2008年6月30日
2009年6月30日 2010年6月30日 2011年6月30日 2012年6月30日 2013年6月30日
6%
4%
2%
0%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
剩余人数占初始比例
各年度减少人数占比
（2）提前偿还原因探讨
住房按揭贷款提前还放贷是普遍情况：
以”建行”上海长宁支行、上海徐汇支行、上海普陀支行、上海浦
东分行、江苏无锡分行、福建广达支行和福建泉州分行七个试点分（支） 行的个人住房贷款数据为基础看，
0.37%
0.43% 0.54% 0.58% 0.63% 0.65%
4.50%
5.80% 7.00% 8.00% 8.00% 8.00%
计息开始日期：2005-12月，法定到期日：203711月，期限达32年。 但是2005年12月期初抵押余额30亿，到2014年 6月仅余额2.45亿，生命期的前10年间偿还了超91%。
这说明按揭贷款的个人很多提前还款，发行人面临过较
大的提前偿还风险，再投资的压力较大。
资产池总额偿还情况（截止每年6月30日）
抵押贷款剩余数目即人数情况（截止每年6月30日）
80%
14%
70.80%
70%
12.69%
12%
60%
50% 40% 30% 20% 10% 0%
2007
58.11% 10.01% 48.10%
10.33%
10%
8.05% 37.77%
8%
29.72%
25.08% 4.64%
5.69% 19.40% 3.77% 15.62%
100% 90% 15.42%
80%
70% 60% 50% 40%
76.80%
11.10% 9.35%
82.55%
86.06%
89.43%
91.86%
0.18 0.16 0.14 0.12 0.1 0.08
67.45% 56.35% 40.93%
30%
20% 10% 0%
2007 2008 2009 2010