房地产经营与管理公式1

i(1+i)n (1+i)n −1
= pi +
pi (1+i)n −1
称为等额序列支付现值系数 称为等额序列支付的资金回收系数
③等额序列的终值系数和储存基金系数 等额序列支付的终值系数和储存基金系数就是在已知 F 的情况下求 A 或在已 知 A 的情况下求 F A=F[
i (1+i)n −1 A i
t 1 n
E ( NPVt ) (1 i ) t
E(NPV)---整个项目寿命周期净现值的期望值 i---折现率 n----项目寿命周期长度
计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数 各年净现值标准差的计算公式为：
t
= [ Xrt E ( NPVt )]2 Pr t
预付款收益率=升值额/预付款*100%
=楼价上涨率/预付款占总房款的比率 6）概率分布中的期望值法 分别计算各可能发生情况下的净现值 E(NPVt)=
r 1 m
Xrt * Pr t
E(NPVt)—第 t 年净现值期望值 Xrt---第 t 年第 r 种情况下的净现值 Prt---第 r 种情况下发生的概率 m----发生的状态或变化的范围数 整个项目寿命周期净现值的期望值的计算式 E(NPV)=
（CI-CO）t=0
t 0
pb
P′b=[累计净现金流量开始出现正值的期数-1]+上期累计净现金流量绝对值/ 当期净现金流量 ⑥税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后的净现金流量 /投资者的初始
现金投资 税前现金回报率又称自有资金资本化率或现金报酬率 ⑦税后现金回报率=税后净现金流量/投资者的初始现金投资 税后净现金流量=毛租金收入-空置或收租损失+其他收入-运营费用-还本付 息-所得税-准备金 =税前现金流量-所得税-准备金 =经运营收益-还本付息-所得税-准备金 ⑧投资回报率 在不考虑物业增值收益时 投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值）/权益投资数额 在考虑物业增值收益时 投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投 资数额 投资者权益增加值即还本收益=年还本付息额-贷款额*利率 5）利息计算公式 ①每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*贷款利率 ②借款偿还期的计算公式 Id= Rt
r 1
m
t --第
t 年净现值的标准差
整个项目寿命周期的标准差计算公式

(1 i)
t 1
n
t2
2
整个项目寿命周期的标准差
标准差系数 V=


E ( NPV )
*100%
---整个项目寿命周期的标准差
判断投资方案的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优 标准差相同、期望值大的方案为优 标准差系数小的方案为优 折现率或目标收益率=国家债券收益率+风险相关系数* （平均收益率-国家债券 收益率） 7）指数平滑法 Qt= St-1+ （1- Qt-1） Qt-1---前期预测值 Qt---本期预测值 E(r j )=r f + j [ E(rm ) r f ] E(r j )---在某一段时间内，资产 j 应有的预期收益率； r f ---在同一时间内，无风险资产的收益率； E(r m )---在同一时间段内，市场的整体平均收益率；
1+r 1+e
即 CPt=BUCt/NCt
本利和 Fn=P(1+in)
则一年后的本利和 -1
利息 I=F-P=P(1+r/m)m-P i=（1+r/m）m-1
A —年值（连续出现在各计息周期期末的等额支付的金额） S—每一时间间隔收入或支出的等比变化
G—每一时间间隔收入或支出的等差变化值 值
n—计息周期数 i—每个计息周期的利率
房地产经营与管理公式
第一--四章 总市场潜量=特定商品或购买者的数量*购买者平均购买数量*平均单价 新建住宅市场需求量=家庭数量*户均可支配收入*住宅消费倾向 报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量 即 St=St-1+NCt-St 即
可 供 租 售 量 = 上 期 可 供 租 售 量 - 上 期 吸 纳 量 + 本 期 新 竣 工 量 HSRt=HSR(t-1)-AV(t-1)+NCt 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 第五章 现金流量 1）单利计息：利息 In=P*一*年 2）复利计息：利息 In=P［(1+i)］n 3）①名义利率与实际利率的关系 名义利率=实际利率*每年的计息周期数 名义利率 r Fn=P(1+r/m)m e 为通货膨胀率 4 ） p －现值 F —终值 实际利率 i 一年的计息次数 m 年初借款为 p i=
t 0 t
-t
⑦月还款常数：月等额还款金额占借款总额的比列 抵押贷款常数=年偿还额/抵押贷款金额 第六章 1）经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 或者经营利润=营业收入-营业成本-运营费用（出租） 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋租金租金收入+土地出租租金收入 期间费用=管理费用+销售费用+财务费用 利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税 运营费用=期间费用 +营业税金及附加 +城镇土地使用税和房地产税 +大修 基金+物业服务管理费 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 法定盈余公积金提取税后利润的 10%， 累计达到注册资本 5 0%不再提取。法定公益金提取税后利润的 5%-10%。 还本收益=年还本付息额-贷款额*利率
-t
t 0 t 0 t 0 n n t
-t
FNPV---项目在起始时间点的财务净现值 ic---基准收益率或设定的目标收益率 (CI-CO)t---第 t 年的净现金流量 财务内部收益率
-t （CI-CO）t（1+FIRR） =0
t 0 n
CI---现金流入量
CO---现金流出量
t=0---项目开始进行的时间点 n---计算期即项目开发或经营
③利息备付率 利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用 税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和 当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，一般大于 2 ④偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金 可用于还本付息资金即净运营收益，一般是税前的，应大于 1.3，是折旧摊销、成本中列支的利息费用、可用于还款的 利润 偿债备付率即还本付息比率， 指项目借款偿还期内各年用于还本付息的资金 与当期应还本付息金额的比率 ⑤资产负债率=负债合计/资产合计*100% 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 ⑥ 流动比率=流动资产总额/流动负债总额*100%= （现金和银行存款+短期投 资+应付票据）/（短期借款+应付票据和应付账款+应付工资） 流动比率一般大于 200% ⑦速动比率= 流动资产总额 存货 *100%
t 1 Pb
Id---项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期利息） Pb---借款偿还期（从借款开始期计算，运用资金来源与运用表） Rt---第 t 期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款 资金） Pb=（借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数）+上期偿还借款数/当期 可用于还款的资金额
i 1 n (1+i)n −1
}
1 i
−
n (1+i)n −1
--等差序列年费用系数
⑤等比序列现值系数 P= P=
A1 i −s nA 1
{1-[
1+s 1+i
] } 当 i≠s 时 当 i=s 时
n
An=A 1 (1+s)n −1
(1+I)
n-1
A1(1+s) 称为第 n 年年末现金流入与流出的流量
（CI-CO）t---项目在第 t 年的净现金流量
周期（年、月、季度、半年） i1、i2 当净现值为接近于零的正值或负值 的折现率 NPV1、VPV2 采用低折现率或高折现率时净现值的正值或负值
NPV 1 × i 2 −i 1 NPV 1 + NPV 2
i1、i2 之差不超过 1%-2% FIRR=i1 + 当 FIRR>ic
可以接受否则不可以接受
当投资项目的净现金流量具有一个内部收益率时 i<FIRR 则对于所有的 i 值 NPV 为正值
i>
FIRR
则对于所有的 i 值
NPV 为负值
3)动态投资回收期
-t （CI-CO）t（1+ic） =0
t 0 pb
Pb---动态投资回收期 Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数 -1]+上期累计净现金流量现值 的绝对值/当期净现金流量现值 4）静态指标公式 ①RPC=(GDR-TDC)/TDC*100%=DP/TDC*100% RPC---成本利润率 TDC---项目总开发成本 GDV---项目总开发价值 DP---开发商利润
j ---资产
---平滑指数
0 1
St-1---前期实际销售量
j 的系统性市场风险系数；
8）贷款综合风险度=某笔贷款风限额/某笔贷款额*100% =信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数 某笔贷款风险额=某笔贷款额*信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*风险等 级系数 信用等级系数取值:AAA 级企业为 30%，AA 级企业为 50%，A 级企业为 70%，BBB 级企业为 90% 贷款期限系数取值：半年以内为 100%，半年即以上不满一年为 120%，一年即 以上不满 3 年为 120%，三年以上不满五年为 130%，五年及以 上为 140% 项目风险等级确定：AAA 为 80%，AA 为 70%，A 为 60%，BBB 为 50% 贷款方式系数取值：商品房抵押额为 50%，其他房屋即建筑物为 100%，由银行 金融机构担保为 10%-20%，省级非银行金融机构为 50%，AA
流动负载总额
速动比率是反映项目快速偿付流动负债的能力的指标，一般情况下 ⑧实际收益率 Rt 表面收益率 Ra 1+Ra=（1+Rt） （1+Rd） ⑨销售利润率=销售利润/销售收入*100% 投资收益率=年净收益/投资资本价值*100% 市盈率=股价/每股收益 市净率= 通货膨胀率 Rd 之间的关系
①一次支付的现值系数和终值系数
F=P(1+i)
n
1/（1+i）n 为一次支付现值系数
②等额序列支付现值系数和资金回收系数 等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支 付金额 A，公式为 P=A*
(1+i)n −1 i(1+i)n
=
A i
1−
1 (1+i)n
A=P
(1+i)n −1 i(1+i)n i(1+i)n (1+i)n −1
]
F=
(1 + i)n − 1 [(1+i)n-1]/i 称为等额序列支付终值
i/（1+i）n-1 称为等额支付储存基金系数 系数 ④等差序列的现值系数和年费用系数
等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列 G 表示收入或支出的年等差变化值 A1 表示第一年现金收入或支出的流量 At=A1+(t+1)G
1 i −s
{1-[
1+s 1+i
] 称为等比序列现值系数
nຫໍສະໝຸດ Baidu
若将等比现金流量序列换算成等额年值 A，公式为 A=A1
i i −s i i −s
1−
(1+s)n −1 (1+i)n −1
1−
(1+s)n −1 (1+i)n −1
称为等比序列年费用系数
⑥计算项目净现金流量的现值之和 P P= (CI-CO)(1+i)
②投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100% 项目总投资=总开发成本+经营资金（经营方式） 项目总投资=总开发成本-财务费用（出租方式） 利润总额=经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营费用-销售税 金及附加 销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加 ③资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金*100% ④资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金*100% =（税后净现金流+还本付息额）/资本金*100% ⑤静态投资回收期 P′b
则第 t 年年末现金收入或支出的流量为 等差序列现值系数公式 P=A
(1+i)n −1 i(1+i)n
+
n
G (1+i)n −1 i i(1+i)n
−
n (1+i)n
(1+i)n −1 i(1+i)n
−
(1+i)n
/i-----等差序列现值系数
若将等差现金流量序列转换成等额年值 A，则 A=A1+G{ −
扣除折旧前的应纳税收入=净现金流量+还本收益 应纳税收入=扣除折旧前的应纳税收入-折旧 折旧（直线法）=价值/使用有效年限 税后净现金流量=净现金流量-所得税 净现金流量=净经营收入-年还本付息额 净利润=总利润-折旧摊销-财务费用（含利息收益）及所得税 净收益=净利润-正常商业利润 净租金收益乘数即物业资本价值与年净租金收入之比 2)财务净现值的计算公式： FNPV= (CI CO) t*（1+ic）= CIt（1+ic） - COt（1+ic）