众厦惠州惠城区房地产市场简析

9
增幅 （％）
14.40 15.00 19.30 19.00 20.20 16.30 15.30 14.60 14.50
增幅排位
9 6 2 3 1 4 5 7 8
单位：亿元
惠州社会消费品零售总额等经济指标的快速增 长反映城市具有很强的经济实力与消费力。
➢ 惠州市2006年GDP 为933.20亿元，消费 品零售总额达297.2 亿元, 呈现上升态势， 且年增长幅度12%以 上。
商品房销售价格
2942 2006年
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
3298
2006年商品房销售价格
3015
2368
2281
1565
惠城区
大亚湾区 惠阳区
博罗县
惠东县
2006年商品房销售价格
1367
龙门县
惠城区在售楼盘主要集中在东平、麦地演达和鹅 岭南等片区，房地产市场供需矛盾趋于平稳
南山公馆1期:
项目位于鹅岭南片区，其主力户型为 90-141平米3房和107-168平米4房； 销售均价为3600元/平方米；主要客 户为公司职员，公务员、私企业主和 中高级管理人员。
金山龙庭3期： 项目位于金山湖片区，其主 力户型为145-178平米3房和4 房；销售均价为3900元/平方 米；主要客户为高校教师， 附近装饰市场私营业主，周 边的原始居民。
3
在珠三角九城市排名第4，
展现了良好的发展势头，经
东莞
2624.63
4
济前景相当看好。
中山
1034.00
5
2003-2006年惠州市GDP
惠州
933.20
6
1000
20.00%
900 800
17.05%
17.34%
18.00%
16.30% 16.00%
700
14.00%
600
11.38%
12.00%
东平片区属惠城居住生活区，以中高档楼盘较多，居住氛 围较浓，而麦地演达片区商业配套齐全，投资物业较多
自住 投资
东方威尼斯:
项目位于东平片区，其主力户型为 139-149平米3房和167-189平米4房； 销售均价为4500元/平方米；主要客 户为公务员，企业高经管理人员，私 企老板，外资公司职员。
卓佳项目
6.5万
约15万
/
/
未动工
2007年
➢ 2006年，惠州的房地产 业进一步掀起发展的新 热潮，商品房销售面积 突破200万m2，达 226.76万m2，增长 51.8%；全市商品房空置 面积69.25万m2，下降 20.9%。
从销售面积上来看，惠州市场逐年增加，05年比04年增幅达35.3%。 从施工面积来看，建设增量很快，说明开发商十分看好惠州房地产市场前
➢ 惠城区2006年商品房 销售价格3298元/平方 米，同比增长16.6%。 惠城区依然是惠州房 地产发展最活跃区域。
单位：亿元
单位：元/平方米
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
惠州市2003-2006年商品房销售价格
1965
2424
2542
2003年
2004年
2005年
小高层
/
2栋7层
4栋9层，2栋21层
1栋15层
/
/
/
123-138平米3房和 169-179平米4房 80-150平米2房和3 房
/
以2房和3房为主 95-1273房和 128平米4房
72-83平米2房，91129平米3房和124143平米4房
77-86平米2房和 105-107平米3房
未动工 出地面3 层
大社区、高品质楼盘易吸引 居家自住者；商业配套全， 交通便利楼盘易吸引潜在投 资者。
东湖花园七区：
项目位于东平片区，其主力户型 为114-134平米3房和124-164平米 4房；销售均价为3700元/平方米； 主要客户为企业高管，政府官员， 私企老板。
都心地王：
项目位于麦地演达片区，其主力户 型为118-138平米3房；销售均价 为3900元/平方米；主要客户为本 地居民，政府官员和私企业主。
片区发展前景及产品品质直 接影响到片区楼盘销售价格 和客户群体结构。
金辉花园3期： 项目位于鹅岭南片区，其主力户型 为104-129平米3房；销售均价为 3500元/平方米；主要客户为周边 厂区中高级管理人员，公务员和本 地居民。
美林玉桂山：
项目位于鹅岭南片区，其主力户 型为109-131平米3房和140-144平 米4房；销售均价为3500元/平方 米；主要客户为厂区中高级管理 人员，私企业主和本地居民。
片区
项目
占地 建面 （平米） （平米）
规模
主力户型
目前工程 进程
入市时间
鹅岭 南片 区
南山公馆2期 天鹅芳邨
红花 湖片 区
鹏基·山背坑
金田苑
麦地 演达 片区
TCL嘉园 美地花园3期
翡翠星河
启明苑2期
东平 片区
颐景花园一 期
荷兰水乡3期 1组团
3.3万 /
41万
3.2万 /
总6万 / /
3万 /
8.9万 8.5万
惠城区公寓型物业凭借户型面积较小，总价低，区位 较好等特点深受以深圳客户为主的外地投资客亲睐
财富公寓:
项目位于东平片区，其主力户型为 118-136平米3房和4房；销售均价为 5800元/平方米（带精装修）；主要 客户为中高层管理人员、私营业主、 本地居民，其中80%为投资客。
水印上堤： 项目位于下埔片区，其主力 户型为36-69平米1房；销售 均价为4500元/平方米（带精 装修）；主要客户为高级白 领，私企老板，本地居民和 以深圳客户为主的投资客。
18.0 %
297.22
18. 2%
城市居民
人均可支 配收入
12673 18.5%
13822
9.1%
14884
7.7%
15991
7.4 %
（元）
城乡居民
储蓄余额 379.55 18.9% 447.28
17.9 %
（亿元）
522.2
16.8 %
607.23
16. 3%
惠州市2006年固定资产投资仍超过300亿元， 房地产开发投资所占比重加大
惠城区未来入市楼盘主要集中在麦地演达、 金山湖和鹅岭南片区，市场供应量较大
江南御都
金田苑
江北片区
TCL嘉园
鹏基·山背坑
红花湖片区 天鹅芳邨
南山公馆2期 启明苑2期
鹅岭南片区
下埔片区
东平片区
麦地演达片区
河南岸片区
金山湖片区
水口片区 荷兰水乡3期
颐景花园一期 翡翠星河 南山诗意 金山湖1号 卓佳项目
未来惠城区房地产市场供应充足，入市时间集中在07年中下 旬，户型以120平米以上的3房和4房，部分80平米左右的2房
惠城区房地产市场简析
惠州处于珠江三角洲核心位置，是珠江三角洲一小时 经济圈辐射范围，与香港、深圳、广州、东莞临近
2小时车程
地理位置
➢ 地处广东省东南部，珠江 三角洲东北端，南临南海 大亚湾，毗邻深圳、香港， 北连河源，东接汕尾，西 邻东莞和广州市；惠州总 面积1.13万平方公里，总 人口超过300万。
挖土
12层左右 施工至7-8 层 预计2007 年底动工
挖土 建至5层 左右 出地面3 层
出地面
2007年底 2007年下 旬
2007年底
2007年4月 2007年中
/ 2007年底 2007年5月
2007年中 2007年4底
未来惠城区房地产市场供应充足，入市时间集中在07年中下 旬，户型以120平米以上的3房和4房，部分80平米左右的2房
单位：亿元
固定资产投资额
房地产投资额 房地产投资/固定 资产投资
2003年
224.53 23.22 10.34%
2004年
2005年
2006年
288.84 29.5
10.21%
351.69 43.78 12.45%
307.67 67.92 22.08%
惠州房地产处于高速发展阶段，是成长型市 场，发展前景广阔
投资型公寓物业主要位于惠 城区行政中心区，商业配套 齐全和区位较好的中心区。
三环阳光公寓： 项目位于麦地演达片区，其主力户 型为36-64平米1房；销售均价为 3800元/平方米（带精装修）；主 要客户为外资企业白领，本地投资 额和以深圳为主的外地投资客。
港惠新天地：
项目位于河南岸片区，其主力户 型为70-90平米2房；销售均价为 5100元/平方米（带精装修）； 主要客户为本地和外地投资客为 主，其中深圳客户占了70%。
地理优势
➢ 珠江三角洲1小时经济圈辐 射范围；
➢ 到深圳、东莞的行车时间 为1小时，到广州、香港的 行车时间为2小时。
1小时 车程
惠州市城市功能定位：是珠三角地 区性中心城市，以电子信息、石油
2小时车程
化工为主的制造业基地，风景旅游
城市和历史文化名城。
珠三角城际快速轨道线的规划加速了广州、深圳、惠 州的一体化进程并促进了当地房地产市场的发展
发展机遇及条件
➢ 广深等核心城市的房地产 业逐步进入成熟期，土地 供应日益稀缺。
➢ 广深周边城市房地产业逐 步进入快速发展期，土地 供应与需求进一步加大。
➢ 核心城市房价的持续走高 引发珠三角城市异地置业 浪潮。
➢ 珠三角房地产整体发展仍 属于健康状态，未出现地 产泡沫。
深圳大运会的成功申办极大地带动了深圳房地产市场的提升 同时“广深惠”一体化进程将进一步促进惠州房地产的发展
江门
921.00
7
500
10.00%
400
8.00%
300 200 100
6.00% 4.00%
珠海
2.00%
749.60
8
0
2003年
2004年
2005年
0.00%
2006年
生产部值 585.3 增长幅度 11.38%
685.1 17.05%
803.9 17.34%
933.2 16.30%
肇庆
526.22
景。 从竣工面积来看，05年比04年增幅达44.85%。 从供应面积/销售面积比来看，03年为1.2、04年为0.858，05年供应面积
125.63万㎡，销售面积136.76万㎡，供销比为0.919。
惠州市商品房销售均价创历史新高，惠城区 房地产发展依然领跑惠州
➢ 从房价上来看，惠州 商品房价格上涨较快。 2006年涨幅达15.7%， 价格上涨形势和2004 年前的东莞特别相似， 未来惠州房地产发展 依然强劲。
片区 水口片区
金山湖片区
项目 江南御都 金山湖1号 南山诗意
占地面积 （平米）
6.1万
4万
/
建筑面积 （平米）
规模
主力户型
目前工程进 程
入市时间
约15万
799户
/
共建设11栋3层、
8万
2栋9层、3栋12 层、8栋20层，
/
共有310套住宅
/
/
/
挖土
2007年
其中1栋已封 顶
2007年中旬
挖土
2007年
“区域经济一体化”进程将进一步带动惠州房地产市场的发展
轨道交通的建设将极大地缩短地区间经贸来往的距离 ➢高位优势引发深圳购买力溢出，房地产引擎撬动珠三角异地置业 ➢1小时生活圈已成现实，城际快线和产业互补成就未来2小时置业版图 ➢城际间的不断融合必将是珠三角大地产时代来临
惠州市2006年GDP和增长速度均创历史新高， 经济发展前景看好
33.1万
11万 5.8万 总18万
/ / 12万 1.4万
/
5栋18-21层 由31栋独立别墅、40栋双拼别 墅、262栋联排别墅、28栋叠 拼别墅、372户花园洋房、50 户多层洋房以及18层及15层高 层住宅组成。分期开发 。 共建设4栋8层、4栋15层半、3 栋17层半，共有456套住宅
5-6层
➢ 2006年，全社会固定 资产投资额达307.67亿 元，同比下降12.5％， 其中房地产开发投资 67.92亿元，占固定资 产投资额的22.08%。
➢ 随着惠州市城市建设力 度加大，房地产高速发 展。2006年由于受上 年壳牌项目投资基数的 影响，全年的固定资产 投资下降12.5% ，但房 地产开发投资所占比重 增长明显。
财富公寓
水印尚堤 都心地王 南山公馆1期 美林玉桂山 金辉花园3期
江北片区
东方威尼斯
下埔片区
东平片区
鹅岭南片区
河南岸片区 麦地演达片区
金山湖片区
东湖花园七区 港惠新天地
三环阳光公寓 金山龙庭3期
惠城区住宅市场供应以3房和4房最多，金山龙庭凭借其高 端产品形象，其销售价格均高于鹅岭南片区楼盘住宅价格
➢ 惠州城市居民人均可 支配收入也有较快增 长。
➢ 城乡居民存款余额增 加很快，2006年达 到607.23亿元，同比 增长16.3%。
主要经济 指标
2003 年
增长
2004年
增长
2005年
增长
2006年
增 长
百度文库
社会消费
品零售总 181.67 12.8% 212.75 额(亿元）
17.1 %
251.51
2006年珠三角地区九市GDP排名
➢ 2006年惠州市完成（GDP）
933.20亿元，居珠三角九城
城市
GDP总量（亿元） 总量排位
市第六。人均GDP25019元， 广州 按现行汇率折算达3127美
6236.00
1
元，突破3000美元大关。
深圳
5684.39
2
➢惠州2006年GDP增长速度
佛山
3024.50