世联广州海伦春天年度营销策略报告
世联2012年6月武汉海昌极地海洋世界营销策略报告
主要面积段 89-97㎡ 89-97㎡ 90-110㎡
套数 96 364 244 704
套数比 13.6% 51.7% 34.7%
金额 6240万 23660万 15860万 4.576亿
库存及新推产品实现金额为4.58亿元，足以支撑4个亿的任务；
完成4亿目标，按照均价6500元/㎡计算，需要去化615套，至年底6个月，月均需去化103套；
均价8300元/㎡
2010.12.25 首次开盘推82-200㎡ 房源，均价6500元/
/㎡
由于前期旅游地产形象的成功建立，项目自开盘以来，得
2011.9.24 加推83-151㎡小高层，
到了一个较好的去化，价格呈稳步上升态势，达到了同区
㎡
均价7000元/㎡
2012.4.21 加推89-97㎡高层，
546月中旬样板间开放活动认筹升级6月中旬样板间开放海昌天澜置业不难地铁口湖岸边超高赠送海昌天澜产品隆重面市7月15日开盘活动中秋节活动配合认筹升级开盘活动抽海昌中国行海昌天澜置业不难地铁口湖岸边首付8万享三房海昌天澜置业不难30万住3房拍卖活动展示升级巡展派单持续短信call客短信call客陌拜团购持续报广软文电视报广软文网络持续公交车站亭持续巡展派单持续看房团老带新持续户外户外8月6月11月12月10月7月9月认筹启动样板间开放认筹升级812开盘认筹启动一期库存8997产品97套预计去化82套一期g267栋8997产品364套预计去化350套二期g14栋90110产品244套预计去化183套
半年， 去化615套高层产品
销售目标4个亿，货量是否能够支撑任务完成？
目标解读
进行盘点，库存剩余96套，新推608套，共计704套，按照均价6500元/平方米计算， 预计可实现约4.58亿元销售金额，足以支撑4个亿的任务；
世联房地产营销策划方案
世联房地产营销策划方案一、背景分析随着城市化进程的加速，房地产市场竞争激烈，营销策划变得至关重要。
世联房地产作为一家领先的房地产开发商，需要制定合适的营销策划方案，以保持市场竞争力并实现可持续发展。
二、目标定位1. 提升品牌知名度和美誉度：通过精心策划的营销活动，将世联房地产打造成为知名度和美誉度双重提升的品牌。
2. 扩大市场份额：通过有效的市场推广和战略合作，争取更多的市场份额，提高销售业绩。
3. 建立强大的销售团队：培养一支专业、高效的销售团队，为客户提供优质的服务，确保销售目标的达成。
三、策略与方法1. 定位明确的目标客户群体：针对不同的产品，确定目标客户群体，从而提供有针对性的服务和营销策略。
2. 建立线上线下多渠道的推广渠道：在互联网时代，线上线下相结合的推广渠道非常重要。
建立官方网站、社交媒体账号和手机应用程序，积极参与线上营销活动。
3. 强化品牌形象塑造：通过品牌故事、视觉设计和传播活动等方式，塑造世联房地产的品牌形象，使其与高品质、可信赖等关键词联系在一起。
4. 精细化市场调研分析：通过市场调研和数据分析，了解目标客户群体的需求和消费行为，为制定营销策略提供依据。
5. 强化业务拓展与战略合作：与其他行业的优秀企业进行战略合作，共同开展业务拓展，共享资源和受众群体。
四、营销活动推进方案1. 媒体宣传活动：a. 在知名房地产杂志、报纸和网站上投放广告，提升品牌知名度。
b. 开展品牌大使活动，邀请明星或名人代言品牌，增强品牌美誉度。
c. 举办新闻发布会，介绍世联房地产的新项目和业绩，吸引媒体关注。
d. 利用社交媒体平台发布房产推介视频，与网红或KOL（Key Opinion Leader）合作，提升社交媒体影响力。
2. 举办精品展销会：a. 在人流量较大的商业区或购物中心举办展销会，在现场提供专业咨询和优惠购房政策。
b. 通过展销会吸引目标客户，并进行现场签约活动，以提高销售转化率。
c. 在展销会期间举办相关活动，如讲座、明星见面会，增加活动的吸引力。
世联商圈整体策划方案设计
世联商圈整体策划方案设计近年来，随着城市发展的迅速，商业地产行业也呈现出蓬勃的发展态势。
而世联商圈作为一个具有潜力和机遇的商业综合体，需要一个整体策划方案来指导其发展。
本文将针对世联商圈的特点和市场需求，设计一个全面有效的整体策划方案。
首先，为了提升世联商圈的知名度和吸引力，应该注重品牌营销。
通过策划一系列有特色的活动，如主题展览、艺术表演、文化交流等，吸引人们的注意和参与。
同时，利用社交媒体和广告宣传等渠道，加强对世联商圈品牌形象的宣传，提高其在消费者心目中的知名度。
其次，为了满足不同消费群体的需求，世联商圈应该具备多元化的业态。
可以引入各种类型的商业和娱乐设施，如购物中心、餐饮区、儿童游乐场等，以满足不同人群的购物、娱乐和休闲需求。
此外，还可以考虑引进一些特色店铺和品牌，增加商圈的独特性和吸引力。
另外，世联商圈应该注重提升顾客体验。
可以通过提供优质的服务和便利的购物环境来吸引顾客。
例如，提供免费停车服务、舒适的休息区、便捷的支付方式等，让顾客感受到便利和舒适，增加他们的满意度和忠诚度。
此外，为了增加商圈的盈利能力，世联商圈还可以考虑开展租赁业务。
可以将商圈内的空闲场地租给其他商家或机构使用，以增加收入。
同时，可以开展一些商业活动，如展销会、拍卖会等，吸引更多的商家和顾客，增加商圈的流量和销售额。
最后，为了保持商圈的可持续发展，世联商圈应该注重与周边社区的合作。
可以与社区居民开展一些互动活动，如社区义卖、公益演出等，加强商圈与社区的联系，提升商圈的社会形象。
综上所述，世联商圈整体策划方案设计应该注重品牌营销、多元化业态、提升顾客体验、开展租赁业务和与周边社区的合作。
通过这些措施的实施，世联商圈将能够提升其知名度和吸引力，满足不同消费群体的需求，增加商圈的盈利能力，并保持可持续发展。
世联策划报告
世联策划报告报告书报告人：XXX报告日期：XXXX年XX月XX日摘要本报告旨在介绍世联策划的策划过程及计划，同时分析市场和竞争情况，为世联策划的未来发展提供参考。
一、市场分析我公司的主要市场是大中型活动的策划与管理服务。
随着社会经济的快速发展，文化活动、商业展会等各种活动在规模和数量上均有显著提高。
其次，人们的生活水平越来越高，对于高品质、创新、个性化和多元化等诉求不断增强，因此对于活动策划和管理服务的需求也逐渐加大。
二、竞争分析目前市场上有多家与我们公司类似的活动策划和管理公司，其中一些公司规模较大，拥有丰富的行业经验和业务能力，但通常服务价格较高；还有一些公司拥有中等规模的团队，对于中小型活动的策划和管理服务有很好的承接能力。
三、世联策划的定位和目标我们公司的定位是提供高品质且具有创新性的活动策划和管理服务。
我们的目标是适应市场需求，拥有创新的思维和专业的团队，赢得客户的信任和尊重，成为活动策划和管理服务领域的佼佼者。
四、世联策划的优势和不足世联策划作为一家年轻的公司，拥有灵活性、创新性及定制化服务等优势。
同时，我们公司拥有一支经验丰富、富有创造力和执行力的团队，为客户提供个性化、专业化和高效化的服务。
但是，由于公司规模较小，我们可能面临着人力资源及市场推广等方面的挑战。
五、策划过程和计划1. 研究分析客户需求及行业情况2. 制定策划方案并进行沟通确认3. 实施策划方案4. 进行效果评估和调整六、世联策划的可持续发展1. 加强市场推广和品牌建设，拓展客户群体2. 提高团队的专业能力和知名度，吸引更多的人才加入公司3. 引入领先的技术和管理理念，提升公司的整体管理水平结论通过该报告，我们可以看出市场需求和竞争情况呈现出积极的态势，但同时也存在一些挑战。
在未来的发展中，世联策划将加强自身建设，提高服务水平，不断推进创新和进步，为客户提供高品质、创新性、专业化的活动策划和管理服务，努力成为活动策划及管理服务领域的佼佼者。
某房地产营销策略沟通报告.ppt
NOW, It`s coming
3 全体系营销期
营销启示： 1、顺应大势，把握市场，不等不靠，主动做出调整；2、立足项目，全面进入全体系营销期！
区域：利好与困局 竞争：存货分析 成交分析 客户分析 特别关注：龙湖 营销启示
区域形势及 竞争分析
区域分析：利好因素
>>>烟台城市向东——烟台城市副中心，大烟台东规划，无限发展空间。
行业洗牌数据突出，2012年，这一趋势将进一步增强；同时，品牌开发商集中布局三四线 城市的发展战略，在促进三四线城市房地产行业发展的同时，也无疑增加了当地的竞争激烈 程度。
调控效果分析
>>>全国性价格拐点出现，调控传导性凸显，三四线正进入一二线前期调整轨道。
70大中城市价格指数同比增减趋势图 从2008 年11 月开始，全国70 个大中城市房价同比呈现下跌，趋势维持至2009 年4 月，共 持续半年。之后房价开始回升，自2010 年4 月份房价同比涨幅升至12.8%的高点后开始持 续下降至今，价格走势难见反弹。
关键词：资金不充足
主要看好养马岛板块的地段，配套上认可烟墩 山体育公园，信任安德利企业。
王先生 ——男、24岁、大专、个体 家庭年收入约30万、有私家车、
关键词：认可本案
没有去过其他的项目；喜欢海景房，经置业 顾问介绍对安 德利集团非常认可，感觉有保障，喜欢户型设 计的飘窗。
李先生、男、 40多岁、芝罘区、本科、审计会计师 有私家车、专业投资；
从烟台市整体城市规划来看，牟平区定位于“城市副中心”，将重点发展高新技术、休闲旅 游产业和新兴制造业，发展潜力巨大，大烟台东规划悄然崛起！
区域分析：利好因素
>>>养马岛规划——千亿财富空间，全力助推区域房地产行业发展。
XX12世联保利林语中心XX年营销策略报告73P
6部品牌电梯、单梯服务的面积4500㎡保证上班的效率；候梯时间 不超过30秒近10000个停车位，座驾停泊无需等候
• 礼宾服务：
湖南第二家金钥匙五星酒店式管家服务与国家一级资质保利物业 强强联合。
• 强力政策：
X十X1大2服世务联平保台利助林力语新中锐心企XX业年跨营越销式策发略展报。告73P
蓄卡：全城首创，唯一有效的组合筹：以客带客 ，化整为零
学习改变命运,知 识创造未来
XX12世联保利林语中心XX年营销策略报告73P
案例启启示示
启示一：深挖投资价值，天天讲月月说。制造“国际公寓”这个概念，围绕 项目商业价值和未来的升值潜力制定专门的《八大投资真经》，给销售员洗 脑最后感染客户，让其认可。
启示二：彻底的销售政策配合电商获突破。线上团购配合爆点的活动或者 事件进行炒作引起市场的关注，线下利用电商资源加紧call客保证上门。 销售政策建议保留折扣逼定客户，保证成单率。
启示三：巧妙入市，巧用它山之石。巧妙利用区域周边的利好特别是商业 发展。高调利用区域热度和利好同时借助给力的销售政策实现“公寓淡市 ”的热销。
保利林语中心在2014年需要坚持：主打投资潜力、电商阶段性做配合给力销售
学政习策改变、命运,巧知 借区域利好。
识创造未来
XX12世联保利林语中心XX年营销策略报告73P
案例借鉴 中信龙盛广场
中信龙盛广场，位于深圳市龙岗区东部，周边有义乌商贸城。是集居住、商 务、投资三栖价值于一体的商业综合体项目。
2013年5月19日开盘，去化率近90%。13800元/平，轻松顶破片区价格天 花板，连续4周蝉联龙岗持销楼盘销售冠军。
无阳台、无燃气、户型不正 非热点片区、客户少 开发商价格预期高
世联_广州保利·香槟公馆营销策略总纲及销售执行报告
新政后推出复式单位，但成交甚少，成 交单位都是以毛坯交楼为主，价格平走。
16
成交套数
14
成交均价
12
10
30000 25000 20000
8
15000
6
10000
4
2
5000
0
0
第40周 第41周 第42周 第43周 第44周 第45周 第46周 第47周 第48周 第49周 第50周
桥南 市场
区由于亚运城的推出，新
增供应近250万平方米， 同比增长250%；外围四区 新增供应472万平方米， 同比增长74%，是全市新 增供应增长的主要动力。
2001-2010年广州商品住宅新增供应走势
850 800 750 700 650 600 550 500
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
套数 建筑面积 套数比 面积比
48 33 307 68 456
2256 2541 29779 8636 43212
11% 7%
67% 15% 100%
5% 6% 69% 20% 100%
项目 认知
预计首批货量8月开卖 第二批货量10月开售
年底售罄
2011
MAY
JUN
JUL
AUG
SET OCT
NOV DEC
外展 售楼部开放
样板房和示 范园林开放
1栋和4栋开盘 2栋和3栋开盘
售罄
项目 目标
今年整盘售罄，实现均价16000元/㎡ 完成销售总额7亿
世联对目标的理解：
精致小盘实现爆破式销售，要求高价高速，成为片区标杆项目
世联开盘前营销推广实施方案
世联开盘前营销推广实施方案随着经济的不断发展和城市的不断扩张，房地产市场也在不断地发展以适应市场的需求。
世联是一家高端房地产开发商，近期将要推出一款新产品，为了确保其品牌和产品的市场竞争力，需要实施一系列的营销推广计划，在产品上市前做好相关准备和宣传工作。
本文将介绍世联开盘前营销推广实施方案。
一、目标市场及竞争环境分析1.目标市场：本次产品面向的目标市场是高收入人群，他们通常是居住在城市中心地区周边的中产阶级人群。
这些客户有很高的购房意愿和购买能力，因此我们需要针对这部分客户的需求和喜好进行出售。
根据市场分析，这部分客户年龄在30-50岁之间，收入中等以上，具有比较高的社会地位和权威性。
2.竞争环境：目前，高端房地产项目已经成为市场上的一股重要趋势，许多开发商都在努力提升自己的品牌和产品，并在市场上争夺优势地位。
世联面对的主要竞争对手是合生、龙湖、华宇等知名品牌，由此产生了激烈的竞争环境，需要我们采取有效的营销策略来提升自己的市场竞争力。
二、营销推广实施方案1.推广目标和目标客户我们的目标客户是30-50岁，居住在城市中心地区周边的中产阶级人群，收入中等以上，具有购房需求和购买能力。
本次营销推广的目标是吸引到20%的目标客户群体，保证项目的销售额度。
2.营销策略（1）线上推广：通过微信公众号、社交媒体平台等互联网推广渠道，加大营销宣传投入力度，提高消费者的知晓度和转化率。
（2）传统媒体广告：通过播放电视广告、在报纸、杂志等媒体平台投放广告等，加强品牌宣传和影响力。
（3）实地营销：采取实地展销和路演活动，将产品展示给潜在顾客，通过直观的方式加深对品牌和产品的了解和来源。
（4）推出优惠政策：例如赠送一定面积的车位等，激励消费者购买产品。
3. Push营销方案（1）准确评估产品品质和客户需求，选择有特点的推销方案，推广创意和宣传效果将会更高效，从而吸引顾客的关注和购买欲望。
（2）在精准定位的基础上，我们将采取推销活动展开销售工作。
世联XX年广州海伦春天X年度营销策略报告118P
首付17万， 大三房一 步到位， 120-150 ㎡ 洋房新品 6215元/ ㎡ 起，爱在 行动
2011年形象策略关键词为“幸福”、“团聚”，线上推广以输出低首付、低单价信息 为主，针对本项目目标客户群特征，整体项目形象被定位为性价比高刚需盘，造成结 果是项目形象不够高端。
2011年推广回顾：线下推广密集型覆盖，线上推广开盘推货前集中爆发，东广 州形成一定知名度，但推广未能深入渗透至萝岗、黄埔区域
土地市场：2011年土地市场成交遇冷，开发商资金压力开始显现
2011年10月-12月广州市土地挂牌出让情况
2011年截止至12月15日，广州共有68块住宅用地挂牌出让，其中（五分之三）41块 均为撤销、流拍，而成交的27块土地中占70%均以底价成交；10月1日为显著分水岭，
10月至12月15日推出19块住宅用地仅1块成交，反映开发商资金压力显现。
注：以上数据来源于网易
增城市场：增城区域9-11月份成交量同比下降37%，11月份成交均价首度跌破 7000，市场面临严峻的下行压力
1.26 新政
4.1 限价
2011年9-11月成交量同2010年 9-11月相比，下滑37%
从近几个月增城的成交情况可以看出，近几个月增城的成交量和成交均价都有所 下降，2011年9-11月份整个增城区域的成交量3734套，同比2010年9-11月5931 套下降了37%。价格方面同比上涨6%，上涨幅度不大，整体呈现价升量跌。
2011年开发商累积融资金额庞大，开发商还贷期集中2012年下半年及2013年爆 发，明年开发商资金链出现紧张，以价换量成为开发商回笼资金唯一出路。
宏观环境：2011年政策的累积效应在第三季度楼市显现，房价快速上涨的势头 得到明显遏制，但实质性降幅并不明显
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2011年推广回顾：线下推广密集型覆盖，线上推广开盘推货前集中爆发，东广 州形成一定知名度，但推广未能深入渗透至萝岗、黄埔区域
2011年全年推广铺排
3.1
报广 电视 电台 线 上 户外 网络 电影院 候车亭 电梯 地铁 看房团 线 下 巡展 短信
3.25
3月
4.23
4月 5月
碧桂园豪园 侨建御溪谷
恒大山水城
敏捷莱茵花园 时代倾城
中信香樟墅
新新公路沿线板块
荔城板块
在售主力户型：75-150㎡两房至四房 价格区间：5400-8300元/㎡ 客户构成：天河、萝岗、黄埔等东广 州片区客户
金地公园上城
在售主力户型：80-140㎡两房至四房 价格区间：4800-7500元/㎡ 客户构成：增城荔城本地客为主，
海伦春天
2012年度营销策略报告
世联地产〃2011 12
回顾
2011：二期蝴蝶谷销售情况
2011年目标检验：全年共推售货量794套，销售614套,实现销售金额6.3亿，国 庆成为分水岭，项目已步入滞销期，客户观望心理浓厚，降价后滞销局面稍缓。
G8栋10.1推出 G6、G7栋7.23推出
新推 1座 新推 7座 新推 5座 新推 2座 新推 3座
“4.15新政”出台
“9.29”政策出台
宏观政策：国务院不断重申，未来调控方向不动摇，调控力度不放松，已为 2012年调控政策定调
全国前10个月销售面积同比下降，销售均价同比增长
国务院不断重申调控不动摇
1、全国前10个月商品住宅销售面积同比下降4.4%，销售均价同比增长8.4%，但环 比呈下降趋势，调控效力开始显现； 2、国务院于今年4月13日、7月12日、10月29日、12月14日召开的会议不断重申
注：以上数据来源于广州世联市场研究部
广州市场：自1.26新政以来，广州市二级市场低迷，金九银十成交下挫，整体价 格走势呈现震荡下行
2010年 金九银十 成交火爆
1.26 新政
2011年 金九银十 成交遇冷
2011年房地产市场成交低迷，“金九银十”成交遇冷，10月份成交量仅6156 套，同比减少64%，均价降为11572元/平米，调控政策累积效应于第三季度 逐渐显现，价格呈震荡下行趋势
注：以上数据来源于网易
增城市场：增城区域9-11月份成交量同比下降37%，11月份成交均价首度跌破 7000，市场面临严峻的下行压力
1.26 新政
4.1 限价
2011年9-11月成交量同2010年 9-11月相比，下滑37%
从近几个月增城的成交情况可以看出，近几个月增城的成交量和成交均价都有所 下降，2011年9-11月份整个增城区域的成交量3734套，同比2010年9-11月5931 套下降了37%。价格方面同比上涨6%，上涨幅度不大，整体呈现价升量跌。
6.24
6月
7.23
7月 8月
9.2410.1
9月
10.22
11.19
11月
12.24
12月
10月
线下推广密集覆盖
洋房 开盘 洋房 开盘 洋房 洋房 开盘 加推 洋房 加推 洋房 加推
派单
启示
海伦春天2011年全年实现6.3亿销售目标，奠定项目高性价比刚需盘形象。
2012年如何突破，解决大户型余货滞销难题？ 2012年如何推拔高项目形象，实现后期产品快速热销？
城政府调控价格目标7736元/平方米的，将不受理网签备案并严禁网上签约操作。 限价再度升级！
判断
2011年欧债危机恶化导致中国出口受负面影响，CPI高启， 股市下滑，2012年国内经济形势严峻； 2011年 继“限价令”出台之后，增城调控政策日益严厉， 明年限价持续， 2012年房地产调控力度不放松， 限价使得开发商大量延迟推货，导致大量供应延迟至2012 年中推出，届时市场供应将井喷
严格房地产开发贷款管理 《物权法》正式生效
“1.26”新政猛如虎
4月，增城、从化出台限价令 6次上调存款准备金率、3次加息，CPI高举
基调：促进房地产业持续健康发展
基调：促进房地产市场稳定健康发展
基调：继续打压投资,控制房价
2007
2008
基调：抓紧建立住房保障体系
2009
2010
2011
基调：遏制部分城市房价过快上涨
H1、H2栋4.23推出 D1栋9.24推出 D2栋11.19推出 D3栋12.24推出 G10栋10.22推出
新推 8座 9座
1、2011年截至12月25日，海伦春天共推售货量794套，销售614套，实现销售金额 6.3亿。 2、从近32周的项目成交量趋势图可以看出，十一之前，本项目凡推新货必能热销，单周 销售套数最高达61套；十一之后，三次推新货周销售套数从未突破20套。国庆成为分水 岭，项目已步入滞销期，12月24日，3座降价后推出，热销38套，缓解滞销局面。 3、剔除十一黄金周的因素，本项目来访量一直维持在一个稳定的水平，但十一之后成单 率较低，说明客户观望心理浓厚。
《流动资金贷款管理暂行办法》出台 《个人贷款管理暂行办法》出台 《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台
《关于促进节约集约用地的通知》出台
“10.22”新政出台
松绑二套房 营业税征收5年减至2年
《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
中新
金地公园上城 恒大山水城 8210 8586 6217 6018 -24% -25%
与5月份相比，12月份片区楼盘普遍降价10-25%，10月1日过后，增城各大开发商开始 采用以低价吸引客户的策略，各盘单价均打5字头、6字头；从翡翠绿洲6530元/平起， 到金地公园上城5418元/平，到尚东阳光5600元/平。整个片区陷入激烈价格战。
2011年推货回顾：小户型热卖大户型滞销，二期余货324套，八成多为120150 ㎡大户型，对明年造成一定程度的去货压力
2011年推售货量及销售率
总货量 76㎡两房 94㎡三房 104-107㎡三房 120㎡三房 129-133㎡三房 150㎡四房 合计 92 69 115 96 398 已售货量 未售货量 92 51 93 75 291 0 18 22 21 107 去化率 100% 74% 81% 78% 73% 107㎡
2011年形象回顾：形象关键词“幸福”“团聚“，较为迎合白领阶层的形象调 性，输出”低单价“”低首付“，整体项目形象被定位“性价比”刚需盘，
4月10日， 洋房新品 发布会， 欢迎您来 鉴新品， 赏表演。
350万起， 500 ㎡珍稀 花墅，最 后六席， 双拼阳光 墅5万抵20 万诚意登 记
5900元/平， 买南北对 流大三房
誉山国际
以去年增城全市的均价作为参考底价，增城市的限价不高于7033元/平方米。
区域政策：10月底增城房管局会议已经为年底及明年楼市政策定调，2012年 增城限价将继续执行
增城国土房管局会议内容 详见链接/a/土房管局会议内容现场
5月 均价 9304 —— 6470 8835 7810 -
11月 均价 8226 6980 6527 7523 6800 -
目前 价格 售价 趋势 7400 ↘ 6800 —— 5600 7500 5800 ↘ ↘ ↘
降价幅 度 -20% —— -13% -15% -25% ——
6888 —— (装修) 6200 6400 ↘ ↘
76 ㎡
24
794
12
614
12
180
50%
77% 120㎡ 占比
2012年将售二期余货及占比
剩余货量户型 94㎡三房 104-107㎡三房 套数
18
22 69 179 36 324
6%
7% 21% 55% 11% 100%
94㎡
120㎡三房
129-133㎡三房 150㎡四房 合计
130 ㎡
2011年截至12月25日共推新货794套，销售77%，其中小户型基本售罄，较受客户青睐， 120-150方大户型销售遇阻。2012年初将推产品87%为120-150方大户型，面临强烈销 售压力。
济转型压力增加，明年货币政策依然紧缩。
宏观经济：2011年开发商累积融资金额庞大，2012年开发商还贷期集中爆发， 以价换量将成为开发商回笼资金唯一出路
2011年开发商累积融资金额庞大，开发商还贷期集中2012年下半年及2013年爆 发，明年开发商资金链出现紧张，以价换量成为开发商回笼资金唯一出路。
全国房地产调控不会放松，促进房价合理调整；
区域政策：4月增城出台全国首个限价令，遏制区域房价上涨趋势，增城被迫成 为广州价格“洼地”
增城首个限价令4月1日出台
2011年4月8日上午，增城国土局召集开发商开会，提出推行单盘限价，并且二 季度限价幅度降至5%： 4月1日后领取预售证的楼盘，则要按照规定全部限价，在3个月内销售的价格不 得超过去年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格，对于去年没有销售的楼盘，则
视角2
市场：广州、增城市场表现
土地市场：2011年土地市场成交遇冷，开发商资金压力开始显现
2011年10月-12月广州市土地挂牌出让情况
2011年截止至12月15日，广州共有68块住宅用地挂牌出让，其中（五分之三）41块 均为撤销、流拍，而成交的27块土地中占70%均以底价成交；10月1日为显著分水岭， 10月至12月15日推出19块住宅用地仅1块成交，反映开发商资金压力显现。
视角1
大势：宏观经济与政策环境
宏观经济：2011年欧债危机恶化导致中国出口及经济增速受负面影响，明年宏 观经济形势严峻，货币政策紧缩，拉动内需及经济转型为主基调
2011年欧债危机导致外需下行，中国出口及经济增速均受负面影响；股市跌至 三年来新低，投资者信心受挫；2012年中国经济形势不容乐观，拉动内需及经