海棠湾土地咨询报告修订稿

海棠湾土地咨询报告集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]

三亚市海棠湾椰子洲岛

土地价格咨询报告

咨询机构：海南正理土地评估有限公司

项目负责人：刘海涛（中国注册土地估价师）

项目参加人：王云松（中国注册土地估价师）

目录

第一章项目总说明 (2)

第一节项目背景 (2)

第二节项目预测的基准日 (2)

第三节项目委托单位 (2)

第四节项目咨询目的 (3)

第五节报告编制依据 (3)

第六节报告编制说明 (4)

第七节项目咨询结论 (4)

第二章项目规模 (4)

第三章投资环境研究 (5)

第一节三亚市总体社会经济情况 (5)

第二节三亚市房地产市场状况 (7)

第三节区域环境研究 (8)

第四章项目开发现状 (10)

第五章现状土地转让价格估算 (10)

第六章项目经济效益分析 (12)

第七章不确定性分析 (13)

第八章附件 (13)

第一章项目总说明

第一节项目背景

2005年7月13日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，并办理了《土地房屋权证》（三土房

（2005）字第2206号、2207号、2208号、2209号、2210号、2211号、2212号），其中包括五个原生态椰子岛，土地总面积633153.16平方米。

由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计，于2006年12月23日通过了中国城市规划设计研究院编制的《海棠湾分区规划及城市设计》，根据该规划，海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，规划居住人口为25万人。依此规划，海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区，其职能是世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。

由于规划的变更，海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园，其余地块将建成椰子洲度假酒店，所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发建设，因此，海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让，委托咨询机构按现状条件下估算土地的转让价格。

第二节项目估算的基准日

本报告土地转让价格估算的基准日为2008年3月15日。

第三节项目委托单位

名称：海南建丰旅业开发有限公司

住所：海南省三亚市金鸡岭路兰海花园二期逐浪阁一单元6A室

法定代表人：林怡胜

注册资本：港币

公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资）

经营范围：房地产开发经营，经营中、西餐厅，酒店管理、物业管理，园林绿化工程。

第四节项目咨询目的

本咨询报告主要包括以下几个方面：

1. 分析介绍三亚市经济总体发展状况和投资环境

2. 分析三亚市目前房地产市场状况

3. 进行项目投资成本及费用估算

4. 基于三亚市当前的房地产市场状况和近期类似项目的情况分析，对本项目的转让价格进行估算。

5. 在不考虑转让时缴纳的营业税，估算土地按现状转让时，最可能成交的转让价格，按估算的价格进行转让，委托单位能获得最大的经济效益。

本项目咨询报告的目的是通过投资环境研究和财务经济分析，为投资决策提供参考依据，在保证委托单位获得最大经济效益的条件下，对土地的转让价格进行预测估算。

第五节报告编制依据

1. 三亚市城市总体规划及修编

2. 三亚市海棠湾A7片区控制性详细规划

3. 三亚市房地产市场、土地一级市场基本资料

4. 三亚市工程建设及周边环境的勘察调研资料

5. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）

6. 委托方提供的其它相关资料

第六节报告编制说明

本报告的编制依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规和政策及具体规定，同时本报告的基础资料和数据来自于国家、三亚市有关主管部门颁布的文件和委托方提供的资料，以及报告人经过调研所得的资料、信息。

本报告的分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合中国有关房地产项目财务管理方面的具体规定和三亚市的市场情况，进行分析测算。

第七节项目咨询结论

委托单位按现状（生地）转让土地时，平均单价为122万元/亩时，在不考虑转让应缴纳的营业税时，能获得最大的土地收益是116014.36万元，扣除应缴纳的营业税、契税及其它不可预见费用9919.23万元，净收益为106095.13万元，资金静态收益率达到1117%，说明委托单位在取得土地而不追加任何投资的情况下，投资三亚市海棠湾土地开发是非常成功的。

第二章项目规模

根据委托方提供的资料，委托咨询的标的为位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，土地面积分别为315810.55平方米、28092.93平方米、15457.75平方米、29636.8平方米、143175.0平方米、85371.42平方米、15608.7平方米，合计为633153.16平方米，折合土地面积为949.73亩，其中后五宗地为五个原生态椰子岛。

根据1999年原批准的《建设项目选址意见书》，原项目用地主要技术为：容积率小于0.5，建筑密度14%以下，别墅最高为三层。由于海棠湾整体规划的变更，咨询标的属于海棠湾A7片区，其中控规地块编号A7-03-05、A7-03-06、A7-03-07、A7-02-01，拟建设椰子洲度假酒店，规划容积率0.15-0.38，五个椰子岛属A7-01地块，拟建设国家海岸湿地公园。