2020年深圳房地产市场分析报告

2020年深圳房地产市场分析报告

2020年9月

2020 年是深圳特区成立四十周年。1980 年 8 月 26 日，深圳经济特区设立。40 年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。房地产行业也取得长足发展，深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。同时，也诞生一批优质房地产开发和服务企业。展望未来，深圳城市地位仍将持续提升，深圳优质企业也将受益。

第一部分、深圳40 年来，取得快速发展

1、40年来深圳房地产行业快速发展

深圳在房地产行业产生和发展中扮演先锋者的角色。中国大陆第一家房地产公司、第一个商品房小区均在深圳诞生、第一次土地使用权公开拍卖也发生在深圳。深圳在过往房地产行业发展中，扮演着先锋者的角色。

40 年来，深圳房地产市场也取得了快速发展。商品住宅销售面积从 1986 年的 45 万方，到目前每年 600 万方左右的水平，并且逐步进入存量市场，二手房成交面积是新房的 1.7 倍左右。

深圳地产基本面中长期依然向上。自商品房诞生以来，深圳基本面总体向上，虽然也经历过 08 年前后、12 年前后的波动。2020 年年初以来，深圳新房成交面积同比-2%，在公共卫生事件影响下，依然与去年同期持平；年初以来二手房成面积同比增长 49%。

图表1、深圳商品住宅销售面积（万方）

数据来源：深圳统计局、市场研究部整理

图表2、深圳商品住宅平均交易价格（元/平方米）

数据来源：深圳统计局、市场研究部整理

2、深圳发展一路向西

深圳发展一路向西，从罗湖到福田再到南山和前海。发展重心的变化也带来区域

地产基本面的变化。（1）深圳最初中心区在罗湖区，1984 年国贸大厦封顶，成

为深圳首个 CBD 中心，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办

公等全部功能。（2）而随着 1997 年前后福田 CBD 动工、市民中心、图书馆等陆

续在福田区开工建设，福田成为深圳第二个重点开发区。（3）南山区伴随着高科

技、互联网的发展，快速崛起，依靠腾讯以及华为等一批高科技大型公司，打造

了一个高科技产业集群。成为深圳又一个经济中心。而各区地产基本面情况也随

中心区西移有所变化。2006 年后，福田区房价明显超过罗湖区，而南山区在 2010

年后超过福田区。

图表3、1999 年罗湖区房价最高（元/平方米）图表4、2018 年福田区和南山区房价较高（元/平

方米）

数据来源：wind、市场研究部整理数据来源：wind、市场研究部整理

图表5、深圳一路向西发展，重点发展新兴产业

区划定位及发展重点

福田区聚焦金融、文化、教育等核心服务功能的中央商务区，重点推进深港科技创新合作区建设；

罗湖区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 龙华区 老城区焕发新活力的国际消费旅游区，重点推进深港口岸经济带建设；

创新资源集聚辐射枢纽功能的中央智力区，重点推进西丽湖国际科教城建设； 国际航运枢纽，重点推进沙头角深港国际旅游消费合作区建设； 珠江两岸协同发展的区域服务中心； 全球电子信息产业高地的深圳东部中心； 新兴产业高地和时尚产业新城；

未来产业试验区的深圳东部中心，重点推进深圳高新区坪山园区和粤港澳大湾区深圳生物医药 产业创新合作区建设；

坪山区

光明区 世界一流科学城和深圳北部中心，重点推进光明科学城建设； 世界级滨海生态旅游度假区，重点推进国际游旅游自由港建设； 新兴产业新城

大鹏新区

深汕特别合作区

资料来源：《粤港澳大湾区建设深圳指引》，市场研究部整理

3、科技园区或成为未来城市发展的重点

深圳高度重视高科技产业发展。深圳市目前有超过 7200 家产业园区，贡献了 75% 规模以上企业和 80%规模以上工业产值。2020 年深圳市发改委公布《深圳市 2020 年重大项目计划》中有 122 个新增产业园区和研发中心重大项目即将落地，远远 高于其他类型项目。同时深圳市政府出台还出台多项鼓励政策，针对产业园项目 的落地，高新技术企业落户提供了土地优先安排、创业基金、信贷支持等优厚的 保障政策，表明深圳高度重视高科技产业的发展，未来产业园区项目或成房企开 发运营重点。

图表 6、深圳 2020 年重大项目计划中产业园区和研发中心项目远超其他

数据来源：深圳市发改委、市场研究部整理

4、展望未来，深圳城市地位持续提升

大湾区与先行示范区政策双重加持，深圳城市地位持续提升。2019 年对于深圳而 言具有划时代的意义，一方面大湾区规划落地，明确深圳在湾区城市群中的科创 领衔地位，另一方面先行示范区政策出台，深圳定位发展全球标杆城市，城市地 位显著上升。

图表 7、双重政策加持，深圳城市地位持续提升

时间

政策文件

与深圳相关内容

1. 广深港澳四大中心城市：以香港、澳门、广州、深圳四大 中心城市作为区域发展的核心引擎

2.

明确深圳科创领衔地位：要求深圳发挥作为经济特区、全 国经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，努力成为 具有世界影响力的创新创意之都。

2019 年 2 月 18 日

《粤港澳大湾区规划纲要》

3. 港澳深度合作示范区：发挥前海引擎作用，深化深港合作， 建设国际化城市新中心

1.

中国特色社会主义先行示范区：全面深化改革，深圳成为 探索全面建设社会主义现代化强国新路径的支撑

2.

全球标杆性城市：到 2025 年，深圳建成现代化国际创新型 城市；到 2035 年，深圳建成具有全球影响力的创新创业创 意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例； 计划本世纪中叶将深圳打造成竞争力、创新力、影响力卓 著的全球标杆性城市。

《关于支持深圳建设中国特色社 会主义先行示范区的意见》

2019 年 8 月 18 日

资料来源：市场研究部整理

第二部分：深圳本地上市房企众多，受益基本面的长期向上

深圳国资委控股或参股的房地产企业较为分散。主要上市平台包括：深物业、深 振业、深深房、天健集团、沙河股份、深圳控股、万科、南山控股、金地集团等。 这些房企土储大多分布在深圳，资源丰厚，受益深圳及粤港澳大湾区的快速发展。 除深圳国资委控股房企外，还有较多注册地在深圳，主要布局区域位于粤港澳大 湾区的房企，在过去四十年深圳的快速发展中，也极为受益。主要包括：华联控 股、世联行、招商蛇口、大悦城、招商积余、皇庭国际、中洲控股等。

图表 8、深圳国资委控股房地产企业一览

代码 公司简称 与深圳国资委关系 项目资源

物业服务

深圳国资委第一大股东，通 过全资子公司深投控，持股

比例为 57.96% 聚焦产业园区物业细分赛道，在管 面积 2000 万方，其中高端产业园区

在管面积为 800 万方

土储建面为 84.72 万方，其中 93%位

于深圳 000011

深物业 A

土储建面 234.47 万方，其中 33%位于 惠州、20%长沙、13%河源；可出租 物业 13.31 万方，90%位于深圳 深圳国资委第一大股东，持

股比例 36% 000006 000029

深振业 A

无

土地计容建面 2.66 万平方米，主要位

深深房 A （停牌）

深圳国资委第一大股东，通 过深投控持有 63.55%的股权

于汕头，系商业用地

无 土储建面 141.3 万方，其中南宁占比

深圳国资委第一大股东，持 38%，深圳 18%，惠州 17%，广州 12%；

天健物业在管面积为 2300 万方，业

务覆盖 23 个城市，2019 年产生营收

为 3 亿元

000090 天健集团

股比例 39.57% 可出租物业为 24.17 万方，均位于深

圳

深圳国资委第一大股东，通 土储建面 60 万方，其中长沙占比 000014 002314 沙河股份

南山控股

过深业集团持有 34.02%的股 77%，郑州 15%，新乡 8%；可出租物 业 0.98 万方，位于深圳 深圳国资委通过深投控，间

宝湾物流运营仓储面积近 340 万方，

接持股比例为 26.1%

规划在建面积超过 300 万方

物业管理年收入 205 万元

权 体量较小