房地产开发间接费用科目明细

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房地产开发间接费用科目明细

一、开发间接费用的组成和核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。

这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担,因而无法将它直接记入各项开发产品成本。

为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用"账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支,开发间接费用应分设如下明细项目进行核算:1、工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

2、福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%)提取的职工福利费。

3、折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4、修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5、办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

6、水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7、劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等.8、周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费.9、利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入.开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。

10、其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用,其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。

开发间接费和“三费”之间的关系到底是啥？

开发间接费与管理费用的区别
开发间接费和管理费用都是房地产企业管理中不可或缺的费用，但它们在费用内容和支出标准上存在一些差异。
开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。这些支出主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等，这些费用是项目开发过程中必需的支出，是项目成功开发的重要保障。

开发间接费与管理费用的区别
管理费用则是企业在组织和管理生产经营活动中所发生的各种费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销等。这些费用是企业为了组织和管理生产经营活动而发生的支出，是企业正常运营的必要保障。
VS
在土地增值税清算中，开发间接费可以享受20%的加计扣除，而管理费用则不得享受加计扣除的优惠政策。同时，管理费用的列支要根据企业的实际情况而定，不能为了增加管理费用而虚构支出，否则将会被税务机关认定为不合理。
为减少当期所得税的预缴金额，不加区分的均计入管理费用中
如果企业能够按照规定合理区分开发间接费和管理费，并按照规定进行列支和归集，那么就可以避免这种误区。
企业需要了解税务政策并按照规定进行操作，不能为了达到某种目标而随意操作。如果企业能够合理区分开发间接费和管理费，并按照规定进行列支和归集，那么就可以避免这种误区。
建立开发间接费的管理制度与流程
• 制定开发间接费的管理制度，明确各项费用的归集范围、核算方法、列支标准等，确保费用核算的规范性和准确性。同时，建立完善的流程体系，包括费用的申请、审核、支付、核算等环节，确保流程的顺畅和高效。

房地产开发企业成本构成明细科目

《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

房地产开发成本明细科目一览表

房地产"开发成本"明细科目一览表（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费B、耕地占用费C、安置养老费D、拆迁补偿费C、土地补偿费D、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费5、预提6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费A、勘察及丈量费B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费2、三通一平费A、临时道路B、临时用电C、临时用水D、场地平整E、临时设施费3、可行性研究费A、可行性研究编制费B、市场调查费C、项目建设咨询费D、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他A、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D、工程保险费E、环境评估费F、竣工档案编制费G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。

1、室外给排水系统A、上水配套费B、雨污水C、直饮水D、热水E、其他2、室外电气系统A、供电配套工程费B、其他3、室外燃气系统A、燃气配套费B、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程A、基础工程B、主体结构工程C、门窗工程D、公共部位精装修E、室内精装修F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程A、室内水暖气电管线设备B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。

C、消防系统D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。

房地产企业开发间接费用介绍

开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

房地产开发间接费用的分摊
如果房地产开发企业仅开发一个项目或是仅有一个成本对象，则开发间接费用属于能够直接计入成本对象的成本，可以视同建筑安装费用按照单位面积成本在完工开发产品与未完工开发产品之间进行分配。

如果房地产开发企业开发多个项目或有多个成本对象，则开发间接费用就需要在完工开发对象与未完工开发对象之间进行分配。

房地产开发企业应于每月终了对开发间接费用进行分配，并计入有关开发产品的成本。

但对借款费用分配方法的选择上，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十条明确规定：借款费用属于不同成本对象共同负担的，只能选择按直接成本法或预算造价法进行分配。

房地产开发间接费用的处理
房地产开发企业在确定成本核算对象为两个以上的情况下，应当将“开发间接费用”作为一级会计科目设置。

开发间接费用虽也属于直接为房地产开发而发生的成本，但由于不能清晰地归入某个成本对象，因而需要将“开发间接费用”作为过渡会计科目。

即房地产开发企业发生的开发间接费用应先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配记入各个成本对象下的“开发成本—开发间接费用”二级科目，期末“开发间接费用”科目无余额。

只有一个成本核算对象而发生的开发间接费用，则直接记入“开发成本—开发间接费用”科目。

房地产开发成本明细科目列表

房地产开发成本明细科目列表房地产开发成本科目列表次级账户三级科目四级科目备注一、征地拆迁补偿及土地出让金二、前期工程费土地契税、耕地占用税、土地交易费、土地补偿费、征地（土地）管理费、土地开发基金及其他土地费用三(七)通一平费临时设施可行性研究市场调查费营销推广费除以费用明细临时施工道路费临时施工用水接入费临时施工污水管道接入费临时施工用电接入费临时施工用气接入费临时施工办公电话网络接按费用实际发生明细来列支充电场平整临时办公室费临时厕所费可根据具体情况进行划分，场地围挡费不能划分为临时设施其他费按实际发生额支出，现有公司按当前公司核算按实际发生列支，有单位按往来单位核算根据实际发生情况进行支付，根据当前单位和开业前的营销费用计算现有单位。

房地产开发成本科目列表三级科目四级科目规划设计费、施工图设计费装饰专项设计费规划设计费智能化专项设计费景观专项设计费其他专项设计费规划设计模型制作费制图、晒图费方案评审费工程建设申请费、建设许可费、规划管理费、人防建设费、行政规划费、防雷检测费消防审查审查费白蚁防预费施工噪声管理费散装水泥费工程质量监督费工程造价管理费安全监督费劳动定额测定费招投标管理费房屋所有权登记费综合开发管理费房屋所有权登记工本费地质调查费环境评测费勘测丈量费水准测量工程测量日照分析合同交通分析费面积绘测地形地貌测绘评论按实际发生明细列支，有单位按往来单位核算。

根据实际发生的细节进行支付，一些单位根据当前单位进行核算。

注意区分是支付成本还是押金，确保金属属于押金类别，并列出“其他应收款”。

按实际发生明细列支，有单位按往来单位核算。

次级账户房地产开发成本科目列表三级帐户其他土建工程费安装费装修工程费四级科目其他前期费用专家评审费土方工程地基加固处理费桩基础围护及支撑费地下室工程土木工程（结构）工程土木工程（建筑）工程照明电器（强电工程）弱电智能化工程给排水工程消防安装工程火灾报警工程煤气安装工程综合布线系统避雷接地系统空调及通风工程电梯及自动扶梯园林环境工程停车设备其他室内停车、交通设施安装工程室外装修室内装修备注基础工程可分为成本项目。

房地产开发企业“开发成本”明细科目一览表

。指管理开发项目而使用固定资产的折旧费、维护维修费等。 6、开发间接费（8）固定资产使用费（9）房租及物管费水电费指开发项目直接租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等用（是指企业为直（10）劳动保护费接组织和管理开发项目所发生的，且（11）周转房摊销不能将其归属于特（12）借款费用定成本对象的成本（13）项目营销设施建造费用性支出。）费：（14）土地使用税（15）工程管理费（16）房屋维修基金（17）前期物业管理费（18）其他费用。是指确因工作需要为开发项目人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。指企业为销售开发产品而建造售房部（接待处）、样板房、建筑模型等营销设施的建造费、制作费等。房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。支付给聘请的工程监理单位的监理费用、为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用等。房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
3、建筑安装工 6、室内水暖气电管线设备室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气程费费；
（指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生 7、室内设备及其安装费的建筑安装工程费。）片）；室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）空调及安装费；电梯及其安装费；发电机及其安装费；高低压配电及安装费；消防通风及安装费；背景音乐及安装费保安监控及停车管理系统费用；电信网络费用； 8、室内智能化系统费卫星电视费用；三表远传系统费用；家居智能化系统费用 1、室外给排水系统费主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用主要包括管道系统、调压站主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统区内、区外绿化支出雕塑、喷泉、环廊、假山等道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等括永久性围墙、围栏及大门室外照明电气工程，如路灯、草坪灯各种指示牌、标识牌、示意图等

房地产企业开发成本明细科目

房地产企业“开发成本”明细科目一、土地征用及拆迁补偿费(指因房地产开发而征用土地所发生的各项费用,包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、土地拍卖价款及佣金等。

) 1、政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途与超面积补交的地价。

2、合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本与相应税金等。

3、红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

4、拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等。

5、其她如土地拍卖手续费、佣金等二、前期工程费(指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

)1、勘察设计费(1)勘测丈量费包括初勘、详勘等。

主要有:水文、地质、文物与地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(2)规划设计费:规划费方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费:施工图设计费、修改设计费等。

其她:可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

2、报建费(1)报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批(2)增容费包括水、电、煤气增容费3、“三通一平”费:(1)临时道路接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用(2)临时用电:接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用

土地增值税清算中应准确划分开发间接费用与房地产开发费用土地增值税清算中开发间接费审核的一点体会一、税收规定根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

”因开发间接费计入房产开发成本，对房地产公司而言，增大计算房地产开发费用和加计20%的扣除基数，从而增大土地增值税前扣除金额，降低土增税税负。

但除上述文件列举的八项费用之外，哪些费用可以列入开发间接费？成为税务机关与纳税人博弈的焦点，导致各地税务机关掌握的尺度各异。

二、企业会计制度规定企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，那么，在进行土增税清算时，这些费用能否扣除就变得很不确定，所以，在审核开发间接费时，就要慎重处理这些费用。

三、会税差异处理在作土地增值税审核时，首先要合理地区分计入开发间接费与期间费用的界限。

对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。

其次要区分费用的性质是否为开发项目发生的费用。

按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费，需要根据费用性质以及与项目关联程度判定。

在会计核算与税法不一致，应按税法进行调整，这里调整分两个层面，第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。

第二，会税政策差异，调表不调账。

四、具体费用的处理（一）关于样板间的支出问题根据财法字【1995】第006号第九条规定以及国家税务总局的咨询答复，售楼处、样板间发生的支出不能计入开发间接费在土地增值税前扣除。

税务总局答复如根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

[转载]开发间接费用究竟包含什么？工程部、预算部工资能否直接计入开发间接费用科目？

[转载]开发间接费⽤究竟包含什么？⼯程部、预算部⼯资能否直接计⼊开发间接费⽤科⽬？原⽂地址：开发间接费⽤究竟包含什么？⼯程部、预算部⼯资能否直接计⼊开发间接费⽤科⽬？作者：新乡税务⽼梁：[93]财会字第02号房地产企业会计制度规定开发间接费⽤核算企业内部独⽴核算单位为开发产品⽽发⽣的各项间接费⽤，包括⼯资、福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。

企业⾏政管理部门（总部）为组织和管理⽣产经营活动⽽发⽣的管理费⽤，应作为期间费⽤，记⼊“管理费⽤”科⽬，不在本科⽬核算。

开发间接费⽤和管理费⽤的划分除了周转房摊销之外，其余费⽤的划分是以有⽆开发现场机构来确定的，即是否是项⽬所属⼈员来界定，即只有项⽬部⼈员的⼯资福利、办公费、差旅费等费⽤才能计⼊开发间接费⽤，⼯程部、预算部等部门费⽤只能作为公司⼀级管理⼈员计⼊管理费⽤。

另外，关于印发《⼟地增值税清算管理规程》的通知（2009年）91号⽂件也要求：审核开发间接费⽤时应当重点关注：是否存在将企业⾏政管理部门（总部）为组织和管理⽣产经营活动⽽发⽣的管理费⽤记⼊开发间接费⽤的情形。

但是现在情况有所变化：企业所得税31号⽂规定：发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项⽬所发⽣的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费⽤性⽀出。

主要包括管理⼈员⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、⼯程管理费、周转房摊销以及项⽬营销设施建造费等。

⼯程部为组织和管理开发产品项⽬所直接发⽣费⽤，都可计⼊开发间接费⽤,如公司⼯程部到项⽬部检查安全、质量、进度所发⽣差旅费费，与项⽬管理直接相关，可以直接计⼊开发间接费⽤，但运⽤过程中要注意“直接”⼆字，不可滥⽤，不能把公司部门所发⽣全部费⽤，如⼯资、社保等全部计⼊开发间接费，这些费⽤仍需作为公司⾏政管理部门（总部）为组织和管理⽣产经营活动⽽发⽣的管理费⽤。

例1 与⼟地增值税相关：参加⼟地竞拍时⽀付的佣⾦等费⽤可否作为⼟地增值税的扣除项⽬呢？【发布⽇期】： 2011年01⽉19⽇问题内容：　《⼟地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）有各类附表作为附件。

房地产企业成本费用类科目设置

房地产企业成本费用类科目设置一、开发成本一土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、土地出让金土地有关税费、拆迁补偿费.二前期工程费1、勘察丈量费：地质勘察费、文物勘察费、地基勘费、水文勘察费、沉降观测费、日照测试费、环境评估费、交通影响分析费、基础桩应变费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费.2、规划设计费、总规设计费、可行性研究费、方案评审费、效果图设计费、规划设计模型制作费、地质勘察设计费、施工图设计费、景观设计费、智能化设计费、综合管网设计费、排水方案设计费、制图晒图费、其他规划设计费.3、行政规费及规划报建费：项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、办证费、安全监督费、工程质量监督费、工程造价管理费、交易中心手续费、消防配套设施费、人防报建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、市政设施配套费、园林绿化费、墙改专项基金、招标代理费、质量监督费、施工图纸审查费、劳动保险基金、预算编制费审核费、购航测图费、定位放线费、渣土费、检测费、勘察测量费、可行性研究费、抗震审查费、消防审查费、防雷检测费、房屋测绘费、房屋所有权登记工本费、工程交易费、地名费、地籍地形图核地、新材料基金、其他行政规费及规划报建费.4、招标费：招标费.5、三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整费.6、临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、其他临时设施费.（三）建筑安装工程费、建安工程费土建工程：1基础工程：包括土石方、桩基、护壁/坡工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等2主体工程：主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体3甲供材料2、安装工程费：门窗工程、室内水暖气电管线安装、空调及通风工程、消防安装工程、火灾报警工程、电梯工程、公共部位装修、室内装修、避雷接地工程、停车设备及安装工程、其他安装工程费.3、样板房/售楼处装修：样板房装修、售楼处装修.4、建安工程监理费：建设监理费、安全监理费.5、检验检测：基坑监测、桩基检测费、工程主体沉降观测费、其他.6、工程造价咨询费：工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费.7、人防设施：人防监理费、人防设施费.8、工程管理费：1、监理费：支付给聘请的监理单位的费用,包括设计监理、工程监理、造价、监理、质量监理、安全监理等各种监理费;2、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;3、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；4、工程质量监督费：建设主管部门的质监费;5、安全监督费：建设主管部门的安监费;6、工程保险费;7、工程咨询费；8、工程验收费.四基础建设1、市政配套费.2、给水系统费：管道系统、水泵房、用水增容.3、雨污水系统费：管道系统、雨污水泵站、4、供电系统费：设备安装、管道及电缆系统、配电房、用电增容.5、有线电视工程费：管道预埋、检查井等费用.6、通讯工程费：管道预埋、检查井等费用.7、宽带工程费：管道预埋、检查井等费用.8、智能化系统费：停车管理系统、小区闭路监控系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子巡更系统、电子公告屏、室外背景音乐.9、园林环境工程费：绿化建设费、建筑小品、道路及广场建设费、围墙建造费、室外照明、室外其他设施.五公共配套设施费：游泳池、幼儿园、学校、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、水塔、室外游乐设施、球场.指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出.主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用;D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算.二、开发间接费：员工薪酬、社保费、福利费、办公费、会务费、差旅费、车辆费用、通讯费、房租支出、维修费、培训费、资本化借款费用、水电物管费、其他费用.开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出,以及项目营销设施建造费.1、行政管理费：1、工资；2、职工福利费；3、职工社会保险；4、住房公积金及房贴；5、工会经费；6、职工教育经费；7、劳动保护费；8、办公费；9、业务招待费；10、差旅费；11、出国费用；12、租赁费；13、运输费；14、折旧费；15、修理费；16、低值易耗品摊销；17、无形资产摊销；18、咨询费；29、劳务费；20、手续费；21、其他.2、工程管理费：1、监理费：支付给聘请的监理单位的费用,包括设计监理、工程监理、造价、监理、质量监理、安全监理等各种监理费;2、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;3、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；4、工程质量监督费：建设主管部门的质监费;5、安全监督费：建设主管部门的安监费;6、工程保险费;7、其他：门牌号费、印花税等其他费用.3、营销设施建造费：1、广告设施费;2、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费;临时销售通道的设计、工程、装饰等费用;3、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等;4、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设的样板间还包括建造费用;5、其他.4、物业管理完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金;以及小区入住前投入的物业管理费用.三、管理费用：职工薪酬、社保费、福利费、办公费、业务招待费、差旅费、车辆费用、房租支出、租赁费、运输费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、咨询费、审计和评估费、税金、劳务费、手续费、其他.四、销售费用：职工薪酬、职工福利费、办公费、广告费、营销宣传费、差旅费、车辆费用、通讯费、业务招待费、房租支出、水电物管费、营销物料制作费、固定资产折旧、登记费、维修费、培训费、销售服务费、其他费用.成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中;如果分不清成本核算对象,可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本”项目核算中进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配;也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配.方法二：也先按期区的占地面积将土地成本分配到各期区;再将分配到各期区内的土地成本,按期区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到期区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本.按建筑面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费二级科目能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象;也可以不进行归集而直接通过下表所示分摊标准分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：成本项目分摊标准前期工程费按可售面积分摊建筑安装工程费1扣除直接费用后,按建筑面积分摊;2根据经验系数和建筑面积,确定标准分摊;基础设施费按可售面积分摊;若能区分可按占地面积分摊公共配套设施费,按可售面积分摊开发间接费二级科目按可售面积分摊开发间接费一级科目应由两个或两个以上的成本核算对象负担的开发间接费,在期末,根据其实际发生数按各成本核算对象的可售面积分配计入各成本核算对象,分录如下：借记：开发成本-开发间接-分摊转入项目核算：××项目×期贷记：开发间接费-结转项目核算：××项目。

房地产企业会计“开发成本”二、三、四级最全明细科目以及注解

房地产企业会计——费开发成本设施费建筑结构工程费开发成本计——“开发成本”明细科明细科目 1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。

2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及、筹建、场地通平等前期费用。

在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。

增容费、“三通一平”费、临时设施费。

1、勘察设计费包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。

勘测丈量图、赶图费、样品制作费等。

建筑研究用房费：包括材料及施工费。

2、报批报建增容费纳的报批费。

增容费：包括水、电、煤气增容费。

3、“三通一平”费安装及拆除费用。

临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

4、临时设施费 3、“三通一平”费 “三通一平”费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。

临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

临时用电：接通红线高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。

5、室外智能化系统费 2、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。

3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站。

建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。

房地产开发企业会计第八章开发间接费用的核算讲解

解答：开发间接费用合计=24000+24000 X14%+4200+5000+4900+1600000 X0.25%+2000+8000 X 50%+1340+2000000 X 0.4%+6800+1400+1000=70000(元）
1、开发间接费用分配率=70000/720000=0.0972
2019/6/2
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7.用银行存款支付劳动保护费6800元，支付水电费1400元，支付其他间接费 1000元。 8.按直接费用比例法分配开发间接费用分别为：A商品房150000元，B商品房 240000元，C商品房140000元，出租房130000元，商品性土地60000元。要求： 1、计算开发间接费用分配率 2、为各项经济业务编制会计分录。
3. 开发管理部门使用的固定资产原值1600000元，月折旧率为0.25%.
4. 以银行存款支付固定资产修理费用2000元。
5. 本月领用按一次摊销法摊销的低值易耗品1340元，领用按五五摊销法摊销的低值易耗品8000元。
6. 暂时还不能确定为哪项开发项目安置拆迁居民周转使用的周转房原值为 2000000元，该栋房屋的月摊销率为0.4%
A 7726.41元、7938元
B 7726.41元、8285.34元
C 8883元、7938元
D 8883元、8285.34元
答案：B
0
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直接费比例法
将实际发生的开发间接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。
计算公式：
分配率= 本月实际发生的 ÷ 本月各开发项目
开发间接费用

房地产企业开发成本明细科目

房地产企业“开发成本"明细科目一、土地征用及拆迁补偿费（指因房地产开发而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、土地拍卖价款及佣金等。

）1、政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3、红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

4、拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出,农作物补偿费，危房补偿费等。

5、其他如土地拍卖手续费、佣金等二、前期工程费（指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

）1、勘察设计费（1）勘测丈量费包括初勘、详勘等.主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费：规划费方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费等.其他:可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

2、报建费（1）报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金）、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批（2）增容费包括水、电、煤气增容费3、“三通一平”费：（1）临时道路接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用（2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

开发成本明细科目

)1、政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价。

2、合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3、红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

4、拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等。

5、其他如土地拍卖手续费、佣金等二、前期工程费(指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

)1、勘察设计费(1)勘测丈量费包括初勘、详勘等。

主要有:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(2)规划设计费:规划费方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费:施工图设计费、修改设计费等。

其他:可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

房地产企业会计科目及明细账地设置

房地产企业会计科目及明细账的设置、管理费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。

（2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。

（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。

（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。

（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。

（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。

根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。

（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。

根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。

（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。

（11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。

（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。

（13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。

（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。

（15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。

（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。

房地产开发会计科目设置

房地产开发企业的会计核算科目设置一、开发成本企业进行商业性房地产开发发生的各项购建成本1、开发成本-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目1开发成本-开发项目名称-土地征用及拆迁费下设明细：土地价款、拆迁补偿费、土地契税、交易费用、市政配套设施费等2开发成本-开发项目名称-前期工程费下设明细：可行性研究费、勘察测绘费、三通一平费含甲供材、规划设计费、规划管理费、交通环境方案费等3开发成本-开发项目名称-建安工程费下设明细：地基工程费、建筑工程费含甲供材、安装工程费含甲供材、公共装饰工程费含甲供材、精装修工程费含甲供材、工程监理费等4开发成本-开发项目名称-基础设施费下设明细：供电工程支出、供水工程支出、排污工程支出、开发小区内道路、照明工程支出、智能化工程支出、绿化园林环境支出等5开发成本-开发项目名称-公共配套费下设明细：非经营性共用费用、单独物业用房费用、工程监理费等6开发成本-开发项目名称-开发间接费下设明细：应分配开发间接费、专项借款费用等二、开发间接费用项目部直接为开发产品发生的各项间接费用1开发间接费用-工资薪金2开发间接费用-职工福利费3开发间接费用-办公费用4开发间接费用-折旧摊销费5开发间接费用-劳动保护费6开发间接费用-房租物业管理费7开发间接费用-工程管理费8开发间接费用-项目营销设施建造费9开发间接费用-一般借款费用符合资本化部分三、预收账款企业按照商品房预售合同约定预收的款项1、预收账款-预收订金是指按照合同约定预收但未开具发票的房款1预收账款-预收订金-普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2预收账款-预收订金-非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3预收账款-预收订金-商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4预收账款-预收订金-车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2、预收账款-预收售房款是指按照合同约定预收且已开具发票的房款1预收账款-预收售房款-普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2预收账款-预收售房款-非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3预收账款-预收售房款-商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4预收账款-预收售房款-车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目四、应付账款企业因接受建筑劳务等应支付的款项1、应付账款-暂估成本是指按照权责发生制原则预提应付未付的开发成本1应付账款-暂估开发成本-待结算工程成本2应付账款-暂估开发成本-待建工程成本3应付账款-暂估开发成本-待上交费用五、开发产品企业完工时库存开发产品的实际成本1、开发产品-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目1普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目六、主营业务收入企业确认的销售开发产品的收入1、主营业务收入-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目1普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目七、主营业务成本企业确认开发产品收入时应结转的成本1、主营业务成本-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目可以不设置核算项目俗称半和科目1普通住宅2非普通住宅3商铺4车库。

房地产开发企业会计科目设置(含明细)

房地产开发企业会计科目设置(含明细)房地产开发企业的会计核算中，会计科目设置是非常重要的。

资产类科目包括资产的现金、银行存款、债权投资、股票投资、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、应收押金或保证金、备用金、应收垫付款、应收赔款和罚款、补差调整、关联往来、坏账准备等。

这些科目按照不同的核算项目进行分类，包括币别、开户银行、单位、职员、具体名称、具体苑或栋等。

材料采购、在途物资、原材料、材料成本差、开发产品、发出商品、商品进销差、委托加工物、周转材料、存货跌价准备等是建筑及装修公司用科目。

这些科目的设置有助于管理和核算企业的材料采购、生产制造、库存管理等方面的业务。

投资类科目包括可供出售金融资产、投资性房地产、长期股权投资、其他股权投资、长期应收款等。

这些科目按照不同的投资类型进行分类，包括持有至到期、可供出售金融资产、长期股权投资等。

同时，还需要设置投资减值准备等科目，以便管理和核算企业的投资业务。

固定资产类科目包括房屋及建筑物、机械设备及工具、运输工具、IT设备、办公家具等。

这些科目按照不同的资产类型进行分类，并设置累计折旧等科目，以便管理和核算企业的固定资产。

以上是房地产开发企业会计核算中的一些重要科目设置，合理的科目设置有助于企业的管理和核算。

房地产开发企业会计核算固定资产：在房地产开发企业会计核算中，固定资产是一个重要的科目。

其中，固定资产减值准备和在建工程等是需要注意的细节。

无形资产：无形资产按类别进行分类，累计摊销和减值准备也需要注意。

商誉是无形资产中的一个重要部分。

长期待摊费用：长期待摊费用包括租入固定资产改良支出、租入固定资产装修支出和其他递延支出。

递延所得税也需要注意。

负债类：短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪金、应交税费、应付利息、应付股利、应收押金或保证金、备用金、应收垫付款、债权代理业务负等都是负债类科目。

所有者权益类：所有者权益类科目包括股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等。

开发间接费用明细科目

开发间接费用明细科目1. 介绍开发间接费用明细科目是指在企业开展项目或产品开发过程中产生的间接费用的详细分类。

这些费用通常不直接与产品或项目相关，但是对于企业的运营和发展起着重要的支持作用。

通过对开发间接费用进行明细科目分类，企业可以更好地了解和控制开发过程中的成本，并为决策提供依据。

2. 开发间接费用明细科目的分类开发间接费用明细科目可以根据不同的企业和项目进行分类，下面是一些常见的分类：2.1 人力资源相关费用•培训费用：包括员工培训、外部培训等。

•招聘费用：包括招聘广告、猎头费等。

•福利费用：包括员工福利、员工奖励等。

2.2 办公设备及软件相关费用•办公设备购置及维护费用：包括电脑、打印机、办公家具等设备购置和日常维护所产生的费用。

•软件购置及使用费用：包括各类软件购买费用、授权费用等。

2.3 项目管理相关费用•项目管理人员薪酬：包括项目经理、项目助理等人员的薪酬。

•会议费用：包括开展项目会议所产生的费用，如会场租赁、餐饮费用等。

•差旅费用：包括项目人员因出差而产生的交通、住宿、伙食等费用。

2.4 研发测试相关费用•研发设备购置及维护费用：包括研发实验室设备购置和日常维护所产生的费用。

•研发软件购置及使用费用：包括各类研发软件购买费用、授权费用等。

•测试设备购置及维护费用：包括测试实验室设备购置和日常维护所产生的费用。

2.5 其他相关费用•市场调研及分析费用：包括市场调查报告、市场分析报告等所产生的相关支出。

•宣传推广费用：包括广告投放、宣传资料制作等所产生的相关支出。

•法律咨询及知识产权保护费用：包括法律咨询费用、专利申请费用等。

3. 开发间接费用明细科目的管理和控制为了更好地管理和控制开发间接费用，企业可以采取以下措施：•设立预算：根据项目需求和企业实际情况，制定开发间接费用的预算，并进行合理分配。

•成本核算：对每个明细科目的费用进行详细核算，确保费用记录准确无误。

•成本控制：通过设定合理的成本控制指标，及时监测和调整开发间接费用。