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商业去化销售策略落地执行方案-(完整版)
2016年下半年商业与办公去库方案一、方案背景结合金碧天誉天地楼交付使用，高层住宅交房在即，翠屏小学的开工建设，预计有望今年9月可实现交付使用的契机，根据集团制定3年商业去库战略，加快去化商业的发展战略目标，以租售结合为手段，通过招商运营管理，提升商业物业价值增值，同时融合灵活付款方式等政策，吸引市场关注，促进销售，特拟本方案。
本方案商业包括：商铺、写字楼、商场、天地楼。
1.金碧金湖销售库存二、组建专职商业销售兼招商精英团队2、各岗位待遇3、月度置业顾问考核晋升制度1）、新建团队置业顾问均享受责任底薪2500元/月，完成底线1套商铺销售任务，完成不了的底薪下调为2000元/月，享有相对应岗位的话费补贴，其余享受公司其他同等待遇。
2）、置业顾问在连续两个月商铺、天地楼销售业绩在2套以上（含2套），次月则晋升为主任级置业顾问，并享受主任级置业顾问的待遇底薪提升为3000元/月，其它待遇同上。
3）、置业顾问在连续三个月商铺、天地楼销售业绩在2套商业以上（含2套），次月则晋升为一级主管置业顾问，并享受一级主管置业顾问的待遇底薪提升为3500元/月，其它待遇同上。
4）、置业顾问在连续3个月获得团队销售冠军，次月提名晋升为二级主管级置业顾问（个人商业累计销售业绩在2000万以上），并享受二级主管级置业顾问的待遇底薪提升为4500元/月，其它待遇同上。
5）、置业顾问在2016年12月30日前个人商业销售业绩同比集团公司其它项目大学园、中央城、新天地、城南新世纪取得公司第一名得销售业绩（个人业绩在4000万以上），次年提升为销售副经理，并享受销售副经理的薪资待遇，底薪提升至5000元/月，其它待遇同上。
6）、原销售部策划兼任新组建商业团队策划工作。
4、考核淘汰机制1）、置业顾问每月为一个考核期，针对于连续3个月没有销售业绩的置业顾问给予辞退、末位淘汰处理。
2）、主任级置业顾问在连续两个月没有销售业绩的给予降级、降薪处理，直接下降到置业顾问，并享受置业顾问待遇。
商场落地销售方案模板
一、前言随着市场竞争的日益激烈，商场如何有效地吸引顾客、提高销售额、提升品牌形象成为关键。
本方案旨在为商场提供一套系统化的落地销售策略，帮助商场在激烈的市场竞争中脱颖而出。
二、目标1. 提高商场销售额，实现年度销售目标；2. 提升商场品牌知名度和美誉度；3. 增强顾客购物体验，提高顾客满意度；4. 拓展市场份额，提升商场在行业内的竞争力。
三、策略1. 产品策略（1）精选商品：根据市场调研和顾客需求，挑选热门、高性价比的商品，满足不同顾客的需求；（2）商品组合：优化商品组合，确保商品之间的互补性，提高销售额；（3）新品推广：定期推出新品，吸引顾客关注，提高销售额。
2. 价格策略（1）定价策略：根据商品成本、市场竞争情况和顾客心理，制定合理的定价策略；（2）促销活动：开展各种促销活动，如特价、折扣、满减等，刺激顾客消费；（3）会员制度：设立会员制度，为会员提供专属优惠，提高顾客忠诚度。
3. 营销策略（1）广告宣传：通过电视、报纸、网络、户外广告等多种渠道，加大商场宣传力度；（2）线上推广：利用微信、微博、抖音等新媒体平台，进行线上推广，扩大品牌影响力；（3）活动策划：举办各类主题活动，如开业庆典、节日促销、亲子活动等，吸引顾客到店消费；（4）异业合作：与其他商家、企业合作，开展联合促销活动，实现资源共享。
4. 服务策略（1）顾客服务：提供优质的顾客服务，如热情接待、专业导购、售后服务等；（2）员工培训：定期对员工进行培训，提高员工的服务意识和业务能力；（3）环境优化：优化商场环境，提升顾客购物体验。
四、执行1. 制定详细的执行计划，明确各部门职责和任务；2. 设立专项考核指标，确保各项任务按时完成；3. 加强部门协作，确保各项活动顺利进行；4. 定期召开会议，总结经验，调整策略。
五、总结本商场落地销售方案旨在通过产品、价格、营销和服务等多方面的策略，提升商场竞争力，实现年度销售目标。
在执行过程中，需根据市场变化和顾客需求，不断调整和优化方案，确保商场在激烈的市场竞争中取得优异成绩。
商业地产策划方案具体范本（三篇）
商业地产策划方案具体范本一、总体营销策略(一)整合营销核心目标通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目提出如下营销核心目标：通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后____个月内实现____%以上销售率。
(二)核心战略构想为了实现____个月内实现____%以上销售率。
在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则，即：1、一切工作服从销售目标;工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2、准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略;3、在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，阶段性、灵活性运用推广策略。
(三)推广战略原则严格控制营销推广费用，排除硬性广告轰炸式进攻，采用“以小搏大”的操作方式;主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园—城市中心的家”的推广，利用媒体(活动跟踪报导、软文等)、现场包装、促销(配合公关活动和工程节点)等手段，有效的制造热点话题，将项目的卖点融汇贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。
二、入市时机建议考虑到本项目的工程进度和销售的延续性，双方就____年____月____日正式入市达成一致意愿。
理由如下：1、开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。
为展示客户项目良好的物业形象，必需2~____个月的销售准备工作。
2、“红五月”。
从销售代理的角度，每年____月前后是一个购楼旺季。
本项目于____月____日推出，同时____月____日七天长假，市场需求旺盛。
3、从竞争层面来讲，滁州市中心区未来将有多个项目推出(现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目，小商品市场旁边的财神道)直接对本项目构成威胁，抢得先机，占领市场，方为上策。
三、目标市场定位根据我公司充分的市场调查，同时充分考量本项目的各方面质素的基础上，提出如下目标市场定位：目标客户群定位—卖给谁?1、本地滁州人，现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户;2、外来中小商户，主要为下辖的____个县市及附近经营业主;3、高收入企业管理阶层，集中为新、老城区内效益较好企业员工;4、安徽省内外投资客群市场，分连锁店自营和亲属购置投资两种。
房地产商业推广执行方案三篇
房地产商业推广执行方案三篇篇一：房地产商业推广执行策略方案前言经过前期营销策略探讨，XX城项目进入营销实战前夕，在销售工作包括团队组建和现场优化等工作有条不紊进行的同时，项目商业的推广也迫在眉睫。
基于项目年度营销目标，商业作为第四季度的重头戏，其推广也成为XX城市场影响力再造和销售目标达成的关键环节。
按照上一阶段向贵方提交的《XX城营销策略重整思路1、2》中的总体思路，在其思考基础上，我方现向贵方提交本推广方案。
结合度营销节点要求，项目9月至12月的一季度周期内，要实现形象期、销售期和冲刺期三个主力阶段的贯穿，工作密度较大，且考虑前期市场评估中本项目商业认知不明晰的客观情况，故本案重点探讨形象期的推广落地问题，具体以营销重整思维为基本背景，释放本案商业作为其150万方整体规模的强力驱动载体。
推广策略在以下三个方面进行铺叙展开：〃XX城商业理念的独特主张，传递项目商业定位〃XX城商业价值体系的搭建，形成项目竞争壁垒〃XX城商业销售买点说服度，快速影响目标买家本轮报告对形象期推广的策略重点在项目商业定位和价值传达两部分上，旨在更有效的进行市场传导，短期内提升XX城商业的影响力，并结合销售排期，辅以推货节点说明。
通过本次报告，希望能与贵司就第一阶段形象期的推广工作达成统一共识，从而指导和推动后续推广执行。
（一）XX城商业定位结合商业通体特征和规划特色，对XX城市的商业理念进行形象概括，赋予其传播概念，以利于众多价值点包容和推广传播。
1、营销专用名：XX广场 C.C MALL CCMALL的内涵和外延：City&Center MALL—— C ： MORE CITY（城市都会的升级版） C ： MORE CENTER（城市中心的加强版）MALL：以已有印象符号传递项目商街、商区和商业体的综合体概念注：XX广场作为XX城项目的商用物业部分的总案名，其分产品线以物业形态为后缀。
如后期公寓、写字楼，以XX广场〃铂金公寓、XX广场〃写字楼等命名。
【长沙】商铺、公寓、车位、写字楼等去化策略与实战案例剖...
【长沙】商铺、公寓、车位、写字楼等去化策略与实战案例剖...【长沙】商铺、公寓、车位、写字楼等去化策略与实战案例剖析一、商铺去化策略1.市场调研：根据市场最新趋势，了解商品房销售主要对象、购房人综合素质和财产状况等信息，为优化销售策略提供依据。
2.精准定位：针对优质房源，根据其地理位置、面积、户型等特征，进行精准定位，针对不同人群和不同需求，采取相应的销售策略。
3.营销创新：结合互联网、社交媒体等新型营销方式，进行房源宣传和推广，吸引潜在客户的注意力。
4.品质保证：加强对开发商、施工单位、建材供应商等方面的把控，保质保量，确保房源品质。
二、公寓去化策略1.市场调研：针对不同类型的公寓，了解租房市场的口味和心理，制定针对性的租赁策略，增加公寓市场的竞争力。
2.提升服务：对公寓进行精细化管理，加强维修和保洁等服务，提高公寓的居住体验和客户黏性。
3.优化价格：根据不同区域、不同户型、不同装修标准等因素，制定更加合理、优惠的租赁价格，吸引潜在客户。
4.品牌提升：加强公寓的品牌推广，增加公寓的知名度和美誉度，提高客户信任度。
三、车位去化策略1.市场调研：了解市场需求量和行情价格，结合项目地理位置、等级等因素，制定有针对性的销售策略。
2.优化价格：制定合理的价格，促进车位去化，加强车位市场竞争力。
3.扶持政策：根据政府最新的相关政策，给予购车指标摇号或者其他扶持政策，打动客户，增加市场销售。
4.服务保障：加强对车位日常维护和管理，确保车位品质和客户使用体验。
四、写字楼去化策略1.市场调研：了解各区域实际情况，判断公司人员数量、工作内容、行业类型等信息，制定销售策略。
2.内部装修：精心装修写字楼内部环境，打造优美、舒适、便利的工作环境，提高客户满意度。
3.推广宣传：运用互联网、报纸、杂志等多种渠道，向客户宣传写字楼的独特性，提升品牌知名度和美誉度。
4.人性化管理：提供贴心的物业管理服务，全方位地维护客户生活工作的需要和权益。
商业地产促销方案(通用7篇)
商业地产促销方案(通用7篇)商业地产促销方案1一、航空路商业近况根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。
新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选。
原因归结为两方面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境十分看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信心;二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航空路的商业区域化经营明显。
与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。
因此，要在整体市场较好的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议：a、提前招商，引进品牌经营者入场(以金泰广场招商策略类似);b、内铺实行返租，提供完善的”代租代管代收”服务，免除投资者后顾之忧;c、将较大店铺分割，压缩铺位投资总额;d、优惠付款方式，降低投资门槛。
二、商业经营定位阐述1、商业主题定位：综合性购物休闲中心◇体现在商场的面积和业态的齐全◇与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌◇从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富(建材、家具、家居配套等等与居家相关的都已经形成区块)，人流相对地较为集中，在此情况下，如果本项目仍然走”大众化”经营路线，恐怕难以突围而出;◇本项目的形象应该切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。
经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种：(1)高档次精品时尚购物店;(2)综合性超市;(3)专业主题市场;(4)休闲中心;(5)中高档餐饮机构;(6)稍高档次的娱乐城。
经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。
三、商业推广主题阐述：提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城，突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。
商业销售去化方案
一、方案背景随着市场经济的不断发展，商业地产市场竞争日益激烈。
为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，提高商业项目的销售去化率，本文特制定以下商业销售去化方案。
二、方案目标1. 提高商业项目的销售去化率；2. 优化商业项目的租金收益；3. 提升商业项目的品牌影响力；4. 增强商业项目的客户满意度。
三、方案内容1. 市场调研与分析（1）深入了解目标市场，分析消费者需求、消费习惯、消费能力等；（2）研究竞争对手的商业项目，分析其成功与不足之处；（3）对现有商业项目进行梳理，找出问题与不足。
2. 产品定位与调整（1）根据市场调研结果，明确商业项目的产品定位；（2）对现有商业项目进行优化调整，提高产品竞争力；（3）针对不同消费群体，推出多样化、个性化的产品。
3. 营销策略（1）线上线下结合，开展多渠道营销活动；（2）利用社交媒体、网络平台、户外广告等渠道进行宣传推广；（3）举办各类促销活动，如开业庆典、节日庆典、品牌联动等；（4）加强与周边社区、企业、学校的合作，拓展客户资源。
4. 招商策略（1）制定合理的租金政策，吸引优质商家入驻；（2）提供完善的配套设施，如停车场、仓储、办公等；（3）为入驻商家提供全方位的服务，如市场推广、品牌宣传、客户引流等；（4）加强与入驻商家的沟通与协作，共同打造商业生态圈。
5. 销售团队建设（1）选拔具备专业素质的销售人员，加强培训与考核；（2）建立销售激励机制，提高销售人员的积极性；（3）加强团队协作，提高销售效率；（4）关注客户需求，提供个性化服务。
6. 服务提升（1）优化商业项目的物业管理，提升客户满意度；（2）定期开展客户满意度调查，及时了解客户需求；（3）针对客户反馈，持续改进服务质量；（4）打造优质商业环境，提升商业项目的整体形象。
四、方案实施与监控1. 制定详细的实施计划，明确各阶段目标；2. 定期对方案实施情况进行监控，确保方案的有效性；3. 及时调整方案，以适应市场变化；4. 建立考核机制，对各部门、团队进行绩效考核。
某广场销售策略及营销执行方案
xx广场营销执行方案目录第一局部工程分析一、近期市场状况二、工程概况三、工程定位第二局部销售策略一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及工作安排四、各销售阶段推货策略五、销售管理六、核心卖点的提炼第三局部价格策略一、厘定价格的相关因素二、价格定位三、价格策略四、定价原那么五、付款方式及折扣控制六、价格控制七、回款预估第四局部宣传推广策略一、广告目标二、宣传推广策略三、媒体组合策略四、推广费用预估第五局部工程包装一、包装总纲二、根底形象设计三、营销通路的包装四、卖场形象包装附件：一、媒体投放方案及费用安排二、价目表第一局部工程分析一、xx市商业地产的市场现状〔一〕近期xx市商业地产市场概况2003年,xx市商业地产在政府实施房地产市场标准化运作、加快地铁等城市根底设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步开展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织〔布艺〕城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：1、体验式商铺开发〔SHOPPINGMAII〕引领潮流体验式商铺开发〔SHOPPINGMAII〕是2003年最流行的商业形态，不少商用物业开展商竞相尝试，去年风头最足的商业工程都定位于SHOPPINGMAII。
据悉，目前xx在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界〞以及白云区的百信广场。
除尚未开售的“花花世界〞其他工程推出市场后的租销售情况都较不错。
xx市场都接受MAII这种类型的商业工程。
xx广场就工程的实际情况，借这一趋势将工程定位为xx首席社区商业MAII。
2、专业市场行情看涨由于xx经济的持续高速开展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。
房地产商铺销售方案(10篇)
房地产商铺销售方案（精选10篇）为了确保工作或事情顺利进行，通常需要预先制定一份完整的方案，方案一般包括指导思想、主要目标、工作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项目。
那么制定方案需要注意哪些问题呢？以下是小编收集整理的房地产商铺销售方案，仅供参考，希望能够帮助到大家。
房地产商铺销售方案篇1一、活动名称：购房抽车库目的：刺激销售思路：如今的客户对房子的要求是越来越高，对车子的需求也是越来越多，不是有车一族，也是即将要成为有车一族，因此在购买房子时，车库也是他们考虑的重要因素之一活动内容：选定一个活动日期，在活动规定期间内购房者，均可享受“购房抽车库”的活动，里面还可以包含一些其他的惊喜礼物，吸引客户的注意。
二、活动名称：网上房源，一线牵目的：让人感受三湖春天的现代气息，“春天”的生动形象活动目标客户群：年轻客户思路：网上冲浪、白领的生活、生存方式之一。
在网上拍卖房屋，是一种新兴的促销方式，具较强的吸引力，而且到达率极高，易于人际传播。
此活动与咸宁或嘉鱼的房地产网站合作。
活动内容：选取几套朝向湖边，景观上佳的单位，价高者得。
同时，选择一些主流媒体进行软性新闻的炒作。
三、活动名称：早起的风景更动人目标：直接刺激销售，聚集现场人气思路：年底售楼前，提前半个月投播广告，从而蓄积潜在购买人群。
在开售之际，按买家买楼先后给予不同折扣。
活动内容：在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。
四、活动名称：万元让利约“惠”三湖春天―买房送“菜单式装修”目的：促进销售思路：能够加快实现商品住宅的价值和使用价值，“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力，通过买房送装修的活动，减少了消费者购房投入的大量精力。
活动内容：因为购房者的社会地位、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。
大宗商业去化方案
大宗商业去化方案一、背景介绍大宗商品是指交易量巨大、价格波动较大的商品，如原油、黄金、铜等。
这些商品在全球范围内广泛交易，并且对全球经济发展具有重要影响。
然而，由于市场供需关系的变化以及政治、经济等因素的影响，大宗商品的库存有时会积压在市场中，给企业带来一定的压力。
因此，制定有效的大宗商业去化方案对于企业的发展至关重要。
二、问题分析大宗商品去化问题涉及到库存管理、销售渠道以及定价等多个方面。
以下是对这些问题进行的详细分析：1. 库存管理问题大宗商品的库存管理直接影响到企业的资金流和生产运营效率。
当库存积压严重时，企业可能需要额外耗费资金存储这些商品，同时也会增加生产成本。
因此，企业需要制定合理的库存管理策略，包括库存控制、预测需求以及及时补充等。
2. 销售渠道问题大宗商品的销售渠道决定了商品的流通速度和覆盖范围。
选择合适的销售渠道能够帮助企业快速将商品销售出去，降低库存压力。
因此，企业应该调研市场，了解不同销售渠道的特点和优势，选择适合自己的渠道进行销售。
3. 定价问题大宗商品的定价直接影响到销售收入和市场竞争力。
定价过高可能导致销售困难，而过低则会影响盈利能力。
因此，企业需要综合考虑市场需求、成本和竞争情况，制定合理的价格策略，以吸引客户并增加销量。
三、解决方案为了解决大宗商业去化问题，以下是一些可能有效的解决方案：1. 优化库存管理•借助先进的库存管理软件，实时监控库存情况，减少库存积压的风险。
•使用合理的库存控制模型，根据市场需求进行预测，并及时调整进货和出货计划。
•优化供应链管理，加强与供应商的合作，确保及时供货，减少库存积压。
2. 多元化销售渠道•利用电子商务平台，建立线上销售渠道，扩大市场覆盖范围。
•开拓海外市场，寻找国际合作伙伴，拓展销售渠道。
•与零售商或分销商建立长期合作关系，建立稳定的销售渠道。
3. 灵活定价策略•根据市场需求和竞争情况，灵活调整价格，以提高产品的市场竞争力。
•采用差异化定价策略，针对不同市场和客户群体制定不同的价格策略。
商业地产促销方案(3篇)
商业地产促销方案（3篇）商业地产促销方案（通用3篇）商业地产促销方案篇1一、项目概况：本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目SWOT分析：优势分析：1)区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;2)配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;3)交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：1)消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键;机会分析：1)市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势;2)稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;3)隐性机会(引导消费)对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采用跟进战术，对于自己而言降低了成本);威胁分析：1)潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。
而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
2)消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广)。
通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
三、项目定位及USP导向我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础;同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的"俊园"的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。
因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅以下是具体的市场定位实施：①形象定位1)优良的建筑品质以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证;2)品位CLD生活概念创新3)情感享受高档生活社区满足你情感的需要(成就感)4)文化社区位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁②功能定位1)自由空间、自由组合框架结构设计2)投资潜力大地处繁华地段，未来的"湖南路"3)生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了方便4)尽享都市繁华坐拥繁华景象(高层建筑)③品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。
商销方案_??????
商销方案1. 方案背景本方案旨在帮助企业提升销售业绩，扩大市场份额。
在竞争激烈的商业环境下，仅仅依靠传统的销售方式已经无法满足企业的发展需求。
因此，我们提出了一套创新的商销方案，通过整合现代科技与市场营销策略，以提高企业竞争力。
2. 方案目标•提升销售额：通过优化销售流程、增加销售机会等措施，增加企业的销售额。
•拓展市场份额：通过有效的市场调研和营销策略，开拓新的市场份额。
•提高客户满意度：通过提供优质的产品和服务，提升客户的满意度和忠诚度。
3. 方案内容3.1 销售流程优化我们将对企业的销售流程进行全面的优化，以提高销售效率和客户体验。
具体措施包括：•销售流程标准化：建立标准的销售流程，确保每一位销售人员都按照统一的流程进行工作，提高销售效率和一致性。
•销售培训：为销售人员提供专业的销售培训，包括销售技巧、产品知识等方面，提高销售人员的专业素质。
•CRM系统：引入客户关系管理系统(CRM)，帮助销售人员更好地管理客户信息，提高客户的满意度和忠诚度。
•数据分析：通过对销售数据进行分析，发现潜在的销售机会和问题，及时调整销售策略。
3.2 市场调研和竞争分析有效的市场调研和竞争分析是制定商销策略的基础，我们将开展以下工作：•目标市场确定：通过市场调研和数据分析，确定企业的目标市场，包括目标客户、市场规模、竞争对手等信息。
•竞争对手分析：对竞争对手的产品、价格、营销活动进行详细分析，找出竞争优势和不足之处，为制定差异化的营销策略提供依据。
•市场需求分析：了解目标市场的需求和消费习惯，根据需求特点，确定产品定位和营销策略。
3.3 品牌建设与推广品牌是企业的核心竞争力，我们将进行品牌建设与推广，提高品牌知名度和认可度：•品牌定位：根据企业的核心竞争力和目标市场需求，确定品牌的独特定位，打造品牌差异化优势。
•品牌形象设计：对企业的品牌形象进行设计和完善，包括Logo设计、VI体系建设等。
•线上推广：通过互联网渠道，包括社交媒体、搜索引擎营销等，进行品牌推广和宣传。
商业去化销售策略落地执行实施方案-(完整版)
商业去化销售策略落地执行方案-(完整版)————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2016年下半年商业与办公去库方案一、方案背景结合金碧天誉天地楼交付使用，高层住宅交房在即，翠屏小学的开工建设，预计有望今年9月可实现交付使用的契机，根据集团制定3年商业去库战略，加快去化商业的发展战略目标，以租售结合为手段，通过招商运营管理，提升商业物业价值增值，同时融合灵活付款方式等政策，吸引市场关注，促进销售，特拟本方案。
本方案商业包括：商铺、写字楼、商场、天地楼。
1.金碧金湖销售库存金碧天誉商业库存（B区）物业类型总销售面积（㎡）总套数（套）未售套数累计未售面积（㎡）单价货值备注沿街天地楼(2#、3#、5#) 11329.25 41 36 10031.85 6500 65207025其中不包含8#和11#抵工程款29套，面积8001.2内街天地楼（1#、4#、6#、7#、9#、10#、12#、13#、14#、15#）28807.28 115 86 21993.05 4200 92370810内街底商（16#~24#）6783.28 126 71 4293.73 6200 26621126二至五层商场（16#~24#）33390.05 32 32 33390.05 3200 106848160写字楼13122.42 126 126 13122.42 3500 45928470地下车位46393 1200 1200 46393 100000 120000000合计139825.28 1640 1551 129224.1 456975591金湖城项目商铺销售汇总表物业类型总销售面积（㎡）总套数（套）未售套数未售面积预估单价货值备注B区沿街底商6480.89 47 46.00 6309.93 10000.00 63099300.00部门领导：项目总经理：营销总监：财务部：梁锋副总裁审曹险峰副总裁董事长批示：部门领导： 项目总经理： 营销总监： 财务部：梁锋副总裁审曹险峰副总裁董事长批示：B 区2至5层商铺20836.91 190 190.00 20836.91 3200.00 66678112.00 A 区底商 2730.99 61 51.00 2327.58 8000.00 18620640.00 地下车位A 、B 区60760 1519 1519 60760 100000151900000 合计90808.791817180690234.42300298052.00二、组建专职商业销售兼招商精英团队 1、人员架构2、各岗位待遇岗位底薪待遇 话费补贴考核目标备注商业销售兼招商副经理级 5000元/月250元/月下半年商业销售业绩为全公司第一名其他享受公司员工同等待遇 二级主管 4500元/月 250元/月 连续三个月销售冠军（个人下半年内累计销售业绩在2000万以上） 一级主管 3500元/月 200元/月 连续三个月销售2套以上（含两套） 主任级3000元/月200元/月连续两个月销售2套以上（含两套）销售副总1名（范华珍） 销售副经理1名（莫丽欢） 商业销售兼招商副经理1名（待定） 商业销售兼招商主管1名（待定） 商业销商业销商业销商业销商业销置业顾问2500元/月200元/月每月完成底线1套销售任务3、月度置业顾问考核晋升制度1）、新建团队置业顾问均享受责任底薪2500元/月，完成底线1套商铺销售任务，完成不了的底薪下调为2000元/月，享有相对应岗位的话费补贴，其余享受公司其他同等待遇。
商业街销售方案
商业街销售方案 Revised by Jack on December 14,2020商业街销售方案一、返租销售目前项目的工程进度（商铺销售见光死，一般在开业前销售率需达到90%）、招商方式及进度（项目开业经营前景不容乐观）决定了采用纯销售或带租约销售模式（3-5年的租约，且租金与回报不匹配）非合理方式，不但无法实际项目利益最大化，且无法有效带动项目销售，并势必造成恶性循环为综合体销售埋下恶果。
因此，返租销售是项目唯一选项。
返租销售是商铺销售中传统主流营销手法，差别只是返租年限长短、回报率不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持购铺信心已成为共识。
⏹对于开发商而言，返租回报是有利的。
其一，可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。
可为后续项目减少一大笔银行贷款利息，且可缩短开发周期，减免经营管理费，降低经营风险，对于整个公司的良性运作有极大帮助。
其二、由商业经营管理公司与客户签定返租协议，有效转嫁经营风险，让开发企业全身而退。
⏹对于购铺客户而言，我们美食街主要目标客户群是普通中产阶级投资者。
该类型投资者购买商铺通常基于自身有一部分闲钱但又不多，而去投资大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行利息又太低。
相比之下，投资商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报又可以坐等商铺的升值以获取差价就成为他们投资的最佳选择。
如何设计一套合理返租模型项目曾经在15年以5年8%回报的带租约方式销售，业绩惨淡。
分析原因：✓市场前景不乐观，观望情绪较浓；✓项目工程进度缓慢影响；✓销售定价过高；✓利益刺激力度不够；因此，即使项目重启施工，其它方面的不足仍需重点解决。
尤其是下半年万达广场已正式进入市场，项目将面临从地产大鳄口中夺食的巨大危机，而利益刺激就是最有效的竞争手段。
1、返租年限购买商铺是长期投资行为，往往需要15年以上才可实行回本，如果仅仅保障5年的收益对投资者而言风险仍是较大。
全新商铺、公寓、车位、写字楼逆势营销去化策略及拓客揭秘
全新商铺、公寓、车位、写字楼逆势营销去化策略及拓客揭秘课程背景2016—2018年,中国房地产企业⾼歌猛进的⼀年，2019年进⼊“降温”长周期的⼀年，房地产商到处碰壁，战略收缩、降杠杆率、合并裁员、强化销售等声⾳不绝于⽿，因为缺钱，2019年也是开发商认识“现⾦为王”最为深刻的⼀年，这⼀年，销售乏⼒与融资收紧并举。
步⼊2020年，楼市将进⼊“量跌价稳”的⼀年，2020年房地产销售总量会维持在15到16万亿左右，⼤多数房地产企业⾯临融资压⼒巨⼤开局，如何“找钱”来应对即将到来的还款期，将是2020年⾸要功课，⽽作为中⼩房地产开发商，拥有⼤⾯积商铺库存，不能快速销售回款，占据开发商⼤量现⾦流，如何盘活现存商业地产？快速实现商铺、写字楼、公寓等产品销售去化？将是众多开发商2020年急需解决的难题！课程特⾊1、通过商业经营视⾓为切⼊点，深⼊讲述商铺销售去化的专业知识、通过商户精准画像、营销策划理论，项⽬精准定位、专业招商运营知识，能够使学员从容应对2020年的严峻局势，掌握快速实现⼊市商铺去化及尾盘商铺去化的策略及⽅法；2、通过深⼊学习拓客逼定执⾏⽅法，帮助学员掌握商铺去化所需要的营销专业知识，例如，如何快速锁定⼤客户？如何提升单兵作战能⼒？如何识别客户购买信号？，顺利化解商铺销售过程的销售技巧不专业问题;3、通过深⼊剖析典型售后返租案例，学会如何处理商铺销售去化所⾯临售后返租问题，例如，如何制定售后返租年限？如何制定售后返租的合理返租率？如何使开发商规避采取售后返租策略后风险及成功解套？4、通过打通商业地产(商铺、写字楼、公寓、停车场)之间去化理论关系，学会商铺、写字楼、公寓及停车位⾯临存量增加、品质趋同、需求低迷等市场共性问题时，如何开盘时就采取正确的操盘思路及⾼效的快速去化策略？5、通过深⼊借鉴丰富的商业案例经验，学会如何实现尾盘商铺快速去化？学会如何应对三、四线城市商铺销售去化？如何实现⼤⾯积商铺销售去化？如何实现项⽬的强势营销？如何实现滞销停车位快速去化？培训⽬标通过本课程的学习，使学员掌握商铺营销策略理论、商铺开盘策略理论、商铺⼀铺⼀价表制定、商铺合同风险规避、车位、公寓、写字楼等投资品快速去化及拓客等⼀系列核⼼关键点把控，从⽽达到商业项⽬全⽅位精细化操盘，快速去化的⽬的。
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2016年下半年商业与办公去库方案一、方案背景结合金碧天誉天地楼交付使用，高层住宅交房在即，翠屏小学的开工建设，预计有望今年9月可实现交付使用的契机，根据集团制定3年商业去库战略，加快去化商业的发展战略目标，以租售结合为手段，通过招商运营管理，提升商业物业价值增值，同时融合灵活付款方式等政策，吸引市场关注，促进销售，特拟本方案。
本方案商业包括：商铺、写字楼、商场、天地楼。
3、月度置业顾问考核晋升制度1）、新建团队置业顾问均享受责任底薪2500元/月，完成底线1套商铺销售任务，完成不了的底薪下调为20RR元/月，享有相对应岗位的话费补贴，其余享受公司其他同等待遇。
2）、置业顾问在连续两个月商铺、天地楼销售业绩在2套以上（含2套），次月则晋升为主任级置业顾问，并享受主任级置业顾问的待遇底薪提升为3000元/月，其它待遇同上。
3）、置业顾问在连续三个月商铺、天地楼销售业绩在2套商业以上（含2套），次月则晋升为一级主管置业顾问，并享受一级主管置业顾问的待遇底薪提升为3500元/月，其它待遇同上。
4）、置业顾问在连续3个月获得团队销售冠军，次月提名晋升为二级主管级置业顾问（个人商业累计销售业绩在20RR万以上），并享受二级主管级置业顾问的待遇底薪提升为4500元/月，其它待遇同上。
5）、置业顾问在2016年12月30日前个人商业销售业绩同比集团公司其它项目大学园、中央城、新天地、城南新世纪取得公司第一名得销售业绩（个人业绩在4000万以上），次年提升为销售副经理，并享受销售副经理的薪资待遇，底薪提升至5000元/月，其它待遇同上。
6）、原销售部策划兼任新组建商业团队策划工作。
4、考核淘汰机制1）、置业顾问每月为一个考核期，针对于连续3个月没有销售业绩的置业顾问给予辞退、末位淘汰处理。
2）、主任级置业顾问在连续两个月没有销售业绩的给予降级、降薪处理，直接下降到置业顾问，并享受置业顾问待遇。
3）、一级主管置业顾问在连续两个月没有销售业绩的给予降级、降薪处理，直接下降到主任级置业顾问，并享受主任级置业顾问待遇。
4）、二级主管置业顾问在连续两个月没有销售业绩的给予降级、降薪处理，直接下降到一级主管置业顾问，并享受一级置业顾问待遇。
5、下半年商业责任状目标1）、根据集团三年商业去库策略，销售要求去库50%，PPP项目负责去库50%。
2）、金碧天誉商业2016年8-12月底线签约目标为3175万元，力争签约目标5530万；月度底线签约目标为635万元，力争签约目标1106万元。
3）、金湖城商业2016年8-12月底线签约目标为2250万元，力争签约目标4250万元；月度底线签约目标为450万元，力争签约目标850万元。
6、责任奖金及提佣制度1）、金碧天誉商业2016年8-12月底线签约责任状≥3175万元，力争签约≥5530万元；底线销售签约奖金≥16万元，最高签约奖金≥27.5万元。
2）、金湖城商业2016年8-12月底线签约责任状≥2250万元，力争签约≥4250万元；底线销售签约奖金≥11.25万元，最高签约奖金≥21.25万元。
置业顾问月度完成签约任务激励奖：属于额外奖励机制，不与年度制定的责任状目标机制冲突，两者均为考核有效凭据。
备注：商业销售团队按6个人的配置计算。
备注：商业销售团队按6个人的配置计算。
6）、置业顾问提佣销售商业提成提升至总房款的千分之六，天地楼由之前的销售提成4000元/套，调整为6000元/套，以上提成不论付款方式，在客户缴纳总房款50%并签订《商品房买卖合同》或《临时合同》的次月发放。
7、业绩鉴别原有的置业顾问不参与商业销售，商业销售全部由新组建精英团队销售，新建团队同步享有原有客户资源，商业销售业绩全部归新建团队所有，原有置业顾问不参与分成，分销团队客户成交的，置业顾问协助办理售后业务给予500元/套奖励。
三、营销策略执行方案备注：以上分期付款方式在分期还款期间均不签正式购房合同，只签订临时合同，待房屋达到交付条件后，可正常交付客户使用，待客户分期还清全款之后才签订正式合同，开具不动产发票；在分期还款期间，由于客户方面原因，导致违约、退房等方面，造成的损失均由客户自己承担。
在贷款、分期还款期间，客户同步享有房屋的支配权和使用权。
2、车位推售：车位销售期计划从2016年12月底开始推广销售。
车位销售政策：首付10%，3年分期，免利息。
（二）、一次性付款一次性付款的客户每年返还总房价8%的市场培育金，一次性返还3年为24%，直接从总房款中扣除，相当于直接享受额外76折优惠。
（三）、商业公司返还租金补贴5折购铺（此方案只适用于金碧天地楼、写字楼、二至五层商业及金湖B区一层底商)第一步：例如200㎡R5000元/㎡=100万元总价100万元的商铺，客户只需缴纳50%的首付款，也就是50万元。
第二步：余下的50万房款客户直接跟裕达小额贷款公司或金融机构按揭贷款，裕达小贷利率按照银行最新利息执行。
第三步：客户贷到的50万元直接用于缴纳剩余房款，交给开发商，结清余款。
第四步：开发商把客户缴纳的50万元购房款缴存到裕达商业公司，商业公司利用这些钱进行投资收益，每年以年利率8%的回报率以返租金的形式返还给客户（按年返还），直接返还5年，中间所产生的税率由客户承担。
第五步：客户再以商业投资公司返还年利率8%的租金支付给裕达小额贷款公司，贷款本金按年度支付，金融机构利息按月支付，中间差额由客户填补。
第六步：在分期还款期间客户同步享有房屋的支配权和使用权。
（此方案只适用于金碧天地楼、写字楼、二至五层商业及金湖B区一层底商)1、返租3年：为促进销售，便于统一招商、运营管理，让客户对项目建立投资信心，可实行带租约销售，以租代售形式进行。
2、租约期限：3年期限3、返还方式：年回报率8%，3年为24%，直接抵扣首付款。
步骤一：客户只需支付26%的首付款即可签订正式《商品房买卖合同》，公司给予客户开具50%的首付发票，单中间产生24%的税率由客户承担。
步骤二：客户与商业运管公司签订房屋租赁合同，需客户提供3年返租租赁发票，商业运管公司即可一次性支付3年租金给予客户支付24%首付款（全程由销售部把控客户银行卡，当天到账，即可刷卡）步骤三：剩余50%房款与金融机构、小贷进行贷款。
步骤四：在房屋租约期间，商业运管公司享有对该房屋的支配权和使用权，在租约期间，该房屋对外租赁所得归商业运管公司所有，客户要想申请使用该房屋，必须要向商业运管公司提交申请报告，经批准后，方可无偿使用。
（五）、分销实施方案（此方案只适用于金碧及金湖所有商业产品)1、开拓专业分销渠道代销2、整合来宾市场二手房门店代为销售3、所有外销渠道只针对商业、天地楼、写字楼进行代销，住宅、车位销售不参与。
4、提佣制度：渠道拓展提佣建议提佣划分两个档次：500万以下按总房款2%提佣，500万以上按总房款2.5%提佣；5、客户鉴别：（1）.分销合作机构在获得客户后，在带客上门看房前需提前跟现场经理进行客户报备。
（2）.客户需为售楼部空白客户，在销售部无来访史，无登记记录的情况下方为有效客户，否则视为无效客户。
（3）.分销机构有义务配合销售销售现场工作人员促使客户成交，客户在成交、合同签约手续办理清楚后方可提佣。
（4）.详细合作协议见（附件一）6、只要是分销代理机构带客上门的客户无论付款方式均可享受额外的98折优惠。
四、招商运营管理（此方案适用于金碧天地楼、二至五层商业及金湖B区二至五层商业)（一）、招商运营思路1、以租售结合的形式，加强物业运营管理，提升物业保值增值度，将未售商业项目分类别，全业态招商，跨界整合，延伸未售物业的价值，提高投资者对项目的关注度及购买信心度，优化资产配置，为未来资产证券化打下良好的基础。
2、完善配套，改善社区居民生活环境，以社区O2O（现代互联网物业+服务）形式，将商业、居住、餐饮、教育等业态实现线上线下整合，形成以社区为中心，集成包含衣、食、住、行、娱、购游在内的各领域商户服务资源的商业生态圈。
3、深度服务，追求客户体验，通过裕达云APP，实现线上在线购物、预订鲜花、电影票、购买火车票、高铁票，租房、代驾、代办工商、税务、财务、法律咨询等。
（二）、招商运营管理模式1、管理理念：完善各项配套设施、提升软硬件配置档次，营造环保清洁的商业经营环境，按星级管理提供微笑服务，深入树立全员“客户价值”企业文化价值观，创新管理思维和以客为尊，理解和尊重客户体验，与客户联动一体，建立共赢机制。
2、租售策略1、从产品出发制订差异化租售策略根据不同项目、不同产品品类制定不同租售策略，租赁办法可选择短租、中租、长租，纯出租还是联营。
2、租期为保证销售的连贯度和灵活度，宜于掌控，租赁期限一般以1-5年为宜，但对于长期持有的大面积物业，考虑到客户的前期装修投入较大，以5到8年为宜。
3、租金根据所在区域、楼层、商铺面积大小、商铺开间、进深，周边或楼栋配套档次，并根据承租人的业态档次，参考市场价格，制订租金价格体系和免租体系。
3、裕达超市进驻，提升品牌影响力因金碧天誉高层住宅预计8月底交付，翠屏小学预计今年9月交付使用，明年实行招生，为了烘托项目的商业氛围，提升商业价值，建议由裕达超市牵头进驻金碧底商二层商业，提升商业影响力，提升客户投资信心，便于后期推广去化。
（三）、租售政策：1、实行“先交后免”的免租办法。
2、装修期已包括在免租期内。
3、缴纳合同所需押金租金各类款项后，方可享受免租，免租只免租金不免其它费用。
（四）、免租期约定：1、租期1年以下不享受免租政策。
2、租金期5年以上（含5年）享受免租期3年（含装修期）。
（五）、“3年零租金”免租实施办法：1、即自合同生效第一天开始计，3年的免租分5年实现，2、免租办法按两种情况：第一种情况：第一年缴纳第四年前6个月的租金；第二年再缴纳第四年后6个月租金；第三年缴纳第五年前6个月的租金；第四年再缴纳第五年后6个月租金；第五年免费使用。
第二种情况：一次性缴纳前面2年租金，给予免租后面3年租金，再享一次性租金88折优惠。
以上免租期间，只免租金，每月还要缴纳3元/㎡的管理费（不包含水、电费）。
（六）、招商人员提佣系数：1、本方案执行只针对金碧天誉、金湖城商业（商业一楼不参与招商）、天地楼产品。
2、招商人员提成按招商面积5元/㎡计算提佣。
（七）、<一铺一租价表>详见（附件二）（八）、本方案执行租赁合同详见（附件三）五、推广策略及费用预算（一）、广告推广分三个阶段进行第一阶段：线上预热阶段（8月1日-20日）——微信转发、公众号、搜房网、电视台线上软文推广做铺垫：以“高铁商圈，校区商圈”“1成首付购校区旺铺”“3年零租金，轻松做裕达老板”“五折轻松购校区旺铺”为主题进行推广，以翠屏小学的开工建设，天地楼的交付使用，高层住宅的即将交付，中南大道、翠屏东路的即将开通等话题，炒热项目的商业价值，打出高铁商圈，校区商业首次盛大招商等概念，先对市场进行招商培。