2016年成都商业项目(铁像寺水街、成都大悦城等)考察报告31页

经营举措：
1、商铺以独栋、整栋的模式出租，只有个别商铺销售。租金均100元/平方米/月。
2、经常举办文化活动，为区域注入活力。
3、统一营销宣传，塑造铁像寺水街品牌。
汇锦城•汇锦街
项目区位： 项目位于成都市高新南区盛锦二街南侧、盛华北路东侧，盛邦街北侧(华府西苑对面)，距离剑南大道上的凯旋南城不足300 米。商业的客群定位：主要购买群体为拥有一定实力，具备持续发展动力的中小型企业，省内外投资客。 住宅客群定位：
1、地方政府以项目为中心铺建公路，并以际华命名。 2、为项目专门开设公交路线，起止站设在项目地块内。
此次考察心得：
特色商业：
应深入了解项目所属城市或区域的发展情况； 应对项目周边居住人群的年龄层次，消费能力，消费习惯，收入情况等方面有一定的了解；
应了解项目周边已有商业环境情况和即将承现的商业项目定位；
经营举措：
1、统一宣传推广，塑造汇锦街品牌。
2、产权自持，统一经营管理。
鹭岛步行街
项目概况：成都中心城区，住宅大盘，兼容部份商业。

区位：成都西南二环，外双楠成熟地段，公认的“富人区” 规划指标： 总占地：422亩 总建筑面积：约75万平方米 容积率：2.7 总户数：4000户 物业形态：高层、多层、叠加别墅、公寓、LOFT办公、商业等
酒店公寓
写字楼 电梯公寓
汇锦街总体量：41000平方米。 车位数：1000个车位 商业业态：以各色餐饮品牌店和连锁型 酒店为主，配套有咖啡馆， 休闲餐厅，酒吧等 商业定位：沿袭四川传统院落文化，以
低密院落为设计理念，铸就
城南第一条文化特色浓郁的 院落式商街，别于城南同质 化严重的综合体商业，更加 符合本土传统的休闲消费方 式。
应与其它商业做到“差异化定位和错位式经营”，提升该区域的整体商业影响力； 应摒弃“大而全”的思维模式，做到业态上的“细而精”。
文旅型项目 深度挖掘项目区域或城市文化发展记忆； 明确经营主题； 锁定目标客群或消费年龄层；
需要得到地方政府的深入支持。
汇报完毕
悦街商业
悦街的定位：
1、目标客群定位在18-35岁的年轻人。
2、经营主题：“时尚”“潮流”“年轻”。
3、悦街也是首次开启了“24小时不打烊”的营业模式，打造成都“夜生活”新名片。
经营举措：
1、经常举办各类时尚活动，为区域注入活力。 2、引入时尚潮流的核心主力商家，吸引年轻人。
经营现状：
部份商铺先销售后招商，未能有效地调节投资者投资回报与商铺租金的差异，开业率目前不
成都商业考察报告
2016.6.15-2016.6.16
铁像寺水街
项目概况：铁像寺水街是凤凰城周边的最大的商业配套集群，铁像寺水街与商业七街遥相呼应。 整体建筑采用新中式古典风格，并融合老成都元素。
项目区位：位于成都天府新城大源组团。项
目西临铁像寺，东面、南面、北 面均为较密集的高档住住宅区。
项目体量：占地78亩，总建筑面积约5.5万
成都大悦城
项目区位： 位于成都市五大核心城区之一的武侯区，处于西南2.5环和3环之间，“人文城西”和“国际城南”的交界处。 项目定位： JOY CITY JOY PARK 国内首个体验游憩式潮玩购物公园 建筑面积：约32万平方米，其中商业约16万平方米 地下三层 地上整体四层，局部五层 停车位：约2000个 建筑组成：购物中心、主题街区、甲级写字楼 主力店：快时尚集合店、冰场、美食广场、小剧场、儿童职业体验、主题酒吧、主题KTV、花园餐厅、主题电玩城、巨幕影院、 健身中心、养生会所、体检中心、大型餐饮、数码体验、SPA会所等 项目亮点： ◆以国际著名风景区九寨、黄龙为建筑设计蓝本，打造公园式主题购物中心 ◆五大主题户外广场： 近万平米的中心广场——“大悦广场”； 拥30米巨幕瀑布的下沉广场——“五彩广场”； 潮炫酷街区广场——“悦乐场”； 屋顶婚庆广场——“钻石广场”； 屋顶户外运动广场——“云顶广场”
平方米，其中地上部份约3.2万 平方米。
项目周期：分两期开发。已全面开街。 项目定位：成都城南的“宽窄巷子”。特
色禅文化主题街区。
文化定位：巴蜀文化
集美食、精品、娱乐、时尚、文化 等消费格局为一体。
项目规划：
文化展示 巴蜀文化：复制巴蜀文化标志
物及中国传统文化 建筑
目前入驻的知名商家有 星巴克咖啡、米兰咖啡、 米其林餐厅等，以及一 些画廊、工艺品类的店 面。
开发周期：分三期开发。

商业分析：一期与二期，常规社区商业布局 建筑形态：沿街两层底商+两栋独栋商业 招商形式：只租不售，业态控制 商业业态：满足社区居民的基本生活配套 便利店、银行、药店、服装店、茶楼、餐饮店、美容美发等 经营状况：良好。 三期商业：鹭岛步行街 建筑开态：两层底商+一栋独立商业 招商形态：只租不售，面积大，约1000-3000平方米 商业业态：咖啡厅，酒吧，茶座，餐饮，美容等高档次休闲业态 经营状况：人气旺，辐射周边区域的中高收入的中青年群
主题街区-悦街
成都大悦城Joy Street主题潮爆街区，是成都首个名符其实的Mall中Mall商业体，总体量约2万平方米。 悦街（Joy Street）延续大悦城核心属性，以“酷、炫、潮”为主线，打造以新鲜、时尚潮流、创意为 主题，以新生活方式作为文化内涵的特色体验型主题商街，建造一座具有独创性、先驱性、标志性、 唯一性的潮爆街区，带来24小时不夜城嗨翻天的潮人主场。 L1：慢摇吧、演艺吧、餐吧、小剧场、潮牌、便利店 L2：Live house、清吧、本地特色美食、美发造型 L3：魔术馆、KTV、主题影院、餐饮
鹭岛步行街的定位：
1、主要针对成都中高收入中青年客群及外籍消费客群。
2、简欧式院落集群，知名餐饮品牌云集，倡导户外休闲生活，与成都国际化大都市定位吻合。 3、作为成都的都市名片之一。
经பைடு நூலகம்举措：
1、商铺只租不售，并以低租金形式招入品牌商家，提升项目品质。 2、经常举办各类时尚活动，为区域注入活力。 3、注重绿化、景观，且环境清洁，安静。 4、步行街内只允许少量高档名车进入，制造话题。
项目规划： 室内运动馆 室外停车场
酒店
环球 美食
室内滑雪场
奥特莱斯及特色 餐饮区
室外停车场
主要经营业态：
室内滑雪场 室内攀岩 运动类 室内冲浪 风洞跳伞 综合运动馆 餐饮类 酒店 零售类 特色餐饮 环球美食 温泉渡假酒店 奥特莱斯
项目现场照片
注：项目商业以一到二层的楼层为主，少量商业局部有三层。
汇锦街商业主要分为六个区块，各区 块商业业态并未进行区分。
渝富侨、天頣道养生馆 百盛堂（茶楼、足疗）
格道斯咖啡馆 51区（私人影院，咖啡、简餐等）
汇锦街的定位：
1、到成都的游客，体验成都的传统院落文化。
2、作为成都本地市民，休闲、美食的又一好去处。 3、作为成都的圈层交流、放松心灵的风尚聚落。
以居住在站南、大源、新会展的刚需及首改客户为主。
区域内科技园及周边写字楼的白领、国营事业公务员、七中师生等为主。 关注国际城南的各类投资者。 项目市场定位： 整体定位：高端商业+快销型住宅的综合体 高端商业：餐饮品牌旗舰店、高档休闲娱乐名店、全国连锁酒店、知名品牌展示店等。 快销型住宅：中偏下档次住宅，以首次置业和二次置业为主，属于性价比型住宅。 项目产品定位 本案产品由多种物业形态组成，分别是： 特色商业街（汇锦街）和临街商铺 商业LOFT
一期、二期商业
三期商业：鹭岛步行街（西式休闲广场）
鹭岛步行街 主要经营业态： 西式餐饮
欧洲房子
米兰咖啡 比洛克 星巴克 马格啤酒馆 大酒仓 迪格酒庄 午后阳光 梧桐 中式餐饮 柴门头啖汤 卓锦 原石滩 美容SPA 便利店 运动健身 娱乐 锦尚名仕 7-11 奥宇健身 龙度纯K
其它
大都惠（奢侈品交流平台）
高，人流不理想。
重庆•际华园
项目概况：
区位：两江新区龙兴镇，紧挨民国街 规划指标： 总占地：933亩 总建筑面积：约12万平方米 物业形态：奥特莱斯、球体、运动中心、酒店等
民国 街 项目 地块
项目周期：分两期开发。预计明年面市。
项目定位： “时尚、休闲、健康、绿色”
的现代生活服务体验中心，重庆目的地中心。 主要辐射3小时可达车程距离。
重庆际华园的定位：
1、目标客群定位为以短期、短途渡假旅游的家庭和热爱极限运动的年轻人为主。
2、经营主题：“时尚、休闲、健康、绿色”。 3、 做为际华集团进入第三产业的首例项目。 4、打造重庆旅游地新名片。
经营举措：
1、将举办各类极限运动的教导课程和赛事。
2、计划引入国际连锁性温泉酒店和高端餐饮。
政策支持：
营销事件：
1、2013年6月作为第四届非遗节重点推广的主题分会场，上演了丰富多彩的多国非遗专演出。
2、2013年“黄金周”期间，作为第十届中国（成都）国际美食旅游节互动体验区之一，推
出“影•画•戏”三绝，上演以巴蜀戏曲、民族演出为主的精彩节目及现代艺术展演。 3、2016年3月25日#铁像寺水街散花书院#让我们一起走进蒋蓝老师的诗和远方。 4、2016年6月3日—12日#当代日本陶艺精品展#。