万科项目案例学习
万科经典项目设计案例
1
多拼户型平面--- Aa/Ab型下层
Ab
Aa
A户型建筑面积:280平方米
2
多拼户型平面--- Aa/Ab型入户层
Ab
Aa
A户型建筑面积:280平方米
3
多拼户型平面--- Aa/Ab型上层
Ab Aa
A户型建筑面积:280平方米
4
多拼户型平面-- B型入户层
B户型建筑面积:188平方米
5
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3、油漆系统-适于海滨金属栏杆
1) 传统金属防腐漆,如红丹/铁 红/云铁类底漆+氯化橡胶/氯磺化 普通环氧体系已难以达到长时间 的防护要求. 2) 聚氨酯\环氧树脂料是一个综 合性能非常佳的产品,耐久性、 耐侯性、耐化学物质、存色性、 存光性、在腐蚀环境和海洋环境 下也能有极佳的性能,所以常常应 用在一些防护要求高的环境. 为此,17英里项目使用DEVOE工业 防腐漆系统。 一般正常情况下可为建筑提供长 达10年以上保护。
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多拼标准组团—剖面A-A
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D型双拼住宅
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
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双拼户型平面--- D型入户层
D户型建筑面积:313平方米
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双拼户型平面--- D型负一层
D户型建筑面积:313平方米
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双拼户型平面--- D型负二层
D户型建筑面积:313平方米
万科双月湾案例分析
目录
• 项目背景介绍 • 万科双月湾项目分析 • 万科双月湾项目的实施过程 • 万科双月湾项目的成功因素 • 万科双月湾项目的挑战与解决方案 • 万科双月湾案例的启示
01
项目背景介绍
项目概述
万科双月湾项目位于广东省惠州市,是一个大型综合体住宅项目,包括高层住宅、 别墅、商业和配套设施等。
对房地产行业的启示
多元化发展
万科双月湾的成功在于其多元化的发展策略,包括住宅、 商业、文化等领域的综合开发,为房地产企业提供了新的 发展思路。
品质与创新
万科双月湾注重产品品质和创新,通过引入先进的设计理 念和技术手段,打造出具有竞争力的房地产产品,提升了 行业整体水平。
可持续发展
万科双月湾注重可持续发展,通过绿色建筑、节能减排等 措施,实现经济效益和社会效益的双重提升,为房地产行 业的可持续发展提供了借鉴。
对企业发展的启示
1 2 3
品牌建设
万科双月湾的成功离不开其品牌影响力的打造, 企业应注重品牌建设,提升品牌知名度和美誉度, 以增强市场竞争力。
战略规划
万科双月湾的战略规划清晰明确,企业应制定科 学合理的发展战略,明确发展方向和目标,确保 企业持续健康发展。
创新能力
万科双月湾注重创新能力培养,通过不断探索和 创新,实现企业持续创新发展,提升企业核心竞 争力。
04
万科双月湾项目的成功因 素
项目的品牌优势
品牌信誉
万科作为中国房地产行业的领军企业 ,拥有良好的品牌信誉和口碑,为项 目的市场认可度和销售业绩提供了保 障。
品牌资源
万科拥有广泛的行业资源和渠道,能 够为项目提供优质的设计、施工、营 销等方面的专业支持和服务。
项目的创新性
万科十七英里案例分析学习
万科十七英里案例分析学习万科·17英里2004年3月19日,“万科.17英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。
2004年7月10日,“万科.17英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“2004中国豪宅”。
“2005年度中国别墅100强”评选,“万科.17英里”项目得到评委团的高的认可,以95.83分的高分,获得2005年度中国别墅100强第一名。
一、项目地理位置分析:万科.17英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
用地面积为67571.1平方米,容积率0.75,总建筑面积50678平方米,其中住宅48678平方米,商业(含会所)2000平方米。
用地属于海边坡地类型,三面环海,背靠青山,高差约50米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状,由此在西向和南向形成两个犄角状半岛,伸入溪涌湾和大鹏湾,直接接触海面处多为礁石。
项目共分两期开发,一期为退台式联排住宅(分双拼、联排和叠拼三种),共107套。
二期为2栋小高层公寓,约320余套。
产品功能可做居住、度假、商务等。
在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下,深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头,高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角、相互促进、协调发展的完整产业生态链。
《规划》指出,未来深圳将把重点放在“东部发展带”上,东部海岸既是深圳产业经济的可持续发展区,又是深圳城市功能战略转移的重要区域。
同时,在深圳市近期九大重点发展地区中,东部就占了两个——盐田港地区、东部滨海生态旅游区。
而“发展滨海生态旅游度假区”的建设方针更成为深圳城市建设和房地产开发的重点去区域。
东部黄金海岸线全长153公里,陆地总面积300余平方公里,极具海滨休闲度假旅游开发潜质。
从深圳市盐田港向东,经大小梅沙,沿沙头角海、大鹏湾,行约17英里,至龙岗区葵涌镇的溪涌村,此段海岸风景优美,极具旅游价值。
17英里项目刚好位于溪涌海岸。
万科案例分析
第一个问题:成功的因素?一、与时俱进,正确掌握市场及政策动,以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段( 1984 年-1991 年)在中国商品经济刚刚起步,市场皆是供不应求的时势下,机会导向使万科取得了早期的发展资金,为万科快速发展打下了基础。
2、稳定成长阶段(1992 年-2000 年)万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。
这时我国住房制度发生了一系列改革,中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。
确立了以房地产为核心业务的发展战略,并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
1993 年,除房地产开发业务外,万科其他业务的利润率都开始明显降低,万科开始思考重组业务,万科对公司业务资源进行重组,突出地产主业,为企业进行瘦身。
3、全国范围扩展阶段( 2001 年至现在)以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
利用发展成熟的模式进行大规模扩张。
这样既可以降低开发成本,规避风险,又可以实现规模效益。
进入区域集约化阶段,提出了城市经济圈聚集战略。
二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律,从多元化到专一化的战略管理,而后到规模化、精细化的扩张。
确立了以房地产为核心业务的发展战略,并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
成功打造出其核心竞争力:中国目前最大的专业住宅开发企业。
三、打造品牌,创建独特完整的企业文化1 品牌(Brand)是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念,是品质优异的核心体现。
培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程 , 自身有了创新的力量 ,才能在激烈的竞争中立于不败之地 ,继而巩固原有品牌资产 ,多层次、多角度、多领域地参与竞争。
1 万科通过打造在房地产的品牌,形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化,让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息,让万科的理解深入人心,从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1 、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样,体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
成都万科猛追湾城市更新项目案例分析
工业风装置艺术
视线被打开,商街变得更通透
பைடு நூலகம்
商街外摆,增加停留时间
新老建筑的融合共生
网红业态,成都多个首店品牌落地
十二月创意集市,月月有主题
街区改造
梳理街道-巷道-院落的空间关系,公共空间的释放、场所形象焕新。
巷道-院落的过道改造 将不起眼的巷道融入艺术装置设计
院落的空间改造 从巷道到院落、从院落到平台,以音乐节等演出节目实现引流
万科猛追湾城市更新项目
项目简介
万科猛追湾城市更新项目
猛追湾城市更新项目处于市区核心商圈,离成都远洋太古 里步行约1.5公里,是成都首个EPC+O模式下的中优城市 更新项目,是锦江公园首个慢行滨水空间,是成都“八街 九坊十景”首个呈现项目,整体范围约1.68平方公里。
老成都、蜀都味、国际范
场景营造
“亲水型”文创体验 “最 成都”市井休闲 “后现代 ”潮流娱乐 “夜经济”特 色消费 “夜游锦江”休闲
1)利用原有的建筑肌理、延续老街巷的风韵,将河畔的滨江步道,规划为市集区域,引进小微品牌进行孵化,为初创团队和手工艺人 提供了一个实际有效的孵化场所,呈现出如今的“江畔市集”,形成了猛追湾独具特色的“小店经济”消费场景; 2)引进高颜值高 品质的成都首店,从咖啡轻食、料理酒吧到文创书店等品牌业态,以多元、时尚、品质的生活美学体验和丰富的消费 场景,吸引年轻 人聚集,激活社区人文; 3)融合了东南亚和港澳地区特色美食,并结合川蜀特色,汇聚了众多美食小店,兼具本土化、国际范的美食街,是成都核心区夜经济 版图的新焦点。
街区改造
梳理空间结构,丰富场地功能:扩大人行空间、降低区域流通速度,增加人的停留时与激发商业活力。
望平坊改造前(上) 望平坊改造后(下)
万科第一大盘杭州良渚文化村案例总结 经典
多组团中心的城镇生活、10分钟配套圈 为强调村落生活的完善性,村落的布局以文化中心、商业中心 等多个配套组团为中心,在其中设臵更全面的商业服务和公共娱乐 设施,便于个个村落广泛共享 生活的便捷和舒适性是良渚规划的重要依据:各居住村落以配套组 团为中心的分布,依照10分钟步行的尺度,并在其中设臵了完善而 丰富的城镇配套
18
【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店是良渚文化村前期核心配套;酒店对
项目的带动作用明显,具体影响从酒店签约阶段起即开始显现
2005年:酒店签约 2006年:动工 2008年3月:试营业
2009年11月:周末入住率约在95%
酒店占地约274.8亩,总建筑面积7.3万平方 米,并拥有4万多平方米的水面及2万平方 米的道路与广场,临湖而建的庭院式建筑 主体分为连绵的10个区。 。
20km
3
4
良渚文化村外部资源景观较好,物业形态丰富,有公寓、排屋、 别墅、洋房等多种类型产品,建设不同面积段、不同建筑类型、 不同产品特质的丰富产品体系 拥有8个串联式主题村落,包括白鹭郡北(售罄)、竹径
概况 茶语(售罄)等,有公寓、排屋、别墅等多样产品类型, 白鹭郡东(售罄)、白鹭郡南(在售)、阳光天际(在售)、 白鹭郡西(规划中)、绿野花语(规划中)以及金色水岸 (规划中)是目前万科在全国范围内规模最大的项目 位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市 中心半小时生活圈内,距离杭州市中心16公里,距离 良渚遗址保护区2公里
小镇风情度 假区
10
【规划亮点】以风情大道作为主轴,所有的重点配套及居住组团 分布道路两边。整体规划理念贯入三个关键词:“原生态、步行 尺度、建筑多元化”,整个区域在不牺牲环境的前提发展,让建筑 与建筑、建筑与环境有机联系.并预留了城镇发展的弹性空间
重庆万科XX项目案例简析
项目整体规划图
高层
示范区、中庭园林
洋房
商业
物业形态 体量(万方)
高层
34
洋房
3
商业
16
项目整体规划之——高层
物业形态 体量(万方)
高层
34
洋房
3
商业
16
高层共12栋,总体量约34万
方,位于项目内部,主要以 4T12H小户型楼栋为主,针 对首置类客户。
高层规划特点——加大单栋体量,减少楼栋数
3T6H
4T12H
➢ 横向增加面积: 4T12H楼栋每层12户,单层面积约 900平米,比一般高层标准层面积大200-300平米; ➢ 纵向增加楼层: 4T12H楼栋层高2.85米,在100米 范围内设置了34层,比一般高层多1层;
通过以上两方面,单栋楼栋共增加约8000平米计容 面积,8栋4T12H楼栋共增加约6.4万方,相当于2栋楼 的体量。通过此举有效的减少了2栋楼。
重庆 XX 项目案例简析
引言: 该项目为一知名开发商在重庆的开发项目。该项目地理位置 优越,紧靠地铁,项目容积率高、密度大,但通过具创造力 的设计避免和弱化开发强度大可能带来的小区品质问题,在 园林景观上营造了不少亮点。另外,其对计容面积的充分挖 掘和有效利用,值得学习借鉴。
项目整体介绍
沙坪坝
和公摊
套内面积:79平米
套内面积:68平米
套内面积:60平米
套内面积:58平米
4T12H楼栋平面采用“工”字型设计,吃尽360°面宽,各个方向均被房间占据,所 有房间都能采光,且主要房间占据外围景观面。该楼栋的得房率亦有78%。
万科深圳楼盘案例分析
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例,探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目,本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求,打造出具有市场竞争力的房地产产品,并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商,其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求,也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面,包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等,以期为广大购房者提供有价值的参考信息,并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展,房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业,其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
碧桂园雅居乐万科案例分析
▪ 凤翔苑:独立别墅 ▪ 凤凰苑:该苑区是凤凰城大户型别墅居
多,也是整个凤凰最好,最贵的一个苑 区。 ▪ 凤泉苑;联体别墅苑区,一般都是四房 或五房居多。 ▪ 凤岭苑:以三房洋房居多,其中也有少 部分是有电梯 ▪ 凤仪苑: 楼梯楼 洋房 ▪ 凤盈苑:有联体和洋房,也是凤凰城最 靠西边的一个独立苑区。与翡翠绿洲相 邻。
教育先行
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配套先行 •
• 配套先行的 • (五星
• 级学校+会 • 所)模式
• 领跑中国房 • 地产市
• 场。
– 最初创业
1992年,作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园,率先 进行了配 套先行,教育先行的 大胆尝 试。导入“教育”产 业,与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校,以教育启动 房地产, 以学校为依托,并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所,开创了教育地产 的先河。
• 第二阶的段独开栋发别(墅2。006年4月至2007 年12月)
▪ 第二阶段共开发住宅面积110192平方米。
▪ 商铺面积570平方米,仅开发一套商铺。
凤凰城配套分布
凤凰城大酒店 增城荔枝文化村
交通中心,会所,商业
东门商业街 凤凰城中英文学校
▪碧桂园的广州凤凰城项目,位于广 州东部发展区,2002年5月开盘,在 开盘不到一年的时间内,五星级广州 凤凰城酒店(600间客房)、大型商 业广场、主题公园、大型交通中心、 中英文学校、大型水厂(日供水量达 8万立方米)等配套设施已陆续启动 运营,至今已有逾三万人入住其中。 ▪星级酒店连锁体系。碧桂园创造性 地将五星级标准酒店引入社区,为五 星级的家园增加了“五星级”含金量 。 ▪碧桂园社区商业体系。碧桂园集团 每个项目都规划相当规模的商业中心 ,集合各种业态,整合知名商业品牌 于一体。 ▪碧桂园教育品牌连锁体系。碧桂园 前瞻性地开创了全国领先的教育连锁 体系。 ▪休闲娱乐配套体系。碧桂园将极具 趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目 “高尔夫”,以及汇集传统文化、自 然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的 大型文化主题公园融入现代社区生活
长沙万科华府案例分析
长沙万科华府案例分析目录一、项目背景 (2)1. 项目概述 (2)2. 地理位置与环境分析 (4)3. 市场需求分析 (5)二、万科华府项目规划与设计 (5)1. 项目规划理念 (8)2. 建筑设计风格 (8)3. 配套设施及布局 (10)三、万科华府市场营销策略 (11)1. 目标客户群体定位 (12)2. 价格策略与优惠政策 (12)3. 营销渠道与推广方式 (13)四、万科华府项目运营与管理 (14)1. 物业服务与管理模式 (16)2. 运营团队与组织架构 (17)3. 管理制度与实施情况 (18)五、万科华府项目案例分析 (19)1. 项目亮点与特色分析 (20)2. 成功因素剖析 (21)3. 存在问题及改进措施建议 (22)六、项目对长沙房地产市场的启示与影响 (23)1. 对长沙房地产市场的影响分析 (24)2. 对其他开发商的启示与借鉴作用 (25)3. 未来发展趋势预测与建议 (26)七、项目总结与评价 (27)1. 项目成果总结与评价依据 (28)2. 项目经济效益分析评价未来发展趋势预测等更多详细目录您可以根据需求进行增加和扩展29一、项目背景长沙万科华府,位于长沙市岳麓区核心地段,是万科集团在长沙倾力打造的高品质住宅项目。
随着城市化进程的加速和都市生活的日益繁忙,万科华府应运而生,旨在为城市精英阶层提供一种舒适、便捷、优雅的居住体验。
该项目地处岳麓山风景区,周边自然环境优美,文化底蕴深厚。
项目交通便利,紧邻多条主干道和地铁站,规划中的城市快速路网将项目与城市各中心紧密相连。
这样的地理位置使得万科华府既享受了都市的繁华,又远离了喧嚣,成为城市中的一片宁静绿洲。
在项目规划方面,万科华府注重建筑与自然的和谐共生。
设计师们充分利用了周边的自然资源,将绿色植被融入建筑设计中,创造出既舒适又美观的居住空间。
项目还引入了先进的住宅科技,如智能家居系统、节能建筑技术等,致力于提升居住的舒适度和能效。
项目跟投案例分析(万科、金地等)
金地项目跟投策略
01
精选优质项目
金地注重选择具有良好市场前景 和盈利潜力的项目进行跟投,确 保投资回报。
02
多元化投资组合
03
强化风险管理
金地通过在不同城市和不同类型 的项目进行跟投,实现投资组合 的多元化,降低风险。
金地建立完善的风险管理体系, 对项目进行全面评估和风险监控, 确保投资安全。
金地项目跟投收益与风险
01
提高投资收益
通过项目跟投,投资者可以分享项目开 发的收益,获得相对较高的投资回报率。
02
03
风险分散
项目跟投允许投资者将资金分散投入 到多个项目中,降低了单一项目的投 资风险。
投资者对项目跟投的需求变化
投资理念成熟
随着投资者经验的积累和投资理念的成熟,他们更加注重项目 的长期收益和风险控制,对项目跟投的需求也相应增加。
收益表现
金地通过项目跟投实现了良好的投资收益,推动了企业业绩的持续增长。
风险控制
尽管项目跟投存在一定风险,但金地通过精细化的风险管理和投资策略,有效地控制了风险,确保了投资回报的 稳定性。
05 其他企业项目跟投案例分析
CHAPTER
企业一:保利地产
项目选择
保利地产在项目跟投方面,倾向于选择具有较高盈利潜力 和市场前景的项目,如核心城市的优质地块或具有创新特 色的项目。
跟投方式
招商地产采用员工跟投和外部投资者跟投相结合的方式,通过设立专项基金或有限合伙企业等载 体,实现员工和外部投资者的资金汇集和项目投资。
风险管理
招商地产在项目跟投中重视风险管理,通过建立完善的风险控制体系、引入专业的风险管理团队 和采取多种风险控制措施,确保项目的安全运营和投资者的收益稳定。
最新万科十七英里案例分析学习资料
万科・17英里万科1/英窪蛊屋乌谊十世界操掲的柜扁2 0 0 4年3月19日,万科.17英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。
2 0 0 4年7月10日,万科.17英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖2 0 0 4中国豪宅”。
2 0 0 5年度中国别墅10 0强”评选,“万科.17英里”项目得到评委团的高的认可,以9 5.8 3分的高分,获得2 0 0 5年度中国别墅100强第一名。
精品文档一、项目地理位置分析:万科.17英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
用地面积为6 7 5 7 1 .1平方米,容积率0. 7 5,总建筑面积5 0 6 7 8平方米,其中住宅4 8 6 7 8平方米,商业(含会所)2 0 0 0平方米。
用地属于海边坡地类型,三面环海,背靠青山,高差约5 0米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状,由此在西向和南向形成两个犄角状半岛,伸入溪涌湾和大鹏湾,直接接触海面处多为礁石。
项目共分两期开发,一期为退台式联排住宅(分双拼、联排和叠拼三种),共10 7套。
二期为2栋小高层公寓,约3 2 0余套。
产品功能可做居住、度假、商务等。
在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下,深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头, 高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角、相互促进、协调发展的完整产业生态链。
《规划》指出,未来深圳将把重点放在“东部发展带”上,东部海岸既是深圳产业经济的可持续发展区, 又是深圳城市功能战略转移的重要区域。
同时, 在深圳市近期九大重点发展地区中,东部就占了两个——盐田港地区、东部滨海生态旅游区。
而“发展滨海生态旅游度假区”的建设方针更成为深圳城市建设和房地产开发的重点去区域。
东部黄金海岸线全长153公里, 陆地总面积300余平方公里, 极具海滨休闲度假旅游开发潜质。
从深圳市盐田港向东,经大小梅沙,沿沙头角海、大鹏湾,行约17英里,至龙岗区葵涌镇的溪涌村, 此段海岸风景优美,极具旅游价值。
万科城12项工业化应用案例!
万科城12项工业化应用案例!万科▪两提一减万科新工艺展示(一)万科市政先行(二)万科周边园林绿化先行项目伊始,红线外周边园林美化启动,工地刚开工,客户即看到风景(三)万科铝模工艺①采用铝模的意义②万科铝模实施目标③万科铝模工艺流程④万科铝模实施效果混凝土结构:施工精度高,线条、分格缝、滴水线一次性成型,观感好。
不再依赖传统木工。
取消抹灰、收口,铝合金门窗、阳台栏杆干作业安装。
每栋楼减少砌筑、抹灰、运输、打凿、搅拌、杂工等工人50-60人。
工期、安全文明:干净整洁,周转材料少,节约工期,提高效率。
标准层结构:5天/层;落架时间:200天;园建进场:结构施工时标准层结构:5天/层;落架时间290天;园建进场:落架完成⑤万科铝模5天一层循环作业表铝模图纸深化1、窗边深化:取消窗边砂浆塞缝;滴水线槽结构一次成型2、砼墙体与砌体接触部位深化:砼墙体取消抹灰3、阳台反坎深化4、构造柱深化5、线条的深化(四)万科全混凝土外墙为了将系统配模的精度优势扩展到整个外墙,将外墙上及外墙以外的非结构构件,如后砌墙体、构造柱、空调板、外立面竖向薄板等统一为混凝土构件并与主体结构一次浇筑,从而减少工序,提高效率,实现外墙取消抹灰。
(五)万科结构拉缝结构拉缝:是指在构造混凝土墙体与剪力墙之间设置竖向和水平柔性材料,使构造墙体不参与结构计算。
经过结构调整后还必须设置构造混凝土墙体的部位,可通过结构拉缝实现外墙全混凝土一次浇筑。
结构拉缝一般由内外PVC U型固定止水卡槽和拉缝材料组成。
拉缝材料应符合防火、防水、弹性、强度、耐候性等要求,可采用高强度挤塑板(欧文斯科宁或同等材料)。
(六)万科样板先行万科在所有在建项目推行工程质量样板引路,使之成为工程施工质量管理的一项工作制度,即根据工程实际和样板引路工作方案制作实物质量样板,配上反映相应工序等方面的现场照片、文字说明,使技术交底和岗前培训内容比较直观、清晰,易于了解掌握,同时也提供了直观的质量检查和质量验收的判定尺度,从而有利于消除工程质量通病,有效地促进工程施工质量整体水平提高。
万科深蓝-案例分析
万科深蓝-案例分析地理位置本案基地距离市中心约25公里、小陆家嘴约20公里、金桥开发区约10公里、本案位于金桥出口加工区的东面行政管辖属于曹路镇。
张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在别墅区的南北两侧,直线距离5公里左右。
区域状况曹路镇新市镇是个以住宅和学区为主的市镇。
周边教育设施有:杉达大学、上海第二工业大学、上海金融高等专科学校等。
规划中:长征医院总院、建平中学东校区。
生态社区将“生态建设”与“社区建设”这两个基本理念在基地规划设计中有机结合,充分利用自然生态条件,将景观绿化与居住区融合起来,创造良好的生态环境,形成由宏观生态环境与微观生态环境有机结合的宜居社区。
具有标识感的类独栋形态这是一种四户小住宅相连形成围合形式的一种新别墅概念,区别于普通联排别墅,给人类似独栋别墅感受。
具有四面八方的无遮挡的空间舒适感、中间形成四户真正的场所及邻里交流空间、前后通过平台相连又创造多重交流空间。
形式与功能更好地结合地下室双车库,入口灰空间与停车结合,舒适遮雨;功能布局紧凑,可灵活划分的完整空间;主要生活空间朝南、自然通风;主卧配置功能完整、私密性强、有室外活动空间。
地下室实景地下室层高与天窗的设置,最大限度满足客户的使用空间和要求;电动开启式天窗与机械送排风系统相结合,增加采光面积,提高空气的流动性和质量,满足客户地下室使用舒适度的要求。
厨房与餐厅实景厨房功能满足客户需求,一体化操作空间;餐厅空间完整,光线充足明亮;最大限度地满足客户的使用需求。
客厅与卧室实景客厅采用大面宽,落地窗;卧室功能、采光和通风均满足客户的需求。
主卧内设置卫生间、更衣间、书房等功能。
生态的生活板块基地处于蓝山国际成熟社区的北部,整个蓝山大社区380米的步行景观中轴实现南北区的连接,三区就处于景中轴端点,与北部运动会所为邻,1500米长的社区林荫环路将蓝山和深蓝贯穿一体,同时有包括庙港河在内的1300米的河道景观融合于社区之中,实现了人工与生态相结合的完美结合.景观设计:加拿大PFS公司。
万科经典项目设计案例
5、人造沙滩
改建后效果
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现状照片
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五.环保设施
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1、绿化屋面
部分屋面采用绿化屋面, 使用的耐旱植物佛甲草。其特 点是几乎不需要特别打理,管 理成本降低。
绿化屋面的显著特点是节能, 可降低室内的空气温度,节约 空调费用。同时保护建筑结构, 使屋面结构的温度应力减少, 延长建筑结构的使用年限,减 少屋面的渗漏几率。
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多拼标准组团--内街立面
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多拼标准组团—剖面A-A
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D型双拼住宅
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双拼并联别墅
放射佈局
底层高空间 戶外空間 小庭院
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间
戶外空間 小庭院
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間
小庭院
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
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4、门窗—彩釉玻璃
彩釉玻璃
方盒子采用部分彩 釉玻璃。体现现代 建筑的新颖感。
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5、人造沙滩
1、珠江水利委员会的海洋水文专家对现场沙滩的研究
•通过对水动力状况及 潮汐分析,建立数学模 型,研究人造沙滩的可 能性。 •计算水下工程的抛填 总量 •分析人造沙滩的年维 护量
大鹏湾涨潮流场图
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1)材料:原铜板(KME产品)
2)规格:厚度0.7。
3)采用立边咬合系统。
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2.涂料-适于海滨气候
项目采用硅丙荷叶自洁型厚浆质感涂料系统,也就是弹性厚浆质感涂料。 其主要性能特征是:
万科悦府案例分析(完整版)(1)
露台空间
3F平面图
典型户型分析-C1户型
•顶层主卧套房设计;豪华主卧 的尺度(4.8mX5.7m),衣帽间、 卫生间尺度与之匹配; •通过露台赠送可使用面积。
-1F平面图
典型户型分析(C2户型)
•负一层为全赠送面积,不记入 产权面积。 •负一层设置客厅、娱乐室、酒 吧、影音室、和室。 •22平米下沉庭院,为负一层提 供了较好的自然采光通风。 •下沉庭院空间可改造性强,提 升空间实用性; •双车位停车入户,停车空间可 改造为私家车库,提方便性的 同时,增大客户可使用空间。
天井宽度 1.5米
9.6米大 面宽
宽大私家 花园
1F平面图
典型户型分析-C1户型
•双拼户型大面宽,提升产品舒适 度。
•控制天井宽度,其下沉庭院宽大 大于天井宽度,满足了下沉庭院 实用功能;天井的布置位置,避 免影响主庭院的完整性。 •3.3M层高,提升空间舒适度。 •客厅挑空设计,局部张扬重点空 间效果,彰显别墅特征。
项目展示
至 鸳 鸯
金 开 大 道
至 仁 和
项目展示
项目展示
行列式 院落式围合式
销按行列式布局 (最节约用地),会造 成空间局促感。故布局 时把别墅区域分为联排 区域和双拼区域,联排 区域按院落式布局以利 于增进邻里关系,增加 空间灵动性,减少由于 栋间距过近带来的局促 感;双拼区域按行列式 布局,拉大行间距,提 供较好私密性。
•通过每个区域绿地不 同的景观环境特点打造, 提高每个院落识别性及 归属感;
•院落式布局设计形成 的大视距户型及端户型, 提供了更多更大的溢价。
人车分流,地面无
车道,提升居住舒
适度及景观效果 (地块平整)
悦府地下车道 连接停车入户
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策略执行
明线: 东部中央区
中央区标准
中央区支撑
中央区生活方式
暗线: 东部需要中央区 东部中央区论坛 东部中央区的意义发展
策略推广轴线
城市,下一站 形象树立期
中央区标准 楼处开放
社区,下一站 开盘客户收集期
中央区支撑 开盘
精装,下一站 产品阐述期
中央区生活方式
形象\区域概念\涉
产品系列阐述
4、开发策略
我们学什么
经营理念融文化和生活于产品中,通过有形产品赋予无形的价值享 受,缔造城市生活品位; 战略方面,产品定位准确,做自己熟悉的产品,在核心产品之外更 注重外延产品(物业服务等); 为客户提供优质的产品与服务,倡导优质生活—秉承对建筑规划设 计、施工质量的精益求精,对环境营造的精雕细刻。在此基础上, 更推出高品质的物业管理,为业主创造了健康、和睦的社区生活。 提供卓越的品质体验感受,建立以“客户最佳体验”为核心的示范 区以最大程度的营销视角整合样板区效果,实现情景营销。 关注细节,以细节感动客户,以专业打动客户,并以品牌故事的方 式广为宣传,深入人心,进而形成美誉度。“细节成就万科”, “细节成就龙湖”便是他们受人追捧的理由。
THANKS!
2008年,在土地方面以贼制贼
2007年,万科也曾加入到疯狂拿地的行列,掀起一次又一次“圈地风暴”, 连续拿下东莞和福州“地王”。在2008年,万科已经不得不为高价拿地付出 了沉重的代价。 尽管在2008年里,几乎没有听到有万科参与公开拍地的消息,但数据显示万 科还是成为08年拿地最多的开发商之一。万科全年大约新增建筑面积750万平 米的项目储备,而且拿地成本比2007年下降了48%,平均楼面地价已降至 1880元/平方米,几乎回到了05、06年的水平。尤其是,万科不但大大降低了 通过“招拍挂”拿地的土地成本,还加大了通过合作方式低价增加土地储备的 力度 2008年,以上海赵巷晶园项目为例,万科拿地的楼板价仅为2316元/平方米, 仅为周边龙湖地产购地价格的1/5。
万科项目案例学习
2009年2月
万科企业战略
“3加X”计划
“3”指的是珠三角、长三角和环渤海圈; “X”指的是长沙、武汉、重庆、成都等区域。 深圳万科是万科的起源地,但竞争激烈且市场有限; 北京、上海万科在这些一线城市的市场情况,实在不是十分理想; 广州万科遭遇的竞争压力也不小。 万科正在实施的扩张计划中,重点发展区域之一,就是一些有潜力的 二线城市。 2009年,万科在一些有价值的二线城市有更多作为
万科通过降价来获得企业的大发展,并通过一系列企业经济作为和社会作为,让 老百姓感觉是万科企业的行为促使了房价下降,获得更多消费者的支持与青睐, 获得品牌升值,同时,也让政府感觉其对促进房地产稳定发展、抑制房价上涨有 功。
2、降价促销,依然是不二法宝
万科高层对员工有这么一句话“尽可能抓住市场变化带来的机会”。 理解为:采取更积极的策略、更灵活的措施,继续高举降价、兼并的旗臶展开市 场竞争。
•信任者与追随者
据了解,接待的看房客户中,全部都是对万科品牌的信任者与追随者,而大多数看 房客户对项目的认识和认可方面均不谋而合。
万科假日系列(假日风景、假日润园)
「人与自然的和谐相处」 在整个景观设计中始终贯 彻「自然生态景观保护至 上的原则以及景观为居住 的人们生活服务」的理念。 同时运用了各类高科技手 段,如人工浅水观赏水系、 地下车库上景观的建设及 先进的色叶树种的栽植, 使整个社区尽显澳洲自然 风情。 五期产品:公寓式商务中 心——蚂蚁工场 精装宽景公寓
产品:首期开发以10-18层小高层为主,户型为90平方米左右两室,属 于全精装、低密度大盘。 规划:建筑物风格以简洁明快为主。 景观:鲜明、整洁、现代的北欧设计风格为主导。 开盘:08年7月 目前情况:目前开盘6座小高层,主推89平米、90平米、92.92平米,全 部精装起价6300元/平米,另有少量毛坯房起价4800元/平米。现在购房 享受97折优惠。 优势:“全面家居解决方案”首次应用; 西部新城的首个低密度、精装修大盘; 社区成熟项目内部生活配套齐全,业主会馆已经开放。
龙湖——模块型
讲求的是产品模块标准化,产品组合灵活化的原则,也就是说基础的东西都是标 准化的,但是产品可以根据实际情况的变化使用标准的模块组合出不同的产品, 是一种建立在标准化基础上的相对灵活的产品开发战略,因此同万科相比,他的 成本一定比其高,但往往因为更贴合实际情况,因此价格也会水涨船高,利润来 说有时反而更高。
(一)、万科· 魅力之都系列
天津· 魅力之都介绍
位臵:天津市东丽区津塘公路北侧,天一mall地块内; 用地:总占地17.7万,建面25.8万,总户数为2276户; 开发:分三期开发。一期占地6.7万,建面9.5万。共18栋9—11层的板式瞰景电 梯洋房,802户,南北朝向。 价格:起价6500元/平米,均价7000元/平米,主推面积为110平米跃层户型。预 计09年底入住。 卖点 : 坐享城市未来/位于市区,开发区,空港三地中心 交通“零距离”/津滨轻轨,津塘快速路,未来机场快速路 “IKEA”——宜家就在家门口/6.7万平米宜家家居店,2010年正式营业 东部唯一低密度城市社区/容积率仅为1.4,9层板式电梯洋房 万科出品/中国房地产龙头企业倾力奉献。
4、资金方面,万科将更获商业银行青睐
万科的现金流来源,不是股票市场和卖房子。 2009年,由于经济形势不好,房地产企业普遍遭遇卖房艰难,资金压力。卖 房子回笼资金,对万科的扩张之需来说,也将显得有限。 股票市场可能依然低迷,很难为大型企业的跨越式发展提供足够的融资支持。 政府不断强调适度宽松的金融政策,突出不断激励贷款的信贷政策,商业银 行有大量的贷款指标,却又不敢放贷。 万科在逆市中将有机会赢得商业银行和政府及有被兼并企业的信任。所以, 2009年也许有不少商业银行贷款找上万科的门去。
手机短信
路名 牌 围墙
万科“产业化地产”与龙湖“因地制宜创新地产”
1、战略
万科的产业化地产给人一种大工业时代流水线生产的感觉 龙湖的创新地产则是一种精雕细刻,完全手工定制的感觉 骨子里面是一样的,都讲求产品设计的标准化,只是万科相对更彻底
2、产品 万科——复制型
从设计到施工到建材的使用,全是集中于几种规格,通过彻底的标准化追求最大 规划的产品复制,将人工、时间、建造成本全都压制到最低,从而创造出远低于 行业平均水平的成本,获得远高于平均水平的利润。
3、与战略伙伴合作,获得更强大的市场竞争力
万科喜欢与知名承建商、监理单位建立战略合作以保障装修的施工品质,近来更 推进与优秀的供应商建立长期的战略合作关系,降低采购成本,涉及战略合作的 装饰装修类材料已达十余种。这其实就是万科准备市场撕杀的一个信号,把上游 供应商拖进来进一步增强竞争力。 在2009年,万科还将以住宅工业化和与上游供应商等建立战略合作伙伴关系,来进 一步增强市场竞争力。
解决方案 制造更多 预知可能
支持点 风景成熟 生活社区
利益承诺 预知越多 风险越少
有刚性需 现在买房 求的人出 是件冒险 手也观望 的事情
通过“预知越多,风险越小”的沟通传播, 结合营销手段,增强消费者信心的同时在竞争中突显项目排它性
广告表现——预知越多,风险越少
创作手法:
模拟更多未来居住生活上可能发生的种种意外,从而暗示我们成熟大社 区是能够让你避免更多以后生活上的风险的,我们看得到,摸得着,能 让你对未来的生活预知更多,风险自然就少。
3、产品的客群
万科的客群是社会中产阶层,也就是一个社会的中坚力量,规模最大,因此他 的产业化战略是同他的客群对象相吻合的; 龙湖的客群相对则更高端一些,是金领及其以上阶层的客群,这些客群相比与 中产阶层来说,数量相对要少,但消费力更强(能够接受更高的单价和总价), 对产品的要求更加精致和个性化,因此龙湖也就更注重产品的创新和针对性 万科与龙湖产品客群的侧重点也不太一样,当然这两种客群在实际中是有重合 的。 我个人觉得万科的市场前景更加广阔,而龙湖也将因为自己的战略而在高 端住宅市场成就自己的品牌。 万科走中端路线,产业化助其合理压缩成本,获得更大利润空间; 龙湖以高端为主,创新化、个性化产品才符合购买者品位。 个人观点:“因地制宜”占尽天机,“产业化”略显呆板。作为一名普通消费者来 看,都希望自己花一生积蓄或巨额购买的房子能够彰显自己的品味,伴随着精 神需求的逐步提升和买方市场的逐渐成熟,我认为个性化的产品才是消费者的 选择,因地制宜创新化的产品塑造,对于消费者而言是一种内在的尊重性,购 买者能够感知,也喜欢这种情结。从这个角度来看,龙湖策略更胜一筹。当然, 如果产业化的万科能够在压缩成本的情况下,还实惠与消费者的话,那也是一 条康庄大道。
万科2008年总结 八字概括:“以恶制恶,以贼制贼” 2008年,在房价方面以恶制恶
所谓“以恶制恶”,指利用高房价和一些开发商依然坚守高房价策略、不相信 也不愿意房价下降的心理,通过率先降价策略,获得相对竞争意义上的市场大 胜。 从万科公布的2008年全年数据来看,2008年,万科累计实现销售面积557.0万 平方米,销售金额478.7亿元。虽然销售业绩大大低于其在2008年年初时预期 的800亿元销售额目标,但在整体市场不景气的情况下,比2007年的销售业绩 并没差太多。尽管业绩有所缩减,但比绝大多数开发商要强得多,依然是行业 的领跑者,依然稳坐第一把交椅。 事实说明,万科的业绩表现,已经大大高于市场预期,已经为其率先降价的市 场策略做出了“正确”的评价。 牺牲了利润去带来了更大的市场占有份额,在去年一年间的市场份额从年初的 2%增长到目前的2.6%左右。
问题体现
观望情绪严重
原因
大势不好、金融风暴、时 机不对 竞品比我们便宜,消费者 对价格敏感