上海七大 CBD 概况

上海七大CBD 概况

在今天的上海，七个风格明晰、个性迥然的CBD 已经突现——陆

家嘴、淮海中路、徐家汇、人民广场中心区、虹桥、南京西路静安寺、

五角场新江湾城，它们依托原有或新兴的交通或生活区位优势，引领着

上海大都市的城市商业风尚。

陆家嘴：中国特色

浦东陆家嘴CBD 中心如今已聚集了全球130 多家银行与金融机构、

世界500强企业的绝大部分地区总部以及数百家中外资的金融和贸易机构、跨国公司以及中介服务机构，它被称为“最典型的CBD 中心”和“最具中国特色的CBD 中心”。租金已高达1 美元/天/平方米。

浦东开发的战略提出后，CBD 的概念就出现在了陆家嘴的规划中。

在当时被邀请的6 个国家8 个著名的建筑事务所进行的国际招投标中，英国著名的设计师罗杰斯的方案被选中。这是一个很理想化的CBD 模式，罗杰斯设想的是很有城市生活气息的一个CBD，有一个中央公园，

像纽约中央公园那种模式，大家都会在这个中心公园活动；再外边就是

步行系统，这些步行系统将这些圈落互相连接；最外圈是满足交通出行

的一个车行系统。它的特征是把公共绿地和公共休闲空间建设放在十分

重要的位置，减少了道路面积在整个区域内的比例、增加了很多步行系统，还有一个lO 万平方米的中心绿地、东方明珠公园、2.5 公里的滨江

景观大道，该方案和当时传统的CBD 是有一定的区别，用地很节约，

提高了土地的使用率和建筑的利用率。

但在具体的实施过程中，这套方案被加以中国特色化的整合，保留

了大面积的中心绿地一陆家嘴公园。同时一栋栋商务写字楼有序地排列

在这个公园的旁边。整合后最大的特色就是道路面积非但没有减少反而

增多了。由于摩天高楼和宽阔的车行大道，人在这个CBD 中心活动的“尺寸感”增大了。而原本每栋可以通过步行系统相连接的高楼也因车行大道而各自独立，这样导致的一个结果正如一些批评家所评论的：所有CBD

优点陆家嘴都有，而所有CBD 缺点陆家嘴也都无法摆脱。因此，人们

称这是最典型的CBD，也是最有中国特色的CBD。

淮海中路：高档成熟

自“霞飞路”诞生之日起，一百多年来淮海路始终是高尚的代名词。

从黄陂南路到陕西南路一带的高档商品消费区、嘉华中心等新兴的

商务写字楼群，以及周围充满异域生活风情的法式建筑，构成了繁华的

淮海路CBD 商业带。

现今的淮海中路则是上海最早成熟的CBD，香港广场、上海广场、

世纪巴士大厦、中环广场、东海商业大厦、海洋大厦、久事复兴大厦、

永新大厦、嘉华中心、平安大厦...数不胜数的甲级写字楼烘托出这个上

海最密集的CBD。目前淮海中路甲级写字楼的平均日租金已逼近 1 美元。

与南京西路一样，淮海中路已是上海十分成熟的CBD 商业带。在轨

道交通建成后，淮海中路开始由原来霞飞路繁华的商业形态逐渐向一个

包含高档商务办公和精品服务的多重功能CBD 演进。今天，它不仅有

巴黎春天、百盛、太平洋等商业大卖场，有国泰电影院、东湖宾馆，还

有周边路段如茂名南路、陕西南路、雁荡路等密集的酒吧、咖啡吧等消

费场所。因此，与上海其他传统或新兴的CBD 商业聚落相比，淮海中路商业带具有良好的居住基础和浓厚的生活气息。

上世纪80 年代，道路拓宽以后淮海路其实也没有形成一个真正的办

公区域，它的主要功能还是一个商业街。由于它的整个商品定位性价比比较高，各方面的硬件设施的成熟，使其变成了一个比较高档的商业街，主要针对一些上海的高消费群体。淮海路形成商业街之后就慢慢开始向CBD 演化，这里主要有两个原因，第一就是轨道交通使得这里的交通十分便利，另外就是政府引导，拉动了沿路办公楼建筑群的建设。便捷的交通和办公楼的相互促进，就形成了现在淮海路的一个CBD 商业带。入驻淮海路CBD 商业带的商铺大多针对周边白领，价位较高，品

牌个性突出，旗舰店、概念店纷纷进驻，如索尼公司的新科技概念馆和惠普公司的打印艺术馆等，都意图在此抢占商业的制高点，每周在陕西南路地铁口附近的商业广场都有一线化妆品或其他时尚活动的新品发布；而在襄阳路两侧新建的嘉华中心“双子塔”商务写字楼已经完工，它们将很大程度地提该商业带的消费档次。

徐家汇：积聚效应

徐家汇是一个因为交通聚集而形成的具有CBD 功能特色的商业中

心。徐家汇的定义只是城市副中心，与杨浦区的五角场同列。但是自地铁通车后，徐家汇的商业气息尘嚣日上，大有喧宾夺主之势。在地铁一号线通车后，便捷的轨道交通使得徐家汇CBD 中心开始崛起。

其周围的一些配套设施相对比较成熟，比如上实大厦、太平洋百货

等大楼都是上海比较早的办公写字楼，而这些过去标志性的大厦加上现在的港汇、美罗城，在商业定位上相互补充、互相促进，丰富和发展了原有商业副中心的规模，首先抢占了上海西南角城市副中心的地位，形成了商业的积聚效应。甲级写字楼日租金已至0.8 美元，而戴德梁行的有关统计则显示，徐家汇的甲级写字楼供应仍严重不足。徐汇区雄心勃勃，要将徐家汇建成世界一流的城市副中心、市级商业中心和CBD，港汇双子塔的建设正如火如荼。

第六百货是那里最早的一个商场，然后是东方商厦、太平洋百货、

美罗城、汇金百货、港汇商场纷纷抢占各有特色的消费定位，东方商厦以品牌职业装为它的主攻对象，太平洋百货则主要针对年轻时尚女性，汇金百货门前的广场是徐家汇又一处商家秀场，聚集了大量人气。今天，徐家汇商圈在着力提升品牌档次、保留原有业态丰富、错位明显的优势同时，更以东京、首尔成功的地下商业设施建设为借鉴，规划建设一个新的徐家汇地下商业城，把那些满足年轻消费者需求的品牌专卖、文化、休闲、娱乐业态转入地下，从而使徐家汇成为上海特色明显的、能满足绝大部分人消费需求的商圈。

徐家汇地区在历史上一直是中西文化的交汇点，有藏书楼、徐家汇

天主教堂、徐汇中学崇思楼等文化机构和历史遗迹。目前，规划中还将商圈内的繁华和深厚的文化历史联系起来，比如在原大中华橡胶厂和中国唱片厂厂址上建起来的徐家汇公园等。露天剧场、艺术画廊、私人博物馆、收藏工作室等文化设施也将在不久的将来出现，这将进一步提升徐家汇商业中心的文化品位。

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