2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
2018年长租公寓行业分析报告
2018年长租公寓行业分析报告2018年2月目录一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (6)（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (6)（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (7)（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8)1、地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8)2、租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓发展 (9)二、我国长租公寓市场现状分析 (9)（一）长租公寓市场容量可期 (9)1、长租公寓前景广阔，容量可期 (9)（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11)1、长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足 (11)2、长租公寓经营模式：集中与分散并行 (11)（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (12)1、集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场 (12)2、“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心 (12)3、类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点 (13)4、央企试水REITs，引领示范意义重大 (14)5、首单CMBS获批，租赁金融再创新 (15)（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (16)1、信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费 (16)2、多家金融机构积极支持住房租赁市场发展 (17)三、我国长租公寓运营模式分析 (18)（一）重资产运营：大型房企 (18)1、招商蛇口 (18)（1）紧密结合PPC，定位高端人群 (18)（2）立足先天优势，打造标准化产品 (18)2、万科 (19)（1）围绕青年群体，看“细水长流” (19)（2）商业模式趋于成熟，重资产运营底气足 (20)（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (21)1、自如 (21)（1）服务与产品为王，铸行业实力品牌 (21)（2）轻资产运营，延展租赁市场周边服务 (21)2、世联行 (22)（1）协同闭环业务筑行业壁垒 (22)（2）公寓产品获认可，品牌效应渐凸显 (22)3、YOU+国际青年公寓 (23)4、窝趣轻社区 (24)（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (25)1、互联网公司 (25)2、建设银行 (25)四、发达国家住房租赁市场发展经验 (26)（一）德国 (26)1、私人与机构并重，租赁保障体系完善 (26)2、合同储蓄、详尽税制抑投机 (28)（二）新加坡 (28)1、政府主导供应，差异化准入 (28)2、中央公积金制度完备 (29)3、土地供应高效 (29)（三）日本 (30)1、机构主导租赁住房供应 (30)2、从建到租的一站式资管服务 (31)3、谨慎选择市场，线上线下相结合拓宽获客渠道 (32)（四）美国 (33)1、自持物业重资产运营的REITs模式为主 (33)2、两阶段发展铸行业巨头，深耕核心市场 (34)3、精细化、高品质、全流程服务提高投资回报率 (35)五、我国长租公寓发展前景展望 (35)（一）多主体竞逐，合作或成常态 (35)（二）市场细分，增值服务是关键 (36)（三）金融支持力度加大，利好供需两端 (37)六、相关公司 (37)（一）招商蛇口 (37)（二）万科 (38)（三）世联行 (38)（四）昆百大 (39)（五）天健集团 (39)政策红利助推住房租赁市场快速发展。
房屋租赁市场调研报告
房屋租赁市场调研报告一、市场背景房屋租赁市场是一个与生活密切相关的大市场，其规模逐年扩大。
近年来，房地产市场发展迅速，房屋租赁市场也得到了相关政策的支持和规范。
随着人口流动的增加，租房需求日益增长，房屋租赁市场在中国乃至全球的地位愈发重要。
二、市场概况1. 房屋租赁市场趋势分析随着城市化进程的推进，人口的流动越来越频繁，租房需求日益增长。
尤其是一线城市和热点二线城市的租房市场需求较大，市场空间广阔。
2. 房屋租赁市场规模据国家统计局最新发布的数据显示，我国房屋租赁市场规模逐年扩大，2018年全国房屋租赁市场规模已达到6000亿元人民币，预计未来几年将保持较快增长的态势。
3. 房屋租赁市场主要特点房屋租赁市场主要的特点包括：需求大、供应不足、租金水平不断上涨、市场交易信息不透明等。
三、市场主体分析1. 房屋租赁市场主体类型房屋租赁市场的主体类型包括：房地产开发商、房产中介、房屋租赁平台等。
2. 房屋租赁市场主体地位分析房地产开发商在房屋租赁市场中拥有很大的优势，其拥有大量的房源资源。
房产中介和房屋租赁平台在市场中也有一定的地位，他们通过提供配套服务、整合资源等方式满足了租房需求。
四、市场发展趋势分析1. 房屋租赁市场政策导向我国政府出台了一系列房地产政策，支持房屋租赁市场的发展。
未来，政府将继续加大对房屋租赁市场的支持力度，为市场提供更好的发展环境。
2. 房屋租赁市场发展趋势未来房屋租赁市场将呈现出租金水平不断上涨、租赁市场专业化程度提高、租赁平台服务领域不断拓展、市场监管力度加大等趋势。
五、市场分析1. 房屋租赁市场需求分析随着人口流动不断增加，租房需求持续增长。
尤其是一线城市和热点二线城市的租房需求更为旺盛。
2. 房屋租赁市场供给分析相对于租房需求，目前房屋租赁市场的供给相对不足。
一些特定区域的租房资源较为紧缺，尤其是高档小户型的房源。
六、市场风险分析1. 政策监管风险随着政府对房地产市场持续加大的政策控制力度，未来可能会对房屋租赁市场产生一定的影响。
2018年房地产租赁市场分析报告
2018年房地产租赁市场分析报告2018年11月目录一、城市租金持续上涨 (5)1、租金上涨：2017年较大程度回撤 (6)（1）市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加 (6)（2）严控人口红线，租赁市场需求端承压 (7)（3）重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 (8)2、租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间 (9)二、长租公寓对于租赁市场的真正影响力 (10)1、长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力 (10)2、长租公寓溢价仍在合理范围 (14)3、长租公寓对于市场供应结构性的改善 (17)三、租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 (19)1、拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨 (19)2、租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡 (20)四、多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 (23)1、多方机构混战，多种运营模式并行 (23)2、银行机构多方式参与租赁市场 (24)（1）联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道 (25)（2）面向租客提供租金分期产品 (25)（3）携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 (26)3、融资方式多样化，如何盈利依旧存疑 (27)（1）租赁住房专项债 (27)（2）资产证券化产品 (30)①轻资产租金收益权ABS (31)②长租公寓CMBS (31)③重资产类REITS (32)一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。
以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。
17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。
长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限，反而改善供应结构。
市场占有率方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。
2018年Q2中国长租公寓市场研究报告-上书房信息咨询
2018年Q2中国长租公寓市场研究报告伴随着2018年毕业季的到来，国内租房市场也是迎来了小高潮。
近年来，房价的攀升，住房限购政策的不断深入推行,使得购房门槛不断被筑高，购房难成为了普遍问题，于是越来越多的人将需求转移至租房。
此外，租赁政策的相继颁布，年轻人消费观念的转变以及在资本的加持下，长租公寓有着很大的发展空间。
据有关数据显示，预计到2020年，我国住房租赁资金规模将超过2万亿元。
根据中国住房租赁租金规模可以看出，从2015年开始住房租赁租金规模就已超过1万亿元，到2017年，国内住房租赁市场交易总量达到1.3万亿元，预计会持续增长，到2020年将超过2万亿元。
房价的增长让购房难以成为普遍的刚需，但是住房需求确是日常必须的。
据悉，到2020年中国流动人口仍然超过2亿人，其中70%的流动人口通过租房解决居住问题，这为租房市场带来很大的需求。
此外，随着经济发展水平的提升，房租上涨是必然趋势，因此未来国内住房租赁市场交易总量还将有很大的增幅。
2018年6月份颁布的部分国家地方政策法规。
国家和地方有关机构在住房租赁市场不断出台新政策，相关机构的干预，能有效地推动市场朝着规范化方向发展。
此外，根据政策内容看，随着保险资金的进入，租赁市场有望迎来更多的资金注入，这可以在一定程度上增加房源供应量，对住房租赁市场的发展有着强劲的推动作用。
根据2018年Q2国内长租公寓市场融资情况显示，今年来资本不断注入长租公寓市场。
蛋壳公寓在2018年半年内先后完成了1亿美元的B轮融资和7千万美元的B+轮融资，诞生于2017年7月的+缘(Home Plus)也完成了Pre-A轮融资。
资本抢滩长租公寓行业，势必会为该行业带来巨大的变化。
一方面长租公寓市场在资本注入后，有足够的资金去完善企业自身的运营机制、服务机制、扩充房源等，在政府的主导作用下，资本入驻该行业，也很有可能会探索出以企业为主导的新型租赁模式，为消费金融的发展创造发展机会。
2018年房地产租赁行业市场专题调研分析报告
2018年房地产租赁行业市场专题调研分析报告目录第一节房地产供给侧改革，从增量到存量 (4)一、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台 (4)二、政策方向符合预期 (5)第二节对《征求意见稿》主要内容解读 (6)一、扩大租赁用房来源，鼓励专业化运营 (6)二、加大力度保障承租人权益 (6)三、对“二房东”行为做出明确规定 (6)四、对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定 (7)第三节万亿租赁市场规模大，后期影响深远 (8)一、有利构建“租售并举”多层次市场体系 (8)二、引导“人人有房住，不等于人人有房产”的消费观 (9)第四节政策有利行业健康发展，中长期构成利好 (11)一、万亿租赁市场规模大，后期影响深远 (11)二、风险提示 (12)第五节附录 (13)图表目录图表1：六大方向培育和发展住房租赁市场 (8)图表2：构建三大层次市场 (8)图表3：房地产中长期市场模式构建框架 (9)图表4：租赁行业规模大概测算 (11)图表5：租赁市场存在的问题 (11)表格目录表格1：《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》主要内容 (4)表格2：近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件 (5)表格3：海通地产关于租赁制度建设的相关报告 (5)第一节房地产供给侧改革，从增量到存量我们在2016年行业深度《从区域和产品结构上推进地产供应侧改革》报告中指出，解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。
一、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全，按照国务院2017年立法工作计划，住房城乡建设部近期起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。
本次文件大体从“加大租赁用房供给，鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”六大层面对行业住房租赁和销售管理的具体指导思想，做出明确规定。
2018年住房租赁市场分析报告
2018年住房租赁市场分析报告2018年10月目录一、租购并举政策引领，土地融资双重利好 (5)1、政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善 (5)2、土地：自持地块增多，纯租赁助降成本 (8)3、融资：ABS稳步推进，租金贷或被限制 (12)二、轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明 (15)1、轻重集散，四象限剖析模式千秋 (16)（1）轻资产vs重资产：盈利能力和拓展速度的取舍 (17)（2）集中式vs分散式：依旧是盈利能力和拓展速度的取舍 (18)2、房中酒创，五维度研判主体优劣 (20)（1）房地产开发商：融资、房源获取、装修改造强势，获客、运营弱势 (21)（2）房地产中介：房源获取、获客强势，运营弱势 (22)（3）酒店：装修改造、运营强势，获客弱势 (23)（4）创业公司：禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势 (24)三、中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展 (26)1、中观：人口流动+政策利好双重驱动，我国租赁市场规模或将快速提升 26（1）人口流动：热点一二线城市吸引力强，租赁需求或将持续旺盛 (27)（2）政策利好：租购同权抬高租赁价值，或将提升租房人口和租金水平 (29)2、微观：机构渗透率有望提升，房企和中介具备禀赋优势 (31)（1）与美国、日本等发达国家相比，我国住房租赁市场机构渗透率较低 (31)（2）从商业模式的角度来看 (32)（3）从参与主体的角度来看 (33)四、相关企业 (34)五、主要风险 (35)1、中观方面，租赁人口和租金水平的增长可能不及预期 (35)2、微观方面，住房租赁企业盈利不确定性较大 (35)3、负面新闻可能对行业造成不良影响 (35)预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元，机构渗透率有望快速提升。
融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。
2018年房租租赁市场分析报告
2018年房租租赁市场分析报告2017年9月目录1租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (4)1.1租赁是解决住房问题的重要途径 (4)图1：全国各种房源的占比 (4)图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套） (4)表1：不同房屋获取方式的优劣势比较 (5)图3：进入租赁市场的方式 (5)图4：房屋来源途径 (6)1.2租赁市场租金规模超过万亿 (6)图5：国内流动总人口（亿） (6)1.3租金回报率整体偏低 (7)图6：一线城市租金和对应城市人均年可支配收入的关系 (7)图7：房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度 (8)图8：一线城市的租金回报率快速下降 (8)2租售同权是最重要的长效机制之一 (8)2.1高房价折射的隐形问题 (8)表2：房屋租赁和所有权在权益上的差异 (9)2.2租售同权是重要的长效机制 (9)表3：各地实践租售同权的配套政策汇总 (9)2.3发展租赁市场的政策看点 (10)3长租公寓是租售同权最好的实践 (11)3.1长租公寓的优势 (11)3.2企业参与长租公寓的方式 (12)表4：扶持长租公寓的相关优惠政策 (12)表5：集中式和分散式长租公寓的特点比较 (12)3.3长租公寓的房屋来源 (12)表6：集中式和分散式适用于不同的房源 (12)3.4长租公寓的市场空间 (13)表7：目前房企涉足长租公寓的部分情况 (13)3.5长租公寓的典型盈利模式 (14)3.6长租公寓的投资模型和估值探讨 (15)表8：上海试点住房租赁地块的交易价格 (15)图9：自持长租公寓的投资模型 (16)图10：自持长租公寓投资模型关键因素的敏感性分析 (17)图11：租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (17)图12：租入集中式或分散式房源运营长租公寓模型的关键因素敏感性分析 (18)4长租公寓的市场分析 (18)4.1长租公寓的参与主体 (18)表9：长租公寓的三类市场参与主体 (18)4.2海外长租公寓的企业 (18)表10：海外长租公寓模式的借鉴 (19)4.3长租公寓的核心竞争要素 (19)5行业队标企业 (20)1租赁市场是房地产市场的重要组成部分1.1租赁是解决住房问题的重要途径个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。
2018年6月长租公寓市场月报
浙江：推出高层人才安居新政，解决其阶段性居住需求
6月8日，浙江省住建厅发布《关于进一步落实高层次人才安居相关政策的通知》，从购房、租 房、优惠补贴等六方面对高层次人才安居问题作出指示，各项政策将于今年7月份开始实施。
鼓励通过建设人才周转公寓、购买或租赁 商品住房向高层次人才出租、发放购房租 房补贴等形式，多渠道解决高层次人才阶 段性居住需求。
点评与启示
该《通知》的发布意味着继银行之后，险资也获准进入长期租赁住房市场。这一方面有利于拓宽保险 资金运用渠道，优化保险资产配置，另一方面也为长租市场带来新“金主”，对破解住房租赁融资难 题起到积极推动作用。
北京：发展租赁型职工集体宿舍，人均使用面积不得低于4㎡
6月15日，北京住建委、公安局、规划国土委联合起草的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意 见（试行）》发布实施，有助于多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。
深圳：拟出台新政，政策支持类住房占比60%左右
6月5日，深圳市住房和建设局发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供 给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，向社会各界征求意见。
01 市场商品 住房 02 人才住房 03 安居型商 品房 04 公共租赁 住房
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提高住房租赁市场监管和服务水平
点评与启示
《方案》对山西省2018年住房租赁市场发展目标及任务作了具体说明，目标明确，任务细化、路径清 晰，以满足新市民住房需求为主要出发点，从供给端发力解决住房难题，意在破解供应主体单一、供 应结构不合理、制度设施不完善、市场秩序不规范等问题。
2 市场概况
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租金：6月十大代表城市中，五个城市租金环比上涨 土地：北京成交1宗自持地块，自持比例16% 广州成交4宗租赁地块，其中3宗位于开发区 大连成交1宗自持地块，自持比例15% 杭州成交2宗自持地块，其中一宗为租赁地块 6月，8个城市共成交自持用地17宗，自持面积约73.1万㎡。
2018年最新房屋租赁行业发展前景分析报告
4. 风险提示................................................................................................19
1. 租赁市场—房地产市场最被低估的板块
1.1. 核心城市租金收入低、需求高，未来房租上涨空间巨大
图 8：美国房屋自有率长期在 66%上下徘徊，1/3 人 口租房居住
70 美国房屋自有率（%）
69
68
67
66 65
64
63 62
61ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
60 1980Q1
1989Q1
1998Q1
2007Q1
2016Q1
图 9：美国房租未随次贷危机暴跌，显示出租售市场
间低关联
200
美国房价走势（标准化）
2018年房屋租赁行业市场调研分析报告
2018年房屋租赁行业市场调研分析报告2018年房屋租赁行业市场调研分析报告目录第一节顶层设计配套方案，三大看点值得关注 (5)一、顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破 (5)二、方案有三大亮点值得关注 (6)第二节四大创新突破用地制度，一石三鸟切合实际 (8)一、我国农村集体建设用地制度现状与演变 (8)二、四大创新试点内容 (10)三、切合实际、一石三鸟 (13)第三节多个试点出台政策，杭州经验先行 (15)一、当前地方试点政策 (15)二、杭州经验：盘活农村10%留用地，保障农民长远收益 (18) 第四节租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (23)一、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (24)1、住房自有率法 (24)2、流动人口法 (26)二、对房地产销售影响 (27)1、商品房销售总量：分流24.2亿平，占比12.5% (27)2、对未来四年商品房销售影响 (29)三、对房地产新开工影响 (31)1、房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (31)2、对房地产新开工未来五年影响测算 (32)四、对房地产投资影响 (34)1、房地产投资总量：增加3.32万亿，占比4.2% (34)2、对房地产投资未来五年影响测算 (36)附录：利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 (39)图表1：小产权房与集体租赁房差异性比较 (11)图表2：样本1-庆春银泰城市综合体 (18)图表3：样本2-欧亚达秋涛城市综合体 (19)图表4：样本3-兴耀星耀城综合体 (19)图表5：样本4-中豪五福天地综合体 (20)图表6：房租租赁群体的主要分类 (24)图表7：发达国家非自有住房人口类型拆分 (25)图表8：新增租赁住房来源拆解 (32)图表9：新增租赁住房投资拆解 (36)表格1：顶层设计的6大政策内容 (5)表格2：方案主要内容和亮点 (7)表格3：《中华人民共和国土地管理法》规定 (8)表格4：我国集体建设用地制度演变 (9)表格5：四大试点内容的具体规定和意义 (12)表格6：租赁试点城市政策汇总 (15)表格7：杭州村级留用地管理办法 (20)表格8：企业参与村集体留用地租赁住房建设运营的三类模式 (22) 表格9：二十个发达国家住房自有率水平 (25)表格10：根据租房人口规模测算市场空间 (26)表格11：根据流动人口规模测算出的市场空间 (27)表格12：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (28)表格13：14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 (30)表格14：预测2017年各线城市销售增速 (30)表格15：发展租赁市场对2017-2020年商品房销售影响测算 (31) 表格16：发展租赁市场对未来5年新开工的影响测算 (33)表格17：发展租赁房试点对房地产新开工影响测算 (33)表格18：发展租赁市场影响房地产投资总量测算 (35)表格19：发展租赁住房试点对房地产投资影响测算 (37)表格20：各线城市2017年投资增速预测 (37)表格21：对未来5年投资增速影响测算 (38)第一节顶层设计配套方案，三大看点值得关注一、顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破2017年4月,住建部和国土部印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出：?在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。
2018年房地产租赁市场分析报告
2018年房地产租赁市场分析报告2018年1月目录一、供给：核心都市圈紧缺，广大三四线过剩 (5)1、库存结构详解：短期库存回落，长期仍存压力 (5)2、未来土地供应：一二线适当扩大、三四线缩量 (11)3、重庆经验：土储充足提供政策调控空间 (15)二、租赁市场发展迫在眉睫 (17)1、租赁是对居住需求的有效补充 (17)2、租赁市场发展空间广阔 (17)3、政策面：中央到地方积极推动 (21)4、财政角度，一二线城市会是租赁市场推进的主要区域 (23)三、各地区比较探讨长效机制：重在长效，意在保障 (29)1、新加坡组屋：政府严格管控下的居者有其屋 (30)2、香港公租房制度：公私二元制度鲜明 (35)3、长效机制探讨：保障居住需求，促进实体发展 (39)库存结构一般可以分为四类，目前短期库存（待售和可售）已经回到比较健康的位置，而远期库存（拿地未开工）则依然高企。
其中待售库存指的是已经施工完成一旦销售可以立即结算的现房，也是统计局公布的指标。
可售则是包括现房和期房的库存。
中期库存与远期库存（拿地未开工）2014年以来走势出现背离，远期库存则是库存结构中的大头，占比约80%。
未来15年土地供应会大幅减少，主要削减三四线城市指标，一线城市供不应求。
根据《全国国土规划纲要（2016—2030年）》中的约束性指标国土开发强度，按照17%的住宅用地供应比例测算下2016-2020年预计减少37%的住宅用地供应，2020-2030年预计减少46%的住宅用地供应。
根据一线城市2017-2020年的土地供应计划测算，至2020年一线年均新增建筑面积4130万平（不含租赁），而2012-2016年一线城市商品住宅年均销售面积4449万平，一线城市商品房市场供不应求格局难变。
从重庆经验看，政府拥有充足的土地储备给予了地产调控政策充足的空间。
在核心城市土地供应仍然紧缺的情况下，基于存量市场做文章，在核心城市发展租赁是对未来居住需求的一个有效补充。
2018年房屋租赁行业市场调研分析报告
2018年房屋租赁行业市场调研分析报告报告编号：1目录第一节从“居者有其屋”到“住有所居” (6)第二节需求端：存量可观，增量可期 (7)一、新房交易市场降温，租赁市场有待发育 (7)二、租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 (11)第三节供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 (23)一、政策总纲要全方位支持，土地供应利好 (23)二、国内长租公寓市场正在兴起 (27)1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 (27)2、各类企业纷纷布局长租公寓 (29)1）YOU+国际青年社区 (34)2）包租婆 (35)3）魔方公寓 (36)4）优客逸家 (37)3、各类公寓运营商融资渠道多样 (38)第四节国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 (43)一、各国住房持有率较低，投资回报率较高 (43)二、发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 (45)1、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商 (45)2、德国：政府限制租金，维护两方权益 (46)3、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体 (47)第五节美国、日本具有代表性的公寓运营公司 (50)一、集中式公寓运营公司Equity Residential (50)二、分散式公寓运营公司大东建托 (54)第六节重点企业分析 (59)一、万科：携泊寓率先进入长租公寓市场 (59)二、世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务 (61)图表目录图表 1：新建商品住宅近三年1至4月累计成交面积 (7)图表 2：房地产开发资金来源合计累计同比（%） (8)图表 3：二手住宅租金指数 (9)图表 4：2017年一线城市人均房租（元/月）及房租收入比对比 (9)图表 5：一线城市人均月租金（元） (10)图表 6：二手住宅租金年回报率（%） (10)图表 7：2018年全球城市租金回报率（%） (11)图表 8：租户年龄分布百分比 (11)图表 9：租房状态分布百分比 (12)图表 10：租房同住分类百分比 (12)图表 11：全国用户租房户型需求百分比 (13)图表 12：北京2018年4月租赁住房户型占比 (13)图表 13：成都2018年4月租赁住房户型占比 (14)图表 14：上海2018年4月租赁房户型占比 (14)图表 15：北京和上海2018年4月每套房月租金(元)分段数量（套） (15)图表 16：本专科入学与毕业人数（万人） (16)图表 17：研究生入学与毕业人数（万人） (17)图表 18：婚姻登记人数的年龄分布（万人） (18)图表 19：我国流动人口总量（亿人） (19)图表 20：流动人口租金规模测算过程 (21)图表 21：流动人口与高校毕业生租金市场关系 (22)图表 22：流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 (22)图表 23：住房租赁主要政策文件 (23)图表 24：住房租赁政策主要要点及相关具体文件 (23)图表 25：北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 (25)图表 26：北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 (25)图表 27：长租公寓运营流程 (30)图表 28：万科泊寓公寓楼照片 (32)图表 29：窝趣轻社区公寓照片 (33)图表 30：自如友家照片 (34)图表 31：自如寓公寓户型 (34)图表 32：YOU+社区照片 (35)图表 33：包租婆公寓照片 (36)图表 34：魔方社区公共空间照片 (37)图表 35：优客逸家公寓照片 (37)图表 36：中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 (40)图表 37：美国住房自有率（%）、出租空置率（%） (43)图表 38：2017年各地平均房价租金比 (44)图表 39：2017年各大城市税前总租金回报率 (44)图表 40：日本新开工户数 (48)图表 41：EQR前期发展收购情况 (51)图表 42：EQR资产负债率与净资产收益率（%） (52)图表 43：EQR营业收入（亿元人民币）及同比（%） (52)图表 44：EQR管理费用（百万元人民币）及管理费用率（%） (53)图表 45：大东集团运营结构 (55)图表 46：大东建托杜邦分析（%） (55)图表 47：大东建托房屋出租率（%） (56)图表 48：大东建托业务利润率对比（%） (57)图表 49：大东建托2017年业务经营情况（亿日元） (57)图表 50：万科营业收入及归属母公司净利（亿元） (59)图表 51：万科ROE、销售毛利率、EPS (60)图表 52：世联行营业收入及归属母公司净利（亿元） (61)图表 53：世联行ROE、销售毛利率、EPS (61)表格目录表格 1：高校毕业生租金规模测算表（标黄为预测值） (17)表格 2：不同类型流动模式城市的城市融入状况 (20)表格 3：上海市2018年租赁住房用地交易情况 (26)表格 4：传统租房与长租公寓对比 (28)表格 5：集中式公寓与分散式公寓对比 (28)表格 6：长租公寓TOP20品牌榜单 (29)表格 7：房企经营长租公寓品牌情况 (31)表格 8：房企长租公寓品牌城市布局 (31)表格 9：2017年至今长租公寓融资事件（部分） (38)表格 10：各国及城市住房自有率对比（%） (43)表格 11：美国在用住宅存量用途 (46)表格 12：2016年德国家庭住房拥有情况 (46)表格 13：上市的住宅房地产投资信托市值前十（亿元人民币）（2018.05.31） (50)表格 14：2017年物业持有情况按类型分 (50)表格 15：2017年物业持有情况按产权分 (51)表格 16：2016年日本主要管理公司管理的公寓套数 (54)。
2018年住房租赁行业市场调研分析报告
2018年住房租赁行业市场调研分析报告目录第一节政策支持 (6)一、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 (6)1、中央层面积极推动 (6)2、地方政策持续跟进 (8)二、租赁用地推出，挤占部分商品房指标 (10)1、租赁用地供应计划 (10)2、上海推出租赁用地 (11)三、租购同权 (12)四、货币补贴 (12)第二节租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距.. 13一、需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出 (13)1、城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求 (13)2、畸形的租售比、限购限贷挤压出需求 (15)（1）房价与租金背离 (15)（2）限购限贷 (19)3、个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求 (20)二、供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多 (21)1、租赁房源不足 (21)2、租赁市场亟待规范 (22)（1）商品房出租占比低 (22)（2）承租体验差 (23)（3）租期错配 (24)三、资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行 (24)1、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 (24)2、自如房租分期信托受益权资产支持专项计划 (25)四、对比国际：租赁市场规模有待提高 (26)1、租赁人口占比有待提高 (26)2、租金规模有待提高 (27)第三节运营模式 (29)一、运营模式简介 (29)1、重资产运营的三类模式 (29)2、轻资产管理的两类模式 (30)二、长租公寓业务快速崛起 (30)1、长租公寓运营商与龙头房企涉足 (30)2、典型案例 (32)（1）典型品牌案例分析：魔方生活服务集团 (32)（2）典型品牌案例分析：旭辉领寓 (33)第四节量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (36)一、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (36)1、住房自有率法 (36)（1）通过租赁解决住房需求人口占比 (36)（2）每年租赁市场规模 (38)2、流动人口法 (39)二、对房地产销售影响 (39)1、商品房销售总量：分流20.8亿平，占比10.7% (39)（1）未来住房有效需求增量 (39)（2）发展租赁市场 (40)（3）分流商品住房有效总需求比例 (40)（4）分流商品住房有效增量需求面积 (41)2、对未来四年商品房销售影响 (41)三、对房地产新开工影响 (43)1、房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (43)2、对房地产新开工未来五年影响测算 (44)四、对房地产投资影响 (46)1、房地产投资总量：增加2.7万亿，占比3.4% (46)2、对房地产投资未来五年影响测算 (47)图表目录图表1：政策支持体系 (6)图表2：1995-2016年我国城镇化率增长示意图 (13)图表3：中国城镇化率增长空间 (14)图表4：城镇化发展三阶段（诺瑟姆曲线） (14)图表5：2009-2016年我国流动人口及占比 (15)图表6：2010-2015年北京流动人口（万人） (15)图表7：全国商品住宅平均价格（元/平） (16)图表8：一线四城房价及涨幅 (16)图表9：一线城市价格指数与租金指数 (17)图表10：租金月供差值逐渐拉大 (18)图表11：租售比国际对比 (19)图表12：我国公民等级结婚年龄分布变化 (21)图表13：北京租赁房供需缺口 (21)图表14：我国主要城市租赁房类型 (22)图表15：北京租赁市场现存问题 (23)图表16：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划结构图 (25)图表17：租赁人口国际比较 (26)图表18：世界主要城市租赁人口占比 (26)图表19：中美日三国租赁市场与交易市场GMV (27)图表20：主要城市年租金GMV对比 (28)图表21：魔方生活服务集团三大子品牌 (33)图表22：旭辉领寓三大产品线 (34)图表23：房租租赁群体的主要分类 (37)图表24：发达国家非自有住房人口类型拆分 (38)图表25：新增租赁住房来源拆解 (44)图表26：新增租赁住房投资拆解 (47)表格目录表格1：2015年-2017年7月住房租赁政策汇总 (7)表格2：住房租赁部分地方政策汇总 (8)表格3：北京2011-2016和2017-2021供地计划对比 (10)表格4：上海2011-2016和2017-2021供地计划对比 (11)表格5：上海首次推出两宗纯租赁居住地块详情 (11)表格6：一线城市限购限贷调控详情 (19)表格7：租期匹配程度（%） (24)表格8：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细表 (25)表格9：自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划 (25)表格10：近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况 (30)表格11：布局长租公寓的主要房地产开发企业盘点 (31)表格12：二十个发达国家住房自有率水平 (37)表格13：根据租房人口规模测算市场空间 (39)表格14：根据流动人口规模测算出的市场空间 (39)表格15：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (41)表格16：2017年14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 (42)表格17：预测2017年各线城市销售增速 (43)表格18：2017-2020年发展租赁市场对商品房销售影响测算 (43)表格19：2017年对14城租赁房减少房地产新开工计算 (45)表格20：对未来5年新开工增速影响测算 (46)表格21：发展租赁市场影响房地产投资测算 (47)表格22：发展租赁市场影响房地产投资测算 (48)表格23：各线城市2017年投资增速预测 (49)表格24：对未来5年投资增速影响测算 (49)第一节政策支持一、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展1、中央层面积极推动2016年12月，习总书记在中央经济工作会议上，指出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；同月，在中财办14次会议上，指出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”、“规范住房租赁市场，是实现住有所居的重大民生工程”。
租赁市场分析报告
租赁市场分析报告租赁市场分析报告一、市场概况近年来，随着人口的不断增长和城市化进程的推进，租赁市场也逐渐兴起。
租赁市场涵盖了房屋租赁、汽车租赁、设备租赁等多个领域，为消费者提供了更加灵活和便捷的选择。
租赁市场的兴起得益于消费者对品质和服务的追求，同时也受到企业对资本运作和风险控制的考量。
二、市场规模租赁市场的规模在不断扩大，据统计数据显示，以房屋租赁市场为例，2018年中国房屋租赁市场规模超过10000亿元，同比增长约20%。
而汽车租赁市场则在2018年超过2000亿元，同比增长约25%。
设备租赁市场也呈现快速增长的势头。
可以预见，租赁市场的规模将继续扩大。
三、市场主要参与方租赁市场的主要参与方包括租赁企业和租赁消费者。
租赁企业致力于提供各种租赁服务，租赁消费者则是市场的需求方。
租赁企业在市场竞争中不断创新，提升服务水平，以吸引更多的消费者。
而消费者则会选择性价比更高的租赁产品和服务。
四、市场发展趋势1.多元化服务未来的租赁市场将更加多元化，不仅仅是房屋、汽车和设备的租赁，还将包括其他领域的租赁服务，例如家居租赁、婚纱礼服租赁等。
多元化的服务能够满足不同人群的需求，拓宽市场空间。
2.线上线下融合互联网的快速发展使得线上线下融合成为租赁行业的发展趋势。
租赁企业通过线上平台提供租赁服务，方便消费者在线上选择租赁产品，线下完成实物租赁交接。
线上线下融合的发展模式提高了市场的便捷性和效率。
3.共享经济影响共享经济的兴起对租赁市场产生了重要影响。
共享经济模式的出现，使得消费者更加倾向于租赁而非购买，从而节省成本并提高资源利用率。
共享经济概念的推广，进一步推动了租赁市场的发展。
4.品质和服务的竞争在租赁市场中，品质和服务的竞争将成为企业竞争的重要因素。
租赁消费者越来越看重租赁产品的品质和企业的服务水平，对于那些在品质和服务上做得更好的企业，将获得更多的市场份额。
五、市场面临的挑战1.法律法规租赁市场的发展还面临着法律法规的挑战。
2018年住房租赁市场研究报告
2018年住房租赁市场研究报告2018年1月目录一、租售并举，房地产市场长效机制破冰 (5)1、新时代、新征途：住房租赁破冰房地产长效机制建立 (5)2、租售并举，住房市场不平衡不充分发展阶段下的必然结果 (7)3、多层次、多方面、多渠道推进租售并举制度建立 (9)（1）顶层设计驱动租赁破冰地产长效机制建立 (9)（2）多地区通过金融、土地、住房保障等多元化政策推进租售并举制度建立 (10)4、多层次水平差别和多元化手段，是实现住房保障的必然途径 (13)二、租赁产业链的国际模式 (15)1、海外住房体系：体系完善的金字塔结构 (15)（1）美国：自有为主，租赁为辅，控租、补贴和公共房共存 (15)（2）德国：租赁为核心，公共住房和租金补贴并举 (16)（3）新加坡：公宅为主，私宅为辅 (17)（4）日本：发展公营住宅，鼓励私人投资 (17)（5）英国：公租房为核心，鼓励自有住房、私人出租住房 (18)（6）海外住房租赁：市场性分配和保障性分配两手抓 (19)2、国际经验：房地产金融模式和融资工具丰富 (19)（1）美国房地产金融模式：一二级联动，银行、保险、信托多种产品并存 (19)（2）德国房地产金融模式：储贷结合，资产证券化势头较弱 (20)（3）新加坡房地产金融模式：社会福利基金引导、REITs 为主 (21)（4）日本房地产金融模式：民间与政府金融机构并存、直接和间接投资并重 (22)3、立法到位，保护承租人合法权益 (23)4、海外住房租赁产业链 (25)（1）租赁运营体系完整，平台相对成熟 (25)（2）国外长租公寓模式探讨 (25)三、租赁产业链格局的投资机遇 (29)1、万亿蓝海，租赁市场前景广阔 (29)（1）我国住房租赁市场需求持续上升 (29)（2）多种运营模式长租公寓站上租赁市场新风口 (30)2、租赁产业链延伸带来新的产业机遇 (32)（1）传统租赁行业和长租公寓产业链全景 (32)（2）长租公寓产业链的布局和盈利多样化 (33)①物业资本升值或房租溢价 (33)②设计装修 (34)③附加服务 (34)④系统平台和网络信息平台 (34)⑤租约证券化和租赁金融服务 (34)3、相关企业 (35)随着我国迈入存量房时代，租售并举的发展方向成为必然。
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2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
目录
第一节第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？ (6)
一、公寓租赁发展原因 (6)
二、全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 (8)
第二节第二问：品牌公寓的发展现状如何？ (11)
一、长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 (11)
二、行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 (15)
三、一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 (17)
第三节第三问：影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更高？.19
一、长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征 (19)
二、规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 (22)
三、集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 (25)
第四节第四问：行业外部环境如何？目前呈现何种发展趋势？ (28)
一、政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 (28)
1、曙光一：租赁利好政策频出 (28)
2、曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS产品成功发行 (28)
二、新型模式已经显现，前景比想象更美 (30)
1、模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 (30)
2、模式二：醉翁之意不在酒，衍生业务是王道 (32)
3、模式三：先租后售，舍小利以谋远 (33)
第五节第五问：如何选择行业投资标的？ (35)
一、世联行：主业蒸蒸日上，红璞公寓加快二线城市布局 (35)
二、国创高新：依托大数据，线上引流线下变现，抢占存量市场份额 (38)
三、昆百大A：房源信息优势巨大，在管房源规模快速扩张 (40)
四、三六五网：长租公寓SAAS系统供应商稀缺标的 (43)
五、万科A：地产龙头，资源优势塑造长租公寓竞争壁垒 (45)
六、龙湖地产：始于成渝，精细化分类运营典范 (47)
七、旭辉控股集团：开启公寓校企合作的新模式 (48)
第六节风险提示 (50)
附录 (51)
一、我国租赁市场政策介绍 (51)
二、金融对长租公寓的支持 (51)
图表目录
图表1：2005-2015年,一二线核心城市流动人口比例提升 (6)
图表2：流动人口年轻化，平均年龄仅28.1岁（2015年） (6)
图表3：北上深月供/月薪高达180%（以100平米房屋为例） (7)
图表4：核心城市月租为月供的58%（以100平米房屋为例） (8)
图表5：租赁人口计算模型，2015年全国租赁人口为1.9亿人 (9)
图表6：一线城市租房面积占存量房屋总面积的24%，租房已成常态 (10)
图表7：青年公寓（经常被称为长租公寓）是公寓租赁的主体 (11)
图表8：雅诗阁酒店式公寓定位高端，产品类型介于高端酒店及家庭住宅之间 (11)
图表9：汉庭酒店主要推出高性价比、定位中低端的短期租赁产品 (12)
图表10：青年公寓的品类更为多元 (13)
图表11：分散式和集中式各有优缺点 (15)
图表12：截至2016年年中，许多品牌公寓龙头规模已过万 (16)
图表13：目前我国品牌公寓占公寓租赁市场比重不到1%，未来还有很大发展空间.. 16图表14：伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的利润率呈微笑曲线分布 (20)
图表15：批零租金差是公寓主要的租金溢价（租出价-租入价） (22)
图表16：在长租公寓开拓阶段，员工工资成本占比甚至可能高于装修开支 (23)
图表17：目前行业多数成熟品牌公寓空置率已基本控制在10%以下（截止至2015年） (24)
图表18：2016年上半年普通住宅投资回报率 (26)
图表19：2016年上半年高档住宅投资回报率 (26)
图表20：魔方公寓ABS交易结构图 (29)
图表21：新派公寓公共区域广阔 (31)
图表22：新派公寓房间定位高端 (31)
图表23：自如依托于线上平台在提高流量转化的同时也发展了一系列衍生业务 (32)
图表24：新派公寓公共区域广阔 (34)
图表25：新派公寓房间定位高端 (34)
图表26：世联行2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为35.2%、37.1%35图表27：世联行2016年毛利率及归母净利率分别为27.8%、11.9% (36)
图表28：世联行代理销售佣金收入增长迅速、金融业务收入比重提升 (36)
图表29：世联行近5年代理销售额年复合增速为24.7% (37)
图表30：国创高新2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为-16.2%、-29.4% (38)
图表31：深圳云房承诺2016-19年归母净利润为2.4、2.6、3.2、3.7亿元 (39)
图表32：深圳云房2016年新房代理和房屋经纪业务营收各占约5成 (39)
图表33：深圳云房2016年新房代理业务收入大幅提高 (40)
图表34：昆百大A2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为-8.8%、-6.5% (41)
图表35：我爱我家承诺2017-19年归母净利润为5、6、7亿元 (42)
图表36：我爱我家三大主营业务共同发展的格局基本形成 (42)
图表37：我爱我家2016年新房代理业务收入同比增长89% (42)
图表38：三六五网2013-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为15.4%、-1.8%
(44)
图表39：三六五网2016年毛利率及归母净利率分别为93.2%、18.7% (44)
图表40：万科2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为23.6%、13.8% (45)
图表41：万科2016年毛利率及归母净利率分别为29.4%、8.7% (45)
图表42：龙湖地产2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为18.4%、9.8% (47)
图表43：龙湖地产2016年毛利率及归母净利率分别为29.1%、16.7% (47)
图表44：旭辉控股集团2012-2016年营收及归母净利润年复合增速为分别为28.5%、9.7% (49)
图表45：旭辉控股集团2016年毛利率及归母净利率分别为25.4%、12.6% (49)
表格目录
表格1：一线城市租赁市场规模占比近3成 (9)
表格2：青年公寓形式多样、价格涵盖广泛 (15)
表格3：我国知名品牌公寓大多发源自一线城市，但正在向二线城市加大布局 (17)
表格4：长租公寓主要的成本费用及盈利来源解释 (19)
表格5：长租公寓公司盈利估算（假设地处一线城市，有3000套房源） (22)
表格6：关于长租公寓发展规模、租金差及空置率对毛利率影响的敏感性测试 (25)
表格7：YOU+创始人来自于不同领域，可为公司带来更多资源 (33)
表格8：2015年起中央出台的各项政策对公寓租赁行业的态度开始转变 (51)
表格9：资本市场对长租公寓行业的支持在持续增强 (52)
表格10：金融在长租公寓运营中的介入方式 (52)
第一节第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？
一、公寓租赁发展原因
我国公寓租赁需求日渐旺盛，主要有两点原因：
流动人口向一二线核心城市集聚，且平均年龄低、居留时间长，有租房需求。
1）假设以非户籍人口定义流动人口，我们发现，2005-2015年十年间，一二线核心城市流动人口比例（（常住人口-户籍人口）/常住人口）进一步提升，十大核心城市流动人口比例从24%升至36%，其中，北上深流动人口比例从34%提升至45%；2）流动人口整体年龄偏小，2014年平均年龄仅为28.1岁，积蓄有限；3）《中国流动人口发展报告（2016）》调查数据显示，流动人口在当地的平均居住时间为56.9个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均，分别为67.4%、62.7%。
图表1：2005-2015年,一二线核心城市流动人口比例提升
资料来源：Wind，各地统计公报，北京欧立信咨询中心
图表2：流动人口年轻化，平均年龄仅28.1岁（2015年）。