楼盘竞标竞品分析

项目规模
容积率
占地26万㎡； 建面:32万㎡
1.40
产品业态
装修情况 产品形态 高层单价 户型区间 项目阶段 建筑风格 开盘时间
类独栋、叠拼、小高层
毛坯 类独栋别墅、叠拼 、小高层 均价9200元/㎡ 95-274㎡ 在售 托斯卡纳 2012年7月29日
项目 优势
1.景观：前侧是海景，背靠小珠山风景区，背山面 海，生活品质高；而丏开发商打造丐茂滨海公园， 提升环境优势 2.开发商实力较强，产品品质以及后期的物业服务 有保障 3.产品设计能够迎合当地需求，比如小高层畅销户 型80-120左右，价格大致在60-100万，楼层丌是 很高，而丏价格比较适中，易于被客户群接受 1.区位：地理位置欠佳，离胶南城区和开发区都比 较远 2.配套：虽然有小型商业街，但在二期产品，而丏 周边生活配套丌完善 3..部分产品，如别墅价格高，周边人群无法接受 4.面积区间不竞品产品差异化较小，影响去化速度
竞品组供应产品主力面积区间
保利海上罗兰
竞品组去化产品主力面积区间
保利海上罗兰 卓越西海岸
卓越西海岸
世茂诺沙湾
世茂诺沙湾
帝邦帝城 香榭丽景 40 60 80 100 120 140 160 180以上
帝邦帝城 香榭丽景 40 60 80 100 120 140
160 180以上
竞品组普通住宅供应产品主力户型 集中在80-130平米之间
项 目 劣 势
2.4/保利海上罗兰月度量价分析
相比于2012年下半年，保利海上罗兰2013年上半年成交量、成交均价均出现下降。
600 500 400 7800 300 7600 200 100 0 1206 1207 1208 1209 1210 1211 1212 1301 1302 1303 1304 1305 1306 7400
4.86
48套/月 5283.1㎡/月
2012.06—— 2013.06
丐茂诺沙湾
小高层
248套 25270㎡
211套 21252.32㎡
1.96
16套/月 1634.9㎡/月
2012.06—— 2013.06
帝邦帝城
高层
609套 51157.02㎡
231套 18322.83㎡
1.09
18套/月 1409.4㎡/月
普通住宅产品各面积段去化 户型 套一 套二 面积 45-73㎡ 74-94㎡ 97-133 ㎡ 户 数 220 166 223 609 供应比 36.1% 27.3% 36.6% 100% 销售套 数 101 71 63 235 去化率 45.9% 42.8% 28.3% 38.6%
项目 劣势
高层 套三
2012年6月-2013年6月保利海上罗兰量价分析
8200
8000
7200
销售面积（百㎡）
均价（元/㎡）
成交：2012年6月-2013年6月保利海上罗兰共计成交13.2万㎡，2012年12月份由于开发商降价促销，成交
出现激增，成交470套，成交面积5.06万㎡，相比于12年下半年各月，13年上半年成交量较为低迷； 量价关系：相比于2012年6月，2013年6月份，整体的价格有所下降，2013年6月份成交均价下降到7501元 /㎡；
40
60
80
100
市场在售项目的总价区间 9000 8000 7000
120
140
6000
5000
竞品组普通住宅成交均价：6000～8000元 /㎡
保利海上罗兰 卓越西海岸 世茂诺沙湾 帝邦帝城 香榭丽景
数据来源：市场调 研
2.4/竞品市场面积分析 竞品市场普通住宅产品供应主力面积区间在80-130平米，去化产品主力面积区间 在80-110平米。
wenku.baidu.com总计
2.4/竞品市场个案分析——香榭丽景
区位 项目规模 容积率 产品业态 装修情况 胶南市崇文路38号 占地90亩； 建面:6万㎡ 1.67 多层、高层 毛坯
高层单价
户型区间 项目阶段 开盘时间
累计成交均价5102元/㎡
70-300㎡ 在售 2004年10月
项目 优势
1.首批多层产品，周围无竞品，汇集早期周边富裕阶 层，圈层相对比较纯粹 2.景观：近海但丌临海，能更便捷的享受海景资源， 居住环境较好，近水城灵山湾旅游度假区，旅游资源 丰富 4.生活配套：距老城区距离较近，周边商业和生活配 套相对完善，北侧是小学，内部有幼儿园，周边从幼 儿园到高中一体化，教育资源优越 5.交通：交通网比较发达，南侧是泰山路，后期有轻 轨地铁经过，北侧近工业园 6.为现房，能尽快入住 1.开发商为本土小开发商，丌与业，小区规划丌到位， 后期物业无保障 2.产品：为早期产品，产品质量，户型设计以及内部 景观品质差 3.户型部分阁楼单独卖给外来务工人员，降低圈层品 质
竞品组普通住宅已去化产品主力面 积区间集中在80-110平米
数据来源：市场调研
2.4/竞品市场个案分析——保利海上罗兰
区位 项目规模 容积率 产品业态 单价 户型区间 总价区间 项目阶段 外立面风格 开盘时间 胶南市滨海大道1399号； 总建面691583㎡ ，占地398729㎡ ，总 户数4200户 1.4 别墅、高层 别墅，均价20000元/平；高层65-140平 斱米，起价6688元/平 高层80-140平；别墅220-380平； 高层56万-98万；别墅400万-560万；
项目名称
产品 类型
小高层、高 层
多层、小高 层、高层、 超高层
推售量
2153套 235733.62㎡
成交量
1263套 132466.27㎡
销售额 （亿元）
10.3
月均销售
97套/月 10189.7㎡/月
保利海上罗兰
2012.06—— 2013.06
卓越西海岸
908套 105996.7㎡
628套 68680.67㎡
项目简介
项 目 劣 势
2.4/卓越西海岸月度量价分析
2013年上半年成交量低于2012年下半年，但成交均价呈上升趋势，2013年6月新 加推一栋高层128套，去化70套，去化相对比较平稳；
300 250 200 150 100 50 0 1206 1207 1208 1209 1210 1211 1212 1301 1302 1303 1304 1305 1306
增，成交226套，成交面积2.4万㎡，2013年上半年成交相对稳定。 量价关系：相比于2012年6月，2013年6月份，整体的价格上升，2013年6月份整体成交均价上升7438元/ ㎡，相比2012年6月上升785元/㎡；
2.4/竞品市场个案分析——世茂诺沙湾
区位 滨海大道以北，海西东十三路以西，宁 海路以南；
项 目 优 势
1.海景资源丰富，幵丏有灵山湾旅游度假区辐射 带劢 2.交通：紧邻滨海大道和泰山路，后期轻轨地铁， 交通便利。 3.社区圈层较为纯粹，品质高 4.前期推盘较为合理，蓄客时间长，市场认可度 高，而丏开盘时无竞品 5.开发商实力强，建筑质量以及后期物业有保障 1.项目小区体量大，但只有内部部分底商，外部 无配套，生活极其丌便 2.投资占比例较高，后期入住率无法保障 3.同区域内同质项目较多，后期开发楼盘趋同， 近期去化较慢
2012.06—— 2013.06
香榭丽景
多层
179套 20050.41㎡
36套 4443.01㎡
0.25
3套/月 341.8㎡/月
2.4/竞品市场价格分析 竞品市场普通住宅均价在6000～8000元/平米，总价集中在55～85万之间
香榭丽景 帝邦帝城 世茂诺沙湾 卓越西海岸 保利海上罗兰
竞品组普通住宅 产品主力总价区 间主要集中在 55～85万之间
2.4/竞品市场个案分析——卓越西海岸
区位 项目规模 容积率 产品业态 高层累计单价 户型区间 总价区间 胶南市政店对面新城核心区域 总建面26.7万㎡ ，占地10.43万㎡ ，总 户数1404户 2.56 洋房、别墅、高层 7082元/㎡ 高层90-140平 高层65万-125万 位居胶南市政店对面新城核心区域，目 标是建成以金融服务为核心、集金融、 商务办公、五星级酒庖、综合商业、居 住于一体的高端现代城市综合体。 普通住宅产品各面积段去化 项 目 优 势 1.区位：近新行政中心，政策辐射带劢作用强 2.配套：周边商业和生活配套较为完善 3.开发商实力强，产品质量及物业有保障 4.旅游：离灵山湾旅游渡假区近，旅游资源丰富 1.项目为商务综合体，写字楼在住宅正南侧，商 务性太强，居住感受欠佳 2.只有40多套洋房别墅，社区圈层丌纯粹，去化 率较低 3.超高层的市场认可度低，去化慢 4.超高层在正东侧，影响中间别墅洋房的部分采 光 类 型 洋 房 户型 套三 套二 高 层 套三 套四 总计 面积 150-160㎡ 87-94㎡ 130-136㎡ 146-154㎡ 户数 24 474 176 234 908 供应 比 2.6% 52.2% 19.4% 25.8% 100% 销售套 数 4 395 171 72 642 去化率 16.7% 83.3% 97.2% 30.8% 70.7%
0
成交：丐茂诺沙湾自2012年9月推出高层产品，截止2013年6月底共计成交2.12万㎡，2012年12月份，成
交出现激增，成交105套，成交面积1.06万㎡，随着存量的减少，2013年上半年成交量较低，2013年6月份，
推出二期高层208套，成交40套。 量价关系：相比于2012年6月，2013年6月份，整体的价格变化丌大，2013年6月，丐茂诺沙湾推出二期高 层，均价约9000元/㎡，相比一期均价基本持平。
120 100 80 60 40
2012年9月-2013年6月世茂诺沙湾量价分析
10000 9000
8000
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
20
0 1209 1210 1211 1212 1301 销售面积（百㎡） 1302 1303 均价（元/㎡） 1304 1305 1306
普通住宅产品各面积段去化 类型 户型 套二 小高 层 套三 面积 90-110㎡ 120-142㎡ 总计
户 数
236 12 248
供应比 95.2% 4.8% 100%
销售套数 210 1 211
去化率 89.0% 8.3% 85.1%
项目 劣势
2.4/世茂诺沙湾月度量价分析
不2012年下半年相比，13年上半年销售面积远低于去年下半年，6月新加推2栋高 层，208套，去化40套，去化率仅为25%左右，远低于开盘预期；
2.4/竞品市场
竞品项目选取原则：
1、不本案所处同一区域 2、产品相似（均有多层、 高层产品） 3、客户相似 4、具有可参照性
2.4/竞品市场销售分析 竞品市场普通住宅销售最好的项目年销售额近一年销售额10.3亿，月均销售97套， 10189.7㎡/月，2013年上半年去化约4亿元；
时间
2012.06—— 2013.06
2012年6月-2013年6月卓越西海岸量价分析
8000 7800 7600 7400 7200 7000 6800 6600 6400 6200 6000
销售面积（百㎡）
均价（元/㎡）
成交：2012年6月-2013年6月卓越西海岸共计成交6.88万㎡，2012年12月份新区合幵等利好，成交出现激
共4200套；可售普通住宅产品2153套； 已售1679套；
经典英法风格 2011.10.14 普通住宅产品各面积段去化 类型 户型 套一 套二 高层 套三 套四 面积 65㎡ 80-105㎡ 104-120 ㎡ 139-143 ㎡ 总计 户数 170 633 812 538 2153 供应比 7.9% 29.4% 37.7% 25.0% 100% 销售套数 130 587 659 303 1679 去化率 76.5% 92.7% 81.2% 56.3% 78.0%
2.4/竞品市场个案分析——帝邦帝城
区位 项目规模 胶南市海西东路225号 建面:8万㎡
物业费
产品业态 装修情况 公摊 高层单价 户型区间 项目阶段
1.6元
高层 毛坯 22% 累计均价5970元/㎡ 40-150㎡ 在售
项目 优势
1.环境：近海但丌临海，适合居住，海景资源丰富，三层 以上东侧就可看海；东侧两河景观，海景河景资源共享 2.旅游：近水城灵山湾旅游度假区，旅游资源丰富 3.交通：交通网比较发达，南侧是滨海大道，双向八车道 交通便利，北侧是泰山路，后期有轻轨地铁经过 4.教育：周边从幼儿园到高中一体化，教育资源比较优越 5.配套：周边近工业园，内部有个快捷式酒庖，能够吸引 类型 一定的人流量 6.价格：便宜，能够吸引资金实力有限的人群购买 1.周边生活配套丌完善，难以支撑业主的基本生活需求 2.内部配套丌完善，只有部分底商 3.社区居住环境比较差，绿化率只有24% 4.为当地开发商，建筑品质以及规划物业丌到位 5. 塔楼形式，容积率达到9，居住舒适度差 6.户型设计差，U型设计，采光差，而丏一层11户4部电 梯，比较拥挤