城市更新尽职调查教材宋阳律师)讲义
城市更新项目法律实务及操作指南
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附录一广州市 1
城市更新主体 政策
附录二城市更 2
新项目常见文 书范本
3 附录三城市更
新项目常见问 答
4
后记
5
注释
第一章城市更新基本理论和政策体系
第一节城市更新基本理论 第二节广州市城市更新法律法规及政策体系 第三节广州市城市更新重点政策解读
第二章广州市城市更新项目实施流程
第一节参与主体及利益衡平 第二节旧村全面改造项目流程 第三节城市更新项目的风险及对策
目录分析
1
本书推荐语
2
编辑委员会
3 第一章城市更
新基本理论和 政策体系
4 第二章广州市
城市更新项目 实施流程
5 第三章合作模
式的选择及公 开引入合作企 业
第四章补偿安 1
置协议的拟定 要点
2
第五章集体物 业清场与补偿
3
第六章签约工 作指引
4 第七章 “留守
户”的形成原 因及解决路径
5
第八章回迁分 房
城市更新项目法律实务及操作 指南
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01 思维导图
03 目录分析 05 精彩摘录
目录
02 内容摘要 04 读书笔记 06 作者介绍
思维导图
本书关键字分析思维导图
流程
政策
城市更新项目尽职调查的主要内容
城市更新项目尽职调查的主要内容风险提示：本文仅从城市更新改造实施主体的角度，对城市更新项目尽职调查的主要内容予以梳理，并不涉及城市更新尽职调查的方法及其注意事项，更未涉及城市更新尽职调查所涉事项的法律解决方案及其风险控制方案。
一、对城市更新项目合作方的尽职调查1、对项目合作方包括城市更新范围所涉的村集体经济组织或其后设立单位、项目融资合作方等进行全面的尽职调查，包括但不限于主体资格及其资信状况、公司治理结构、重大合同、税务、企业经营业务及所涉及的政府审批或许可、重大诉讼或仲裁等。
2、也可对项目合作方进行单项的尽职调查，调查并核实项目合作方的主体资格、资信状况等与项目有关的重大事项。
二、对城市更新项目土地相关情况的尽职调查1．调查核实项目范围内土地基本情况。
若项目范围内土地为国有用地，则应调查、核实《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同》等文件，并将其分类为国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、国有土地租赁或者临时用地等类别，并重点核实是否存在抵押、使用权年限是否到期等事宜；若项目为集体用地，则应向村集体经济组织或其后设立单位、政府相关部门等了解、调查、核实集体用地的权属基本情况，并需调查明确该集体土地的用途及分类，是否属于宅基地、非农建设用地、农用地、统征返还用地、未利用地等。
2. 调查核实项目范围内土地是否存在历史遗留问题。
根据《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》等文件之规定，应重点了解、核实并调查项目所涉土地在深圳农村城市化过程中是否存在历史遗留问题，即更新范围所涉土地与国家相关政府部门、其他集体经济组织或其后设立组织、其他村民或法人组织之间是否存在土地性质及土地权属争议或未解决事项。
3.调查核实项目范围内土地是否已存在合作事宜。
应向村集体、项目范围内所涉土地的使用权人、被拆迁房屋所有权或使用权人了解、核实是否与其他个人、公司进行任何城市更新项目的合作或签署类似法律文件。
律师办理城市更新项目法律服务业务操作建议流程
广东省律师协会律师办理城市更新项目法律服务业务操作建议流程（本操作建议流程是本会房地产与建筑工程法律专业委员会业务研究资料，供行业学习交流使用）目录总则第一节 制定目的第二节 概念界定第一章前期准备第二章前期调查第一节 一般规定第二节 调查工作程序第三节 调查的内容和基本要求第三章编制项目实施方案第四章补偿安置第五章复建房建设第六章竣工交付与回迁第七章附则— 71 —总则第一节制定目的第1条为提高我省律师承办城市更新法律业务的服务水平，指导、帮助我省律师办理城市更新法律业务，依据相关法律、法规、司法解释、规章、政府规范性文件、地方性法规，结合我省城市更新的实际情况，制定本操作建议流程。
本操作建议流程供律师在办理城市更新法律业务中参考和借鉴，并不是律师执业或办理城市更新业务的强制性规范。
第二节概念界定第2条相关概念界定如下：2.1 本操作建议流程所称城市更新，是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。
2.2 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
2.3 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.4 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在— 72 —土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
2.5 违法建（构）筑物，是指违反法律、行政法规、行政规章、地方性法规和政府规范性文件等规定而建造的建筑物和构筑物。
2.6村民委员会，是村集体经济组织成员自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。
村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。
《城市更新》书中主要的观点和内容
《城市更新》书中主要的观点和内容下载温馨提示：《城市更新》书中主要的观点和内容该文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!Download tips: This document is carefully compiled by the editor. I hope that after you download them, they can help you solve practical problems. The document 《城市更新》书中主要的观点和内容 can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!In addition, our shop providesyou with various types of practical materials, such as educational essays, diary appreciation, sentence excerpts, ancient poems, classic articles, topic composition, work summary, word parsing, copy excerpts, other materials and so on, want to knowdifferent data formats and writing methods, please pay attention!《城市更新》是一本关于城市规划和发展的书籍，它提出了许多重要的观点和内容，以下是其中一些主要的：1. 城市更新的必要性：书中指出了城市更新的必要性，主张对老旧城区进行改造和更新，以适应现代社会的需求。
老旧的城区可能存在基础设施老化、环境污染、社会问题等多方面的挑战，需要通过更新来解决这些问题。
【城市更新】《城市更新(旧改-棚改)操作实务及风险防范》
《城市更新(旧改、棚改)操作实务及风险防范》涂山青老师【课程简介】城改难！是房开企业共同的感受。
当前我国正处于城市化快速发展期。
快速城市化带来城市更新（旧改）、棚户区和城中村大规模改造。
面对巨大的市场，相关各方利益博弈也异常激烈──它到底是诱人的“蛋糕”，还是烫手的“山芋”？本课程中，房地产资深专家涂山青老师携长期经验积累，结合“十九大”提出的新观点新理论，紧扣“五大发展理念”，全面剖析城市更新最新政策要领，探讨城市更新过程中，棚户区、城中村改造领域的困难、挑战与机遇，教您把握城市更新运营趋势，梳理项目操作流程，分析项目影响因素，掌握项目操作的主要环节和流程，把握规律，创新方法，克服风险，理性作为！【学员对象】企业董事长∕总经理∕总监∕经理∕政府经济主管部门领导∕银行金融业高管∕房地产等行业高管【课程收益】1．认识城市化进程中旧改的现状和发展规律，分析问题和把握机遇2．剖析旧改项目操作流程与主要环节3．把握旧改项目营销方法与策略4．了解旧改项目过程风险，掌控风险，从容应对【课程特点】◆全真干货，倾囊相授。
精！准！狠！◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。
◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。
全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。
【培训时间】1～2天【课程主要内容】当前我国正处于城市化快速发展期。
一、认识城市更新（旧改）1．几个相关概念阐释城市更新旧城改造【权威声音】李克强谈棚户区改造【资料】中国棚户区改造2．棚户区改造（1）棚户区改造原则（2）棚户区几种开发方式比较（3）棚户区改造模式3．城市更新（城中村改造）的特点4．旧城改造、城中村改造的意义二、棚改趋势与相关政策解析1．棚改趋势及政策梳理（1）棚户区改造的阶段划分（2）棚改历年政策梳理（3）当前棚改特点【数据】棚改现状的大数据分析（4）棚改货币化：问题与乱象分析2．2019年及今后棚改政策走向分析【小专题】关于棚改货币化安置【案例】棚户区改造类型及典型募投项目3．棚改政策关键点解析（1）财政政策关键点解析（2）土地政策关键点解析（3）融资政策关键点解析（4）税费优惠政策关键点解析（5）其他相关政策关键点解析【案例】“投贷一体化”实施棚户区改造4．工改住相关政策分析5．工业用地棚改相关政策分析【小专题】深圳旧改（棚改）相关政策分析三、城市更新(旧改)模式比较分析1．当前城市更新（旧改）政策梳理2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析3．城市更新（旧改）原则4．几种城市更新模式比较“三种类型、十种模式”分析（1）广州模式分析（2）深圳模式分析（3）武汉模式分析（4）西安模式分析（5）郑州模式分析5．企业参与城中村改造的方式分析四、城市更新(旧改)操作流程详解1．城中村改造（旧改）总流程2．土地一级开发（1）前期准备阶段（2）拆迁工作流程【案例】武汉城中村改造项目规划公示（3）开发实施阶段工作流程【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤【小知识】规划的五个层次【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”【资料】土地入市程序【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序【案例】城中村改造规划建设审批流程图（4）一级开发中的“天下第一难”：补偿安置①拆迁补偿安置的方式【警示】拆迁冲突何其多②征收补偿方案的内容【案例】某城中村拆迁安置补偿方案③确定拆迁补偿安置标准的技巧【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】) 【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案【问题】城中村改造安置房问题【案例】某村改造项目发展战略及整体定位④动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）3．土地开发的一二级联动（1）什么是一二级联动（2）一二级联动的优势分析（3）一二级联动的操作方式4．土地二次开发（房屋开发）（1）土地二次开发的特点（2）房屋开发的阶段性工作【阶段性工作1】市场研究【阶段性工作2】项目策划【阶段性工作3】规划设计【阶段性工作4】项目施工【阶段性工作5】营销包装【阶段性工作6】销售推广【阶段性工作7】交楼入伙【阶段性工作8】项目收尾【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告【资料】市房地产项目开发流程图【资料】城改项目审批事项及流程5．城改项目的经济效益测算五、城市更新中的风险防范1．对风险的认识（1）什么是风险（2）风险的特征2．城市旧改风险类型及其防范（1）土地风险的来源及其防范（2）拆迁风险的来源及其防范（4）政府风险的因素及其防范①地方政府政策把握困难与对策②地方政府配套政策落实难问题与对策③地方政府关系困境与对策【案例】贪腐致某市最大城中村拆迁一波三折（5）财务风险的形式及其防范（6）运营风险的因素及其防范六、城市更新典型案例解析【案例】“旧改之王”缘何遭遇生死风波【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引七、交流、互动（20分钟）课程结束。
城市更新培训交流材料内容
城市更新培训交流材料内容城市更新是指对城市中老旧、陈旧和不适应城市发展需要的部分进行更新改造的一种城市发展方式。
城市更新可以促进城市的发展和转型，提升城市的功能和品质，改善居民的生活条件和品质，增强城市的吸引力和竞争力。
城市更新培训交流材料内容可包括以下几个方面：1. 城市更新的背景和意义：介绍城市更新的背景和意义，如城市老旧和陈旧设施的存在、不适应城市发展需要的建筑和基础设施、城市环境和居住条件的不理想等。
说明城市更新对于改善城市功能、提升城市品质、提高居民生活水平、推动城市发展和竞争力的重要性。
2. 城市更新的目标和原则：阐述城市更新的目标和原则，如促进城市功能重塑和提升、改善城市宜居环境、推进城市转型和发展、加强城市管理和服务、保护城市历史文化遗产等。
强调城市更新需要注重科学规划、科技创新、生态环保、社会公平等原则。
3. 城市更新的政策和法律法规：介绍相关的城市更新政策和法律法规，如城市更新的规划管理办法、土地使用政策、建筑设计标准、历史文化遗产保护法等。
讲解政策和法律法规对城市更新的指导和约束作用，以及企业和个人在城市更新中应遵守相关规定。
4. 城市更新的方法和技术：介绍城市更新的方法和技术，如城市规划和设计方法、空间整合和资源优化、新材料和技术应用、智慧城市和信息化建设等。
说明这些方法和技术在城市更新中的作用和应用，以及对城市功能和品质的提升效果。
5. 城市更新的案例和经验：分享一些城市更新的成功案例和经验，如国内外城市更新的典型项目和成功实践。
分析这些案例的成功因素和经验教训，以及可借鉴和推广的做法和方法。
激发培训参与者的学习兴趣，启发思考和创新。
6. 城市更新的展望和挑战：展望城市更新的未来发展和面临的挑战，如人口老龄化、城市化进程和空间资源限制、环境污染和生态保护等。
提出应对挑战的思路和建议，如加强政策引导、推动科技创新、加强人才培养和合作交流等。
通过城市更新培训交流活动，可以增强参与者对城市更新的理解和认识，提升其相关知识和技能，鼓励其积极参与城市更新工作，促进城市更新的规范化和可持续发展。
法律尽职调查经典讲义(重点做了标注)之欧阳法创编
法律尽职调查经典讲义公司并购中的律师尽职调查一、律师尽职调查的概念尽职调查是指就股票发行上市、收购兼并、重大资产转让等交易中的交易对象和交易事项的财务、经营、法律等事项，委托人委托律师、注册会计师等专业机构，按照其专业准则，进行的审慎和适当的调查和分析。
在资本市场上，按照调查行为主体的不同，尽职调查一般可以分为律师尽职调查、注册会计师的财务尽职调查和投资银行尽职调查等三种类别。
“银广夏”丑闻的发生，使得业界对在资本市场（尤其是股票市场）中财务尽职调查的重要性和风险有了比较充分的认识。
3月，中国证券监督管理委员会发布并实行了《证券公司从事股票发行主承销业务有关问题的指导意见》，在该意见中第一次明确规定了担任股票公开发行主承销商的证券公司“应当遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，认真履行尽职调查义务”，并对主承销商关于新股发行尽职调查报告的必备内容作了详细规定，为证券公司进行股票发行业务的尽职调查提供了基本的工作指引和规范。
律师尽职调查在律师实务中的应用也比较早，是随着中国大陆市场经济的发展、对外开放以及资本市场的逐步建立和发展而出现的。
律师尽职调查在实践中的应用领域非常广泛，包括规模较大的收购和兼并、股票和债券公开发行与上市、重大资产转让、风险投资和普通中大型项目投资等，除前述资本运作以外，在近期新兴的企业担保服务和传统的银行贷款业务等企业融资活动中，委托人和律师也逐步地开始进行尽职调查。
但是，律师尽职调查作为一个正式的法律概念在大陆的出现却是在不久以前。
3月6日，中国证券监督管理委员会发布了《公开发行证券公司信息披露的编报规则第12号律师法律意见书和律师工作报告》（“编报规则第12号”），在该规则第5条中规定：“律师在律师工作报告中应详尽、完整地阐述所履行尽职调查的情况，在法律意见书中所发表意见或结论的依据、进行有关核查验证的过程、所涉及的必要资料或文件”。
这是第一次在中国大陆的法律规范性文件中出现“律师尽职调查”这一概念。
城市更新实物手册
城市更新实务手册绪言自深圳市城市更新办法实施以来，深圳旧工业园区、旧城、旧村改造被推向了前所未有的高潮，许多产权人、开发商以极大地热情参与其中。
但一个项目是否具备更新条件，利润空间有多大，在更新过程中有哪些经济和法律风险，改造实施单位和产权人如何搭建一个合法、可行合作架构，项目范围内一些历史遗留的产权问题如何解决，拆迁补偿如何设计才能最大化的规避法律风险，当产权人或开发商即将启动更新项目时，这些问题都很现实的摆在我们面前。
广东联建律师事务所多年来一直致力于城市旧改法律业务，并积累了丰富的经验。
城市更新办法实施后，联建律师所即成立了城市更新法律部，专门致力于城市更新政策法规的研究工作，并借助非诉讼代理多家更新项目法律服务的便利，和政府相关主管部门保持持续、有效的沟通，熟知主管部门办事流程和细节。
现联建律师所根据以往的工作经验及近期对城市更新政策的研究成果，对城市更新实施过程中部分重要问题，编制了这本事务手册，以希望对申报单位、更新改造单位有所帮助！目录一、城市更新进展情况 (3)1、深圳开发建用地的利用情况 (3)2、城市更新活动的推进情况 (3)二、拆除重建类城市更新的法律渊源 (3)1、法律法规及规范性文件 (3)2、《国有土地上房屋征收和补偿条例》和《城市房屋拆迁管理条例》的区别 (4)三、拆迁重建类城市更新最新立法动态 (4)（一）、《深圳市城市更新办法实施细则》（征求意见稿） (4)（二）、《关于严格变更土地用途和调整容积率的若干规定》（意见稿） (5)（三）、合作建房（意见稿） (5)四、拆除重建类城市更新项目申报（立项）阶段的法律实务 (5)（一）、做好项目现状分析和定位，把好门槛关 (5)1、准入条件 (5)2、硬性指标 (6)3、禁止性规定 (6)（二）如何形成申报主体 (6)1、权利主体和申报主体的区别 (6)2、单一主体的申报 (7)3、多权利主体的申报 (7)4、区分所有的项目如何形成申报主体 (7)5、城中村和旧屋村项目的申报 (7)(三)如何防止无效申报 (7)1、从规划层面对项目准确定位 (7)2、从土地层面分析论证，排除干扰项 (7)五、拆除重逢类城市更新项目拆迁补偿阶段的法律实务 (7)（一）、拆迁补偿协议权利主体的认定 (7)（二）、补偿方案的制定 (8)（三）、拆迁补偿协议内容应着重注意的问题 (8)（四）、几类特殊权利限制房屋的处理 (9)（五）、防止虚构租赁合同或扩大租金赔偿额、加建的问题 (9)（六）、协议签订之后再转让 (9)（七）、如何有效控制拆迁成本 (9)六、拆除重建类城市更新项目成本及利润核算 (10)（一）、各类别项目地价款核算 (10)（二）、公共用地问题 (11)（三）、保障房问题 (11)（四）拆迁补偿、安置、拆迁费用 (11)（五）前期活动、规划编制、公示、测绘、查丈等费用 (11)（六）、开发建设费用 (12)（七）、税费 (12)一、城市更新进展情况1、深圳开发建用地的利用情况建设用地的利用现状——接近极限2008年底，深圳市陆域面积1991平方公里，其中建设用地894平方公里，达到45%，比例系全国最高，已近极限。
城市更新专项规划—文本1010学习资料
深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015）文本·图集深圳市规划和国土资源委员会二〇一〇年十月目录总则 (1)第一章目标与策略 (3)第一节更新目标 (3)第二节更新策略 (4)第二章更新方式与改造功能 (8)第一节更新方式引导 (8)第二节改造功能引导 (10)第三章密度分区与城市设计 (12)第一节密度分区指引 (12)第二节城市设计指引 (14)第四章配套设施与综合交通 (16)第一节完善配套设施体系 (16)第二节优化综合交通体系 (17)第五章保障性住房配建 (20)第一节配建原则 (20)第二节配建比例 (20)第六章近期重点地区 (22)第一节重点地区划定 (22)第二节分类改造指引 (22)第七章实施机制 (25)第一节强化城市更新年度计划管理 (25)第二节构建城市更新单元规划制度 (26)第三节完善城市更新政策保障体系 (26)第四节健全城市更新工作体制机制 (27)第五节建立城市更新实施评估机制 (28)附件1：近期重点地区改造指引 (29)附件2:深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） (36)附图一：区位分析图 (63)附图二：“三旧”用地现状分布图 (64)附图三：“三旧”改造规划图 (65)附图四：“三旧”改造用地功能布局图 (66)附图五：密度分区指引图 (67)附图六：城市设计指引图 (68)附图七：公共设施规划布局图 (69)附图八：市政基础设施规划布局图 (70)附图九：综合交通规划布局图 (71)附图十：保障性住房配建指引图 (72)附图十一：近期重点地区图 (73)总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。
第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。
城市更新并购项目尽职调查特殊内容
城市更新并购项目尽职调查特殊内容1、法律法规政策和实务的差异性合作协议权利义务的转让合作协议是项目公司与原土地权利主体签署的合作开发项目的书面协议，由原土地权利主体提供土地，项目公司实际开发建设。
合作协议一般会约定项目公司不得转让项目，而实务中经常会发生项目公司实际控制人的变更。
项目公司往往不会直接将项目转让，实操中直接转让项目也无法实现，但会有种种变通模式。
例如转让项目公司的部分股权，申报更新单元计划项目公司在签约过程中变更为其他公司或让计划中的实施主体提前替换原申报更新单元计划的项目公司，重新签署搬迁补偿协议。
对于这些情形，实务中深圳各个区的处理意见不同，基本上采取默许的态度，通常不会出具书面意见，但也存在个别区明确表示不同意的反馈。
定期开展更新单元计划清理根据《深圳市城市更新办法实施细则》第四十一条和2016年12月《暂行措施规定》第二十八条的规定，各区政府对城市更新计划将定期开展计划清理。
自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的，自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的，自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的，均可能按程序调出计划。
实际操作中，计划调出仍存在较大的可弥补空间。
如权利主体提出请愿或者项目公司提出延期申请，有权机关可能会同意对相关期限予以延长，但也的确存在项目被调出计划的案例。
2、房屋无法确权或确权后发生争议城市更新项目中存在依法可流通并取得房地产证的房屋，同时也涉及大量未依法取得房地产证的房屋及不可在市场中自由流通的房屋，例如小产权房。
在对小产权房进行权属确认时因其可能没有相关有效法律凭证而争议较多，尤其是当小产权房还存在协议转让的情形时。
根据2012年9月深圳中级人民法院发布的《房地产审判工作白皮书》可以看出，深圳的司法机关在处理小产权房权属争议时采取“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳法院原则上不予受理，对于已经受理的案件，原则上予以驳回。
城市更新第一讲基础简述与案例分享
根据规划功能主要可分为以下七类：
传统产业类更新单元
规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元；
新型产业类更新单元
规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元；
产城融合类更新单元
规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元；
居住更新单元
规划为居住用地的更新单元；
拆补方案审查
区更新、规划、
国土部门审查
区政府、市规委 会审批
确认实施主体 资格
区更新部门审查
制定城市更新项 目方案并实施
用地审批
区更新部门审查
区政府审批
市更新部门备案
——以拆除重建类为例
城市更新流程？
第一阶段：申报城市更新单元计划
A、前提：全市城市更新专项规划中规定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元。 B、确定申报主体，由其组织展开申报：权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部门。C、改造意愿征集：单一权利主体同意、2/3面积、数量、多地块的4/5面积； D、申报材料准备：【1】申报表、更新单元范围图纸、现状权属、建筑物信息、改造意愿书、照片等【2】审批流程：区更新版核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更 新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日公示。XX城市城市更新单元计划第一批计划表
政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政 府城市更新实施机构直接实施。
02
城市更新流程——以拆除重建类为例
城市更新流程？
1
2
山东省律师协会：律师办理城中村改造法律业务操作指引
山东省律师协会：律师办理城中村改造法律业务操作指引律师办理城中村改造法律业务操作指引（2013年3月15日经山东省律师协会七届常务理事会第八次会议审议通过）第一章城中村改造中的法律概念第二章城中村改造的基本模式第一节概述第二节改造模式的类别第三节律师服务改造模式的选用第三章城中村改造业务中的主体及法律关系第一节城中村改造中的法律主体第二节城中村改造中不同主体之间的法律关系第四章城中村改造的基本流程第五章律师办理城中村改造业务应把握的原则第六章律师为政府职能部门提供法律服务第一节城中村改造中涉及的政府职能部门及其职责第二节律师为城中村改造项目启动阶段政府审批提供法律服务第三节律师为城中村改造政府职能部门办理土地和规划等手续提供法律服务第四节律师为城中村改造中政府职能部门拆迁、征收管理提供法律服务第五节律师为政府其他职能部门在城中村改造中的管理和行政执法提供法律服务第七章律师为投资人提供法律服务第八章律师为集体经济组织提供法律服务第一节村(居)委会、集体经济组织在城中村改造中的作用第二节集体经济组织作为城中村改造主体参与城中村改造的模式第三节村（居）委会、集体经济组织参与城中村改造的风险控制第四节律师为集体经济组织作为城中村改造主体时提供的法律服务第五节律师为集体经济组织作为被拆迁人时提供的法律服务第九章律师为物业权利主体提供法律服务第十章律师为其他主体提供法律服务第十一章律师防范职业风险的注意事项第十二章律师办理城中村业务适用的法律政策文件第一章城中村改造中的法律概念第1条城市规划区：城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
第2条村改居：指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，原村民委员会辖区转为居民委员会辖区，实现城市化的系统改造。
广义的村改居包括村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制、村民由农业户口转变为居民户口、土地由集体所有转变为国有、集体房产和村民住宅改造、农集体经济组织转变为现代企业制经济实体等。
尽职调查律师操作指引之欧阳学文创作
尽职调查律师操作指引欧阳学文一）引言（1）为充分发挥律师在企业并购中从法律上发现风险、判断风险、评估风险的独特作用，引导律师高效、高质地完成企业并购的尽职调查，依据《中华人民共和国律师法》、《律师职业道德和执业纪律规范》和相关法律、法规、规范性文件的规定及律师行业公认的律师执业准则、惯例制定本指引。
（2）本指引是为了规范律师事务所和律师从事企业并购之尽职调查法律业务的执业行为，保证尽职调查的质量、效率，并明确执业责任。
（二）基本规范（1）律师应当严格遵守法律、法规及规范性文件的规定，遵守律师执业道德和执业规范，诚实守信、勤免尽职、审慎严谨。
（2）律师应严守所知悉的委托人、目标企业及执业中所知悉的其他相关方的商业秘密，并不得利用所知悉的商业秘密为律师本人、律师事务所及其他人谋取利益。
（3）律师从事企业并购的尽职调查法律业务应当具备相应服务的专业能力，包括必备的法律专业素质及企业并购运作、财务会计、企业管理、劳动人事等方面的基础知识。
（4）律师从事企业并购的尽职调查法律业务应当在委托人授权范围内依照本指引的要求，不受其他单位或个人的影响和干预，独立工作，维护委托人的合法权益。
（5）律师事务所接受委托后应指派具备要求的律师承办，实习律师（含助理律师或律师助理或其他辅助人员）不得独立承办，但可协助律师完成相关的工作。
（6）律师从事尽职调查法律业务，不得有下列行为：①严禁建议或协助委托人或目标企业从事违法活动或实施虚构事实的行为，只能对委托人要求解决的法律问题进行法律分析和评估，并提出合法的解决方案。
②严禁亲自及协助或诱导委托人弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证明等。
③严禁向委托人及监管、审批机构等提供律师经合理谨慎判断怀疑是伪造或虚假的文件、资料、证明等。
（7）对于委托人要求提供违反法律、法规、规范性文件及律师职业道德和执业纪律的服务，律师事务所及律师应当拒绝并向委托人说明情况。
（8）律师事务所和承办律师应如实、准确、完整地向委托人披露尽职调查所获得的信息，并做出适当的法律分析与评估，不得故意隐瞒、遗漏主要信息或做虚假陈述。
XX城市更新项目法律尽职调查清单
XX创新并购基金管理有限公司XX城市更新项目
法律尽职调查清单
1. 清单中所列文件如提供，请勾选“是”，否则请勾选“否”并在“备注/说明”栏中进行说明不能提供的原因。
2. 在提供清单所列文件时务必提供复印件并加盖所属主体公章/骑缝章，并在复印件右上角注明所属本清单类目相应的序号，同时请准备原件以备核实。
3. 随着尽职调查的深入，可能需要合作方提供进一步的资料，或根据调查情况对合作方人员及相关主体进行访谈，须合作方通力合作。
二〇一五年【】月【】日。
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一、尽职调查的目的
城市更新项目的取得方式
项目申报取得
通过项目申报，列入深圳市更新单元规划制定计划的年度计划，取得项目准开发权。
非农建设用地调整
《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易 若干规定》（深府【2011】198号） 《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》（龙府 【2011】82号） 《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》 （深宝规【2012】4 号）
工业区改造
各区相关部 门监督、协 调项目实施
规划验收、 房屋预售、 回迁
三、尽职调查的主要内容
（一）对城市更新项目合作方的尽职调查 调查对象：
项目合作方（包括城市更新范围所涉的村集体经济组织或其后设立单 位、项目融资合作方）和项目公司
调查方向：
主体资格、资信状况、公司治理结构、重大合同、税务、业务及所涉 及的政府审批或许可、重大诉讼或仲裁等。
三、尽职调查的主要内容
（二）对城市更新项目的尽职调查
核查的主要内容
项目的立项申报 单元范围内现状用地 专项规划 现有物业状态 租赁清退 拆迁补偿方案 实施主体确认
土地出让
地价
项目的立项申报
需核查的问题 项目是否已列入城市更新单元年度计划 根据年度计划对项目可行性进行预判
“两规”及延伸（101决定）处理
深圳市人大常委会《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》 （20020301） 深圳市人大常委会《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》 （20020301） 深圳市人大常委会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》 （20090527）
二、尽职调查的法律依据
2014年7月30日
城市更新项目尽职调查
万商天勤律师事务所
万商天勤（深圳）律师事务所 宋 阳 律师 V & T (Shenzhen) Lawfirm
宋阳 律师
目录
一、尽职调查的目的 二、尽职调查的法律依据
（一）政策适用 （二）城市更新项目的审批操作流程
三、尽职调查的主要内容 四、法律风险预判
一、尽职调查的目的
补偿标准参照
《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（20070315，“161 号文”）
临时性建筑、附属物拆迁补偿标准 合法经营性房屋停产、停业损失补偿标准 矿场、采石场、加油站、码头等特许经营业损失补偿标准。 住改商损失补偿标准
生活特殊困难人员补偿标准
房改
《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（20000101，“88 号令”用
深圳市相关政府规章和规范性文件
综合性
《深圳市城市更新办法》（20091201） 《深圳市城市更新办法实施细则》（20120121） 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府2014.5.27）
计划立项
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引 （试行）（规土委 【2010】16号）
专项规划
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》（规土委【2010 706 号） 《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（规土委【2011】 828号）
二、尽职调查的法律依据
实施程序
《关 于试 行 拆 除重 建类 城 市 更新 项目 操作 基本 程序 的通 知 》 （规 土委 【2010】59号）
《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法（试行）》（规土委【2010】439号）
二、尽职调查的法律依据
用地审查及历史用地处理
《城市更新项目用地审查操作规程》（规土委【2011】22号） 《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（规土委（2013）294号
《 深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府【2007】75号） 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》（深府办【2008】35号）
二、尽职调查的法律依据
特殊政策
《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府【2006】 257号） 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（深府 办【2008】25号） 《深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村 改造项目的处理意见》 （深府【2006】258号）
（二）城市更新项目审批操作流程
1、更新单元规划制定 计划审核
计划申报主体申 报（常态申报机 制） 各区城市 更新主管 部门初审 市规划国 土委审核 市政府批准、 列入年度计 划
2、更新单元专项规划审批
申报主体编制、 申报城市更新单 元专项规划
市规划国 土委初审
市规划委 员会建环 委审批
3、实施主体认定
单一主体形成、 或建筑物拆除
拆迁人申 请
签订项目 监管协议
区政府核 准实施主 体
4、城市更新项目土地出让
建筑物拆 除、房产 证注销
实施主体 申报项目 建设用地
市规划国 土委用地 备案
市规划国土委各管 理局签订土地合同、 补缴项目地价
5、项目建设
改造主体申请各 项建设行政许可 事项
委各管理局 进行相关事 项行政审批
实施主体认定
《关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作通知》（规土委【2010】 207号）
产权注销
《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》（规土委 【2010】554号）
保障性住房
《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》（规土委【2010】 843号）
旧屋村认定
项目合作取得
与产权人/村股份公司签订合作开发协议，确定合作开发模式，实际占有项目，取得 项目准开发权。
项目受让取得
对其他开发商已实际占有的、未列入单元计划/已列入单元计划的城市更新项目，通 过受让方式取得项目准开发权。 实施主体已经确定的项目，在项目工程竣工验收前不得转让。
竞标方式取得（旧住宅区、政府征收项目）