《房屋设备管理》PPT课件 (2)

室内给排水系统
（二） 燃气系统
包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网 等。
（三） 空调、通风系统
包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备
有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送 管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等 ），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨 胀水箱、去污器等。 2．供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔 、回水泵及输送冷水的管网等。 3．室内通风设备
2.设备维修
• 房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进 行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：
• (1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及 为排除运作故障而进行局部修理。
• (2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全 面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证 能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更 换率为10％～30％左右。
4．防雷及接地装置
• 房屋建（构）筑物防雷等级的划分。
• 一类建（构）筑物。凡存放爆炸物品，或经常发生瓦 斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆 炸致使建（构）筑物损坏和人员伤亡的。
• 二类建（构）筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋（构 筑物）或具有重要政治意义的民用建筑物。
• 三类建（构）筑物。凡不属于一、二类范围，而需作 防雷保护的建筑物。
设备价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设
二、物业设备管理的内容
（一）物业设备的基础管理
1．资料档案管理
物业设备基础资料：设备原始资料
设备维修资料
设备管理资料
物业设备基础资料管理工作任务：
设备技术档案的保管
理提供信息依据
为设备运行、维护、管
2．标准化管理
两类标准：
技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）
管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖 惩标准）
功用：提供共同行为准则和标准
提供基本依据与手段
三、房屋设备的保养与维修
• 1.设备保养
• 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电 、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护 、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养 、一级保养和二级保养)。
物业设备管理是物业管理的重中之重。
二．物业设备的构成
（一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水
、排水、去污等工程设施的总称。它包括：
1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水 池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个 方面。
2.排水设备、设施
包括排水管道、排污管道、通风管、清通 设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等 。
• 两种Hale Waihona Puke Baidu式：针式、栅式
• 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、 引下线和接地极。
• 避雷针形式：单支、双支、多支保护。
第二节
物业设备
的管理
一、物业设备管理的作用
物业设备管理是指按照科学的管理 方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日 常运行和维修进行管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行 、发挥
按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 按速度分有：高速电梯（2M/S以上）
快速电梯（1．5M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯） 按电机拖动方式分为：交流双速电梯
直流快速电梯 交流调速电梯。 按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。 （2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。
• (1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养 工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除 ，及时做好维护工作并进行必要记录等。
• (2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养 维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照 设备磨损规律进行定期保养。
• (3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分 解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完 好状态。
第11章 物业设备管理
第一节 物业设备概 述
一. 物业设备的涵义
物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备 的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的 有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价 值的物质基础和必要条件。
物业设备配套的完善性、合理性与先 进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一 种物质基础与条件。
包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。
（四） 电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1．供电及照明设备 包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计 量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制 开关、照明设施等。 2．电器服务设备设施（弱电设备） 包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视 监控设备和电脑设备等。 3．房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯 一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设 备。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分 为：生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。
3．房屋卫生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆 、抽水马桶，面盆等不同种类。
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器 、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器 、减压阀等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵 、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感 、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、 防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、 消防走道及事故照明、应急照明设备等。
• (3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设 备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使 设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30％。
• (4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备 使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日 益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。