土地一级开发可行性研究报告

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可行性研究报告项目名称：（说明研究的项目的全称）

委托方：（说明本研究报告的委托方名称）

编制方：（说明编制本研究报告的机构或个人名称）编制作业日期：（说明本次报告编写的起止时间）

目录

摘要

摘要正文：

（说明报告研究的项目名称、项目情况、研究中的关键参数和研究结论）

摘要落款：（编写机构的名称、并加盖公章和法人签名）

摘要日期：（编写摘要的年月日）

编写说明

（说明可行性研究报告的编写中应用到的重要假设条件，关键资料数据的来源，以及报告中使用的未经条查确认或无法调查确认的资料数据以及对其所作处理可能带来的影响。本研究报告的使用范围）

XXXX土地一级开发项目可行性研究报告一、项目总说明

在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、可行

性研究的目的、可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。

二、项目的界定与描述

1待开发宗地的产权关系及其他法律关系

2宗地自然特征和区位特征

3宗地范围内地上地下物状况

4宗地所处的环境

5宗地实施一级开发后的状态

三、投资环境研究

(主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用

制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。)

四、市场研究

(按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、

房地产市场整体和特定物业类型子市场进行分析研究。市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。)

五、项目策划

1土地一级开发项目的开发深度

2项目实施进度计划安排

3项目组织与实施方式

4项目融资方式

5项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理

六、投资与成本费用估算

(这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项

目进度安排情况做出项目资金使用计划。项目总投资的估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括（1）土地取得费用、（2）地价款、（3）前期工程费、（4）市政基础设施建设费、（5）公共服务设施建设费、（6）管理费用、（7）财务费用、（8）销售费用、（9）开发期税费、（10）其它费用、（11）不开预见费。项目资金使用计划实际是项目财务评价过程中有关现金流入的主要部分。此外，根据土地一级开发项目的特点，还要在本章制定出确实可行的成本控制措施。)

七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定(这一部分的主要目的，是分析确定土地一级开发工作完成后，所形成的土地一

级开发产品（熟地）的市场价值，确定合理的处置时机与处置方式，形成项目收款计划（财务评价中现金流入部分）。土地价值分析应采用市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价修正法中两种或两种以上评估方法。项目评价基础数据的预测和选定，主要是就项目成本和收益以外的其他相关参数，如基准收益率、贷款利率等参数进行选择。)

八、项目财务评价

(这是项目可行性研究报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括（1）现金流量分析、（2）资金来源与运用表与（3）贷款偿还分析。

现金流量分析，要从全投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内

部收益率、年投资回报率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。

资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的

重要依据。

贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在

何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，计算贷款偿还期，以帮助开发商安排融资计划。)

九、社会评价

(社会评价是从全社会的角度，对项目预计可以取得的社会效益、环境影响进行分析，就项目开发完成后对周边交通环境的影响进行评价，可以用效益

费用分析的方法判断项目的可行性。部分土地一级开发项目与政府公共配套工程、市政工程、绿化和广场项目等的建设相关，此时土地一级开发的效益可能主要表现为社会效益，此时社会效益评价的结果，就会对项目的可行性产生决定性的影响。)

十、风险分析

(一般包括定性分析和定量分析：

定量分析包括平衡点分析和敏感性分析：平衡点分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和资本金的经济评价指标的影响情况。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员几时采取对策并进行有效的控制。定性分析是指对项目自身的目标市场和当地政治、经济、社会条件可能的变化对项目经济效益的影响进行定性分析。)

十一、结论：

(可行性研究的结论主要是说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力、以及项目是否可行。)

附表

2. 在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费；

3. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 1.5、1.6、2.5 和2.7 项；

4. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.5 项。

注:

1.当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.7、1.8、

2.5 和

2.6 项。

2.当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.4 项。

基本报表3 投资者各方财务现金流量表单位:万元