拆除重建类城市更新项目范围内土地权属清理工作指引
深圳市城市更新办法拆除重建解析
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读自市政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府…2004‟177号，下称“城中村改造暂行规定”）和《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府…2007‟75号）以来，我市相继开展了城中村和工业区升级改造工作。
广东省政府于2009年8月出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009‟78号，下称“省三旧改造意见”），进一步明确了广东省三旧改造的相关政策，市政府按其相关规定制定颁布了《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号，下称“更新办法”），该办法自2009年12月1日起施行。
一、从“旧城改造”到“城市更新”更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。
所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。
更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。
更新办法为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。
二、两个新概念（一）城市更新实行年度计划管理制度更新办法规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。
我市的城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分，将每一年度的城市更新单元规划编制和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目做出计划安排,强化城市更新的计划管理,保障城市更新工作的有序进行。
在已经完成的2010年年度计划申报工作基础上，市更新办调整了更新单元规划制定计划管理模式，年度计划不再采用一年一报的形式，而是常态申报的形式。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2017.12.11•【字号】深规土规〔2017〕3号•【施行日期】2017.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知各有关单位和个人：为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。
现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。
一、关于城市更新单元计划管理（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。
城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。
列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。
市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。
各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：1．城市更新单元计划公告文件；2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。
关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土(2010)
关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土(2010)关于城市更新项目运行基本程序深层地基土(XXXX年度计划申报和城市更新年度计划编制，包括城市更新单元计划编制计划和城市更新项目实施计划)的试拆除和重建的通知(1)应用程序通道1。
区政府(管委会)根据辖区内城市更新工作的需要，组织年度城市更新计划的申请，提出辖区内城市更新单位年度计划和城市更新项目实施计划的制定方案，并负责整理汇总与年度城市更新计划相关的申请材料。
并填写年度城市更新单位规划计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划和土地委员会管理局申报纳入年度城市更新计划2年，市政府有关主管部门根据实际需要，提出了年本职能辖区内的城市更新项目规划和实施方案。
征求区政府(管委会)意见后，连同区政府(管委会)的书面意见及相关材料，报市规划土地委员会管理局纳入年度城市更新规划。
3年，有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单位规划方案和城市更新项目实施方案，征求区政府(管委会)意见后，连同区政府(管委会)书面意见和相关材料报市规划和土地委员会管理局申报纳入城市更新年度计划(2)申报内容和条件1、申报城市更新单位规划发展规划的，应当按照城市更新单位规划发展规划申报指南申报，并提供相关材料2、申报城市更新项目实施方案，必须取得城市更新单位规划审批和改造实施主体(或拆迁)批准文件，符合政府管辖的相关监管要求，具备实施条件(3)年度计划市规划和土地委员会的制定，在对区政府、市政府有关主管部门和有关企事业单位的申报进行系统的准备和协调后，拟定城市更新年度计划草案，按照规定程序进行公示并提交市政府常务会议后，纳入近期建设规划年度计划和土地利用计划草案的实施经批准的城市更新年度计划由市规划土地委员会在全市主要媒体上公布(市规划土地委员会内部工作程序另行制定)2、土地和房屋权属登记纳入年度城市更新计划更新单位，在编制更新单位计划前，需要完成更新单位范围内土地和房屋权属登记手续(一)更新单位范围内的土地权属和登记由原所有人或规划申请单位向市规划土地委员会提出申请1、具有合法的土地使用权出让合同和房地产权证，土地和房屋权属清楚且无预检、查封或其他权利纠纷的，可直接办理后续手续2年土地权属不明确的，由市规划和土地委员会管理部门按照广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(广东省政府[XXXX年规划)，由区政府(管委会)城市更新主管部门组织原规划申报单位制定城市更新单位计划草案市政府各部门、企事业单位申报的城市更新单位规划计划纳入城市更新年度计划，由市规划和土地委员会管理局组织原计划申报单位制定城市更新单位计划草案(2)申报1单一权利主体更新项目权利主体直接向市规划和土地委员会管理局申报更新单位规划2.多个权利主体的更新项目由区政府(管委会)市政更新部门组织，将更新单位规则报市规划土地管理局。
深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述
地方经济深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述龙登贵 深圳市天居置业有限公司摘要：深圳市的城市更新走在全国前列，其做法及经验值得其他城市借鉴与学习。
本文在对深圳市拆除重建类城市更新关键特征概括总结的基础上对其流程进行系统梳理，并简略介绍关键节点的基础逻辑及基本做法，以供参考。
关键词：城市更新；拆除重建；流程中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0475-03一、深圳市城市更新概况（一）深圳市城市更新的基本情况2008年国务院颁布《关于促进节约集约用地的通知》，要求“大力促进节约集约用地”，2009年国土资源部及广东省试点促进节约集约用地试点示范省建设，同年深圳市在全国首创《深圳市城市更新办法》，2012年起每两年定期更新城市更新的“暂行措施”，2015年在罗湖区实施城市更新工作的改革试点，2016年在“强区放权”的背景下在全市范围内全部铺开罗湖区改革试点的经验，将事权全面下放至区政府，编制并颁布《城市更新“十三五”专项规划》，统筹、规划及指导全市的城市更新工作，强调“规划引领、政府引导、市场运作、公益优先”的城市更新基本原则。
同时，陆续出台各类操作规程及配套措施，明确和细化办理流程。
一直都是创新不断，改革不止。
截止至今年3月，深圳市已批城市更新计划数量为698项，已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86k㎡、贡献用地10 k㎡，提供幼儿园243所、中小学120所、社康中心222所、医院3所、公交首末站164所、保障性住房653万㎡、创新产业用房85.13万㎡。
2012年城市更新的存量土地供应首次超过增量土地供应，并逐年提高。
通过拆除重建城市更新方式配建大量公共配套设施，不仅改善了城市环境、提升物业价值，还实现了土地的节约集约高效利用、促进产业转型升级。
（二）深圳市拆除重建类城市更新的关键特征1.土地一二级联动开发，更新改造用地可以协议方式出让，改变了经营性用地若改变功能和容积率必须进行招拍挂方式出让，极大调动了原业主及市场主体推进城市更新的积极性；2.更新单元范围内的零星未建设用地，可以通过规划进行空间腾挪置换，并与更新改造项目作为整体一并出让，实现零散用地的空间整合；3.区分城中村、旧屋村、旧工业区等不同类型，制定差异化的地价标准，建立以基准地价为基础的更新地价与规划容积率调整的联动机制；4.提出“城市更新单元”概念，确立城市更新单元规划制度。
城市更新项目判断题
[题型]:判断题根据《深圳市城市更新办法》规定，除依法应当收回的外，市政府可以根据城市更新的需要组织进行土地使用权收购，但城市更新单元内的土地使用权人不可以向市规划国土主管部门申请土地使用权收购。
答案：错误拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。
答案：正确同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
答案：错误城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
答案：正确根据《深圳市城市更新办法》规定，城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，但不可以自由转让。
答案：错误拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价。
答案：正确根据《深圳市城市更新办法》规定，城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。
答案：正确根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房。
答案：正确规模较大的城市更新项目不可以分期实施。
答案：错误城市更新项目减半收取各种行政事业性收费。
答案：错误鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
答案：正确政府社团用地、特殊用地，原则上不得单独划定为城市更新单元。
答案：正确未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。
答案：正确城市更新单元规划的制定实行计划管理。
城市更新单元规划制定计划实行常态申报机制。
答案：正确单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳入拆除重建类城市更新。
关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新项目管理的实施意见(征求意见稿)
关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）第一章总则第一条【制定目的】为加快打造民生幸福标杆的中国特色社会主义先行示范区，满足人民群众日益增长的美好生活需要，以推动城市高质量发展、实现住有宜居和加大保障性住房供应为目标，坚定不移实施城市更新行动，规范和有序推动全市旧住宅区拆除重建类城市更新，根据《深圳经济特区城市更新条例》等其他相关规定，制定本实施意见。
第二条【适用范围】本意见适用于本市旧住宅区拆除重建类城市更新活动及其监督管理。
本意见所称的住宅区，是指国有已出让（划拨）用地上经依法批准已建设居住功能建筑的范围。
混合功能的宗地如主导功能为居住的，则整宗地视为住宅区。
本意见所称的旧住宅区是指符合《深圳经济特区城市更新条例》第二十六条规定的住宅区。
其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）与旧住宅区混杂，因规划统筹和公共利益需要与旧住宅区一并按本实施意见进行更新改造的，其他各类旧区用地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一，用地面积突破本款规定的另行报市政府审批。
第三条【基本原则】旧住宅区拆除重建遵循政府主导、规划引领、公益优先、市场运作的原则。
第四条【部门职责】市城市更新部门负责统筹旧住宅区拆除重建类城市更新工作，制定旧住宅区拆除重建类城市更新政策，对各区政府（含新区管理机构，下同）开展指导、监督、检查与考核。
具体包括以下职责：（一）制定全市旧住宅区拆除重建类城市更新中长期专项规划和五年行动计划，合理安排年度计划规模，实施全市旧住宅区拆除重建类城市更新项目的台账管理；（二）制定全市统一的旧住宅区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿标准、货币补偿指导标准和过渡期安置补偿指导标准，以及意向搬迁补偿同意书范本，并及时向社会公布;（三）法规规章和市政府规定的其他职责。
市住房建设部门负责组织、协调旧住宅区城市更新涉及的保障性住房管理相关工作；负责编制全市住房发展规划，确定全市旧住宅区拆除重建及综合整治范围，统筹全市旧住宅区拆除重建年度项目库，明确配建保障性住房类型指弓I；负责对各区政府旧住宅区城市更新涉及的保障性住房管理相关工作进行指导、监督、考核。
深圳市城市更新单元规划详细解读
加速期（本 世纪初-至 今）
大规模 专门化 改造
城市提升 完善期
城中村、历史街 区、老商业区、 旧工业区、旧仓 储区、旧居住区 等
更新内涵规模扩大，方 式更多样；政府积极参 与 ，出 台 一 系 列 政 策法 规，并成立专门机构。
现实问题复杂性造成改造难度加 大；忽视社会问题和市场需求； 土地投机现象
案例解析——商业服务业用地（工改商 M/C）
区位情况 修正系数
距离站点 （米） 0-200
车站综合定位 综合枢纽站 +0.60 一般站 +0.40
A3
200-500
+0.40
+0.20
FAR规划＝FAR基准×（1+ A1）×（1来自A2） ×（1+A3）
基于以上规定，本项目容积率上限=FAR基准*（1+A1）*（1+A2）*（1+A3）=5.27，
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳
的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善 经济和社会的可持续发展 就业率的增加 教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系
蔡屋围“京基100”
福田金地岗厦
城市更新的类型 类型三：拆除重建类
具有下列情形之一，原则上不可作为拆除重建对象：
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知(2016)【法规类别】城市规划与开发建设【发文字号】深府办[2016]38号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2016.12.29【实施日期】2017.01.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办〔2016〕38号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
深圳市拆除重建类城市更新方案操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》
深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。
1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》的通知
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.02.01•【字号】深规划资源规〔2019〕1号•【施行日期】2019.02.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》的通知各区人民政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和自然资源局2019年2月1日深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本规定。
第二条本规定适用于深圳市行政区域内拆除重建类城市更新单元规划容积率的审查。
第三条城市更新单元规划容积（以下简称规划容积）是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。
其中，地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。
规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。
城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。
城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。
城市更新单元基础容积率是指基础容积与开发建设用地面积的比率。
第四条基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。
地块基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。
其中，涉及以下情形的，应按以下规定测算：（一）地块规划为单一用地性质的，按主导用途进行测算，其兼容功能不纳入测算；（二）居住、商业功能的混合用地，地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下：居住功能为第一主导功能的按60%取值；居住功能为第二主导功能的按40%取值。
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》
深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。
1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
城市更新项目多选题
[题型]:多选题1、企业经营法律风险包括但不限于以下几项内容？A、人力资源管理法律风险B、合同管理法律风险C、资产及税务管理法律风险D、市场竞争法律风险答案:A,B,C,D2、关于合同的生效时间，以下说法正确的是？A、依法成立的合同，自成立时即生效B、依法应当办理批准、登记等手续生效的，自批准、登记时生效C、双方当事人在合同中约定合同生效时间的，以约定为准D、合同一经订立即生效答案:A,B,C3、书面授权委托书应该具备以下哪内容:A、代理人的姓名或名称B、代理的事项C、代理的权限及期限D、委托人签名或盖章答案:A,B,C,D4、法律风险包括以下几项内容:A、刑事责任法律风险B、行政处罚法律风险C、民事责任法律风险D、单方权益丧失风险答案:A,B,C,D5、单方权益丧失包括以下几种后果？A、丧失优惠利益B、丧失既得利益C、丧失商业机会D、吊销营业执照答案:A,B,C6、法定第一顺位继承人为:A、配偶B、父母C、子女D、兄弟姐妹答案:A,B,C9、标准文本的合同是否为格式合同，以下说法错误的是（）A、只是确定合同的大致框架内容，而就合同的实质性条款可经双方协商后调整的标准文本合同为非格式合同B、标准文本合同就是格式合同C、标准文本合同只是方便适用的合同，不是格式合同D、以上说法都不对答案:B,C,D10、行政处罚包括但不限于以下几项（）A、警告B、罚款；C、没收违法所得、没收非法财物；D、责令停产停业答案:A,B,C,D11、房地产专有法律风险包括但不限于以下几项（）A、旧改和拆迁法律风险B、建设工程法律风险C、房产销售法律风险D、物业管理法律风险答案:A,B,C,D12、行政处罚包括但不限于以下几项（）A、警告B、暂扣或吊销许可证、暂扣或吊销执照；C、行政拘留D、责令停产停业答案:A,B,C,D13、法律风险具有以下几种特征？A、不可认知性B、不利性C、专业性D、复杂性。
答案:B,C,D14、房地产专有法律风险包括但不限于以下几项（）A、项目投资法律风险B、酒店管理法律风险C、房产销售法律风险D、物业管理法律风险答案:A,B,C,D针对旧改项目，以下哪位同学的说法是正确的？（）A、小袁:城市更新单元划定存在不确定性。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知-深府办〔2016〕38号
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知深府办〔2016〕38号各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程
拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程精心整理，用心做精品21《<深圳市城市更新办法>实施细则》第三十四条：【具体情形的界定】《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。
《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；（二）房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；（四）经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。
精心整理，用心做精品3精心整理，用心做精品42《<深圳市城市更新办法>实施细则》第四十四条：【土地权属核查】单元规划制定计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门申请对城市更新单元范围内的土地进行权属核查。
市规划国土部门对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在30个工作日内对其土地种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：（一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。
市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定【模板】
**市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定第一条【总则】为进一步规范我市城市更新单元土地信息核查及历史用地处置工作，高效、科学、规范推进城市更新项目实施，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条【适用范围】本规定适用于拆除重建类城市更新单元的土地信息核查及历史用地处置。
第三条【职能分工】市规划国土主管部门负责制定城市更新单元土地信息核查及历史用地处置的相关政策，各区（含新区）城市更新职能部门负责组织开展土地信息核查及历史用地处置等具体工作，其他相关部门按照各自职责积极配合。
第四条【权属认定的手续简化】城市更新单元计划批准后,在开展土地信息核查和历史用地处置前，城市更新单元拆除范围内土地、建筑物具备下列情形之一的，相关权利主体可向区城市更新职能部门申请核发权属认定的处理意见书，无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续：（一）属于《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）规定的处理对象且符合补办规划确认文件或补办土地权属证明文件要求的；（二）国有已出让（划拨）土地的建筑物未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设、未办理规划验收手续，根据《城乡规划法》、《**市城市规划条例》等有关规定，属于不影响城市规划或者影响城市规划但尚可采取改正措施，可以补办手续的。
区城市更新职能部门在受理之日起20个工作日内进行审查，并对符合条件的核发处理意见书。
取得处理意见书的土地、建筑物视为权属清晰的土地、建筑物，土地、建筑物被调出城市更新单元计划拆除范围的，处理意见书自动失效。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2018.02.09•【字号】深规土规〔2018〕1号•【施行日期】2018.02.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城乡规划正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》的通知各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》已经市政府批准，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2018年2月9日深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法第一条为了推进我市城市更新工作，进一步规范旧屋村范围的认定标准和程序，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）等规定，制定本办法。
第二条本办法所称旧屋村范围，是指福田、罗湖、南山、盐田四区在《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前，宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏六区（含新区）在《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前（以下简称《规定》或者《办法》实施前），正在建设或者已经形成（以下简称已经建设）、且现状主要为原农村旧（祖）屋等建（构）筑物的集中分布区域。
第三条符合下列情形之一的建（构）筑物、公共服务设施，可以纳入旧屋村范围：（一）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋（含因年久失修等原因坍塌或者废弃但墙基尚存的情形）。
（二）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋，在2009年6月2日之前进行重建、加建、改建、扩建，不涉及扩大建筑基底范围，且重建、加建、改建、扩建后总建筑面积不超过480平方米的。
（三）《规定》或者《办法》实施前已经建设的为旧屋村生活服务的教育（幼儿园、托儿所、村小学等）、医疗卫生（卫生所、公厕等）、交通（村道、街巷、胡同等）、民俗活动（礼堂、祠堂等）、行政管理与社区服务（村委会、农贸市场等）等公共服务设施，现状仍用于公共服务功能的。
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拆除重建类城市更新项目范围内土地权属
清理工作指引
一、拆除重建类城市更新项目土地权属分类
(一)具有合法用地手续的用地，包括已签订土地使用权出让合同的用地和已办理房地产权登记的用地。
(二)城中村用地，即已核发非农建设用地批复或己计入非农建设用地指标的非农建设用地。
(三)旧屋村用地，即市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村。
(四)未确认产权、办理房地产权登记，又不属于违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物等用地手续不完善的用地。
二、拆除重建类城市更新对象的确定原则
(一)上述第(一)、(二)类用地可直接作为城市更新对象。
(二)上述第(三)类用地按照《旧屋村认定办法》规定的程序进行旧屋村认定，经认定后可作为城市更新对象。
(三)上述第(四)类用地，应当根据我市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为城市更新对象。
(四)上述第(五)类用地应当依照有关法律、法规及广东省、我市有关规定接受处理后，方可作为城市更新对象。
三、拆除重建类城市更新项目土地权属的确定程序
对于纳入城市更新范围的用地，土地权属的确定程序在适用我市相关处理规定的基础上结合城市更新用地的特点相应简化：
(一)城市更新范围内的用地适用《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》(深府[2 004]1 9 3号，以下简称深府1 9 3号文)的，按照以下简化程序处理：
（如我委代拟的《关于如强深圳市房地产历史遗留问题登记处理作的若干意见》经市政府公布实施后，处理对象适用范围及处理原则按市政府新颁布的规定执
行。
）
1、管理局负责核查土地权属、报建资料。
已取得房屋所有权证或房地产代用证但未完善用地或建设手续的房地产，涉及原农村集体经济组织继受单位未完善征(转)地补偿手续用地的，须提供原农村集体经济组织继受单位同意补办用地手续的书面意见。
2、除下列严重违反规划情形以外的房地产，管理局应予以现状确认，提出规划确认意见，明确建筑物面积及分项指标、建筑物用途等有关内容：
1)非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
2)占用基本农田的；
3)占用一级水源保护区用地的；
4)占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
5)其他依法应当拆除或没收的情形。
3、房地产登记历史遗留建筑的当事人可无需补办建筑工程质量合格证明、消防安全证明文件，管理局直接对拟确权地块的土地范围、权属来源进行调查，并将土地范围及权属状况进行公告。
经公告有异议的，应在异议事项解决后再核发城市更新土地确权证明。
公告期满无异议的，核发城市更新土地确权证明，有效期暂定一年。
城市更新范围内用地取得城市更新土地确权证明后可作为城市更新对象。
4、若城市更新土地确权证明有效期满城市更新项目仍未实施的，房地产登记历史遗留建筑的当事人可继续按照深府1 9 3号文的规定补办建筑工程质量合格证明、补办消防安全证明文件，申请办理房地产权登记手续。
(二)城市更新范围内的违法建筑、违法用地按照以下程序进行处理后方可作为城市更新对象：
1、适用《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)、《深圳市人民代表大会常务会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称“处理决定”)的违法建筑、违法用地，按照“两规”和“处理决定”规定进行
核查符合确认产权条件，不属于应当依法拆除或依法没收情形的，历史遗留违法建筑的当事人可接受处理并交纳罚款，暂不缴纳地价，管理局核发城市更新土地确权证明，该类用地方可作为城市更新对象。
上述纳入城市更新范围内的用地可简化审核程序，主要审核以下内容：
1)是否存在严重安全隐患；
2)是否严重违反城市规划；
3)是否非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地；
4)是否超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑；
具体程序建议按照市政府今后正式出台的《深圳市人民代表大会常务会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》实施办法(试行)执行。
2、城市更新范围内的违法用地、违法建筑按照“两规”和“处理决定”属于应当依法拆除或依法没收情形的，应当由政府依法拆除或没收后，土地及地上建筑物由政府收回，不能纳入城市更新改造主体自行改造范围。
四、其他需明确的事项
(一)在实施拆除重建的权利人依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物、及附着物等，并按照城市更新单元规划的要求移交基础设施、公共服务设施等用地后，方可签订土地使用权出让合同。
(二)城市更新项目用地范围内包含不同类别用地的，核发用地方案图时应当分别明确各类用地的占地面积，依据城市更新办法规定的各类用地的地价标准，并以各类用地的占地面积、宗地容积率或相应的容积率区间确定的建筑面积分别进行地价测算，应缴纳的地价按照各类用地的地价值合计。
按照城市更新单元规划的要求移交的基础设施、公共服务设施用地，在原合法用地(己签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记)范围内的部分，进行地价测算时可计入容积率，即城市更新项目用地的宗地容积率为规划许可总建筑面积与原合法用地面积之比。
进行地价测算时，城市更新项目用地的合法建筑面积按照原合法用地上的合法建筑面积计算。
(三)拆除重建类城市更新项目用地按照土地使用权出让合同约定建成移交保障性住房、公共配套设施项目后，方可办理房地产权初始登记。