房地产开发企业主要涉税账务处理讲义
房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT
（2）、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际 合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知（宁地税发 [2004]109号）规定按房地产经营收入（含预 收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收 入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；
（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%；
（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%；
（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
“预收账款”涉税处理房地产开发企业
“预收账款”涉税处理房地产开发企业预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项．要用以后的商品或劳务偿付。
房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式（包括预收定金)从事其项目的开发与经营。
正是由于经营活动的特殊性．使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动．并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。
一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费．而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。
作为一项流动负债．预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。
否则将面临税法的惩罚。
案例：创亨房地产开发有限公司分别于2022和2022年间开发了两个住宅小区，即伊果春和大霞庭院，其中伊果春社区于2022年7月竣工。
已投入使用，实现收入6000万元。
大夏庭院社区的建设始于2022年4月。
它分三个阶段开发。
一期项目开发了三座商业和住宅综合楼。
其中商铺32家，住宅96套。
计划于2022年7月建成并投入使用。
在2022, 80个预售房屋销售合同已签署，合同金额4000万元，1500万元的预售住房资金已收到。
该公司2022年度的利润表显示，公司的总利润为300万元。
假设该地区的毛利率为10%，每年的企业所得税税率为33%。
2022年度公司预收款项的税务处理如下：一、营业税(附加税费略)：根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。
其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
据此．计算房地产企业营业税涉及到的会计科目有预收账款和主营业务收入。
账务处理亦有两种方式。
税务会计处理一：1。
收到预售房款：借方：银行存款（或现金）1500万元，贷方：预收1500万元；2.缴纳营业税：借方：应付税款-营业税75万元，贷方：银行存款（或现金）75万元。
（营业税税率为5%）。
房地产税收政策及账务处理
房地产税收政策及账务处理一、引言房地产是一项关系到国家经济和人民生活的重要产业，房地产税收政策对于促进产业发展、调节市场供需、稳定房价具有重要作用。
本文将介绍房地产税收政策的相关内容，并对其账务处理进行详细解析。
二、房地产税收政策1. 基本税收政策房地产税收政策是指针对房地产行业制定的税收政策措施。
根据国家政策，房地产业务涉及的税收主要包括以下几个方面：•增值税：根据增值税法规定，房地产开发企业在销售商品房时需要缴纳相应的增值税。
•个人所得税：对房地产转让、租赁、出租等交易产生的收入，依法纳税。
•印花税：购房过程中需要缴纳的印花税，根据房屋销售价格的一定比例计算。
•城市维护建设税：由房地产开发企业按销售额的一定比例缴纳。
2. 房地产税收减免政策为了调节市场供需、鼓励房地产行业发展，国家也出台了一系列的房地产税收减免政策。
具体包括：•增值税减免政策：对某些特定条件的房地产项目，可以享受增值税减免政策。
•个人住房购买税收优惠政策：对自住性住房购买可以享受个人所得税减免等优惠政策。
三、房地产税收账务处理房地产税收的账务处理是指将相应的税收计算、报备和缴纳等工作记录在公司的账务系统中。
以下是具体的账务处理流程：1. 税收计算和报备房地产企业需要将销售额按照相应的税率计算应缴纳的税款。
具体流程如下：•根据销售额和税率计算应缴纳的税款；•编制并提交纳税申报表，报送到税务部门；•税务部门对纳税申报表进行审核，并发出税款通知书。
2. 税款缴纳房地产企业收到税款通知书后，需要按时缴纳相应的税款。
具体流程如下：•根据税款通知书上的缴款信息，到指定的银行办理缴款手续；•在缴款时填写正确的缴款信息，包括纳税人编码、税款项目等；•缴款后需保留好缴款证明，作为税务部门核对的凭证。
3. 税务报销和抵扣房地产企业在缴纳相关税款后，还可以根据相关政策进行税务报销和抵扣。
具体流程如下：•按照税务规定进行税务报销和抵扣；•填写并提交相关报销和抵扣申请表；•税务部门进行审核，对合规申请进行批准。
房地产会计核算和涉税0511
房地产开发企业会计核算第一讲房地产开发企业会计核算的主要内容一、房地产企业各阶段会计核算的内容房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。
由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其会计核算的侧重点也有所不同。
（一）开发企业设立阶段的会计核算（二）开发项目准备阶段的会计核算1．取得土地使用权的核算2．取得项目借款3．开发前物资准备（三）项目开发阶段的会计核算1．房地产开发成本的核算2．房地产开发产品的核算（四）销售阶段及利润分配阶段的会计核算1．房地产企业销售业务的核算2．利润分配阶段的核算房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。
二、房地产企业特殊会计核算科目第二讲房地产开发企业营业收入的会计核算一、营业收入的范围和实现（一）营业收入核算的特殊性1．营业收入具有多样性。
2．营业收入的坏账风险较小。
（二）营业收入的内容1．会计收入的内容会计收入特指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。
2．税法的收入：企业所得税法第六条共9项收入。
3．开发企业的营业收入的具体内容包括三个方面。
（三）营业收入确认的条件企业会计准则规定的收入确认的条件是——销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。
会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下条件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。
这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。
本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。
2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。
在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。
此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。
2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。
在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。
同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。
2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。
合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。
企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。
2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。
这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。
3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。
增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。
3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）:A项目在2011年销售完毕。
该企业一直没有对A项目做完工结转。
2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。
稽查结论为：入项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目、k 邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawen Certified Tax Agent Co., Ltd 实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%,因为账载开发成本中存在不合规票据）。
房地产账务处理课件
销售税金计算与申报
销售税金种类与税率
01
介绍房地产销售过程中涉及的税种和税率，如增值税、土地增
值税等。
销售税金计算方法
02
详细讲解各税种税金的计算方法，帮助学生掌握税金计算技能。
税金申报与缴纳
03
阐述销售税金申报和缴纳的程序及注意事项，以确保企业合规
经营。
05
房地产投资性房地产账务处理
投资性房地产分类与初始计量
杜邦分析体系应用
通过杜邦分析体系，将各项财务比率相互联 系，综合分析企业的盈利能力、营运能力、 偿债能力及发展能力，为决策者提供依据。
07
房地产企业内部控制与风险管理
内部控制目标与原则
要点一
内部控制目标
要点二
内部控制原则
确保财务报告的准确性、资产的安全、合规经营和效率提升。
包括全面性原则、重要性原则、制衡性原则、适应性原则 和成本效益原则。
分类
介绍投资性房地产的定义和分类，包括为出租而持有的房地产、持有并准备增值 后转让的房地产等。
初始计量
详细阐述投资性房地产的初始计量方法，包括外购投资性房地产的成本、自行建 造投资性房地产的成本等。
投资性房地产后续支出与折旧摊销
后续支出
讲解投资性房地产的后续支出类型，如 维修费、改良支出等，并分析其会计处 理方法。
风险识别、评估与应对策略制定
1 2 3
风险识别 通过市场调研、政策分析、内部数据等方式，识 别出企业面临的战略风险、市场风险、财务风险 等。
风险评估 采用定性和定量方法，对识别出的风险进行评估， 确定风险的大小、发生概率和可能带来的影响。
应对策略制定 根据风险评估结果，制定相应的风险应对策略， 如风险规避、风险降低、风险转移和风险接受等。
房地产会计核算与涉税处理（一）
房地产会计核算与涉税处理（一）房地产开发业务会计核算及涉税处理主讲钟英秋目录一、房地产概述二、房地产企业开发流程三、房地产企业开发各阶段会计核算流程及基本涉税处理四、销售（预售）阶段的会计处理及基本涉税业务知识五、利润分配业务的会计处理及基本涉税知识六、总结元）；2016年筹建期发生额加2017年发生额；32+45=77（万元）；2017年广告费和业务宣传费应纳税调整增加2万元（77-75）。
（3）同时2017年应纳税调减在2016年已做纳税调整的54万元，即筹建期产生的亏损在生产经营开始年度予以税前扣除，因此20 17年的应纳税所得额为171.5万元。
企业缴纳的印花税、房产税、城镇上地使用税在什么科目核算？《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号文件发布）第二条第（二）项第3点第二款规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。
根据上述政策规定，企业缴纳的印花税、房产税、城镇土地使用税在“税金及附加”科目核算。
【案例10】企业分期开发土地成本的分摊计算A房地产开发公司2017年4月拍得一块土地，面积40 000平方米，支付土地价款及税费40 000万元，分四期开发商品房。
土地整体预算开发成本50 000万元，其中第一期15 000万元、第二期16 00 0万元、第三期1 2000万元、第四期7 000万元。
土地成本在各期之间的初步分摊计算如下：第一期分摊土地成本：40 000×（15 000÷50 000）=12 000（万元）第二期分摊土地成本：40 000×（16 000÷50 000）=12 800（万元）第三期分摊土地成本：40 000×（12 000÷50 000）=9 600（万元）第四期分摊土地成本：40 000×（7 000÷50 000）=5 600（万元）。
房地产开发经营业务的所得税处理--注册税务师考试辅导《税法二》第一章讲义9
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)
中华会计网校会计人的网上家园
注册税务师考试辅导《税法二》第一章讲义9
房地产开发经营业务的所得税处理
一、房地产开发经营业务的概念
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2.开发产品已开始投入使用。
3.开发产品已取得了初始产权证明。
二、收入的税务处理
（一）企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（二）收入实现确认的具体规定：（熟悉）
1.一次性全额收款方式：实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日。
2.分期收款方式：销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的实际付款日确认收入的实现。
3.银行按揭方式：销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到确认，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认。
（三）视同销售
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；。
房地产企业会计实务及涉税处理
房地产企业会计实务及涉税处理第一篇房地产会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途,可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地)所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价.二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费.五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出.六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等.以上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本．如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用.管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理房地产开发业务是指通过购买土地、建设房屋、销售房产等一系列活动来获利的经济活动。
在房地产开发业务中，会计核算与税收处理是非常重要的环节，对企业的运营和发展具有重大影响。
本文将从会计核算和税收处理两个方面对房地产开发业务进行详细分析。
一、会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括资金流量表、资产负债表和利润表等财务报表的编制和分析。
1. 资金流量表：资金流量表是反映企业现金流入和流出情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资金流量表用于分析和监控企业现金的流动情况，包括购买土地、建设房屋、销售房产的现金流入和现金流出。
通过资金流量表的分析，可以帮助企业掌握资金使用情况，制定合理的资金策略。
2. 资产负债表：资产负债表是反映企业资产、负债和所有者权益状况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资产负债表用于反映企业的资产情况，包括土地、房屋、在建工程、应收款项等。
通过资产负债表的分析，可以了解企业的资产结构和偿债能力，为企业的经营决策提供参考依据。
3. 利润表：利润表是反映企业利润情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，利润表用于反映企业销售房产、开发成本、销售费用等方面的收入和支出情况。
通过利润表的分析，可以了解企业的盈利能力和经营状况，为企业的经营管理提供数据支持。
二、税收处理税收是房地产开发业务中不可忽视的一项重要成本，合理的税收处理对企业的盈利能力和税负有着直接的影响。
1. 土地增值税：土地增值税是指在房地产开发过程中，由于土地价格上涨而产生的税费。
根据税法规定，企业在购买土地后，在转让土地时会产生土地增值税。
土地增值税的计算方法与土地转让价款有关，不同地区税率和政策会有所不同。
企业需要根据国家相关规定，按时缴纳土地增值税，并及时报送相关报表。
2. 增值税：在房地产开发业务中，企业在销售房产时会产生增值税。
增值税是根据销售房产的实际价格和政府规定的税率计算得出的。
房地产增值税ppt课件
➢ 开发间接费
(见表)
➢ 土地成本：买价或出让金、大市政配套费（水电气路、
通讯、管网、接口费等-红线外）？、契税、土地使用税 、耕地占用税、土地闲置费（新税法-企业无法控制）、 农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途及超面积使用 补交的地价、拆迁补偿、安置动迁会、回迁费。
➢ 设置政府地价、市政配套、合作款项（补偿合作方的商品 房价款）、拆迁补偿(无法取得发票，要有拆迁协议、相 关住户签证证明、汇款记录，不用代扣个人所得税)、红 线外市政设施等三级明细。
➢ 1、销售额的确定 ➢ 一般计税方法：
➢ 销售额=（全部价款和价外费用-当期销售项目所对应土地价款） ÷（ 1+11%）
➢ 当期允许扣除土地价款=当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销 售建筑面积×支付的土地价款
➢ 简易计税方法：不得扣除房地产老项目对应的土地价款。
➢ 销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）
➢ 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
➢
贷：主营业务成本
销售额的确定及土地价款的差额扣除
➢ 例1， 某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土 地使用权，支付土地价款1亿元，2016年6月开发完成，共计可 供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售 房地产项目建筑面积8000平方米，含税销售额2亿元，如何计 算差额的扣除土地价款？
征税范围：房产、地产，包括建筑物及构筑物
销售与出租区别
税率及征收率
税率及征收率
税率及征收率
税率及征收率
应纳税额
一般计税 简易计税
老项目？
应纳税额
销售额的确定
价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资 费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装 物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及 其他各种性质的价外收费。
房地产开发企业土地增值税清算--注册会计师辅导《税法》第七章讲义5
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《税法》第七章讲义5房地产开发企业土地增值税清算三、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
【考题·单选题】（近三年考题）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。
A.规划申报项目B.审批备案项目C.商业推广项目D.设计建筑项目[答疑编号5787070403]『正确答案』B（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
【例题·多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。
A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的[答疑编号5787070404]『正确答案』ABC【考题·综合题】（近三年考题）府城房地产开发公司2010年4月开始销售开发项目，可售总面积为45000m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
2010年2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
房地产企业会计核算及涉税处理(PPT)
贷：银行存款 25000000
②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：
借：开发本钱—土地—碧水园(土地征用及拆迁费)
5500000
23
第二十三页，共七十九页。
③支付(zhīfù)勘察设计费210000元，作会计分录如下： 借：开发本钱——土地——碧水园(前期工程费) 210000
贷：银行存款 210000
1、营业税
租金的5%
2、城建税
7%、5%、1%
3、教育费附加 营业税的3%
4、城镇土地使用税 同上
5、 房产税
自用：计税余值 *1.2%
出租：租金的12%
第八页，共七十九页。
厚积薄发(hòu jī bó f)，成会计英才
8
“营改增〞对房地产企业财务管理有哪些影响？ ①适用税率和计税基数； ②效劳(xiào láo)业定价机制； ③财务核算；
6、企业所得税
〔1〕查账征收：1.销售未完工产品取得收入(shōurù)：按预计 计税毛利率，计算毛利额， 工程完工后计算实际毛利调整 以前毛利计算纳税
2.销售完工：税率25%
〔2〕核定征收
7、 印花税
同上
第七页，共七十九页。
厚积薄发，成会计(kuài jì)英才
7
〔五〕出租、用于营业(yíngyè)等
土石方根底工程(假定税率11%〕： 5,000,000/〔1+11%〕×11%=495,495.50
其他〔假定税率17%〕： 10，710，000/〔1+17%〕×17%=1,556,153.85
29
第二十九页，共七十九页。
对应分录：
借：开发本钱-前期工程费-勘察设计费 471,698.11
房地产开发企业“预收账款”涉税处理
般 工 商 企 业 中 ．预 收 账 款 在 转 为 收 入 时 才 会 涉 及 到
有关税 费 ． 房地产企 业的预收账 款则会涉及 到营业 税 、 而 城
建 税 、 育 费 附 加 、 花 税 、 业 所 得 税 等 税 费 。 为 一 项 流 教期 或 一 年 内 转 为 收 入 ． 预 不 允许 长期挂账 ． 则将 面临税法 的惩罚 。 否 案 例 ：创 恒 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ２ ０ 、 ０ ７年 分 别 开 ０６２０
收 入 并 结 转 相 关 税 金 ： ： 收 账 款 １０ 借 预 ５ ０万 ． ： 营 业 务 贷 主
收 入 １０ ５ ０万 ； 时 结 转 税 金 ， ： 营 业 务 税 金 及 附 加 ７ 同 借 主 ５
于 当 期 的 收 入 和 费 Ｊ ． 使 款 项 已 经 在 当期 收 付 ． 不 作 为 ｆ 即 ＿ ｝ ｊ 均
有 预 收 账 款 和 主 营 业 务 收 入 ． 务 处 理 亦 有 两 种 方 式 账 涉 税 账 务 处 理 一 ： 、 到 预 售 房 款 ： ： 行 存 款 （ 现 ｌ收 借 银 或
金 ）５ ０万 ， ： 收 账 款 １０ １０ 贷 预 ５０万 ； 、 纳 营业 税 ： ： 交 ２缴 借 应
当 期 的 收 入 和 费 用 因此 ． 收 账 款 而 发 生 的 营 业 税 及 附 加 预 不 允 许 列 入 当 期 费 用 ． 实 际 确 认 收 入 时 ． 将 预 收 账 款 产 待 再 生 的税费结转 到营业税金 及附加科 目． 涉 税 账 务 处 理 二 ： 、 到 预 售 房 款 ： ： 行 存 款 （ 现 １收 借 银 或
细 则 》 二 十 八 条 规 定 ： 税 人 转 让 土 地 使 用 权 或 者 销 售 不 第 纳
房地产会计账务处理
一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7% (城区)、5% (郊区)、1%(农村)。
计算公式：应纳税额=t业税X税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳，附加税率为3%。
计算公式：应交教育费附加额式业税x 3%。
4、印花税：(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；(4)借款合同，税率为万分之零点五；(5)对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；(6)营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税)税率(%)速算扣除数(元)1不超过5元的部分5 02超过5元至20元的部分10 253超过20元至50元的部分15 1254超过50元至2元的部分20 3755超过2元至4元的部分25 13756超过4元至6元的部分30 33757超过6元至8元的部分35 63758超过8元至10元的部分40 103759超过10元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额X适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-20- “三险一金”6、所得税(1)所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
(2)如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式：应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率(3)如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
计算公式：应交所得税=利润总额*所得税税率(4)所得税税率：一般企业所得税的税率为25%,符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
房地产行业涉税会计处理
房地产行业涉税会计处理Revised by Petrel at 2021房地产行业涉税会计处理（一）主讲老师王越一、房地产行业的业务活动涉税分析房地产开发企业纳税业务概述：企业设立阶段：资金账簿印花税、不动产权属受让印花税等。
获取土地阶段：受让土地产权转移书据印花税、受让不动产权属契税、占用耕地的耕地占用税等。
开发建设阶段：建筑工程、勘察设计、借款合同、购销合同、财产租赁等印花税、占有土地的城镇土地使用税等。
转让及销售阶段：销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、预征及清算土地增值税、企业所得税、产权转移书据印花税等。
房产持有阶段：租赁业营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、自持物业的房产税及城镇土地使用税等。
二、房地产行业的土地增值税预缴与清算《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
（一）《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
（二）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）关于预售房地产取得的收入是否申报纳税的问题：根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预缴土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预缴土地增值税的，也应该在取得收入时先到税务机关登记或备案。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
四川省税务系统公务员培训班《房地产开发企业主要涉税账务处理》讲义学员姓名：主讲人：李軍电话:四川省税务干部学校2008年12月《房地产开发企业主要涉税账务处理》(案例教学)第一讲企业创建一、法律依据(一)《中华人民共和国公司法》中华人民共和国主席令第四十二号1、根据《中华人民共和国公司法》，2008年1月1日成立众乐房地产股份有限公司(非上市企业)。
2、新办内资企业设立流程图（二）税法1、《中华人民共和国税收征收管理法》2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》3、营业税暂行条例2008-1.doc(三)会计法1、《中国人民共和国会计法》中华人民共和国主席令第24号2、《企业会计制度》财会[2000]25号3、财政部关于印发《〈企业会计制度〉实施范围有关问题规定》的通知 2001/01/09 财会（2001）011号4、《财政部房地产开发企业会计制度》1993/07/01 财会（1993）002号5、财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知 1999/12/01 财会字（1999）044号6、财政部关于印发《贯彻实施〈企业会计制度〉有关政策衔接问题的规定》的通知 2001/02/26 财会（2001）017号7、2006年2月15日财政部发布的企业会计准则体系房地产开发企业会计制度会计科目表顺序号编号科目名称顺序号编号科目名称一、资产类32 203 应付帐款1 101 现金33 204 预收帐款2 102 银行存款34 209 其他应付款3其他货币资金35 211 应付工资4 111 短期投资36 214 应付福利费5 112 应收票据37 221 应交税金6 113 应收帐款38 223 应付利润7 114 坏帐准备39 229 其他应交款8 115 预付帐款40 231 预提费用9 119 其他应收款41 241 长期借款10 121 物资采购42 251 应付债券11 123 采购保管费43 261 长期应付款12 124 库存材料三、所有者权益类13 125 库存设备44 301 实收资本14 129 低值易耗品45 311 资本公积15 131材料成本差异46 313 盈余公积16 133委托加工材料47 321 本年利润17 135 开发产品48 322 利润分配18 136分期收款开发产品四、成本类19 137出租开发产品49 401 开发成本20 138 周转房50 407开发间接费用21 139 待摊费用五、损益类22 141 长期投资51 501 经营收入23 151 固定资产52 502 经营成本24 155 累计折旧53 503 销售费用25 156固定资产清理54 504经营税金及附加26 159固定资产购建支出55 511其他业务收入27 161 无形资产56 512 其他业务支出28 171 递延资产57 521 管理费用待处理财产58 522 财务费用29 181损溢二、负债类59 531 投资收益30 201 短期借款60 541 营业外收入31 202 应付票据61 542 营业外支出附注：企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：1.有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“302拨付所属资金”科目；附属单位可以相应增设“142上级拨入资金”科目；2.企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目；3.企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120备用金”科目核算；4.采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目；5.根据需要，企业可以不设置，“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算；6.低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算；7.预收、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目，将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算；8.企业发行不超过一年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目；9.企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目；10.有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“408工程施工”、“409施工间接费用”科目；11.房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经常性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算；12.还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。
(四)其它房地产行业主要书证:一、原始记录（帐簿记录、发票存根统计、银行记录\重要业务的凭证等）。
二、与日常经营活动有关的各项合同，如：房屋租赁合同、汽车租赁合同、借款合同、售房合同、投资协议。
三、与房地产开发项目有关的各项合同、协议。
按照开发成本项目，合同协议大致可进行如下分类：土地征用及拆迁补偿：土地征用及拆迁补偿合同、协议；前期工程：规划设计、勘察、测绘、三通一平等合同、协议；建安工程：建筑工程、安装工程、土方工程、工程监理等合同、协议；基础设施：供热、供水、供电、供气、道路、消防、污水工程等合同协议；公共配套：配电室、热力站、煤气站、公共设施等合同协议；四、纳税申报表及缴款书、税务机关的减免文书、工商营业执照复印件（外资还是内资）等书面文件。
五、年度决算报告、企业所得税申报表（含纳税调整表）、被投资公司的所得税政策（所得税税率）、投资合同、分红记录（被投资公司的账务记录）。
六、员工花名册、投资（产权）关系图。
七、其他与税务检查结果有直接证明关系的资料。
房地产业务流程为:公司拿地，设计公司设计，委托施工单位承建，自己或代理销售房地产，结算，确认收入、成本。
二、资金来源（一）投资者投入1、“实收资本”科目2、“银行存款”科目A、基本帐户（现金）B、一般帐户（若干）C、临时帐户（若干）D、专项存款帐户（若干）[例1] 当日，众乐房地产股份有限公司（以下称本企业）经工商行政管理局批准，注册资本为10,000,000元。
根据合同约定,该企业收到投资者A投入的资本7,000,000元，投资者B投入的资本2,000,000元，投资者C投入的资本1,000,000元。
该款项全部存入本企业的开户银行工行。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理：1、收到资本金2、计征印花税印花税2008-1.doc[例2] 当日，本企业收到外商投入货币资本1,000,000美元，当日市场汇率为1美元=6.8人民币元。
款项存入中行。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理：1、收到资本金2、计征印花税印花税2008-1.doc（二）向金融机构借入1、“短期借款”科目2、“财务费用”科目3、“长期借款”科目[例3] 当日，本企业向工商银行借入2,000,000元，期限9个月，年利率6％，该借款到期后如数归还（未能按期归还），利息分月预提，按季支付。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理：(1)借入款项时借：银行存款-工行 2,000,000贷：短期借款-流动资金借款 2,000,000(2) 计征印花税印花税2008-1.doc(3)预提利息时1月末预提当月利息2,000,000X6％÷12=10,000(元)借：财务费用-利息 10,000贷：预提费用-利息 10,0002月末预提当月利息的处理相同。
借：财务费用-利息 10,000贷：预提费用-利息 10,000(4)支付本季度利息时借：财务费用-利息 10,000借：预提费用-利息 20,000贷：银行存款-工行 30,000(5)归还本金借：短期借款-本金 2,000,000贷：银行存款-工行 2,000,000(6) 未能按期归还，罚息1,000元附注：（1）中华人民共和国企业所得税法实施条例2007-12.doc（2）国税发（2000）84号（注册资本50%）（3）国税函（2003）1114号（4）国税发（2003）45号（5）国税函（2002）837号（6）国税函（2000）906号（7）国税发（2000）84号违约金[例4] 当日，本企业从建设银行借入资金1,000,000元，期限为2年，年利率为6％，款项已存入银行，按月计算利息。
本息于到期日一次支付。
该借款当日用于购买施工所需设备一台。
设备投入使用。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理：(1)取得借款借：银行存款-建行期 1,000,000贷：长期借款-建行 1,000,000(2) 计征印花税额印花税2008-1.doc(3)购买设备借：固定资产-设备 1,000,000贷：银行存款-建行期 1,000,000(4)月末计息应计入固定资产成本的利息金额为:1,000,000x6%÷12=5,000(元)借：固定资产-设备 5,000贷：长期借款-建行 5,000(5) 本息到期一次支付借：长期借款-建行 1,120,000贷：银行存款-建行期 1,120,000(6)三、基础建设(一)土地征用1、“无形资产”科目[例5]当日，本企业购入土地（商住）12亩，以中行存款支付价款12,000,000元。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理：(1) 购入土地借：无形资产-土地使用权 12,000,000贷：银行存款-中行 12,000,000(2) 计征契税2008-1(3) 计征.印花税2008-1(4)计征耕地占用税暂行条例 2008-1[例6]当日，本公司为建设生活小区购买土地10亩，共计支付土地征用及拆迁补偿费1,600万元。
其中：成本对象完工前实际发生900万元，其余为成本对象完工后实际发生。
已完工成本对象占60%，未完工成本对象占40%，已销开发产品50%，未销开发产品50%。
根据相关原始凭证作出如下会计帐务处理：（1）购买土地的使用权借：开发成本-土地-土地征用及拆迁费1,600万元贷：银行存款-工行 1,600万元(2)计征耕地占用税暂行条例 2008-1(3)计征契税2008-1(4) 计征.印花税2008-1(5)计税成本=900万元+（700X60%）X50%=1110万元房地产税收政策(2006)31号（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。