财务报表分析 万科A-盈利能力分析

万科A----盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。

1、营业收入分析

营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了长江三角洲、珠江三角洲和渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。

2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区

27.03%37.16%25.08%

域

32.38%36.46%26.06%

长江三角洲区

域

京津以及地区32.01%18.77%36.34%

其他8.58%7.60%12.52%

2、期间费用分析

期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用率。

各项目增长幅度表

年份2006—20072007---20082009---2009

主营业务利润57.01%39.04%56.79%

营业费用66.48%55.99%41.83%

管理费用43.17%0.48%42.82%

3、主营业务利润及利润构成分析

主营业务利润率分析：由下表可见，06-09年销售毛利率逐年增长。07年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。

年份2006200720082009

销售净利润8.368.511.4512.79

销售毛利润20．0922.5125.7528.72利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。

4、盈利能力指标

（1）资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势（见下表）。说明企业盈利能力不断提高。

年份2006200720082009

资产净利率4．65% 5.13%5．65% 6.14%

11.31%11.53%14.26%16.25%

净资产收益

率

（2）经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。例如，08年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采取不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度；09年贯彻“现金为主”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。

年份2006200720082009

经营指数0.62 1.19-2.730.34

每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策，因此，实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低，主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大，其次，反映了万科获得现金能力偏低。

年份2006200720082009

每股现金流

0.26-1.060.460.23

量

通过以上分析可见，万科拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年，万科一直保持了很高的盈利水平，除了市场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力，另外，规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。

营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力：

1、短期资产营运能力

（1）存货周转率。存货对企业经营活动变

化具有特殊的敏感性，控制失败会导

致成本过度，作为万科的主要资产，

存货的管理更是举足轻重。由于万科

业务规模扩大，存货规模增长速度大

于其销售增长速度，因此存货的周转

率逐年下降若该指标过小，则发生跌

价损失的风险较大，丹万科的销售规

模也保持了较快的增长，在业务量扩

大时，存货量是充足货源的必要保

证，且存货中拟开发产品和已完工产

品比重下降，在建开发产品比重大幅

上升，存货结构更加合理。因此，存

货周转率的波动幅度在正常范围，但

仍应提高存货管理水平和资产利用效

率，注意获取有种项目，加快项目的

开发速度，提高资金利用效率，充分

发挥规模效应，保持适度的增长速

度。

（2）应收账款周转率。七年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升（见

下表），原因是主营业务的大幅上

升，较严格的信用政策和收账政策的

有效实施。

年份2006200720082009应收账款周

13.916.0023.7628.07转率

2、长期资产营运能力

固定资产周转率急剧上升时由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的

大幅增长所致，说明万科保持了高度的固

定资产利用率和管理效率，同时也反映了

其固定资产与主要业务关联度不高。总资

产周转率取决于每一项资产周转率的高

低，该指标（见下表）近年的下降趋势主

要是由于存货周转率的下降，但其毛利

率，应收账款和固定资产利用率的提高使