(房地产管理)房地产基础名词解释
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基础名词解释
一、目的:
1、熟知各种房地产基础名词解释的含义,同时能够辨别与区分,并且熟练的运
用到日常的工作中;
2、理解各主要基础名词解释的具体含义,能够辨别与区分相近词汇的差别,避
免出现混淆和概念混乱的情况;
二、基础名词解释的分类:
1、业务类专有名词
2、前期类专有名词
3、企化类专有名词
4、售后类专有名词
5、建筑类专有类名词
三、具体内容:
业务类专有名词
1、销讲:全名是“销售讲习资料”,指在案前准备期,整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料,它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍(含生活机能、交通动线、扫楼标的图)、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合(媒体安排)等;其中最重要的是“答客问”,它是整篇销讲的灵魂所在。
2、销控:指在专案或主委拟订的去化顺序控制下,对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控(价格销控——单价、总价)、硬销控(房源销控——楼层、位置、面积、房型)。销控的唯一目的是为了达成销售目标:一般来说,在代理而言是为了销售速度最大化;在包销而言是为了销售利润最大化。
3、案场:指个案售楼处。
4、生活机能:指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如:菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二:作为NP稿中COPY的一部分;帮助业务员寻找与客户聊天的话题。
5、售:在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时,客户支付对该房屋进行保留(订购)的订金,则视作为“售”。
6、足:在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时,客户支付对该房屋进行定购的定金,是为“足”(若未经过“售”的过程,则视作为“售足”)。
7、签:客户对所定购的房屋与业务员或发展商签定合同,是为“签”(若没有经过“足”的过程,则视作为“足签”)。
8、退:客户对其所订购的房屋不满意,过来退还订金,是为“售退”(若是已定购(足)或已签约者,则为“足退”或“签退”)。
9、换:客户对其所订购(定购、签约)的房屋不满意,过来换房子,是为“售换”(“足换”、“签换”)。
10、动线:行动的最佳路线,它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。
11、水平动线:指在一个层面中,人们行走的最佳路线。
12、垂直动线:指在同一栋楼中,人们上下的最佳路线。
13、出入动线:指从小区内部到外部的最佳进出路线。
14、引导动线:指通过一定的手段(比如刀旗、横幅等)将客户引导到售楼处的路线安排。
15、交通动线:指从某一处到另一处的一个交通线路安排。
16、标的:指业务员熟悉周边环境的一种手段。它包括压马路、扫楼、市调。它的最终成果是生活机能图,扫楼标的图。
17、扫楼:指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。
18、压马路:指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。
19、市调:指一个业务员对一些有威胁的楼盘和有影响力的典型楼盘进行调查,并完成市调表。
20、SWOT:指强势(Strength)、弱势(Weakness)、机会(Opportunity)、威胁(Treat)。但强势未必是机会,弱势未必是威胁。
21、去化顺序:按照房型或面积或总价或单价或楼层等等,对一个个案进行销售速度的排序。它是一个纯不等式,比如V3R > V2R > V复式。另一种评判的方法是去化速度,它的单位是百分比,比如V2R=45%,V3R=50%,V复式=5%。
22、A、B级卡:指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡,意愿平平及无望者填B级卡。
23、派夹报:属于一种销售手段,分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料;夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中,并通过该报纸杂志的发行来散发资料。
24、报备:指业务员须让专案知道或批准的事情。包括吸烟,饮食,出外,休息,接听私人电话,拨打私人电话,如厕等。
25、销售循环:指整个一个销售追踪过程。(客户接待——电话追踪——信件联系——节日问候——告知工程进度——客户再来现场)
26、订金:房屋订购金,又称协议金、诚意金等等,一般为RMB1000~2000。
27、定金:房屋定购金,又称大定金等,一般为RMB20000-100000。
28、强销期:大批量的媒体广告投放出去,公司的大量人力物力投入,以期在
短时间内创造高销售率的一段期间。
29、抗性:指阻碍个案销售的任何事物。比如价格、地段、生活机能等等。
30、主力面积:以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档,将一个个案的房型面积进行分类,按照百分比得出的最大值那一档,即为主力面积。
31、主力单价:以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档,将一个个案的单价进行分类,按照百分比得出的最大值那一档,即为主力单价。
32、主力总价:以5万或10万元为一档,将一个个案的总价进行分类,按照百分比得出的最大值那一档,即为主力总价。
33、均价:某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。
34、基价:某一个个案的最低价。
35、开盘:某一个个案取得了预售许可证;通过一定量的媒体投放,告知客户该案开始进行销售。
前期类专有名词
1、土地使用权证:依法取得土地使用权证的单位或个人,由当地政府及管理部门发给的凭证,具有法律效力,受到国家法律保护。
2、建设用地规划许可证:城市规划区内建设需申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。
3、建设工程规划许可证:在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证。
4、立项施工许可证:取得建筑工程规划后,由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。
5、预售许可证:按提供预售商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是以交付全部土地使用出让金,取得土地使用权证书。
6、营业执照:经工商局审核后具有房地产开发资质的企业,给予相关的企业执照。即申请企业法人登记,经企业法人登记主管机关审核,准予登记注册的,领取《企业法人营业执照》取得法人资格,其合法权益受国家法律保护。
7、生地:还未开发,尚有青草,未规划作用。
8、毛地:做到“三通一平”,已属于规划中的地皮。