房地产投资信托基金介绍reis概要PPT课件
合集下载
房地产投资信托基金简介演示
特点
REITs具有流动性强、风险分散、收益 稳定等特点，为投资者提供了参与房 地产市场的机会。
房地产投资信托基金的起源与发展
起源
REITs起源于美国，最初是为了让小 额投资者能够参与房地产投资而设立 的。
发展
随着时间的推移，REITs逐渐发展成为 全球性的投资工具，吸引了越来越多 的投资者。
房地产投资信托基金的优势与局限性
房地产投资信托基金简介演 示
汇报人： 2024-01-01
目录
• 房地产投资信托基金概述 • 房地产投资信托基金的运作模
式 • 房地产投资信托基金的投资回
报与风险
目录
• 房地产投资信托基金的市场环 境与监管
• 房地产投资信托基金的未来发 展趋势
01
房地产投资信托基金概述Fra bibliotek定义与特点
定义
房地产投资信托基金（REIT）是一种 集合投资工具，通过集合投资者的资 金购买、经营和管理房地产。
优势
REITs为投资者提供了低门槛、低风险、高收益的投资机会，同时还能获得房地产市场的增值潜力。
局限性
REITs的收益受房地产市场波动影响较大，同时投资者可能面临流动性风险和经营管理风险。
02
房地产投资信托基金的运作模 式
REITs具有流动性强、风险分散、收益 稳定等特点，为投资者提供了参与房 地产市场的机会。
房地产投资信托基金的起源与发展
起源
REITs起源于美国，最初是为了让小 额投资者能够参与房地产投资而设立 的。
发展
随着时间的推移，REITs逐渐发展成为 全球性的投资工具，吸引了越来越多 的投资者。
房地产投资信托基金的优势与局限性
房地产投资信托基金简介演 示
汇报人： 2024-01-01
目录
• 房地产投资信托基金概述 • 房地产投资信托基金的运作模
式 • 房地产投资信托基金的投资回
报与风险
目录
• 房地产投资信托基金的市场环 境与监管
• 房地产投资信托基金的未来发 展趋势
01
房地产投资信托基金概述Fra bibliotek定义与特点
定义
房地产投资信托基金（REIT）是一种 集合投资工具，通过集合投资者的资 金购买、经营和管理房地产。
优势
REITs为投资者提供了低门槛、低风险、高收益的投资机会，同时还能获得房地产市场的增值潜力。
局限性
REITs的收益受房地产市场波动影响较大，同时投资者可能面临流动性风险和经营管理风险。
02
房地产投资信托基金的运作模 式
REITS基金ppt
REITs房地产信托基金公募REITs（Real Estate Investment Trusts），全名叫“不动产投资信托基金”公募/私募它是通过向投资者发行基金份额来募集资金，并由专门机构投资到房地产项目中去，投资者按比例获得收益的一种基金。
REITs投资组合中的房地产，除了包括住宅、公寓、写字楼，还包括数据中心、医疗设施、仓库、基础设施等等。
钱还是那个钱，房子还是那个房子，在开发商手里，那叫“不动产”，拿出来做成REITs，分给大家，这就叫做“资产证券化”。
1.本质还是基金•如果投资者不想或者不足以购买整个资产，所以可以用少点的钱购买基金份额，参与到这些地产或者基建项目中。
（“我买不起客厅，总能买块砖头吧！”）•对于不动产投资比较不熟悉的投资者，通过这种方式等于是把钱交给基金经理来帮你管理、收租，乐得省心，定期分红即可。
2和自己买房子、商铺有啥本质上的区别呢？•1是买房子买商铺非常花时间、精力和成本的，但是买卖基金要简单得多•2是公募REITs，即这些基金将可以在二级市场交易。
可以像股票一样交易得•3是投资者个人买商铺，回报率不一定比得上REITs，因为REITs 汇总的资金量大，可以投标到更好的基建项目，更好位置的商铺、商场•4是房地产税收；REITs不需要房地产税，本质是基金3真的会买房地产嘛，会不会亏得•目前已经实行REITs的国家/地区包括美国、香港、日本、新加坡、澳大利亚等，均对REITs的投资对象和分红方式做出了非常明确、详细的规定。
•以美国为例：•REITs 的资产组合中至少有 75%的资产价值为房地产、抵押贷款、其他 REITs 份额、现金或政府证券。
•收入来源中90%以上是租金或利息收入、出售资产或其他信托组织的股息收入，以及其它源于房地产渠道的收入。
4长期持有，短期持有，会稳赚嘛？•1公募REITs作为可以交易的基金，它本身具有双重属性：•租金分红，取决于基建项目的具体情况，可能会还不错，或者比较稳定。
房地产投资信托基金(REITS)(ppt 21页)
• 混合类:采取资产类和房地产贷款类的投资策略，投资既 包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%)
9
深圳证券交9易所
10、REITs 房地产分布
美国REITs投资的房地产分布
零售业Retail 住宅Residential 工业/办公Industrial/Office 特殊Specialty 医疗Health Care 自助式储存仓库Self Storage 分散化资产Diversified MBS 酒店/度假村Lodging/Resort
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好。
4
深圳证券交4易所
5、REITs 的历史
历史:
• 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托 形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被 征收公司利润税。
• 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必 须支付公司和个人收入税。
11
深圳证券交11易所
12、REITs 交易和收益
12
深圳证券交12易所
13、我国发展REITs产品的环境
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场需要风险相对较低的产品
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好
• 以固定收益形式的房地产信托计划发展迅 速,但隐含巨大风险
• 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非 房地产资产不可超过总资产净值的10%；
收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 • 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 • 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 • 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人
9
深圳证券交9易所
10、REITs 房地产分布
美国REITs投资的房地产分布
零售业Retail 住宅Residential 工业/办公Industrial/Office 特殊Specialty 医疗Health Care 自助式储存仓库Self Storage 分散化资产Diversified MBS 酒店/度假村Lodging/Resort
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好。
4
深圳证券交4易所
5、REITs 的历史
历史:
• 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托 形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被 征收公司利润税。
• 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必 须支付公司和个人收入税。
11
深圳证券交11易所
12、REITs 交易和收益
12
深圳证券交12易所
13、我国发展REITs产品的环境
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场需要风险相对较低的产品
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好
• 以固定收益形式的房地产信托计划发展迅 速,但隐含巨大风险
• 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非 房地产资产不可超过总资产净值的10%；
收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 • 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 • 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 • 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人
Reits-房地产信托投资PPT课件
4
• 参与Reits的各方： 发起人 受托人 投资者 资产管理人 物业管理人 交易涉及的中介机构
5
2.Reits的盈利模式
• Reits交易对于各方当事人具有的好处： 对于发起者有哪些好处？ 1.迅速募集资金，融资额度增加 2.资产负债率降低 3.通过拥有Reits份额仍可控制部分资产 4. 提高知名度及信用度
Reits-房地产信托投资基和中 国市场
1
本次演讲的几个主题
一.Reits的基本模式和制度 二.中国Reits的发展历程 三.未来中国Reits发展的展望
2
一、Reits的基本模式和制度
3
1.什么是Reits?
简单来说，Reits (Real Estate Investment Trusts,即房地产信托投资基金）是 把投资者的小额投资集中在一起，委托专业的管理机构进行管理，投资于特 定房地产项目，所获得的利益大部分分配给投资者。投资者购买了在交易所 发行的Reits股票，即视为入股。
投资并获取分红
承租户
10
3.Reits的主要管理结构---
外部管理、契约型
11
内部管理、公司型（主要在美国）
公司型Reits基金
分红
投资入股、 参与管理
公司股东、投资人
房地产资产
授权管理 公司内部管理人
收取租金
承租人
12
各国（地区）Reits制度
13
二、中国Reits的发展历程
14
1、政府法规政策的发展
6
• 对于投资者有哪些好处？ 1.具有很好的变现性和流动性 2.极大地降低了投资门槛 3.收益稳定、安全
7
这些好处是如何实现的？
权益型Reits（1）8权益型Reits(2)
• 参与Reits的各方： 发起人 受托人 投资者 资产管理人 物业管理人 交易涉及的中介机构
5
2.Reits的盈利模式
• Reits交易对于各方当事人具有的好处： 对于发起者有哪些好处？ 1.迅速募集资金，融资额度增加 2.资产负债率降低 3.通过拥有Reits份额仍可控制部分资产 4. 提高知名度及信用度
Reits-房地产信托投资基和中 国市场
1
本次演讲的几个主题
一.Reits的基本模式和制度 二.中国Reits的发展历程 三.未来中国Reits发展的展望
2
一、Reits的基本模式和制度
3
1.什么是Reits?
简单来说，Reits (Real Estate Investment Trusts,即房地产信托投资基金）是 把投资者的小额投资集中在一起，委托专业的管理机构进行管理，投资于特 定房地产项目，所获得的利益大部分分配给投资者。投资者购买了在交易所 发行的Reits股票，即视为入股。
投资并获取分红
承租户
10
3.Reits的主要管理结构---
外部管理、契约型
11
内部管理、公司型（主要在美国）
公司型Reits基金
分红
投资入股、 参与管理
公司股东、投资人
房地产资产
授权管理 公司内部管理人
收取租金
承租人
12
各国（地区）Reits制度
13
二、中国Reits的发展历程
14
1、政府法规政策的发展
6
• 对于投资者有哪些好处？ 1.具有很好的变现性和流动性 2.极大地降低了投资门槛 3.收益稳定、安全
7
这些好处是如何实现的？
权益型Reits（1）8权益型Reits(2)
《REITs讲义》课件
投资住宅地产REITs，受益于 人口增长和城市化趋势，通 过租金收入实现稳定的现金 流。
办公楼大厦
投资办公楼大厦REITs，受益 于商业租赁市场的需求和租 金上涨，获取稳定的投资回 报。
1 长期持有
通过长期投资REITs来实现稳定的现金流和资本增值。
2 仔细选择
研究和评估不同REITs的财务状况、投资组合和管理团队。
3 多样化
投资于不同地区和行业领域的REITs以降低风险。
REITs的发展趋势和前景
1
数字化创新
技术的发展将推动REITs市场的数字化创新，提供更便捷的投资和管理方式。
2
可持续性投资
REITs行业将越来越关注可持续性和环境社会治理问题，推动绿色建筑和可再生 能源的发展。
3
全球化
REITs市场将以跨国扩张为导向，寻求在全球范围内的投资机会和收益增长。
REITs在中国市场的应用
1 国内市场开放
中国市场对REITs的开放将吸引更多海外投资者参与，同时提升市场的流动性和透明度。
2 房地产融资
REITs将成为一种有效的房地产融资方式，帮助开发商和房地产公司释放潜在价值。
3 城市更新
REITs在城市更新项目中的应用将促进旧市区的改造和经济发展。
REITs投资的成功案例和经验分享
高端购物中心
住宅地产
通过投资高端购物中心REITs， 获得稳定的租金收入和资本 增值，为投资者带来高回报。
《REITs讲义》PPT课件
探索REITs的定义、基本概念和在投资领域的重要性。
REITs的分类和种类
股权REITs
专注于持有和管理商业和居住地产的股权类REITs，投资者可通过股份享受租金和资本增值。
房地产信托基金(REITs)
交付价款； （4）信托公司向投资者发行信托受益权凭证 （5）信托公司将房地产投资信托基金运用于
房地产及房地产相关权利； （6）信托公司委托房地产管理机构对房地产
进行经营管理； （7）信托公司聘请中介机构估价师、会计
师、律师提供咨询服务； （8）受益人会议直接或者通过信托监察人对
信托公司运作房地产投资信托基金进行
监督，信托监察人由信托契约约定或者
受益人会议选任。
运作流程 房地产资产信托
房地产资产信托是房地产权利人将房地产信托给信托公司，信托公司以该房 地产为基础发行信托受益权凭证，向投资者募集资金支付给房地产权利人， 其他的运作模式与房地产投资信托类似。此处的房地产指已有稳定收入的成 熟物业。
房地产信托基金（REITs）
1
组织形式
2
受托模式
3
管理方式
4
资金监管
5
运作流程
组织形式
房地产信托基金 组织形式
公司型
专业的房地产 开发公司
契约型 以信托为工具
组织形式
我们认为：
1、由于现行法律和税收制度对于建立公司制REITs的障 碍 较大，本阶段我国应建立契约型REITs。
2、由于我国在发展房地产信托基金方面缺乏相关经验，如 果成立开放式信托基金，受托人很难掌握流动性与收益 性的平衡。另外，在房地产信托基金的运作初期，投资 者的不成熟可能会给开放式带来流动性的危机。因此宜 先成立封闭式契约基金作为实验模式。
1
组织形式
2
受托模式
3
管理方式
4
资金监管
5
运作流程
管理方式
两种操作模式
•内部管理 •委托外部管理
两种操作模式利弊
房地产及房地产相关权利； （6）信托公司委托房地产管理机构对房地产
进行经营管理； （7）信托公司聘请中介机构估价师、会计
师、律师提供咨询服务； （8）受益人会议直接或者通过信托监察人对
信托公司运作房地产投资信托基金进行
监督，信托监察人由信托契约约定或者
受益人会议选任。
运作流程 房地产资产信托
房地产资产信托是房地产权利人将房地产信托给信托公司，信托公司以该房 地产为基础发行信托受益权凭证，向投资者募集资金支付给房地产权利人， 其他的运作模式与房地产投资信托类似。此处的房地产指已有稳定收入的成 熟物业。
房地产信托基金（REITs）
1
组织形式
2
受托模式
3
管理方式
4
资金监管
5
运作流程
组织形式
房地产信托基金 组织形式
公司型
专业的房地产 开发公司
契约型 以信托为工具
组织形式
我们认为：
1、由于现行法律和税收制度对于建立公司制REITs的障 碍 较大，本阶段我国应建立契约型REITs。
2、由于我国在发展房地产信托基金方面缺乏相关经验，如 果成立开放式信托基金，受托人很难掌握流动性与收益 性的平衡。另外，在房地产信托基金的运作初期，投资 者的不成熟可能会给开放式带来流动性的危机。因此宜 先成立封闭式契约基金作为实验模式。
1
组织形式
2
受托模式
3
管理方式
4
资金监管
5
运作流程
管理方式
两种操作模式
•内部管理 •委托外部管理
两种操作模式利弊
房地产信托融资课件
案例教训
该案例提醒其他房地产开发商在寻求信托融资时，应充分考虑自身财务状况和市场环境， 制定合理的融资计划。同时，应加强风险管理，确保融资活动的顺利进行。
05
未来房地产信托融资的发展趋势
政策环境对房地产信托融资的影响
政策环境的变化对房地产信托融资的发展具有重要影响。随 着政府对房地产市场的调控力度加强，房地产信托融资的规 模和投向将受到一定限制。
验和资源。
合作内容
平安信托为万科提供了一笔规模 为XX亿元的信托融资，期限为 XX年，利率为XX%。万科以其 持有的优质地产项目作为抵押。
合作成果
该合作成功解决了万科的短期资 金缺口，为其提供了稳定的资金 来源，支持了其业务的持续发展 。同时，平安信托也获得了可观
的收益。
成功案例二：恒大地产与中信信托的合作
技术创新对房地产信托融资的影响
技术创新为房地产信托融资提供了新 的工具和手段，例如区块链、人工智 能等技术的应用可以提高融资效率、 降低风险。
技术创新也可能会带来新的风险和挑 战，例如数据安全、技术更新换代等 问题，信托公司需要保持敏锐的市场 洞察力和技术跟进能力。
THANK YOU
政府对房地产信托融资的监管政策也可能会发生变化，例如 提高投资门槛、加强信息披露等，这将影响信托公司的业务 开展和风险控制。
市场需求对房地产信托融资的影响
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，房地产市场需 求持续增长，为房地产信托融资提供了广阔的发展空间。
不同地区和不同类型房地产项目的需求差异也会影响房地 产信托融资的投向和规模，信托公司需要根据市场需求调 整业务策略。
多元化投资组合
通过分散投资降低单一项目的风险集中度。
强化法律合规意识
该案例提醒其他房地产开发商在寻求信托融资时，应充分考虑自身财务状况和市场环境， 制定合理的融资计划。同时，应加强风险管理，确保融资活动的顺利进行。
05
未来房地产信托融资的发展趋势
政策环境对房地产信托融资的影响
政策环境的变化对房地产信托融资的发展具有重要影响。随 着政府对房地产市场的调控力度加强，房地产信托融资的规 模和投向将受到一定限制。
验和资源。
合作内容
平安信托为万科提供了一笔规模 为XX亿元的信托融资，期限为 XX年，利率为XX%。万科以其 持有的优质地产项目作为抵押。
合作成果
该合作成功解决了万科的短期资 金缺口，为其提供了稳定的资金 来源，支持了其业务的持续发展 。同时，平安信托也获得了可观
的收益。
成功案例二：恒大地产与中信信托的合作
技术创新对房地产信托融资的影响
技术创新为房地产信托融资提供了新 的工具和手段，例如区块链、人工智 能等技术的应用可以提高融资效率、 降低风险。
技术创新也可能会带来新的风险和挑 战，例如数据安全、技术更新换代等 问题，信托公司需要保持敏锐的市场 洞察力和技术跟进能力。
THANK YOU
政府对房地产信托融资的监管政策也可能会发生变化，例如 提高投资门槛、加强信息披露等，这将影响信托公司的业务 开展和风险控制。
市场需求对房地产信托融资的影响
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，房地产市场需 求持续增长，为房地产信托融资提供了广阔的发展空间。
不同地区和不同类型房地产项目的需求差异也会影响房地 产信托融资的投向和规模，信托公司需要根据市场需求调 整业务策略。
多元化投资组合
通过分散投资降低单一项目的风险集中度。
强化法律合规意识
房地产投资信托基金REITS课件
房地产投资信托基金
金融产品中心 2015.03
目录
1 REITs概况 2
REITs类型 3
REITs的运作模式 4
特性比较 5 REITs功能 6 总结
REITs概况
房地产投资信托基金(Real Estate Investmenl Trusts，简称REITs)，是产业投 资基金的一种，其以公司或商业信托投资计划
抵押投资REITs （mortage REITs)是指专 门购买房地产 抵押证券的 REITs，其收入 来源主要是抵 押贷款或抵押 证券的投资利 息
混合投资型 REITs（hybrid REITs)是指既 从事物业投资 又从事抵押投 资的房地产投 资信托
REITs的运作模式
投投资资者
基金管理机构
红利
• 一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不 得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地 产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大 障碍；
• 二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理 混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。
• (3)封闭式契约型产业基金模式。
• 契约型基金又称为单位信托基金(Unit trust fund)， 指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家 基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受 托人签定"信托契约"的形式发行受益凭证——"基 金单位持有证"来募集社会上的闲散资金。
• (2)房地产上市公司模式。
• 这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公 司法》和《证券法》为根本依据；
• 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富 的经验；
• 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回 避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；
金融产品中心 2015.03
目录
1 REITs概况 2
REITs类型 3
REITs的运作模式 4
特性比较 5 REITs功能 6 总结
REITs概况
房地产投资信托基金(Real Estate Investmenl Trusts，简称REITs)，是产业投 资基金的一种，其以公司或商业信托投资计划
抵押投资REITs （mortage REITs)是指专 门购买房地产 抵押证券的 REITs，其收入 来源主要是抵 押贷款或抵押 证券的投资利 息
混合投资型 REITs（hybrid REITs)是指既 从事物业投资 又从事抵押投 资的房地产投 资信托
REITs的运作模式
投投资资者
基金管理机构
红利
• 一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不 得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地 产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大 障碍；
• 二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理 混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。
• (3)封闭式契约型产业基金模式。
• 契约型基金又称为单位信托基金(Unit trust fund)， 指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家 基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受 托人签定"信托契约"的形式发行受益凭证——"基 金单位持有证"来募集社会上的闲散资金。
• (2)房地产上市公司模式。
• 这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公 司法》和《证券法》为根本依据；
• 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富 的经验；
• 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回 避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；
第五章 房地产资金信托《信托与租赁》PPT课件
信托与租赁
图5—7 公司型REITs结构图
3.案例
(1)项目情况 (2)基金关键主体 (3)关键协议
信托与租赁
5.3.2 房地产并购基金
1.房地产并购基金的概念 房地产并购基金，是专注于对房地产相关目标企业进行并购的基金。
信托与租赁
表5—5房地产产业并购基金和房地产并购重组基金对比
房地产产业并购基金 房地产并购重组基金
(2)信托分层设计。将信托投资人分为优先级受益人和次级受益人,其中优先级受益人在分
信托与租赁
配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利,剩余收益(若有)或剩余信托财产(若有) 由次级受益人取得。次级受益人一般为开发商(资金需求方)或其关联公司,在房地产信托法 律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务,即若信托 收益不能满足优先级受益人按约定应获得的收益,则由次级受益人追加认购次级信托份额, 并将该等追加资金分配给优先级受益人。 (3)其他措施。设置独立托管账户、信托公司参与房地产项目公司日常管理、第三方连带担 保、项目公司股权质押等也是房地产资金信托常用的风险保障措施。
§5.2 房地产资金信托的类型及主要业务
5.2.1 房地产资金信托的类型 根据资金投向的不同,房地产资金信托可分为四类:
信托与租赁
1.债权型房地产资金信托
图5—2 债权型房地产资金信托运作流程 信托与租赁
2.股权型房地产资金信托
图5—3 股权型房地产资金信托运作流程 信托与租赁
3.财产收益型房地产资金信托
信托与租赁
图5—6 契约型REITs结构图 (2)公司型REITs,是通过发行股份的方式募集资金成立投资公司,具有法人资格。股份持有人
信托与租赁
图5—7 公司型REITs结构图
3.案例
(1)项目情况 (2)基金关键主体 (3)关键协议
信托与租赁
5.3.2 房地产并购基金
1.房地产并购基金的概念 房地产并购基金，是专注于对房地产相关目标企业进行并购的基金。
信托与租赁
表5—5房地产产业并购基金和房地产并购重组基金对比
房地产产业并购基金 房地产并购重组基金
(2)信托分层设计。将信托投资人分为优先级受益人和次级受益人,其中优先级受益人在分
信托与租赁
配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利,剩余收益(若有)或剩余信托财产(若有) 由次级受益人取得。次级受益人一般为开发商(资金需求方)或其关联公司,在房地产信托法 律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务,即若信托 收益不能满足优先级受益人按约定应获得的收益,则由次级受益人追加认购次级信托份额, 并将该等追加资金分配给优先级受益人。 (3)其他措施。设置独立托管账户、信托公司参与房地产项目公司日常管理、第三方连带担 保、项目公司股权质押等也是房地产资金信托常用的风险保障措施。
§5.2 房地产资金信托的类型及主要业务
5.2.1 房地产资金信托的类型 根据资金投向的不同,房地产资金信托可分为四类:
信托与租赁
1.债权型房地产资金信托
图5—2 债权型房地产资金信托运作流程 信托与租赁
2.股权型房地产资金信托
图5—3 股权型房地产资金信托运作流程 信托与租赁
3.财产收益型房地产资金信托
信托与租赁
图5—6 契约型REITs结构图 (2)公司型REITs,是通过发行股份的方式募集资金成立投资公司,具有法人资格。股份持有人
信托与租赁
《房地产信托》课件
肆
受托人为受益人的最大利益管理信托事务。
叁
信托财产具有独立性，信托依法成立后，信托财产即从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来，成为独立运作的财产。
贰
信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给受托人。
信托的基本特征
房地产信托分类
01
按房地产信托性质分类
02
委托业务
03
委托业务包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等。
委托人——即是信托财产的所有者，是让受托人适从其目的对财产进行管理或处理的人 (客户既受益人)
受托人——即是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理处理的人 （信托公司）
保管人——银行：由于信托财产的独立性，银行是承担着保管人的作用（与证券的三方存管相同）
信托的角色
壹
信托是以信任为基础，受托人应具有良好的信誉。
风险等级： 中
PE类信托产品
证券投资信托是指信托机构将个人、企业或团体的投资资金集中起来，代替投资者进行有价证券投资，最后将投资收益和本金偿还给受益人，信托部门从中收取手续费。二级市场的阳光私募、一级股票定向增发等，目前市场上常
见的就这两大类 。（如前期公司合作的重阳10期证券投资集合资金信托计划）
举例（股权类信托）
某上市公司要扩大项目进行再融资，缺少资金8000万，由于证监会不予批复再融资项目，当前资金紧张无法贷款。就与某信托公司合作，以公司股票做抵押，由信托公司贷款8000万，年利率9%，期限1年。信托公司他可以把这个上市公司再融资项目作为一个信托产品向公众融资，年率8%。为了防范市场风险，信托公司会要求上市公司按标的股票市值的50%来确定融资额度，确保信托成立。
第11章 房地产投资信托基金 《房地产金融》PPT 课件
封闭型基金 与开放型基 •金第的一区,基别金。
单位发行 的数量限 制不同。
• 第二,基金 的买卖方
第三节 房地产投资信托基金的发展
一、REITs在中国的发展之路
在中国,极具本土特色的“中国式REITs”已 开始尝试。
从试点模式来看,目前国内有“银监会版 REITs”和“证监会版REITs”两种方案,分别 由“银央监行会和版证RE监IT会s”和牵“头证。监会版REITs”两种 方案代表了REITs在中国可能的两个发展 方向。从目前国内状况来看,债权型
依照法律规定,创建REITs时必须满足以下条件:
第一,每年须至少将其应纳税收入的90%分配给股东;
第二,至少有100个股东,其中前5大股东持股不 能第超三,过必5须0%是(5房/5地0法产则的);投资者,而不能作为经纪 人第四; ,至少90%的总收入必须来源于租金和利息 收其第和入他五抵,、房押至出地利少售产息75财资收%的产 源 入总、所、收所得出入持售; 必有房须的地来其产源他、于信所房托持地股有产份的租以其金及他 信第托六,股总份资和产其的他75房%是地房产地资产源资所产得或; 房地产抵押、 现金和政府债券。
• 第二,财务独立,经理公司 在保管机构有独立的基金
第二节 房地产投资信托基金的类型
三、按照投资人能否赎回分类
开放型
REITs(open•en可de以d 不RE断ITs)
向投资者 发售新的 股票,并利 用收入购 买其他房
封闭型
REITs(closed •-是en指d R当EI原Ts)
始股票发 行和资产 购买以后, 就不再发 行新的股
流动性较弱,无公开交易,仅限于 信托凭证的转让
期限较长,一般超过ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0年 收益率在5%~8%,可能更高
REITs—房地产投资信托基金PPT课件
8
2020/3/21
4、收益及分配 信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相
关税费等支出后，原则上将90%的收益向受益人 分配。房地产投资信托基金实际上是一种集体投 资方式，投资者必然在自担风险的前提下享受收 益。因此，基金只得提供预测的收益率，而不就 投资回报对投资者做任何承诺。
9
2020/3/21
REITs建立的必要性
• 缓解房地产商的资金压力 • 平抑房价 • 拉动内需
11
2020/3/21
建立难点
12
2020/3/21
• 监管部门不能协调理顺利益的关系 • 需要政府给予税收的优惠 • 缺乏相关的政策和法律法规
13
2020/3/21
谢谢大家
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
5、信托基金的运用 主要包括收购和持有适合中低收入居民租住
的经济型租赁住房，并辅以部分经营性的公建项 目用于平衡租金收入，实现受益人的预期收益。
10
2020/3/21
6、优惠政策 如为信托基金定向建设的住房享受经济适用
房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯 例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入 计征的营业税和房产税等统一综合税率5%收取， 对信贷基金首次购买住房作为经济租赁房过户的 契税、印花税予以免缴等的优惠。
由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基 金受益凭证，参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募 方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其 可以增发的功能，信托存续期不低于30年。信托到期终止后， 经受益人大会协商可以延长存续期，也可采取发行新的信托基 金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持 有的物业，实现原投资者的资金退出。
第十三讲REITs讲义61页PPT
美国房地产投资信托基金行业协会 (NAREIT)把REITs定义为一类 公司，这类公司从事房地产买卖、开发、管理等经营活动，公司 将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给 股东。（公司型REITs的概念）
对于投资者来说，REITs也理解为一种金融工具，是一种专门投 资于房地产业的证券化产业投资基金，通过发行股票（受益凭 证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化 的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合， 在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的 方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
权益型, 113, 83%
数据来源：reits：Historical REIT Industry Market Capitalization: 1972-2019
（2）美国REITs按照组织形式划分：
信托型（契约型）：是指依据信托契约或信托法理，通过发行受益 凭证而组建的投资基金，这类基金一般由基金管理公司(管理人)、 托管公司(托管人)及投资者三方当事人订立信托契约而组建，在组 织结构上不设董事会，基金管理公司往往自己作为发起人发起设立 基金，自行管理基金的经营和操作。
按照是否上市划分
上市REITs和非上市REITs
（1）按照资金投向以及盈利模式划分
这种分类是最常用的分类方法
权益型(Equity REITs)：拥有并经营房地产，以租金 为主要收入；
抵押型(Mortgage REITs)：向地产商直接贷款或购买 房地产抵押贷款支持的证券 (MBS)
混合型(Hybrid REITs)：既拥有实物资产又向地产商 贷款。
当今美国市场无论在数量和市值方面，权益型 REITs均占绝对主导的地位
对于投资者来说，REITs也理解为一种金融工具，是一种专门投 资于房地产业的证券化产业投资基金，通过发行股票（受益凭 证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化 的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合， 在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的 方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
权益型, 113, 83%
数据来源：reits：Historical REIT Industry Market Capitalization: 1972-2019
（2）美国REITs按照组织形式划分：
信托型（契约型）：是指依据信托契约或信托法理，通过发行受益 凭证而组建的投资基金，这类基金一般由基金管理公司(管理人)、 托管公司(托管人)及投资者三方当事人订立信托契约而组建，在组 织结构上不设董事会，基金管理公司往往自己作为发起人发起设立 基金，自行管理基金的经营和操作。
按照是否上市划分
上市REITs和非上市REITs
（1）按照资金投向以及盈利模式划分
这种分类是最常用的分类方法
权益型(Equity REITs)：拥有并经营房地产，以租金 为主要收入；
抵押型(Mortgage REITs)：向地产商直接贷款或购买 房地产抵押贷款支持的证券 (MBS)
混合型(Hybrid REITs)：既拥有实物资产又向地产商 贷款。
当今美国市场无论在数量和市值方面，权益型 REITs均占绝对主导的地位
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产投资信托的优点
房地产投资信托对应着固定资产 可随时了解、监督实际租赁情况 不仅享受租金分红，还能升值保值 运营费用由租赁服务公司独立核算 通过信托人大会兑现监管和处置权
SUCCESS
THANK YOU
2019/8/24
银行和财务公司 是 监管平台
每季度按监管额2‰收监管费54万 公布全楼空租率和总租金，一目了然
房间号 租金累计 平均日租 本季租价 租约到期
0001 0002 …… 1000 租金总收
6000元 4000元
6600元 8888万元
3.5元 2000元 3.3元 2000元
07-08-08 07-12-12
11.80% 12.93% 14.00%
溢价转让 和 政府核价兑换持有
产权信托可委托银行挂牌交易 挂牌交易定价受历史成交价指导 交易公开，买卖自由，变现性很强 建议政府不卖地，直接核兑信托权 比如按50%比例核价兑换500份 政府持有，可使项目安全更有保障 政府持有的信托，同样能随时兑现 北京有商业楼上亿平，可核五千亿 按年收益12%暂估政府可REAL ESTATE INVEST TRUST
信托财产及收益 属于 信托人 信托的监管和服务机构按规则收费 信托人大会有权更换监管和服务机构 信托收益每季度转入信托人的银行卡
REITs 的发起和监管
REITs 发起机构应为非营利组织 按成功发起资金的3%一次性收费 除人员薪金和运营费用外不得营利 节余用作REITs再发起或公益事业 由有道德和智慧公信力的委员会监督
REITs 项目发起
与银行合作，在指定区域收购商业楼
信托人资金直接存入各人银行卡冻结
收购成功给信托人发《信托收益证》
启动前：每份N万，集合M份，冻结每份取得若 干平方米精装商业或酒店，具体的面积和价格应 以实际发生为准
信托收购的成本价优势
大约三亿现金整体低价收购或开发 只有土地、建安、税费和管理成本 无利息成本，且取得阶段无所得税 若成本低20% 收益率会高25% 对应的是确定且唯一的产权无风险
季租金 监管费 租赁者提成 净收益 ㎡收益 年收益率
720万 54万 810万 54万
0元 40.5万
666万 222元 9.87% 715.5万 238.5 10.60%
900万 990万 1080万
54万 54万 54万
49.5万 63万 81万
796.5万 265.5 873万 291 945万 315
3.1元 2300元 08-08-08 3.3元 880万元
信托人有权介绍出价更高的好租户 共同按季分红，不是各户独立结算
SUCCESS
THANK YOU
2019/8/24
租赁服务公司是经营平台
签约时需承诺每季度最低租金任务 任务底限720万，完成后按下表收费
任务额
少于720万 720-810万 810-900万 900-990万 990万以上
提成率 本项收费 应收服务费合计
0% 5% 10% 15% 20%
0元 40.5万 9万 13.5万 18万
租赁公司负责赔付 40.5万 49.5万 63万 完成1080万收费81万
日租3元 x 3万㎡ x 90天= 810万 日租4元 x 3万㎡ x 90天= 1080万
收益人 每季度享受分红
按照拥有面积，计算每平米信托收益 多买不限，有产权，但承诺委托出租 每季度享受分红，随时可溢价转产权 以下为按一般水平，估算的回报率：