房地产楼市首提“学新加坡模式”
1.3.1新加坡房地产市场分析
2009
2010
2011
2012
2013
住宅市场供应紧张，空置率近年来维持在低水平
1) 不包括政府开发的住房 资料来源：新加坡统计年鉴2014；罗兰贝格
高端住宅的空置率相对更低
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 8
B 1 住宅地产市场 -支持
除了私人住宅，新加坡“居者有其屋”的住宅政策，使政府公屋在 住宅地产市场中占据重要地位，并起到调控市场的作用
住宅细分市场特点：政府开发调控
新增公屋和私人住宅供给，分时期 [单元]
政府公屋[单元] 私人住宅[单元]
49446
39733
25867
22522
29446
18097
28244 15419
17310
10284
8087
23579
10287 5212
7813
2129
12825
5958
1991-1995 1996-2000 2001-2005 2006-2010 2011-2014 2015-2017E
各环节 集中度
代表 企业
CapitaLand City Development
Keppel Land UOL Group Singapore Land
运作模 > 政府掌控大多数土地，对 式特点 土地出让的统一规划严格
> 产品定位和设计受规划 > 大型开发商基本都建立了增值服务、物业管理、
控制和指导
房地产咨询经纪的产业链后端服务能力
> 重点产品：市场对商业地产投资前景判断乐观，以写字楼与零售/休闲娱乐物业为主
产品特点
技术与金融发展
1. 开发商住宅产品以中高端为主：中低端住房 由政府主导开发建设，而新加坡市场人均收 入较高，中高端住宅市场需求稳定，大型私 人开发商住宅产品多是位置优越的中高端盘
新加坡房地产业发展模式对我国的启示与借鉴
经济观察近几年以来，房价飞涨成了社会的一大热议现象，近日以来，房价出现“拐点”的说法也渐渐为更多人所相信。
然而对于我国这样尚不成熟的房地产市场，大起大落无疑是百害而无一利的。
所以，在发展房地产业时，零几年时的价格涨幅和群众心理预期都是不可取的，房地产业不可能被“催熟”，居高不下抑或饱受打压的房价都不利于产业的成长和成熟。
所以，我国需要借鉴他国的经验，新加坡是一个房地产业的典范，也许可以在一定程度上带来启示和借鉴。
新加坡是一个地幅精致的岛国，城市很小，居住人员却在政策引导下日益增多。
对于岛国来说，除非有特殊优势，经常处于资源缺乏，发展空间局限性大的劣势地位。
而土地资源的匮乏是新加坡广纳移民和本土人口发展上的一大掣肘。
随着人口的不断增长和人口收入的不均等，高收入人士和低收入人群的两极分化需求给土地资源缺乏的岛国新加坡带来很多问题，与此同时，国家经济的增长也面临着有限的资源和持续发展之间的矛盾所带来的挑战。
新加坡政府用几十年的时间，科学规划决策出了一套理性有序的解决办法，使国家经济保持高速发展，同时保证人人有所居，更促进了房地产业的强劲发展。
下面，将从三个方面分别分析新加坡房地产发展模式对于我国切实实践是否具有指导意义。
一、政府牵头组织行而有效的房地产组织架构在新加坡房地产的有序同步发展中，政府扮演着重要的后盾和监督人。
具体地说，国家发展部主管形态发展和规划， 城市重建局担任具体的职能部门，特别需要指出的是，新加坡的地区政府不具有规划职能。
政府颁布的规划法中，授权国家发展部部长行使与规划有关的各种职责，包括制定规划法的实施条例和细则、任命规划机构的主管官员以及审批总体规划等。
其城市重建局除了各个职能部门之外，特别设置了两个委员会，分别是总体规划委员会和开发控制委员会。
其中，总体规划委员会协调各项公共建设计划的用地要求，并使之尽快得以落实，其成员包括主要公共建设部门的代表。
开发控制委员会专门负责非公共部门的重大开发项目，其成员包括有关专业组织和公用事业局、环境部等政府部门的代表。
新加坡房地产开发模式
四、开发模式比较
缺点： 4.2.1工期长-----开发周期不少于4年 4.2.2资金回报率较低----回款制度苛刻 4.2.3工效低----质量要求近乎苛刻
新加坡房地产开发模式
主讲人ห้องสมุดไป่ตู้雷振德
一、产权特点
1、永久产权 2、999年产权 3、99年产权 4、101年产权
二、拿地模式
2.1.1、政府拿地：主要是建设标准化产品 2.1.2、私人拿地：个人住宅或房产交易
2.2新加坡用地规划
其中80%土地用来建设保障房 另外20%土地发展私人产业
三、产品开发
3.3开发过程
3.3.1拿地审批---网上申报，符合要求即可拿地 3.3.2所有过程由建造师同意协调----建造师资格非常稀少，很难考取 资格 3.3.3建造师权利较大---付款审批。。。
3.4销售回款
3.4.1图纸阶段进行销售 3.4.2业主按照施工进度付款 3.4.3所有付款、贷款均经过律师确认 3.4.4交房一年后才付完所有款项
3.5财务制度
3.5.1资金运营封闭式 3.5.2所有资金支付均用支票，无现金交易 3.5.3无相关财务人员---银行完成（节约人力成本）
四、开发模式比较
优点： 4.1.1组织架构相对精简-----节约人力成本 4.1.2审批规划简单-----符合要求即可拿地，节约公关费用 4.1.3质量要求高
3.1组织架构 3.2开发招标 3.3开发过程 3.4销售回款 3.5财务制度
3.1组织架构
3.1.1项目总：负责项目的总体运行 3.1.2估价师：项目的预算（相当于成本核算） 3.1.3建造师：整个项目的施工协调 3.1.4物业：项目运行保障
3.2开发招标
3.2.1公开招标 3.2.2由雇主指定招标单位 3.2.3招标单位整体负责招标事情，一步到位
《新加坡房地产市场的变革与创新》
《新加坡房地产市场的变革与创新》
新加坡房地产权威人士和资深专家薛义华、程天富、余熙明 著 新加坡国家发展部部长兼财政部第二部长黄循财、新加坡国立大学校长陈永财 作序推荐
新加坡国立大学城市与地产研究院倾力之作 献礼新加坡建国 50 周年的房地产图书力作 值得中国房地产业创新转型借鉴的先进经验
定价：89.00 元 ISBN：ISBN 978-7-5217-0120-3 中信出版集团 2019 年 5 月
作者简介 薛义华，博士，新加坡国立大学城市与地产研究院主席、房地产系实践教授。目 前担任普洛斯投资管理有限公司主席、布鲁克菲尔德资产管理公司董事、维信金 科控股有限公司董事和新加坡宜居城市中心董事，同时担任星狮地产有限公司和 加拿大养老金计划投资委员高级顾问。曾任新加坡政府投资公司房地产投资有限 公司总裁、新加坡政府投资公司董事总经理及普洛斯物流资产公司董事长。
房价：乱花渐欲迷人眼——中国房地产新一轮改革要避免“新加坡模式”的陷阱
须在住房领域推进深层制度改革 ，也即
高了大概 ５０ ０ ％，但 是 中国的城市化率
目前 还不 到 ５ ％，还 需 要 投 入 大 量 的 建 ０ 设 资 金 。 在现 代 化 进 程 中 ，城 市 自顾 自
从强调住房市 场化的第一代 改革模式 ，
是通 向新的奴役道路的开始 。 适当加大保 障房的建设 是必须的 ，
但 以政 府 主导 的保 障 模式 为 主要 供 应 方 式也 是 肯 定 不 行 的 。 为 今 之计 ， 中 国必
第一 ，中国人均土地资源虽然相 比 世界平均水平 ，并不算丰富 ，但相 比新
加 坡 ，却 可 以说 是 天 壤 地 别 。 而城 市化 的 居住 方 式 是 更 加 集 约 、更 加 有效 的方 式 ，大 概 同样 的 一 块 国土 面 积 足 可 以 比 农 村 安 置 ４— ５倍 以 上 的人 口 ，所 以 中 国 其实 根 本 不 用 象新 加坡 那 样 担 心 土 地
然 而 ，新 加 坡 的 情 况 同样 十 分 特 殊 。它 是 一 个 海 岛 国家 ，土 地 奇缺 ，大
量土地靠填海造 田形成。我们 知道 ，市
场 模 式 与 计 划 模 式 并 没 有 绝 对 的优 劣 ，
如果资源极其贫乏 ，有人多吃一 口，就 会有人饿死 ，则市场模式应该终结 ，计
二 是 基 础 设 施 因 土地 财政 而 腾 飞 ，可谓
一
产业化发展。但在我国 ，房地产是拉动
经 济 的 中 流砥 柱 ，采 用 新 加 坡模 式 以保 障 住 房 为 主既 与我 围 同情 不 符 ，也势 必 对 中 国经 济造 成 重 大 影 响 ，到头 来 还 是
推进 体 制 改 革 、 以彻 底 的房 地 产 市场 化 模 式 为 主保 障 为 辅 才是 根 本 出路
新加坡的房地产政策
新加坡的房地产政策1.房地产市场受到良好的监管，受到妥善保护的房地产权益：根据法律规定，开发商应设立只可用于项目的营销和开发的一个托管账户。
为进一步保障买主利益，新加坡政府要求所有房地产开发商根据议定的付款时间表向买主收款。
并且开发商的动工也受到严格规定，开发商只有在规划及营销获得市区重建局的许可后，才能发售项目。
2.新加坡对投资房产的外国投资者有待十分多：身份没有限制，例如对是否必须移民才能进行购房或投资并没有限制;无货币管制，无地产增值税，只有上缴政府的固定税款;外国人同样可贷款，租金收入足以还贷款。
3.外国人在法律上可享有按揭贷款：这为外国人到新加坡投资房产提供了优待。
4.二手市场活跃，易于出售房地产：并且不会出现对房地产的出售征收预扣税等情况。
1.以政府强有力的介入实现公共住房有效供给新加坡住房制度最大的特点是政府的强力介入。
新加坡的住房政策目标是“居者有其屋”,模式是政府以强大的财力建设组屋,使得超过80%的人口居住在公共组屋里,同时又以高效的机制进行管理。
2.以分阶段梯度目标设计来细分房地产市场有效需求住房政策的目标在于满足合理的住房需求。
住房需求大体可分为三个层次:居住需求、居住质量需求和产权需求。
满足住房需求既可以通过政府来提供,也可以由市场来提供。
对于个体居民而言,住房需求层次建立在自身经济条件之上。
对于城市居民整体而言,住房需求满足的层次则依赖于城市经济实力和可利用土地面积等因素。
3.以保障居民居住权作为建立多层次住房供应体系的核心新加坡政府坚持行政干预为主、市场调节为辅的原则,牢牢掌握了房地产市场的主动权,其核心就是保障居民的居住权,以实施保障房政策为重点建立多层次的住房供应体系。
4.以严密的制度安排保证有限住宅资源优先满足基本民生需求严密的制度安排保证了有限住宅资源能优先满足基本民生需求。
这也是新加坡组屋制度中最值得我们借鉴和学习的地方。
5.保持房地产政策的相对独立性和稳定性新加坡政府组屋的一个重要功能是让不同种族和谐共处,增强民众对多民族、多宗教社会的认同,促进社会稳定。
房改要避免“新加坡模式”的陷阱
房改要避免“新加坡模式”的陷阱作者：赵晓岳安时来源：《同舟共进》2010年第06期如何找到一个好的中国房地产发展模式与道路,现在的主流导向是新加坡模式。
所谓新加坡模式,核心就是建立住房公积金,以政府供应的保障性住房为主体,以商品房为补充。
在新加坡,超过70%的人居住在政府提供的住房里。
笔者曾应邀在新加坡发展局发表演讲,数度考察新加坡,尤其对新加坡住房发展模式细加研究。
笔者以为,新加坡模式于我国并不可取,因为中新两国国情不同,资源秉赋不同,发展道路和模式大相径庭。
中国大力发展保障性住房,或可暂时缓解住房紧张的局面以及一定程度地平抑房价,中国人今后也或许会有房子住,但决不会住得太舒服,并且将以极大地损害经济效率和社会自由为代价。
“邯郸学步”会迷失方向1998年福利分房制度取消,中国住房制度改革拉开大幕。
政府原本设想的是建立起以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
然而,当时低迷的经济增长特别需要房地产的刺激,致使政府走向了鼓励房地产市场化的方向。
房地产行业在短短几年中一跃成为国民经济的重要支柱产业,但房价也越来越高。
这段期间,中国实际上转向了以“勾地”为主要特色的香港模式,地方政府很快变成了土地运营型政府,最初制订的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利润的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”。
香港的情况很特殊,回归之前其土地只有一个“地主”,就是港英政府。
港英政府一直垄断土地,用拍卖方式追求最高土地收益。
与政府挤牙膏式的土地供应相对应的,就是香港居民恶劣的居住环境。
所以港人虽然收入很高,但居住的幸福感与尊严感却是很低的。
内地近些年施行香港模式,也得到两个结果,一是房价高企,二是基础设施因土地财政而腾飞,可谓优劣互见。
但保障房做得差,不仅比不上新加坡,甚至比不上香港,致使民怨沸腾。
所以,现在政府要将吃进去的钱再吐出来一部分,在保障房方面予以加强。
新加坡的情况同样十分特殊。
它是海岛国家,土地奇缺,大量土地靠填海造田。
王江雨：“新加坡模式”深思明辨
“新加坡模式”，得到无数中国官员热捧。
国内官员“学习”这个小邦的热情有时让人觉得匪夷所思。
举例来说，可以说几乎每一天，都可以在新加坡找到几百名以上的各级中国政府官员，以培训的名义在各种场合出没。
东南亚小国新加坡在全世界有着不同凡响的地位，且一直是一个颇具争议性的国家。
这个小小的城市国家，面积仅有697平方公里，相当于上海市的十分之一强，居住人口约530万人，其中仅60％左右（300多万）是新加坡公民，但是它的2012年人均国内生产总值（GDP）为52051美元，处于世界前三位。
事实上，按照购买力平价衡量，新加坡2010年人均GDP为56532美元，超过了挪威、美国和香港，是全球最高的。
作为世界贸易、金融、服务和航运中心之一，也是全世界最安全和清洁的城市之一，这个昔日第三世界城邦国家已然侧身于世界上最富裕最发达的国家之列多年。
尽管发展成就昭然，新加坡显然还未到其成功的顶峰。
2012年经济学人智库（EconomistIntelligenceUnit）的一篇研究报告称，就城市竞争力而言，新加坡仅排在纽约和伦敦之后，毫无疑问是亚洲最有竞争力的城市（香港居第二）。
它也被国际咨询公司评为亚洲最具创造性的城市。
如《华尔街日报》最近一篇关于新加坡的长篇报道所指出的，“新加坡长久以来一直吸引着富裕的外来定居者和跨国企业的高管们。
吸引他们的是这个城市国家的低税赋、犯罪率几乎为零的街道、适合企业发展的政策以及稳定的政府。
”多面新加坡繁华亮丽之外，新加坡还有另一个不太光彩的国际形象，即与同等发达甚至是那些还不如新加坡发达的国家地区相比，言论表达和个人自由在新加坡受到严格限制。
有言辞激烈者，更称新加坡为“东方专制国家”或“亚洲独裁国家”。
国际主流媒体虽不至于用词如此严苛，但也鲜有承认新加坡是地道的民主国家的，最多称它是个民主与专制的混合体。
换言之，新加坡在世人眼里，是一个既民主又专制的奇葩，本身就承载着说不尽的争议。
无论怎样的新加坡，对中国的吸引是不言而喻的。
新加坡楼市发展历程
新加坡楼市发展历程
新加坡楼市发展历程始于独立之初的1960年代。
当时，新加
坡面临着住房短缺和不断增长的人口压力。
为解决这些问题，政府采取了积极的房地产开发策略。
在1960年代，新加坡政府设立了房屋发展局（Housing and Development Board，HDB），并实施了公屋计划。
公屋计划
的目标是提供廉价的住房，以解决住房短缺问题，并改善人民的生活条件。
HDB兴建了大量的公共住房，以满足日益增长
的需求。
随着时间的推移，新加坡经济的发展和人口的增长导致了对更高品质住房的需求。
为了满足这一需求，政府推出了优惠政策，鼓励私人开发商兴建公寓和私人住宅。
这项政策成功地吸引了国际开发商和投资者进入新加坡楼市。
20世纪90年代，新加坡经历了一次楼市繁荣。
国内和国际投
资者纷纷涌入市场，房价迅速上涨。
然而，这一情况并没有持续下去。
亚洲金融危机爆发后，新加坡楼市陷入低迷，房价下跌。
经过一段时间的调整和复苏，新加坡楼市很快重新恢复了活力。
政府采取了一系列措施来稳定市场，包括限制住房贷款和提高房地产交易的印花税。
这些措施有效地控制了市场热度，避免了泡沫的形成。
如今，新加坡楼市发展迅速。
政府继续推动住房供应，通过建
设更多的公屋和优质私人住宅来满足不断增长的需求。
同时，政府还鼓励可持续和绿色建筑发展，以促进环境可持续性。
总之，新加坡楼市经历了多年的发展和调整。
从早期的公屋计划到如今的多元化市场，政府一直在积极推动楼市的发展，以满足人们对高品质住房的需求。
在房地产方面,中国和新加坡有何不同？
在房地产方面，中国和新加坡有何不同？随着全球经济的发展和市场的开放，房地产投资成为了跨国企业和个人追求财富增长的热门选择。
然而，不同的国家和地区在房地产方面存在着差异，中国和新加坡也不例外。
那么，在房地产方面，中国和新加坡有何不同呢？下面将对中国和新加坡的房地产市场进行比较分析。
一、房价1. 中国房价高企，新加坡较为稳定中国房地产市场上，房价呈现高企和波动剧烈的趋势。
尤其是在一线城市，房价往往超过中高收入的普通人群承受范围，导致“买不起房”的现象严重。
相对而言，新加坡的房价相对较为稳定，即便在高档住宅楼盘，买家也不会感到过于心理负担。
2. 中国不同地区房价差异较大，新加坡房价分布相对均匀由于中国各个地区的经济发展水平参差不齐，不同城市之间的房价也有很大的差异。
一线城市高楼价格昂贵，而一些发展较为滞后的地区却可以买到更为实惠的房子。
而新加坡的房价分布相对较为均匀，整体水平也比较稳定。
二、政策1. 中国房地产市场受政策较大影响中国房地产市场受到国家和地方政策的较大影响，政策的不断调整也影响到市场的波动。
例如，“房住不炒”政策导致一定程度上的调控效果比较显著，而一些地方政府为了刺激当地经济，常常采取土地拍卖等手段来推动市场。
新加坡政府也不断出台政策，但政策影响较小，且距离房市最为集中的区域远，所以对新加坡房地产市场的影响相对较小。
2. 新加坡政策对外国人购房限制较为严格新加坡政府对于外国人在当地购房有着一定的限制。
外国人在新加坡购房，需要符合一定的条件和手续，不像中国市场一样宽松，可以看做是保护本国人的一种措施。
三、购房渠道1. 中国购房渠道比较复杂在中国的房地产市场中，购房渠道比较复杂，所需要的手续较多。
除了需要持有相应的户口和证件外，还需要缴纳一定的税费，并且部分房源通过摇号等方式抽取。
相较之下，新加坡购房渠道较为简单，在符合政策和条件的前提下，外国人购房相对容易。
2. 新加坡公寓式住宅常采用预售模式，也就是在施工前预售且销售几乎没有时间限制。
新加坡模式
新加坡模式新加坡模式指的是通过政府引导和规划来推动国家的发展和改革。
新加坡被誉为东方之珠，这一成就与新加坡模式密不可分。
本文将从新加坡模式的背景、特点、成功原因和启示等方面进行论述。
新加坡模式的背景可追溯到20世纪60年代初期。
当时的新加坡是一个贫穷的小渔村，面临着失业率高、住房短缺、公共基础设施落后等一系列问题。
面对种种挑战，新加坡政府决心实施一系列改革，推动国家发展。
新加坡模式的特点首先体现在政府的引导作用上。
新加坡政府积极扮演着经济管理者、社会组织者和市场监管者的角色，通过制定发展规划和政策，引导国家朝着发展的方向前进。
其次，新加坡模式强调政府与企业的合作。
政府与企业之间建立了紧密的合作关系，共同推动国家发展。
此外，新加坡模式注重教育和人力资源的培养。
新加坡政府投资大量资金在教育领域，培养高素质的人才，提高国家整体竞争力。
新加坡模式的成功得益于多方面原因。
首先，坚定的领导力是成功的关键。
新加坡政府在推动国家发展上持续保持着坚定的领导。
其次，科学的规划和政策制定也是新加坡模式成功的重要因素。
政府根据国家的实际情况，制定了一系列科学合理的发展规划和政策，为国家的发展指明了方向。
此外，透明高效的政府治理也是成功的重要保证。
新加坡政府注重政府机构的改革和效率提升，保证政府的决策能够得到有效执行。
新加坡模式给其他国家带来了许多启示。
首先，政府在国家发展中的引导作用至关重要。
政府应该积极参与经济和社会事务，制定有利于发展的政策，为国家的进步提供支持和保障。
其次，政府与企业之间的合作关系需要加强。
只有政府与企业紧密协作，才能实现资源共享，共同推动国家的繁荣。
此外，教育的重要性不可忽视。
国家应该重视教育投入，培养高素质的人才，为国家的发展提供强大的智力支持。
总之，新加坡模式是一种成功的国家发展模式，通过政府的引导和规划，推动了国家的快速发展和改革。
新加坡模式的成功离不开政府的坚定领导、科学规划和高效治理。
从香港和新加坡经验看如何改进我国房地产市场
以用 来支付购 房的首付款 ，也可以 用
于支 付 “ 月供 ” 。此 外 ，政 府 还 以 各 种
其他成年 家庭 成 员必须接受全 面的经
济状况审查后 ，才可获批新租约 。
形式 向公 民提 供大量的 住房补贴 ，从
收 入 ６ ０ 港元以下 ，家庭净资产总额 ００ 不足 ｌ 万港元 ） 为了更好地监督和检 ７ 。 查 承租 人的资格 ， 特区政府还规定 ， 公
“ 屋”的投资 、建设和分配由新 组
加 坡 建 屋 发 展 局 统 ・ 责 。 房 屋 建成 负
屋住户每 ２年 需 向房 屋署 申报 家庭资
“ 福利”房屋 ， 这种 “ 公屋” 造价 低廉 ， ，
经济实用 ，很适 合中低收入 的家庭居
２、新 加 坡 的 房 地 产市 场 新加坡 民用 住宅房地产市场 主要 由 “ 屋” 组 市场和商品房市场两部分组
成 。“ 屋”市场类似于中 国的经济适 组 用 房但又不太 …样 ，最主要的 区别是 新加 坡的 “ 屋”是 由政 府投 资建设 组
而使 “ 组屋” 价格保持在一般新加坡 人 能够承受的范 围内 。 】新加坡商 品房市 场的主要 客户群是 收入较 高的二次 置
业者或投 资者 。 由于新加坡 大 多数 家 庭都拥有低价 “ 犀” 组 ，商品房市场 总
体 上 不 太 活 跃 。 新 加 坡 政 府 严 格 控 制
住。其运做 的关键环 节是确 定承租 公
申请租住 公屋 。 目前 申请租 住公屋的
规定 ；截至 ２ ０ 年底 ，新加坡政 府在 ０３ ４ 多年的时间里 共建 成组 屋 ９ ． 万余 ０ ６８ 套， 全国约 ８ ％的人 口居住在组屋 中。 ４ 而商品房 市场则和世界 上通行的商 品 房一样 ， 主要 由私人 、 企业或财团投资 兴建 ， 以追求高利润为主要 目的 ， 包括 高级 公寓和豪华 的私人住宅 ，其价格
180921新加坡如何实现“居者有其屋”？—新加坡住房制度启示录（上）
180921新加坡如何实现“居者有其屋”？—新加坡住房制度启示录（上）首席房地产研究员：夏磊首席经济学家：任泽平联系人：王菁菁实习生周梦雅有贡献导读房地产是周期之母，事关国计民生。
住房制度则是一国之重器。
有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。
当前我国房地产市场存在的问题，很大程度上跟我国基本住房制度有关，而促进市场平稳健康发展，则根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。
我们经过近半年的研究策划，试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，系统客观分析代表性经济体的住房制度和运行逻辑，包括德国、美国、日本、中国香港、新加坡、英国、中国大陆等。
我们在上期解码了租赁市场全球典范的德国住房制度（全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录（上）（下）），本期以创造高住房自有率奇迹的新加坡为例，探究“居者有其屋”的成功之路。
新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，还形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅” 的阶梯式供应体系，住房自有率更高达90.9%，成为世界上拥屋率最高的国家之一。
短短半个世纪，新加坡如何从“贫民窟”华丽转身为解决国民住房问题的“全球典范”？新加坡又能为我国住房制度改革提供怎样的借鉴经验？摘要新加坡的高住房自有率奇迹建国后短短30年，新加坡成功从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其高住房自有率成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。
人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。
新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。
82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。
杨沐：新加坡的年轻人为何买房没有压力
杨沐：新加坡的年轻人为何买房没有压力编者按：随着房价的又一轮暴涨，中国20-30岁左右的大学毕业生，在北上广深一线城市买套房已经变得越来越不现实。
著名经济学家、华南理工大学公共政策研究院执行院长杨沐教授曾经在新加坡工作多年，他对此现象感到很不理解。
在接受微信公众号IPP 评论独家专访时，杨沐表示新加坡的年轻人不存在工作多年后买不起房的现象，这一点值得中国好好学习。
他介绍说，新加坡的住房制度能保证新加坡人，只要有工作就有公积金，只要有公积金就能买得起房子。
即便新加坡的清洁工和收银员拿的是最低收入，每个月收入1000新元，但他们在新加坡都能买得起房子。
IPP：沈阳前两天出台了“零首付”，鼓励大学生买房，虽然很快不到一两天就叫停了，但是这其中的热议很大。
请问您怎么看？杨沐：我感觉应该是房价最近涨得太快，这是大家比较关心的大问题。
尤其是大学毕业生们。
很多工作满五年的大学生至今没有买得上房子，这样的人其实不是少数。
现在的中央领导就明确提出，首先要考虑老百姓所需要，老百姓的要求。
正如习近平总书记刚刚在今年两会上讲，“民有所想所求，就要为他们服务”。
李克强总理这次在政府工作报告中说，“民之所望为施政所向”。
中国政府很明确，就是要为人民做实事，办老百姓需要的事。
老百姓首先需要的就是衣食住行。
更高层次的需求，就是安全的需求和对个人尊重的需求，这方面政府也要逐步满足这些需求。
“衣食住行”里边当中有一块，“住”，现在是非常重要的一块。
李克强在政府工作报告中特别强调，要完善“租购并举”的住房制度，要更好保障人民群众“住有所居”。
也就是说，中央已经明确提出，老百姓要能够买得起、租得起房子，能够“住有所居”，这同新加坡长期主张的“居者有其屋”政策实际上是一样的。
年轻人都是社会服务的重要骨干，都是现在中央说的“创新的骨干”，创新就主要靠这些年轻人。
而现在这些年轻人没有房子，又看不出他们有解决房子的方法，这肯定要影响他们的工作。
2024年新加坡房价3年来首跌是什么原因
2024 年新加坡房价3 年来首跌是什么原因新加坡房价 3 年来首跌是什么缘由随着经济发展和城市化进程加快，房价成为大多数人心中的压力之一。
那么新加坡房价 3 年来首跌是什么缘由呢？这次我给大家整理了新加坡房价 3 年来首跌是什么缘由，供大家阅读参考。
新加坡房价 3 年来首跌是什么缘由“史上最严”房地产调控政策生效后，新加坡房价显现3 年来首跌。
据彭博社报道，新加坡市区重建局在 7 月初发布的预估数据显示，其次季度私人住宅价格环比下滑 0.4%，第一季度为环比上涨 3.3%。
这是新加坡房价自 2024 年第一季度以来首次下跌，表明在最新的房地产限制措施的影响下，市场正在降温。
此前为抑制房价上涨，新加坡政府今年 4 月 27 日对外国买家征收的印花税翻了一番，达到 60%，这一税率在主要市场中是最高的。
同时，新加坡还提高了对其次套住房购买者的征税。
此外，在 4 月的调控之前，新加坡政府已经在 2024年 12 月和 2024 年 9 月两度出台楼市的降温政策。
新加坡一平房产多少钱新加坡的房产也许是每平米 5 ~ 20 万元。
房子的成本之所以差别这么大，主要跟当地因素和承包工程有关。
另外，新加坡的新居不外乎政府新居和私人住宅。
政府的房子更便宜但限制更多，而私人的房子更贵但更自由。
在新加坡买房要留意的问题1.买房时机在新加坡买房要留意时机。
每隔一段时间，就会有一个冷静期。
这时候，买卖双方都会视察市场的改变，找到合适的时机，以实惠的成本购买自己满足的房产。
2、房子的位置买房时，无论是投资还是自住，都须要选择交通便利、适合居住的房间，而且选择的房子最好靠近自己的办公室，旁边的配套设备也有待完善。
3.贷款条件新加坡的贷款利率比较低。
假如申请两年期贷款，年利率只有 1.95%。
假如申请三年期贷款，年利率只有 2.08%;贷款时间越长，也可以选择最实惠的贷款方式。
4.期房还是现房假如买的是现房，可以干脆从采光、通风、高度等方面来推断房间的好坏。
从“住有所居”到“住有宜居”
从“住有所居”到“住有宜居”
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来源：《中国房地产·学术版》2020年第09期
8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在一场发布会上提出“新加坡是深圳学习榜样，未来深圳市60%市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中”。
为什么提出要学习新加坡？这是因为深圳和新加坡有相似之处。
两地都是经济实力强、人口规模大的城市，同时城市用地相对紧张，造成居住矛盾比较突出。
当前深圳人均居住面积仅有27.8平方米，低于国家和广东省最低标准线。
为解决住房问题，深圳曾在2018年借鉴新加坡住房模式进行“二次房改”，即将政策性住房（人才房、安居房、公租房）的占比提升至六成，让中低收入的人们得以改善居住环境。
对此，有专家认为虽然“新加坡模式”的理念不错，但在具体落实中或许存在一定难度。
因为供地短缺问题是制约深圳住房发展的瓶颈。
据深圳市住建局今年发布的《住房发展2020年度实施计划》显示，9M居住用地占全市总建设用地的22.6%，远低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准》中25%-40%的下限标准。
此外，深圳学习新加坡模式后如何实现教育、医療等配套资源的平等分配，是需要解决的问题。
目前，深圳正在全市范围内开展公共住房建设行动，大规模建设人才住房、安居型商品房以及公共租赁住房。
深圳将全面落实中央“房住不妙”要求，加快推进公共住房建设，确保做到开工一批、储备一批、谋划一批，着力构建深圳市安居工程的“基本盘”，以创新的举措稳定市场预期，努力做到“住有宜居”，破解大城市住房困难的困局。
从“住有所居”到“住有宜居”，深圳在解决住房问题上正在进行大胆探索，相信这些创新举措，将为我国各大城市解决住房问题提供可资借鉴的经验。
上海地产效仿新加坡模式
上海地产效仿新加坡模式?作者：谈佳隆来源：《中国经济周刊》2010年第43期“在上海,房价太高是不争的事实。
在房地产领域过度的投资、保值和投机,已经严重扭曲了房地产基本的居住功能,损害了人民群众的利益,”10月10日,上海市市长韩正向外界表示:“调控的目标是清晰的,方向就是要还房地产以居住为基本功能的本来面目,维护广大以居住消费为主的消费者的利益。
调控必须态度坚决、措施有力。
”此前,上海已经出台了地方性房地产调控细则“沪十二条”,显示出作为“商品住房价格过高、价格上涨过快”典型城市的上海贯彻中央房地产调控的决心。
近年来,上海市有关领导已经不止一次提出“房价过高”的问题,但其后多次沦为“空调”。
此次调控措施是否会再次沦为“纸老虎”?上海市住房保障和房屋管理局(下称“上海房管局”)局长刘海生向《中国经济周刊》表示:“我并不认为‘沪十二条’仅仅是政治表态,每一条调控政策都‘环环相扣’。
但也不应该期望政策有‘立竿见影’的效果,需要让政策有个慢慢发酵的过程,避免短视和浮躁心态。
”“上海的确正在考虑效仿‘新加坡模式’”《中国经济周刊》记者从房地产开发商和政府部门等房地产相关方了解到,加大保障性住房建设力度可能将成为中央在“十二五”期间在居民住房建设问题上的主基调。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹这样告诉《中国经济周刊》:“我判断此次中央对于房地产调控的决心会很大,比以往都要大,不会仅仅是喊喊口号。
目前既有政策又有措施,在保障性住房问题上各地方政府已经签了责任状。
从目前的形势来看,中央高层比较认同新加坡大建保障房的经验。
”自今年8月以来,国务院副总理李克强曾多次召开针对房地产调控的会议,部署和落实调控任务,一方面要抑制投机,另一方面就是大力推进保障性住房建设。
房地产业内人士普遍认为,抑制不合理需求,扩大合理供给将关系到未来房地产业的走向,而重点正是北京、上海、广州和深圳等一线城市。
刘海生向《中国经济周刊》证实:“上海的确正在考虑效仿‘新加坡模式’来发展房地产市场,以恢复房地产基本的居住功能。
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中国房地产，迎来新变局。
据第一财经报道，近日，深圳市住建局有关负责人表示：
新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公
共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。
这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，在经济特区成立40周年的重要时间窗口，这一说
法充满想象空间。
学习新加坡，究竟学什么？是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?
01 香港、新加坡、深圳，房价有多高？根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》：
全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。
香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三，套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位，套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。
以2019年人民币平均汇率6.89元计算，香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格
分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元、540.7万、526.7万元。
从套均总价来看，香港
遥遥领先，新加坡与北京持平，略高于深圳、上海。
值得注意的是，由于不同城市人均居住
面积存在明显差异，相比套均总价，均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间。
从
均价来看，香港超过14万元/平，在寸土寸金的港岛，则接近20万元/平。
与香港对比，新加坡均价为9万/平，深圳均价约为6.5万/平。
值得注意的是，新加坡这一价格是就私人住宅而言的，而私人住宅在当地占比不到2成。
新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，
组屋的价格不到私人住宅价格的一半。
此外，虽说在绝对值上，深圳远低于新加坡和香港，
但发展水平不同、收入水平不一，在房价收入比上并不弱于这些城市。
可见，作为内地房价最高城市，深圳的确到了十字路口。
下一步，学香港还是新加坡，还是再开一条新路？
02 学香港还是学新加坡，这是一个问题。
中国内地房地产市场化始于1980年代，随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期，迄今已有20多年的上行历史。
在房地产发展初期，内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验，但方向可谓大相径庭。
土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政，可谓香港楼市的特色。
早在1950年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式，这一模式在1990年代被内地引入，进而在内地城市遍地开花。
这些发明，奠定了香港房价一飞冲天的历史。
即便过去几十年，香港多次遭遇危机冲击，房价一度腰斩，但借助这一模式，楼市总能从最低谷一跃而起，不断创出新高。
高房价，已然成为香港社会面临的重大问题之一。
面对高房价，香港虽然推出了公屋乃至“八万五建房计划”，但都不理想。
由于土地供给不足，公屋数量远远无法满足需求，如今只覆盖了不到50%的家庭；至于“八万五建房计划”，早在2000年代初，就由于有房一族抗议最终夭折，香港房价从此走上不归路。
与香港相比，新加坡房地产在经济中的地位并不重要。
新加坡楼市，有两项制度最受关注：一是中央公积金制度，二是组屋制度。
中央公积金制度，在1990年代被内地引进，这就是我们今天熟知的住房公积金制度。
虽然如今公积金存废之争再起，但不可否认，公积金制度对于房地产的特殊意义。
与公积金制度相比，新加坡的组屋制度更为出名。
几十年前，新加坡也曾为住房短缺所困，不过从1960年代开始，新加坡开启“居住有其屋”计划，开始兴建组屋。
如今，这个仅有500多万人口的城市，近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里，约20%的人选择私人住宅。
组屋是典型的保障性住房，价格相对低廉。
在全球住宅价格排行中，新加坡位居第三，这是
就20%左右的私人住宅而言的。
就组屋而言，新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间，相当于中国内地二线城市水平。
组屋价格之所以如此之低，原因有二：
一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式。
新加坡地小人多，接近 90%的土地掌握在政府手中，这些土地以低价转让用于大规模建设组屋，从而保障了组屋的廉价优势。
二是组屋供应相对充足，不存在人为制造的短缺。
迄今为止新加坡建设了110多万套组屋，超过当地房屋总量的7成，覆盖超过80%的人口。
新加坡住房自有率高达91%，位居全球第二位，遥遥领先于其他发达城市。
因为这几点，新加坡楼市与香港走向了不同的方向。
03 深圳学新加坡，究竟学什么？香港、深圳、新加坡，这三个城市有一定相似性。
三城的GDP总量接近，同样面临“人多地少”的困境，土地资源相对紧缺，成为制约楼市发展的关键
因素。
不同之处在于，香港走向了高房价之路，新加坡走向了保障房之路，深圳过去更多效
仿香港，如今则面临新的选择。
不可否认，在住房商品化初期，香港模式所创造的住房市场化、卖地收入等，对缓解城市住房需求紧张、地方基建资金短缺，起到了不容低估的作用。
然而，当内地城市房价不断攀升、房价收入比比肩国际城市之际，高房价已经不再是无关紧
要的民生问题时，是时候对房地产做出更多探索。
来源：易居研究院
新加坡模式，有什么值得借鉴之处？一言以蔽之，新加坡模式，说到底是政府承担了“居者
有其屋”的义务，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式，保障民众住房需求。
在新加坡，组屋占比高达80%，私人住宅20%。
组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5-6的合理水平。
同时，政府严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会（一
次服务基本自住，一次改善），只有住满一定时间方能转售，且只能转售给符合条件的人。
通过这一系列组合拳，新加坡得以将房价控制在合理水平，让保障的归保障，让市场的归市场，以最大的保障来消解市场价格带来的压力。
当然，由于新加坡是城市经济体，且相对发达，住房问题更容易解决，这一模式是否适合拥有十多亿人口的国家，值得探索。
04 深圳学新加坡，发出了再明显不过的变局信号。
作为中国内地房价最高的城市，深圳面
临的问题不只是房价超出一般居民承受水平，更是过高的房价已经对实体制造业产生了不可
逆的挤出效应，来了都是东莞人、惠州人的调侃背后，隐藏着真实的社会问题。
前不久，深
圳刚出台了“史上最严楼市调控”。
“落户三年方能购房”+增值税5年免征+豪宅税门槛收紧，
这一系列组合拳让当地楼市迅速从火热回归正常。
不过，无论多严的楼市调控，都只是堵漏
之举，可以在短期遏制炒房冲动，于长期而言，还需要更为完善的长效机制。
在许多人看来，深圳之所以房价高企，核心原因在于土地紧缺。
这没错，但新加坡的城市面积（724平方公里）不到深圳（1997平方公里）的4成，土地紧
缺可能并非高房价的唯一原因。
比土地紧缺更为现实的问题是，深圳将有限的土地更多给了
商业工业，居住用地供应严重不足。
长期以来，深圳居住用地占比常年不到20%，而全国平均是33%，国际上一般是40%以上，
东京、首尔等城市则超过50%。
同时，深圳住房存量严重不足。
深圳实际管理人口高达2000万，但据透露，深圳仅有1068万套住房，其中商品住宅+保障房不到3成，超过一半都是城中村的房子，深圳还有70%多的人居住在城中村。
所以，深圳要想解决高房价问题，必须在土地供应、公共住房供给上做更多文章。
这方面，深圳已经做出探索。
一方面，深圳加大住宅用地供应，同时停止审批商务公寓用地。
据有关负责人透露，住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%，甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。
另一方面，在深圳2035住房规划中，未来18年深圳将提供170万住房，其中商品房占4成，人才房、公租房、安居房合计占6成，这就是让6成居民住在公共住房这一说法的由来。
问题在于，深圳住宅建设过去的历史欠账太多，仅仅在新增住宅里配比6成的公共住房，或许能解决新增人口的住房需求，但对于已经在深圳的1000多万人口，可能仍旧杯水车薪。
相比新加坡8成以上的组屋比例，深圳这一目标仍有提升空间。
05 相比香港模式，新加坡模式并不是那么容易学。
新加坡的低价组屋，背后是政府主动让利，不依赖土地财政，不依赖房地产刺激经济，从而得以供应大量的低价土地，让组屋价格维持在合理水平。
同时，新加坡目前有8成人口住在组屋里，这是几十年兴建持之以恒推进的结果。
这不仅需要魄力，还需要源源不断的投入。
显然，对于许多城市来说，香港模式既有土地财政之效，又能借房地产拉动经济，而新加坡模式则需要更多的付出，而很难有GDP或财政上的得益。
然而，无论是否学新加坡，香港模式可能都到了改变之时。
无论是土地财政，还是预售制、公摊面积，都到了非变不可之际。
深圳迈出第一步，楼市变局刚刚开启。