发达国家和地区廉租房制度分析

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——发达国家和地区廉租房制度分析

李黔豫

摘要廉祖房制度是解决低收入群体住房问题的重要途径，也是我国住房保障体系的一个重要组成部分。虽然我国的廉租房制度已实施了几年，但却在实施过程中出现了一些问题。许多发达国家和地区都已建立起比较完善的住房保障体系，本文主要通过介绍英国、美国、新加坡、我国香港的廉租房制度，从中分析对我国廉租房制度的启示。

关键词住房保障制度廉租房制度低收入群体

中图分类号：Ｆ２９４文献标识：Ａ文章编号：１００９．０５９２（２００８）１０．１８５．０２

房屋是人们安身立命之根本，也是实现安居乐业、社会稳定和促进经济发展的重要保障。随着工业化与城市化的快速发展，人口在城市急剧膨胀产生了巨大的住房需求，而住房供给的短缺，以及很多最低收入者不具备适宜的住房支付能力，引发了一系列的住房问题。针对如何改善低收入群体的居住条件，许多发达国家都采取了～系列积极的住房政策措施，从上世纪九十年代起，我国开始推行以市场化为核心的住房体制改革，并强调了建立住房保障制度的重要性，其中以解决最低收入群体住房问题为主要任务的廉租房制度成为我国住房保障体系的重要组成部分。

然而，廉租房制度在实施过程中由于存在资金缺位和法律保障缺位等问题，部分真正的最低收入者没能享受到政府的有关优惠。因此，学习和借鉴发达国家和地区关于住房保障制度的经验，对于建立与市场经济相适应的符合中国国情的住房保障体系制度有着重要的意义。

一、廉租房制度建设的典型模式

许多国家和地区住房政策的主要目标就是要消灭贫民窟并为全社会提供合适的住房和居住环境。从世界各国的住房保障的发展历程和经验来看，各国政府均将妥善居民的住房问题视为自己的重要职责，这些国家和地区关于廉租房制度的实践，无疑都为我国提供了一个很好的参考。

（一）英国

英国是世界上最早出台住房保障法律的国家。现代英国住宅法发展始于１８９０年，经过不断地修改、补充和完善，形成了相对完整的住房法律体系。针对不同的收入群体，政府采取了分层次的住房政策，其中与廉租房相关的主要是修建公共住房出租与房租补贴：１．修建公共住房出租。英国政府集中修建公共住房出租始于二战之后，特别是在１９４６—１９５１年问，主要城市的政府建房量曾高达建房总量的７８％。政府建房极大地促进了英国的住房供应，为解决当时住房短缺问题起到了重要的作用。但是由于公共住房建设速度过快，政府维修养护的负担很重，房屋的居住质量落后于居民的需求。因此。１９８０年后，政府开始以优惠的政策出售公共住房，公共住房比例下降，用于政府修建公共住房的投资也大幅减少。目前，政府鼓励现行的、隶属于地方政府的管房机构，改造为私人合作及非盈利性质的住房协会，由住房协会整体购买剩余公共住房，成为社会性房主，并依靠租金收入，对所拥有的公共住房进行维修和管理。

２．房租补贴。住房协会作为非盈利机构向住户收取的租金要低于私人出租房屋的租金；但作为私人合作性质的机构，要通过租金收入维持其管理和维修住房等方面的支出，住房租金必须达到成本租金水平。这样，就产生了原有居民的承受能力问题，相应产生了房租补贴计划。原来用于住房建设和维修的财政预算中的住房保障资金，被扩大使用范围，用于发放低收入居民的房租补贴。目前，已经转让给住房协会的住房中，有７０％的居民根据其实际支付能力，已不同额度领取了政府的住房补贴。可以说房租补贴计划的实施，是几十年来英国低收入居民住房保障制度的一个根本性转折。

（二）美国

美国的住房保障源于２０世纪３０年代的经济危机，从总体看，美国住房政策的出发点和重心都在于解决中低收入家庭的住房问题。２０世纪３０年代以前，美国的住宅建设完全是由民间或市场解决。随着迅猛发展的工业化、城市化，住宅问题日趋紧张。而１９２９年世界性的经济危机更使美国陷入了大萧条。与旨在复苏经济的“新政”一致，联邦政府开始介入住房问题。美国的住房保障政策与廉租房相关的主要表现为提供低租金公房、控租与住房补贴形式。

１．提供低租金公房。美国政府较少直接投资修建公房，低租金住房主要有以下来源：从１９３７年开始，以联邦住宅管理局利用贷款补助地方政府修建公房为主，地方政府获得建造、拥有和经营公房的权利；从７０年代开始，政府减少了直接建房的做法，转而以减免有关税费、提供低息贷款及低价公有土地的优惠措施支持私营发展商开发建设低收入家庭住宅；另外，联邦政府还通过放宽某些区域的住宅容积率、建筑密度的规划控制，要求房地产企业为低收入家庭提供一定比例的低于市价的住房，以此来增加公房的供给。

２．控租。为了加强公房的保障效率，美国政府还通过立法对公房的租金加以控制。控租主要由地方以立法的形式做出规定，并通过投票方式进行表决，如多数票认为租金太高时，地方议会倾向于控租。在控租政策作用下，美国公房的租金长期以来只占低收入家庭收入的２５％，其绝对数额比最低市价租金还低２０％。但随着控租法规的作废，目前公房房租已占低收入家庭收入的３０％。

３．住房补贴。美国住房保障相关法律先后对低收入家庭的住宅补贴规定了以下四种形式：①砖头补贴，始于１９６５年，由联邦政府直接拨款补贴给建房者，补贴额为租户收入的２５％与市价租金的差额：②房东补贴，尼克松时期，联邦政府向房东提供补贴，补贴额为市价租金与贫穷家庭收入一定比例的差额：⑤住房券，始于１９７５年，现在几乎已成为美国住房政策的主流，它是政府发给低收入者用以领取住房补贴的凭证。持卷人可以自由选择想要承租的房屋，而不必由政府指定，并可与出租者直接协商出租金额，经地方公共住房当局确认后，还可由政府负责支付租金的一部分。但住房卷只能用来支付房租，个人不能以住房卷向政府兑取现金。这种补贴方式使受补贴者有

基金项目：本文系贵州省教育厅２００７年度人文社会科学青年项目（年度编号：０７０４１５８）阶段性成果。

作者简介：李黔豫，贵州广播电视大学，讲师，华东政法大学经济法在读硕士。

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