第10章房地产企业税收筹
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湖南工业大学财经学院 李 晖
2、法人股东与自然人股东的选择
房地产开发企业向股东分配税后利润时： 个人股东需要交纳20%的个人所得税； 法人股东不需要缴纳个人所得税，只有法人股东向其自
然人股东分配利润时，才需要缴纳20%的个人所得税。
利用法人股东身份可以无限期（极端情况只要法人股东 不向其自然人股东分配）延缓缴纳个人所得税的时间，从 而获得税款的时间价值
湖南工业大学财经学院 李 晖
亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？
（1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将 分支机构的亏损弥补总机构的盈利。
（2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司； （3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组
成总分公司，与盈利的组成母子公司。
湖南工业大学财经学院 李 晖
湖南工业大学财经学院 李 晖
筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税 率，成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地 所得税税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税 收上更为有利。
成立公司项目部在审批上比较困难，各地由于税源问题， 更希望其成立项目公司。
湖南工业大学财经学院 李 晖
合伙公司于有限公司相比最大的优势在于不需要缴纳企 业所得税，而只需承担个人所得税就可以了。有限公司 除了要缴纳企业所得税外，在分配利润的时候还可能要 缴纳个人所得税。
湖南工业大学财经学院 李 晖
案例：假设应纳税所得额为1000万元，
有限公司（非上市）： 企业所得税=1000×25%=250（万元） 个人所得税=（1000-250）×20%=150（万元） 总体税负=250+150=400（万元）
湖南工业大学财经学院 李 晖
注： 送2万的空调及其应承担的增值税以及代扣的个人所
得税，在会计上应计入销售费用，但是从税法上来说属 于捐赠支出，而且是非公益性捐赠支出。因而税法上应 调增企业所得税的应纳税所得额。
如何筹划？
湖南工业大学财经学院 李 晖
2、买房返现金、买房送契税
（1）以100万元为应税收入进行调整缴纳土地增值税 （2）以100万元为应税收入缴纳营业税 （3）以100万元为税基缴纳印花税 （4）送2万的空调，视同销售缴纳增值税 （5）送2万的空调，代扣个人所得税 （6）送2万的空调及其应承担的增值税以及代扣的个人所得
税，在税务上做非公益性捐赠处理，调增企业所得税。 （7）买房者要以100万为税基缴纳契税。
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筹划： 若售价降低至10790万元，则： 增值率=（10790-9000)÷9000=19.89% 低于20%，符合建造普通标准住宅的税收优惠的条件， 可以免土地增值税。 营业税=10790 ×5%=539.5万 印花税=10790 × 0.5‰ =5.395万 企业所得税=（10790-9000-539.5-5.395）× 25%=311.276 税后利润=10790-9000-539.5-5.395-311.276=933.829（万
但是除去个人所得税在税收的优势外，也需要考虑其 不利的一面——合伙公司是一个无限责任公司，股东承担 无限责任。
▪ 一般情况下，股东们原意选择设立有限公司，但是在楼市
牛市的时候，是可以考虑为一个项目注册一个合伙企业，因 为在牛市的时候基本上没有什么风险，节税收益将大于承担 无限责任所带来的机会成本。而在熊市的时候应该相反。
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（二）房地产企业筹资环节的税收筹划
1、资本弱化的运用
房地产筹资中合理利用资本弱化，即利用债务筹资， 不仅可以使日后企业所得税中获得利息扣除，同时亦 可以在计算土地增值税中获得扣除。可以获得减税效 应。
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2、房地产开发费用中政策扣除项目的选择
利用税法给予的5%和10%选择权，进行测算看是选择 “利息+5%”的增值额小还是“10%”的增值额小。
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（一）房产企业在设立阶段的税务筹划
1、有限公司和合伙企业的选择 2、法人股东和自然股东的选择 3、总分公司和母子公司的选择 4、项目公司和公司项目部的选择 5、内资公司和外资公司的选择
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1、有限公司和合伙企业的选择
有限公司包括有限责任公司和股份有限公司，以其出资 额为限承担有限责任；合伙企业包括合伙企业和个人独 资企业，对企业债务承担无限责任。
筹划后税后利润增加349.169万元（933.829-584.66）
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获得节税的原因：
土地增值额=应税收入-扣除项目——免税570 营业税——减少5.5 印花税——减少0.055 企业所得税——增加116.386 销售收入减少110 净利润增加349.169
房地产企业税收筹划
湖南工业大学财经学院 李 晖
一、房地产开发企业涉及的主要税种
企业所得税 土地增值税 营业税 印花税 城镇土地使用税 耕地占用税
湖南工业大学财经学院 李 晖
二、房产企业不同阶段的税务筹划
1、房地产企业在设立环节上的税务筹划 2、房地产企业筹资环节的税务筹划 3、房地产企业开发建设环节的税务筹划 4、房地产企业销售环节的税收筹划。
多出的费用不一定很大，但是如果在增值率20%临界 点上的话，能起到四两拨千斤的作用。使其增值率小于 20%，从而享受免征土地增值税的优惠。同时这也是转移 利润的重要方法。
湖南工业大学财经学院 李 晖
疑问： 这个60万的成本，收取150万的收入是不是定价不合理？
由于提供的是调研这种服务，而服务是无形的。其定价 有很大的空间，不容易招致税务局的核定定价。
筹划节税效益：
以90万的期间费用投入获得570万土地增值税免税收益， 同时多缴纳企业所得税142.5万，最终净利润增加337.5万， 这便是所谓的杠杆效应。
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（三）房地产企业销售环节的税收筹划
1、楼盘价格制定的税收筹划 2、促销方案选择的税收筹划 3、销售公司和销售部门选择的税收筹划
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1、楼盘价格制定的税收筹划
通过价格的制定来控制增值率，以获得减税效应。
案例：某房地产公司，建造普通标准住宅，扣除项目合计 9000万元，售价为10900万元。则：
增值率=（10900-9000）÷9000=21.11% ， 应纳土地增值税=（10900-9000）×30%=570（万元） 营业税=10900 ×5%=545 （万元） 印花税=10900 ×0.5‰ =5.45 （万元） 企业所得税=(10900-9000-570-545-5.45)×25%=194.89万 税后利润=10900-9000-570-545-5.45-194.89=584.66万
通过降低土地增值税的应税收入从而达到减低增值额， 使之减低适用税率档次，达到节税的目的
湖南工业பைடு நூலகம்学财经学院 李 晖
2、售楼促销方案选择的税收筹划
买房赠送 买房返现 打折销售
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1、买房赠送 （送花园、送阳台、送车位、送空调…… ）
案例：买100万房送2万元的空调。
4、项目公司和公司项目部的选择
项目公司单独核算，项目公司的盈亏不能和母公司的盈 亏进行相互弥补，项目公司与母公司使用各自的所得税 税率，如果项目公司适用税率低于母公司，将来项目公 司分会的利润将补缴差额所得税。项目公司获得所得税 时间价值。
公司项目部盈亏与公司可以相互弥补，税率适用母公司 税率，不能享受差额税率获取的税收时间价值。另外一 方面，项目公司的经营和税收风险与母公司相连。
5、内资公司和外资公司的选择
外资公司以前的好处主要在于免征城建税和教育费附加 （2010.12.01取消） 。当然对于房地产企业还需综合考 虑土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才能 够判定是内资好还是外资好。
一般认为成立外资公司要比成立内资公司好。除了税收 上可能有节税效应外，地方政府一般都有给予外资公司 的诸多超国民待遇。
合伙企业： 个人所得税=1000×35%-0.675=349.625（万元）
税负比较：有限公司比合伙公司税后净利少 400-349.625=50.375（万元）
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注意： 本案例中没有考虑调增合伙企业股东发给自己的工资，
合伙企业所应纳个人所得税应略微的大于349.625小于400 万元。总之，注册合伙企业相对于对于有限公司是有节税 效应的。
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例如，许多房产开发企业拿地后，分期开发。未使用的 土地进行园林树木的种植，然后给开发的小区进行绿化 装饰。这样有助于提高小区的品味、档次，有助于小区 的销售。但是若独立成立一个园林绿化公司，则能够加 大抵扣成本，（树木的价格有很大的选择空间），同时 进行利润的转移。
转移利润的好处在于，一方面如果园林绿化公司注册地 为香港则其企业所得税为17.5%比大陆低，可以少交企业 所得税。如果注册地为大陆，但是可以招用下岗职工、 残疾人和退伍军人等使之符合新办企业的优惠条件，从 而达到节省企业所得税的目的。
这种“公司部门化，业务外包化”的方法，不仅可以在 土地增值税的筹划中运用到，同时可以利用其将企业所 得税中将高税区的利润转移到低税区，从而达到节税的 目的。其重点就是把握利用买卖无形的服务把握好关联 定价的度。
湖南工业大学财经学院 李 晖
2、企业价值链的延伸
例如成立材料供应公司，园林绿化公司，装修修公司等， 从经营的角度来说是多元化经营。从税务筹划的角度来 说，能够加大成本增加土地增值税抵扣额，少纳土地增 值税。（公司部门化，业务外包化）同时，也有利于转 移利润，有助于日后企业所得税的纳税筹划。
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3、总分公司和母子公司的选择
总分公司是同一法律主体，有可能将税款统一汇总在总 公司所在地缴纳，可以相互弥补亏损。
母子公司是两个法律主体，各自在所在地缴纳税款。
高税区与低税区的存在，企业如何选择？ （1）总机构设在低税区，分支机构设在高税区，应选择
“总分公司”的组合形式，可以将高税区的利润汇总到 到低税区缴纳。 （2）总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择 “母子公司”的组合形式，避免将低税区的利润汇总到 高税区缴纳。
筹划： 可以利用“部门公司化，业务外包化”这一原则进行
筹划。另外注册一家调研公司，向总公司提供服务并收 取调研费用，从而达到提高土地增值税税前抵扣额的目 的，同时将可将其计拿地成本。
湖南工业大学财经学院 李 晖
案例：
某房地产开发商前期调研成本为60万元，通过“部门 公司化，业务外包化”独立成立一个调研公司，专门为总 公司提供调研服务。同样的60万元成本，独立的调研公司 可以向总公司收取150万甚至更高的调研费。这样就可以 提高总公司土地增值税的抵扣基数。
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3、加大期间费用
有时候人为的加大期间费用，使之符合20%的 免税条件，可以获得杠杆效应。
案例： 某房地产公司，其建造的房子为普通标准住宅，扣除项目
合计9000万，售价为10900万元。则： 增值率=（10900-9000）÷9000=21.11% ， 应纳土地增值税=（10900-9000）×30%=570（万元）
——政策优选法
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（三）房地产开发建设环节的税收筹划
1、项目可行性研究等前期费用的筹划 2、企业价值链的延伸 3、加大期间费用 4、避免成为纳税义务人——代建、合建
湖南工业大学财经学院 李 晖
1、项目可行性研究等前期费用的筹划
在房地产拿地之前，需要到各地考察，并进行市场调研 和可行性研究等工作。一般企业的这些工作都是由内部 员工进行，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费 用。
湖南工业大学财经学院 李 晖
若增加期间费用90万，则扣除项目合计9090万元，售价 为10900万元。 增值率=（10900-9090）÷9090=19.91%， 符合建造普通标准住宅的税收免税优惠条件。 营业税不变 印花税不变 企业所得税增加570×25%=142.5（万元） 税后利润增加=570-142.5-90=337.5（万元）
2、法人股东与自然人股东的选择
房地产开发企业向股东分配税后利润时： 个人股东需要交纳20%的个人所得税； 法人股东不需要缴纳个人所得税，只有法人股东向其自
然人股东分配利润时，才需要缴纳20%的个人所得税。
利用法人股东身份可以无限期（极端情况只要法人股东 不向其自然人股东分配）延缓缴纳个人所得税的时间，从 而获得税款的时间价值
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亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？
（1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将 分支机构的亏损弥补总机构的盈利。
（2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司； （3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组
成总分公司，与盈利的组成母子公司。
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筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税 率，成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地 所得税税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税 收上更为有利。
成立公司项目部在审批上比较困难，各地由于税源问题， 更希望其成立项目公司。
湖南工业大学财经学院 李 晖
合伙公司于有限公司相比最大的优势在于不需要缴纳企 业所得税，而只需承担个人所得税就可以了。有限公司 除了要缴纳企业所得税外，在分配利润的时候还可能要 缴纳个人所得税。
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案例：假设应纳税所得额为1000万元，
有限公司（非上市）： 企业所得税=1000×25%=250（万元） 个人所得税=（1000-250）×20%=150（万元） 总体税负=250+150=400（万元）
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注： 送2万的空调及其应承担的增值税以及代扣的个人所
得税，在会计上应计入销售费用，但是从税法上来说属 于捐赠支出，而且是非公益性捐赠支出。因而税法上应 调增企业所得税的应纳税所得额。
如何筹划？
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2、买房返现金、买房送契税
（1）以100万元为应税收入进行调整缴纳土地增值税 （2）以100万元为应税收入缴纳营业税 （3）以100万元为税基缴纳印花税 （4）送2万的空调，视同销售缴纳增值税 （5）送2万的空调，代扣个人所得税 （6）送2万的空调及其应承担的增值税以及代扣的个人所得
税，在税务上做非公益性捐赠处理，调增企业所得税。 （7）买房者要以100万为税基缴纳契税。
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筹划： 若售价降低至10790万元，则： 增值率=（10790-9000)÷9000=19.89% 低于20%，符合建造普通标准住宅的税收优惠的条件， 可以免土地增值税。 营业税=10790 ×5%=539.5万 印花税=10790 × 0.5‰ =5.395万 企业所得税=（10790-9000-539.5-5.395）× 25%=311.276 税后利润=10790-9000-539.5-5.395-311.276=933.829（万
但是除去个人所得税在税收的优势外，也需要考虑其 不利的一面——合伙公司是一个无限责任公司，股东承担 无限责任。
▪ 一般情况下，股东们原意选择设立有限公司，但是在楼市
牛市的时候，是可以考虑为一个项目注册一个合伙企业，因 为在牛市的时候基本上没有什么风险，节税收益将大于承担 无限责任所带来的机会成本。而在熊市的时候应该相反。
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（二）房地产企业筹资环节的税收筹划
1、资本弱化的运用
房地产筹资中合理利用资本弱化，即利用债务筹资， 不仅可以使日后企业所得税中获得利息扣除，同时亦 可以在计算土地增值税中获得扣除。可以获得减税效 应。
湖南工业大学财经学院 李 晖
2、房地产开发费用中政策扣除项目的选择
利用税法给予的5%和10%选择权，进行测算看是选择 “利息+5%”的增值额小还是“10%”的增值额小。
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（一）房产企业在设立阶段的税务筹划
1、有限公司和合伙企业的选择 2、法人股东和自然股东的选择 3、总分公司和母子公司的选择 4、项目公司和公司项目部的选择 5、内资公司和外资公司的选择
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1、有限公司和合伙企业的选择
有限公司包括有限责任公司和股份有限公司，以其出资 额为限承担有限责任；合伙企业包括合伙企业和个人独 资企业，对企业债务承担无限责任。
筹划后税后利润增加349.169万元（933.829-584.66）
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获得节税的原因：
土地增值额=应税收入-扣除项目——免税570 营业税——减少5.5 印花税——减少0.055 企业所得税——增加116.386 销售收入减少110 净利润增加349.169
房地产企业税收筹划
湖南工业大学财经学院 李 晖
一、房地产开发企业涉及的主要税种
企业所得税 土地增值税 营业税 印花税 城镇土地使用税 耕地占用税
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二、房产企业不同阶段的税务筹划
1、房地产企业在设立环节上的税务筹划 2、房地产企业筹资环节的税务筹划 3、房地产企业开发建设环节的税务筹划 4、房地产企业销售环节的税收筹划。
多出的费用不一定很大，但是如果在增值率20%临界 点上的话，能起到四两拨千斤的作用。使其增值率小于 20%，从而享受免征土地增值税的优惠。同时这也是转移 利润的重要方法。
湖南工业大学财经学院 李 晖
疑问： 这个60万的成本，收取150万的收入是不是定价不合理？
由于提供的是调研这种服务，而服务是无形的。其定价 有很大的空间，不容易招致税务局的核定定价。
筹划节税效益：
以90万的期间费用投入获得570万土地增值税免税收益， 同时多缴纳企业所得税142.5万，最终净利润增加337.5万， 这便是所谓的杠杆效应。
湖南工业大学财经学院 李 晖
（三）房地产企业销售环节的税收筹划
1、楼盘价格制定的税收筹划 2、促销方案选择的税收筹划 3、销售公司和销售部门选择的税收筹划
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1、楼盘价格制定的税收筹划
通过价格的制定来控制增值率，以获得减税效应。
案例：某房地产公司，建造普通标准住宅，扣除项目合计 9000万元，售价为10900万元。则：
增值率=（10900-9000）÷9000=21.11% ， 应纳土地增值税=（10900-9000）×30%=570（万元） 营业税=10900 ×5%=545 （万元） 印花税=10900 ×0.5‰ =5.45 （万元） 企业所得税=(10900-9000-570-545-5.45)×25%=194.89万 税后利润=10900-9000-570-545-5.45-194.89=584.66万
通过降低土地增值税的应税收入从而达到减低增值额， 使之减低适用税率档次，达到节税的目的
湖南工业பைடு நூலகம்学财经学院 李 晖
2、售楼促销方案选择的税收筹划
买房赠送 买房返现 打折销售
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1、买房赠送 （送花园、送阳台、送车位、送空调…… ）
案例：买100万房送2万元的空调。
4、项目公司和公司项目部的选择
项目公司单独核算，项目公司的盈亏不能和母公司的盈 亏进行相互弥补，项目公司与母公司使用各自的所得税 税率，如果项目公司适用税率低于母公司，将来项目公 司分会的利润将补缴差额所得税。项目公司获得所得税 时间价值。
公司项目部盈亏与公司可以相互弥补，税率适用母公司 税率，不能享受差额税率获取的税收时间价值。另外一 方面，项目公司的经营和税收风险与母公司相连。
5、内资公司和外资公司的选择
外资公司以前的好处主要在于免征城建税和教育费附加 （2010.12.01取消） 。当然对于房地产企业还需综合考 虑土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才能 够判定是内资好还是外资好。
一般认为成立外资公司要比成立内资公司好。除了税收 上可能有节税效应外，地方政府一般都有给予外资公司 的诸多超国民待遇。
合伙企业： 个人所得税=1000×35%-0.675=349.625（万元）
税负比较：有限公司比合伙公司税后净利少 400-349.625=50.375（万元）
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注意： 本案例中没有考虑调增合伙企业股东发给自己的工资，
合伙企业所应纳个人所得税应略微的大于349.625小于400 万元。总之，注册合伙企业相对于对于有限公司是有节税 效应的。
湖南工业大学财经学院 李 晖
例如，许多房产开发企业拿地后，分期开发。未使用的 土地进行园林树木的种植，然后给开发的小区进行绿化 装饰。这样有助于提高小区的品味、档次，有助于小区 的销售。但是若独立成立一个园林绿化公司，则能够加 大抵扣成本，（树木的价格有很大的选择空间），同时 进行利润的转移。
转移利润的好处在于，一方面如果园林绿化公司注册地 为香港则其企业所得税为17.5%比大陆低，可以少交企业 所得税。如果注册地为大陆，但是可以招用下岗职工、 残疾人和退伍军人等使之符合新办企业的优惠条件，从 而达到节省企业所得税的目的。
这种“公司部门化，业务外包化”的方法，不仅可以在 土地增值税的筹划中运用到，同时可以利用其将企业所 得税中将高税区的利润转移到低税区，从而达到节税的 目的。其重点就是把握利用买卖无形的服务把握好关联 定价的度。
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2、企业价值链的延伸
例如成立材料供应公司，园林绿化公司，装修修公司等， 从经营的角度来说是多元化经营。从税务筹划的角度来 说，能够加大成本增加土地增值税抵扣额，少纳土地增 值税。（公司部门化，业务外包化）同时，也有利于转 移利润，有助于日后企业所得税的纳税筹划。
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3、总分公司和母子公司的选择
总分公司是同一法律主体，有可能将税款统一汇总在总 公司所在地缴纳，可以相互弥补亏损。
母子公司是两个法律主体，各自在所在地缴纳税款。
高税区与低税区的存在，企业如何选择？ （1）总机构设在低税区，分支机构设在高税区，应选择
“总分公司”的组合形式，可以将高税区的利润汇总到 到低税区缴纳。 （2）总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择 “母子公司”的组合形式，避免将低税区的利润汇总到 高税区缴纳。
筹划： 可以利用“部门公司化，业务外包化”这一原则进行
筹划。另外注册一家调研公司，向总公司提供服务并收 取调研费用，从而达到提高土地增值税税前抵扣额的目 的，同时将可将其计拿地成本。
湖南工业大学财经学院 李 晖
案例：
某房地产开发商前期调研成本为60万元，通过“部门 公司化，业务外包化”独立成立一个调研公司，专门为总 公司提供调研服务。同样的60万元成本，独立的调研公司 可以向总公司收取150万甚至更高的调研费。这样就可以 提高总公司土地增值税的抵扣基数。
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3、加大期间费用
有时候人为的加大期间费用，使之符合20%的 免税条件，可以获得杠杆效应。
案例： 某房地产公司，其建造的房子为普通标准住宅，扣除项目
合计9000万，售价为10900万元。则： 增值率=（10900-9000）÷9000=21.11% ， 应纳土地增值税=（10900-9000）×30%=570（万元）
——政策优选法
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（三）房地产开发建设环节的税收筹划
1、项目可行性研究等前期费用的筹划 2、企业价值链的延伸 3、加大期间费用 4、避免成为纳税义务人——代建、合建
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1、项目可行性研究等前期费用的筹划
在房地产拿地之前，需要到各地考察，并进行市场调研 和可行性研究等工作。一般企业的这些工作都是由内部 员工进行，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费 用。
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若增加期间费用90万，则扣除项目合计9090万元，售价 为10900万元。 增值率=（10900-9090）÷9090=19.91%， 符合建造普通标准住宅的税收免税优惠条件。 营业税不变 印花税不变 企业所得税增加570×25%=142.5（万元） 税后利润增加=570-142.5-90=337.5（万元）