培训课件讲义：土地增值税法
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第十四章 土地增值税 《国家税收》PPT课件
转让项目的性质 转让土地 （卖地）
新建房屋 （卖新房）
存量房屋 （卖旧房）
扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
扣除项目（3项）
具体内容
1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金
融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ◆利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
第十四章 土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的； （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （3）提供扣除项目金额不实的； （4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。
◆1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供 购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的， 可以视同为一年。
4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设 税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。
第十三章 土地增值税法 《税法》ppt
货币收入、实物收入、其他收入 应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的
收入不扣减增值税额 项目扣除包括：
①取得土地使用权所支付的金额； ②房产开发成本； ③房地产开发费用； ④与转让房地产有关的税金（涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中
抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可计入扣除项目）；
⑤其他扣除项目。
增值额＝转让收入－扣除项目金额
转让收入是纳税人 转让房地产取得的 全部价款和相关经 济利益
2.算增值率
1.算增值额
（二） 税额计算
扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤其他扣除项目 ⑥旧房及建筑物的评估价格
3.算税额
三、土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除率（%）
1
50%（含）以下
30
0
2
50%～100%（含）
40
5
3
100%～200%（含）
50
15
4税的计算
（一）计税依据： 纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额 收入包括：
第十三章 土地增值税法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建 筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入 的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征 收的一种税。
1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
1
1995年1月27日《土地增值税暂行条例实施细则》
2
加强对房地产市场调控、抑制房地产炒作
纳税义务发生时间 纳税人签订转让房地产合同的当天，并如实填写《土地增 值税纳税申报表》
收入不扣减增值税额 项目扣除包括：
①取得土地使用权所支付的金额； ②房产开发成本； ③房地产开发费用； ④与转让房地产有关的税金（涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中
抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可计入扣除项目）；
⑤其他扣除项目。
增值额＝转让收入－扣除项目金额
转让收入是纳税人 转让房地产取得的 全部价款和相关经 济利益
2.算增值率
1.算增值额
（二） 税额计算
扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤其他扣除项目 ⑥旧房及建筑物的评估价格
3.算税额
三、土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除率（%）
1
50%（含）以下
30
0
2
50%～100%（含）
40
5
3
100%～200%（含）
50
15
4税的计算
（一）计税依据： 纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额 收入包括：
第十三章 土地增值税法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建 筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入 的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征 收的一种税。
1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
1
1995年1月27日《土地增值税暂行条例实施细则》
2
加强对房地产市场调控、抑制房地产炒作
纳税义务发生时间 纳税人签订转让房地产合同的当天，并如实填写《土地增 值税纳税申报表》
《土地增值税培训》PPT参考课件
▪ ---国税函[2010]220号第三条第四款
23
▪ 4、与转让房地产有关的税金 ▪ 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、
印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 ▪ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时 缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产 开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列 入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳 税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳 的印花税。 ▪ ---财税字[1995]48号 第九条 ▪ 5、房地产企业加计扣除 ▪ 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。
9
▪ 房地产评估增值 ▪ 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，
不属于征收土地增值税的范围 ▪ 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及
附着物， ▪ A、有下列情形之一的，免征土地增值税：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可 以免征土地增值税 ---条例第八条（二）
10
▪ B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
---国税发[2006]187号第四条第五款
27
▪ (四）、企业分类
▪ 企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地 产开发企业和非房地产开发企业
12
▪ （三)、纳税人 ▪ 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着
物产权并取得增值性收入的单位和个人 ▪ 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、
事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 ▪ 条例第二条所称个人，包括个体经营者
23
▪ 4、与转让房地产有关的税金 ▪ 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、
印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 ▪ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时 缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产 开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列 入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳 税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳 的印花税。 ▪ ---财税字[1995]48号 第九条 ▪ 5、房地产企业加计扣除 ▪ 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。
9
▪ 房地产评估增值 ▪ 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，
不属于征收土地增值税的范围 ▪ 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及
附着物， ▪ A、有下列情形之一的，免征土地增值税：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可 以免征土地增值税 ---条例第八条（二）
10
▪ B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
---国税发[2006]187号第四条第五款
27
▪ (四）、企业分类
▪ 企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地 产开发企业和非房地产开发企业
12
▪ （三)、纳税人 ▪ 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着
物产权并取得增值性收入的单位和个人 ▪ 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、
事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 ▪ 条例第二条所称个人，包括个体经营者
第八章 土地增值税法ppt课件
第五节 应纳税额的计算
• （1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁 户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为 房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业 支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回 迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减 本项目拆迁补偿费。 （2）开发企业采取异地安置，异地安置的房 屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的 拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实 际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
暂免。
不征（无权属转移）。
第二节 纳税义务人与征税范围
• 【例题·单选题】下列项目中，按税法 规定可以免征或不征土地增值税的有 （ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.投资于房地产开发企业的房地产 项目
•
• 『正确答案』C
第三节 税率
第八章 土地增值税法
• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节 • 第五节 • 第六节 • 第七节
土地增值税基本原理 纳税义务人与征税范围★ 税率★ 应税收入与扣除项目★★ 应纳税额的计算（含清算）★★ 税收优惠 征收管理★
第一节 土地增值税基本原理
• 一、土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用 权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增 值收入的单位和个人征收的一种税。
利息；该商品房所在地的省政府规定计征土
地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；
销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公
司销售该商品房应缴纳的土地增值税为
（ ）。
A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
第五节 应纳税额的计算
《土地增值税》课件
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
第八章-土地增值税PPT课件
• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
教学课件：第十二章-土地增值税
土地增值税的征收范围
总结词
土地增值税的征收范围包括土地使用权转让、土地使用权出租以及建筑物出售。
详细描述
土地增值税主要针对土地使用权和建筑物的转让和出租行为进行征收。当土地使 用权或建筑物被转让或出租时，其产生的增值部分将纳入土地增值税的征收范围 。
土地增值税的税率
要点一
总结词
土地增值税采用四级超率累进税率，根据不同的增值额区 间，税率从30%至60%不等。
05 总结与思考
土地增值税的意义与作用
土地增值税是国家对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值 额征收的税种，对于调节土地资源分配、抑制房地产市场投机和保障国 家财政收入具有重要意义。
土地增值税的征收有助于抑制过度投机，防止房地产市场泡沫，保护普 通购房者的利益。
土地增值税的征收能够促使土地使用者更加珍惜土地资源，提高土地利 用效率，推动可持续发展。
应税收入的计算
01
02
03
计算公式
应税收入=转让房地产取 得的全部价款及有关经济 收益
包括内容
土地出让金、土地补偿费、 安置补助费、地上附着物 和青苗补偿费、拆迁补偿 费等
注意事项
应税收入不包括国家明文 规定的行政事业性收费和 政府性基金。
扣除项目的计算
计算公式
扣除项目金额=取得土地使用权所支 付的金额+房地产开发成本+房地产开 发费用+与转让房地产有关的税金+其 他扣除项目
和保护环境。
提高土地增值税征收管理的建议
01
02
03
04
建立健全的土地增值税法律法 规体系，明确征收范围、标准 和程序，减少征管漏洞和争议
。
加强征收管理力度，严厉打击 偷逃税行为，提高税法遵从度
土地增值税讲义PPT课件
12
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产 开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）
1、能按转让房地产项目计算分摊财务费用中利息支出， 并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×5%以内（具体比例由省级人民政府规定）
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让方 是国家，对其行为也不纳入征税范围。
（二）既对转让土地使用权课税，也对转让地上 建筑物和其他附着物的产权课税。
地上建筑物是指地上的建筑物，是指建于土地上 的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围 墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
高坪地税培训资料之二
土地增值税讲义
2010年7月20日
1
主要内容
＆土地增值税的征税范围 ＆土地增值税的纳税人 ＆土地增值税的税率 ＆土地增值税的计税依据 ＆土地增值税的税收优惠 ＆土地增值税的计算与缴纳
2
§1 土地增值税的征税范围
▪ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的 单位和个人征收的一种税。
14
（四）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维 护建设税、教育费附加。 *注意：房地产开发企业所缴纳的印花税按规 定列入管理费用，因此，不再单独扣除，其他 纳税人允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花 税。 （五）其他扣除项目 1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计20%的扣除。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产 开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）
1、能按转让房地产项目计算分摊财务费用中利息支出， 并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×5%以内（具体比例由省级人民政府规定）
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让方 是国家，对其行为也不纳入征税范围。
（二）既对转让土地使用权课税，也对转让地上 建筑物和其他附着物的产权课税。
地上建筑物是指地上的建筑物，是指建于土地上 的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围 墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
高坪地税培训资料之二
土地增值税讲义
2010年7月20日
1
主要内容
＆土地增值税的征税范围 ＆土地增值税的纳税人 ＆土地增值税的税率 ＆土地增值税的计税依据 ＆土地增值税的税收优惠 ＆土地增值税的计算与缴纳
2
§1 土地增值税的征税范围
▪ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的 单位和个人征收的一种税。
14
（四）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维 护建设税、教育费附加。 *注意：房地产开发企业所缴纳的印花税按规 定列入管理费用，因此，不再单独扣除，其他 纳税人允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花 税。 （五）其他扣除项目 1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计20%的扣除。
土地增值税法(PPT 59页)
24
新建房地产转让的扣除
1．取得土地使用权所支付的金额，包括：
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款： 出让方式取得的地价款为支付的土地出让
金； 以行政划拨方式取得的地价款为按规定补
交的土地出让金； 以转让方式取得的地价款为向原土地使用
权人实际支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一 规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。
③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的 建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
27
新建房地产转让的扣除
2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发 成本）
是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： ①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用 税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支 出，安置动迁用房支出等。 ②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水 文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的 建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
28
新建房地产转让的扣除
④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿 化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费。 ⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项 目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费。
29
BC
【例题·多选题】下列项目中，属于房地产 开发成本的有（ ）。
A.土地出让金
B.耕地占用税
C.公共配套设施费 D.借款利息费用
新建房地产转让的扣除
3．房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的三项期间费 用，即销售费用、管理费用、财务费用。 开发费用在从转让收人中减除时，不是按 实际发生额，而是按《实施细则》中规定 的标准扣除，标准的选择取决于财务费用 中利息支出的不同处理方法。
最新土地增值税法ppt课件
• 【例题4】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房， 与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公 司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定 计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比 例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目 缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的 金额为（ ）。 A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元
• 房地产开发企业：内资扣“两税一费” （营业税、城建税、教育费附加），外资 扣“一税”（营业税）
• 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附 加），外资扣“两税”（营业税、印花 税）。
• 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣 除：
加计扣除费用＝（取得土地使用权支 付的金额＋房地产开发成本）×20%
• 【例题5】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付 8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元， 签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成 新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（ ）。 A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元
第八节 征收管理
• 一、申报时间：纳税人签订房地产转让合 同后7日内
结束语
谢谢大家聆听！！！
32
• 【答案】ABD • 【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以
上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免 税优惠。 •
• 【例题2】（2006年）下列项目中，按税法规定 可以免征土地增值税的有（ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.因为国家建设需要而被政府征用的房产
《土地增值税讲义》PPT课件
对无产权车位无明细 规定
人防车位
作为公共配套设施进行处理
不能销售或不能出售 长期租赁使用权,不作 为成本核算对象，不
归集成本
差异对 比
土地增 值税与 成本核 算指引 处理相
同
土地增 值税与 企业所 得税处 理相同
三者处 理相同
土地增值税之进展时---扣除工程
2 房地产开发本钱—与企业所得税的差 异〔3〕
土地增值税之前期准备---核定征收
房地产开发企业有以下情形之一的，税务机关可以参 照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税 税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
〔一〕依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 〔二〕擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 〔三〕虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭
2
利用 地下 根底 设施 形成 的停 车场
房地产开发本钱—与企业所得税的差
类别
异〔土2地〕增值税
企业所 得税
成本核算指引
不征收土地增值税，
作为单独的成本核算
自持、自营 成本、费用不能扣 利用地 对象，做投资性房地
除
下基础
产处理
征收土地增值税， 设施行 作为单独的成本核算
有偿转让 成本、费用可以扣 成的停 对象，入伙时结转收
证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的； 〔四〕符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，
经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 〔五〕申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
土地增值税之进展时---收入
1
房地产转让收入
2
视同销售
3
补贴收入
土地增值税之进展时---收入
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
15
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
18
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
16
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
17
◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
土地增值税法PPT课件(适用于本专科和成考自考)
60
35
计税依据的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让 房地产的增值额，是指纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣 除项目金额后的余额，即： 转让房地产的增值额=转让房地产的收入—法定 的扣除项目金额
税法规定的扣除项目有：
A
取得土地使用权所支付的金额。
B
房地产开发成本。
解：(1)取得土地使用权的地价款及有关费用为1600万元
2. 房地产开发成本为4400万元 3. 房地产开发费用=770-50+(1600+4400)* 5％
=1020(万元)
4. 允许扣除的转让环节税费为830万元 5. 从事房地产开发加计扣除20％，
加计扣除额=(1600+4400)* 20％=1200(万元)
应纳税额=增值额*适用税率—扣 除项目金额*速算扣除系数
减免税
一．建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20％的，予以免税。 二．因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 三．个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住用房，经向税务机关申报核准，凡
居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收 土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费 160万元；
（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元； （3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机 构证明）； （4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同， 取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租 金收入15万元。 （其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规 定的高限计算扣除房地产开发费用。）
土增税培训(PPT)
答：根据财税〔2021〕36号文件的规定，一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特 定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 已在主管国税机关办理简易计税备案的老工程，为保持该工程增值税核算的一致性，因后 期工程规划调整、建设面积变更的，仍按已备案老工程对待，适用简易计税方法。
值税征税范围 10、房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增 值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税 范围
第七页，共六十五页。
二
税基(shuì jī)
第八页，共六十五页。
> 税基(shuì jī)
>土增税会计核算
第五十一页，共六十五页。
>土增税会计核算
第五十二页，共六十五页。
>土增税会计核算
第五十三页，共六十五页。
十
土增税清算(qīnɡ suàn)，所得税返还
第五十四页，共六十五页。
>土增税清算(qīnɡ suàn)，所得税返还
关于国税(ɡuó shuì)总局2021.81号文学习
八 尾盘销售(xiāoshòu)申报 九 土增税会计核算
十 土增税清算，所得税返还
〔备注： PPT内容为五或者更多局部的目录形式〕
第三页，共六十五页。
一
土增税课税(kè shuì)范围
第四指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入
第六十三页，共六十五页。
第六十四页，共六十五页。
内容(nèiróng)总结
土地增值税培训。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并 取得收入的单位和个人。而企业(qǐyè)所得税是对企业(qǐyè)总利润〔总利润=经营利润+资 本利润〕的课税。7、个人转让普通住宅和满5年的非普通住宅免征。苏地税发｛1995〕 103号、苏地税发〔2004〕58号将普通标准住宅限定于政策性住房，已被废止。由于各省 标准频繁调整，具体判定标准及其适用期间需查各省市建设局的文件
值税征税范围 10、房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增 值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税 范围
第七页，共六十五页。
二
税基(shuì jī)
第八页，共六十五页。
> 税基(shuì jī)
>土增税会计核算
第五十一页，共六十五页。
>土增税会计核算
第五十二页，共六十五页。
>土增税会计核算
第五十三页，共六十五页。
十
土增税清算(qīnɡ suàn)，所得税返还
第五十四页，共六十五页。
>土增税清算(qīnɡ suàn)，所得税返还
关于国税(ɡuó shuì)总局2021.81号文学习
八 尾盘销售(xiāoshòu)申报 九 土增税会计核算
十 土增税清算，所得税返还
〔备注： PPT内容为五或者更多局部的目录形式〕
第三页，共六十五页。
一
土增税课税(kè shuì)范围
第四指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入
第六十三页，共六十五页。
第六十四页，共六十五页。
内容(nèiróng)总结
土地增值税培训。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并 取得收入的单位和个人。而企业(qǐyè)所得税是对企业(qǐyè)总利润〔总利润=经营利润+资 本利润〕的课税。7、个人转让普通住宅和满5年的非普通住宅免征。苏地税发｛1995〕 103号、苏地税发〔2004〕58号将普通标准住宅限定于政策性住房，已被废止。由于各省 标准频繁调整，具体判定标准及其适用期间需查各省市建设局的文件
第9章--土地增值税法ppt课件(全)
计旧算房土及地建增筑值物税应的纳评税估额价，格并
税（（（（（（虚交和营的允 他 产 利 房 扣费的益扣项(12取有人123456地括工施费.易报，教业与代的房入.括支按许房开息地除用规除目，应房房房））））））对扣对得土关转AB产土程费用取加育税国两付转利(价房12据地发最产的银 票 房、 定 项 实不地 地收,价。地取房房与旧房从纳土取钢估税、土可．．地除转的让得房开地费、等家方的计费、价用让息实 产 成 高 开 具等屋行管，目际按产产得地地转房地产格地事税得材价的中若对纳纳不地地增收土经房地实 实作统货面地项让发的、公。2附城值权房＋这扣开本不发体有理这的发产成本开开土产产让及产开房其人土、税税。利0进产能使地值各,济地一于的价产物物增币入项征建共市加的、而为目％房地种除发能费比)价本费三房生权票发发地开开房建开发地人人(他转地水息使计按用规款内税取收行成产开收收收目用筑配项县，维权商值的的产类，费超用例证用项地的核而、是转为在金费费地使发发地筑发费产收用让使泥支算定容；转权计得益所发入入入实及安套评交也护利誉扣有费型级取取但用过按．券和费产费算汇向额确用用成费产物企用权开入在让用缴：等房额产出的让所税土。取成是的是际拆装设建可权，得得除关的估价最，按由。对财用开用所取票：：用权本用有的业是纳发及是=权(建定地，金房支房房依的的地从得1本价指指发迁工施土土视设等如。的支收高按商各这务作发进象得等的所关扣的指)。格的指房所材,产凡额县地付据和使收的是纳值如价地地地纳确成生补程费同税付专。计税入有不业省些费为费行进各方加支的除与纳纳支(，能之取税的产的地为(用入收级使使1指税不税的偿费、的、税2利之果关产定交算金比能 银 、类行用期用扣收种付税费计房)税税付房够和得)项金用 用纳、权的务入情金纳人太产人成 费 、 开项费以金印权公是较超 行 自型间 ， 除分。取信外代所价的 金 用扣地人人的屋按的权权的目额税(所额形减税容转用转本 、 基 发规机况予花2、转指式少上过 同 治的费 ，摊用的根不除金 的产可转单金收取所时、格转5)计+应包人支式除。人让易让， 前 础 间定项税以商％在为见关，房按 类 区收。用 而按据价票让额 确开按人让额土让算税独费得转低付来规房房确房包 期 设 接计规。扣标以转：，地商 同 、入故， 按纳现款据定发根应房收＋地房民分(收让的看定定地收用的地于算定1除因权内让其产业 期 直其直作和。税《行项地房等)地据由摊入入房金，的政产，和产的(转。、取是收计评房价开旧 房 0计 该银 贷 辖为实接人实国货财即目产地不产利筑 计 结 需地，额包0评评扣评 地 费 除 土 供 地而一(－而金府让著算地值发2算行 款 市程 屋 房质土计房施币库务取的计入成估0有而产动项4息物 算 花构产是＋)括重除增般取扣估 价 用 地 已项万取额估估房作项扣产需要成，同 利 人度 已 有都入地券收地细会得新关0取,开入计转产价目支， ， 费、所房指货项置可值得要元得之价 款 及 使 支目0地除权规除时要价机本类 率 民建作 使 六是增当产则、入计土度的求得此 开 他 了 行 积发让等0计出房税按 建 的同取格地纳币目成税的对的，可 勘 等和格 和 在 用 付金以产是 筑 地 价 评 认、×定。缴进过一费工 的 纳 故 他 权 贴)的 的 或 属 用 以 除 三 估 上 均 价同同 汁 政一 用 成转值期开》一金制地项折销格构不收国的税额必小 支的条 发 纳 为 极抑成出价金地有用权旧。算房或转 造 成样得产收金×包 以 装税本时这各价；现按而行 察的支按 转 权 的缴额、包乘占 有 迁 迁指 物 产估程规。。专计6公纳行的、 纳 转在》花价房 达 旧 ， 按 ， 年 或 属 格问样包期 算 府不定 近 新让损税融般发的度使是入家余人须)关 新扣售让款使关人权；区出系无优 的 税 ； 性制目本不 权 的 后 的如如如房分参确。不0指 目 职 理 劳 等建让 同 本的开供 排 绿额入单自 工地价人房不新些种转金1性 、出中定纳括2以国 让 时 地用 关 补 用在 时 评计价取有有中如算式又的专印房 税 移此)直征规额在确格贷 的 规％产 到 房 三 新 计 出 达 旧 扣题括比 ，1方债比用方为用规实的于建指率果果果内。作形指惠 纳 人 保 ；炒)适 开后 ，开0的因允摊能0发金直 工 动费。设时 样 费增包发、水 洪定后照化位0的营 程地转允1建实实包为缴、让研 测。产规％成×转，估格税地偿房技关的为接税定计转定家环未价征得2门花％地 人 书不式纳权定际，扣新纳款金定=，一。年建征售到房除例则因不较券权向果是是是对房无的年此公、资以只 税 不 护 与买用 发， 未发，许并提为生接福保、、值的面用标括成实、、办纳的等的含2方费产让许物物房括额银时究 绘转同对，的算让扣划以新让由机1须、上的支术规金取税的补支：地税的统节款土土税产缴据允开除以以以房利额。凡定新以房土的磨，，的该转能、容所，新是含，共对产炒适人适正所出购加或代未进即应在正提4供0理的的组利护办对建积。准额土本余物供通建工义式。转开扣形形房投开行的转而各征房除按执的对的的和、得人，交付价人内、度经已政构劳、净出使定额协行转评0因让类许开纳所％一缴付凭要，地地率公需)是磨建内的地，损在计折房让有企易支建指义建发配取收用，用常得包卖计改进行转按此供有有金费买收织费费公材、的。取当0地)收电讯额筑程是发让是项税地项发除态态入发地建存土所地的的款在部利国于利行水“议政让让计设折使府评当动地支等用，之计估列发的载单以计花计式已损商也实增均程转征扣的土偿业确规纳地据增使付(利建房是造×房房套得入于除。开税方房关关扣良让行任扣房金企万融用费、、、土价同新得房要扣产目(征入、、。安发：生地支价土地为取企。的的使小方费款材产、划方理分息家超息文三,算这计算扣用批定地力下出。权其。入企印金独内征费超算为房。评使程品未际值按度让土地债定转的定的价的值用息和成：时5手登设或土地从此其发有式除即任何的除屋融地地地对除中。机元，管折周、地房房格样使付款地价向得用供照和装生业对的招拨式业财收用区％、及增个的不不的过、通部扣、率税的准的安附、、一在用由管再业花额土4的：过3用度房出成税旧时地例估使让券。金续记的旧后按的缴税款税权，施地地具事之目投所支产的转何实；产收项获。及机用的为出款原土构)包理旧转水增产及及层标方取费其气明产产%的工旧建值余按入产在内人支以允允有贷分全地一在除0项后房设重务置着安土转理，、财税的扣上金地一的未售本；房均增如价用的、额并未上房或未旧造纳金或：所在所入目取发使有房外的资区付的项让形质权土按让。土地建构0、式得产证左括电开费房值产人次建额额、他、、支程房筑照进，一道票工内许许和关款质平部收的目。的屋立置按过机费物置地让0务除(0售增浮额：格定房投的费如重按值权股开和取额金�
《土地增值税培训》课件
土地增值税的鉴定和计算
鉴定增值
了解鉴定土地增值的方法和指标，理解如何测算土地的实际增值。
计算税费
学习如何根据增值额度和税率来计算土地增值税，掌握正确的计税方法。
税务规定
了解不同国家和地区的土地增值税法规，掌握相关税务规定。
土地增值税的征收和缴纳
1
征收政策
探索土地增值税的征收政策，包括应税人的范围和征收方式。
《土地增值税培训》PPT 课件
在本次《土地增值税培训》中，我们将深入讨论土地增值税的各个方面，包 括定义、计算、征收和风险对策。一起来探索这个重要而复杂的主题吧！
什么是土地增值税
土地增值税是一种针对土地的增值部分征收的税费，广泛应用于不同国家的 土地管理中。了解土地增值税的基本概念和原理对于地产行业的从业人员至 关重要。
1 风险识别
识别土地增值税征收过程中可能面临的风险和挑战，包括避税和监管风险。
2 税务合规
了解土地增值税合规的重要性，掌握规避风险的方法与技巧。
3 应对策略
探讨减少土地增值税风险的解决方案，包括投资组合优化和税务筹划。
尾声和总结
在本次《土地增值税培训》中，我们深入探讨了土地增值税的定义、计算、 征收和风险对策。希望通过这次课程，您对土地增值税有了全面的了解，并 能够在实践中应用所学知识。
2
申报程序
学习如何正确申报土地增值税，了解税务部门要求的报表和材料。
3
ห้องสมุดไป่ตู้缴纳方式
了解土地增值税的缴纳方式，包括纳税期限和支付渠道。
土地增值税的政策及实践
政策导向
了解不同国家和地区土地增值税的政策导向，包括 对房地产市场的调控作用。
实践案例
探索土地增值税在各国的实践案例，了解成功的税 收管理经验。