房地产经济学复习资料

房地产经济学期末复习资料二复习题目1、房地产的概念和特点是什么？按照西方国家对商业房地产的定义，商业地产包括那些？狭义：土地及其上面的建筑物和衍生的权益；广义：土地及其上面的建筑物和衍生物的权益，还包括水源、森林、矿藏等。

特点：A 房地产的价值就在于其位置——区位B、建造和使用周期长C、价值量大D、流动性差，变现能力弱E、保值与增值性F、异质性G、政策影响性H、相对稀缺性I、地产与房产不可分割的一致性2、房地产业可以划分为哪些行业？房地产中介服务业包括那些？房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。

房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。

其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。

所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业3、房地产经济学的概念和研究对象是什么？房地产经济学是应用一般经济学（微观、宏观及其他）的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值（价格）的影响的学科。

房地产经济学的研究对象就是整个社会房地产业经济运动的客观规律城市房地产经济学的研究对象，是城市房地产经济的运动及所体现的经济关系4、地租的实质是什么？级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的含义是什么？土地所有制在经济上的实现形式它是指租佃较好土地的农业资本家向大土地所有者缴纳的超额利润。

这个超额利润是由优等地和中等地农产品的个别生产价格低于按劣等地个别生产价格决定的社会生产价格的差额决定的。

5、绝对地租的概念是什么？绝对地租包括哪两大类？绝对地租和级差地租的区别是什么？我国的基准地价属于什么类型的地租？由于土地所有权垄断而产生的地租农业和城市的绝对地租级差地租：因自然状况与人们的投入而产生绝对地租：因所有权被垄断而产生提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租仅提供绝对地租：地租=绝对地租垄断地租：地租=垄断地租我国的基准地价属于绝对地租6、区位及区位理论的含义是什么？区位要素包括哪三方面？它们各自的含义是什么?区位：空间位置或为特定目标儿划定地区区位理论是研究经济行为的空间选择及空间内经济活动的组合理论。

简单地说就是研究经济活动最优的空间理论，及研究经济行为与空间关系问题的理论。

7、杜能农业区位理论的假设条件和形成机制是什么？该理论的有什么样的意义？六个假定条件：1．肥沃的平原中央只有一个城市；2．不存在可用于航运的河流与运河，马车是唯一的交通工具；3．土质条件一样，任何地点都可以耕作；4．距城市40英里之外是荒野，与其它地区隔绝；5．人工产品供应仅来源于中央城市，而城市的食物供给则仅来源于周围平原；6．矿山和食盐坑都在城市附近。

形成机制：利润（地租收入）=农产品销售价—农业成本—运输费用根据前述各种假设，以及运费与距离及重量成比例，运费率因作物不同而不同，农产品的生产活动是追求地租收入最大的合理活动等前提条件，杜能给出的一般地租收入公式如下：R ＝pQ-CQ-KtQ＝（P-C-Kt）Q式中：R地租收入；P农产品的市场价格；C 农产品的生产费；Q农产品的生产量（等同于销售量）；K距城市（市场）的距离；t农产品的运费率。

8、韦伯工业区位理论的假设条件是什么？1、所分析的对象是一个孤立的国家或地区，内部的自然条件、技术条件和工人技艺都相同，影响工业布局的因素只有经济因素。

2、工业原料、燃料产地为已知点，一般性原料普遍分布。

3、产品销售地为已知点，销售量固定不变。

4、劳动力供给地及供应量预先确定，劳动力不流动，工资固定。

5、生产和交易就同一产品进行讨论。

6、运输费与货运量、距离成正比。

7、运输方式为火车9、他将城市空间分布模型概括成什么模型？中心地理论在房地产投资区位选择中是如何应用的？(1)、城市之间的选择○1商品或项目种类，级别必须适应相应的区位A、中心地体系不完善，应分析发展完善发展趋势，寻找潜在的投资城市区位B、在城市体系较完善的情况下，根据中心地等级投资相应项目，高级项目应该选择在高级中心地（大型超市、高档写字楼）C、认识不合理的中心地体系，可以避免投资风险○2城市的等级与数目之间成反比关系，城市等级越高，数目越少，等级越低，数目越多。

相同级别中心地和服务范围是彼此独立和排斥的（2）城市内部商品服务种类，级别必须适应相应的城市区位，城市内各区位间同样遵循市场原则下的中心地六边形市场网络等级系列结构A、区分区位等级B、分清区位等级的基础之上进行投资定位△10、简述决定城市区位的主要因素。

1、自然条件和环境一是地形、地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件二是资源状况。

（主要指矿山和旅游资源）三是用以上两方面组成的环境条件2、交通和通讯一是城市内部的交通和通讯二是城市对外部别的城市地区以及国家的交通和通讯3、基础设施4 人口经济集聚5 社会文化11、区位选择中应注意哪些问题？12、城市功能分区的概念？城市功能分区一般包括哪些？城市的功能和土地利用结合起来，在城市内部形成不同的利用分区工业区商业区文教区高新区居住区中央商务区步行街商业街13、CBD的概念？它的主要功能是什么？中央商务区（Central Business District，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区商务中心区具有经济控制的功能。

实际上，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。

这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。

因此，CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。

14、城市土地利用结构模型中的同心圆模型、扇形模型、多核模型的主要内容有哪些？15、如何理解房地产产权的不完整性？325不完全产权使土地的所有者受到侵害公房入市也会使原本存在的不合理的住房分配合法化公房入市如果不加以调控也会带来住宅市场不公平的竞争16、我国住房制度中房地产产权可以分为完全产权和不完全产权，不完全产权的主要形式有哪些？（324p）福利性产权有限产权部分产权共有产权17、房改房的概念？房改房又可以叫做已购公房。

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

18、我国城市土地使用权出让年限是如何规定的？（1）居住用地70年。

（2）工业用地50年。

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。

（4）商业、旅游、娱乐用地40年。

（5）综合或者其他用地50年19、房地产市场的概念？房地产市场按不同的划分标准可以分为哪些种类？指买卖双方在某个特定的地理区域内，于某一特定时间段内达成的所有房地产流通关系的总和按组成要素分，可分为（1）土地使用市场。

（2）房产市场。

（3）房地产资金市场。

（4）房地产劳务市场。

（5）房地产技术信息市场按房地产流通顺序分为（1）房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场）。

房地产一级市场是由国家垄断的市场。

（2）二级房地产市场。

又称增量房地产市场。

（3）三级房地产市场。

又称存量房地产市场20、为什么说房地产市场是一个不充分的市场？1、卖方市场（买者多，卖者少，卖方控制市场）2、交易双方不能自由进入（资源不能完全流动）3房地产商品的独一无二性（同质性不强）4房地产市场上的信息是不充分的（历史信息、现在公开信息、内部信息）21、决定房地产市场需求和供给的主要因素有哪些？供给：1、房地产市场价格2、土地供给量3 税收政策4建筑材料供应能力和建筑能力5 房地产开发商对未来的预期22、房地产市场有何特点?-对象和方式的多样性消费和投资的双重特性供给和需求的不平衡性股票市场的重要区别23、房地产需求的概念是什么？房地产需求的价格弹性与弹性系数之间的关系。

从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。

从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。

24、住宅供给的价格弹性的概念是什么？如何用弹性系数理解房地产商品供给缺乏价格弹性。

指供给量变动对价格变动的反应程度25、房地产供给的特点有哪些？1、城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性2、房地产供给的层次性3房地产供给的滞后性4房地产供给的时期性26、按照市场所反映的价格信息的程度，有效市场理论把市场分为哪些种类？弱势有效市场半强式有效市场强势有效市场27、美国城市土地协会（ULI）对购物中心的定义是什么？具有统一建筑形式，由单一经营规划、开发、经营的商业设施群，并依据某服务的商圈设定位置、规模及类型，同时按照购物中心的类型及规模提供适当停车空间28、写字楼的类型有那些？写字楼市场的需求分析主要包括那些内容？目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。

1.按建筑面积大小，可以分为四种：(1)小型写字楼：建筑面积一般在1万平方米以下;(2)中型写字楼：建筑面积一般在1～3万平方米;(3)大型写字楼：建筑面积一般在3万平方米以上;(4)超大型写字楼：建筑面积一般在十几万甚至几十万平方米以上。

2.按写字楼的功能划分，可以分为以下三种：(1)单纯性写字楼：就是指其基本上只有办公一种功能，而没有其他功能;(2)商住型写字楼：是指即能提供办公，同时又能提供宿舍的写字楼;(3)综合性的写字楼：是指以办公为主，同时又具备其他多种功能，如公寓、商场、展厅、餐厅等多功能的综合性楼宇。

3.按照现代化程度划分，可分为两种：(1)非智能型的写字楼：指一般的写字楼;(2)智能型的写字楼：指具有高度自动化功能的大楼，通常包括通信自动化、办公自动化、建筑设备自动化、大楼管理自动化等功能。

4.按国际惯例划分，可分为三个等级：(1)甲级写字楼(2)乙级写字楼(3)丙级写字楼产业结构行业结构客户需求特征29、商业地产的含义？零售商业物业有何特点？成都零售商业物业市场分析主要内容。

A、开发口岸择优性B、经营方式多样性C、风险大，收益能力强D、增值保值的可靠性E、功能单位的号召性F、经营管理要求高○1城市经济环境○2商业网点发展规划和政策研究○3初步确定零售业物业类型○4商圈的不确定○5零售商业地产市场供给与需求分析○6选址研究○7商业产品定位建议○8选择合理的运营模式和租约结构案例分析题30、恩格尔定律。

随着家庭和个人收入的增加，收入中用于食品方面的支出比例将逐渐减小，这一定律被称为恩格尔定律，反映这一定律的系数被称为恩格尔系数。