中国房地产产业分析报告

中国房地产产业分析报告

经济10甲班陆晨轩1090410124 房地产业作为中国的十大产业之一，对于中国经济发展的推动作用是不言而喻的，从改革开放前落后的农村居住格局到实行农村向城镇化转变政策的实行再到实现城市化的落实工作，中国正在一步步地走向全面建设的小康社会，实现了经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的奋斗目标。回收改革开放30年，中国经济获得的飞速的发展，就算是摆在世界经济发展史上也是具有令人惊讶和敬佩的。我国房地产业从20世纪八十年代起步，一直保持较快的发展速度。房地产作为国民财富的重要组成部分，为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基础的构成要素。房地产的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的关联性，几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的物质要素，这就确定了房地产业的基础性地位。可对于我们90后一代，如今的房价可是高的吓人啊，就算不看中国一线城市如北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，另外，全国住宅价格中位数为6967元/平方米，什么概念呢，像我们大学生毕业出去工作实习打工，乐观的想想也只能在奋斗半辈子才拥有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的帮助，我想买房的压力足够压垮我们的生活。为什么中国房地产业在经历繁荣发展之后会走向如此极端呢？这值得政府，社会各界深思。

一、中国房地产业的市场结构分析

1.市场集中度

市场集中度的衡量指标主要有产业集中度、洛仑兹曲线、基尼系数、赫芬达尔-赫希曼指数、墒指数等,其中产业集中度使用最为广泛。市场集中度市场集中度指标通常用某行业规模最大的前几位公司的营业额占整个行业的营业额比重来表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ来表示。其中ＣＲｎ为市场集中度，Ｘｉ为单个公司营业额占全行业营业额的比重。一般以市场集中度的高低来决定行业内企业之间的行为是垄断还是竞争。在2012中国房地产销售额排行100强当中，前四名依次是万科企业股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、上海绿地(集团)有限公司、中国海外发展有限公司。随着我国房地产业的发展壮大，我国房地产开发商队伍也迅速壮大。近年来，全国一半以上的房地产开发商分布在广大、上海、辽宁、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。部分品牌企业在外地成立分公司，形成跨地区的发展趋势。作为中国房地产市场的大佬，万科企业股份有限公司在2012 年1~12月份，累计实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元。而2012年全国房地产销售额为64456亿，根据公式，计算可得万科集团的市场集中度约为2.2%；同样的，我计算了排名第四的中国海外发展有限公司的市场集中度，发现中国海外发展有限公司的销售额突破了900亿大关，由此看来市场集中度也是很小很小的。我们知道，ＣＲｎ接近于0意味着最大的n个企业仅供应了市场很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味着非常高的集中程度，一般情况下,市场集中度越高,厂商的市场支配力越大,市场的可竞争性亦越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响。市场竞争的本质,乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则,而市场进入门槛又高不可攀时,就形成了垄断。卖方集中度是市场结构要素中最重要的分析对象,对卖方参与者间的竞争程度、竞争态势、竞争的有效性等有着极为重要的影响。那么数据很明显地说明了在中国房地产市场没有出现明显的垄断现象，仍旧是处于激烈的市场竞争局面当中。

2.产品差异

对于房地产业而言，没有永远相同的产品。无论是设施，周边环境，还是地区交通等等

方面，是不可能做到完全相同的。所以对于房地产开发商而言，永远在不断追求的除了地段还是地段，这是房地产业的真谛。另外在地段优势的基础上，发挥自身优势，创造优秀产品是每个企业必须达成的目标。中国经济发展迅速，从早期为外商加工求存的打工仔逐渐发展成具有中国特色的强国企业。近几年“品牌优势”这四个字不断地被提及，被强调，这就是在暗示和善意提醒我国的房地产业开放商，需要做好自己的品牌，不能只图眼前利益，只有做足品牌商标，做好企业文化，才能在尔你我诈的市场竞争中激流勇进，做好自己。

3.进入与退出壁垒

前面在市场集中度中就可以看出，房地产市场竞争非常激烈，中国房地产企业数量多，大多数的企业规模较小，尚处于发展的初级阶段。虽然中国的房地产业每年都在较大幅度的增长，可房地产业市场集中度依然很低，体现出房地产开发商企业小、散、差和住房建设规模化程度低等等问题，这样房地产开发商之间的竞争容易形成一种自杀性、破坏性的竞争格局。使得新的开发商在进入该市场进行自身发展时会受到来自各方的种种打击，一个突出的表现就是以地区单位的排挤和斗争。导致规模经济效益的丧失，不利于我国房地产业的良性发展。

二、中国房地产业的市场行为

所谓经济发展，需要有两只手来推动，来管制，一只是来自政府，即政府干预；另一只是来自市场，即市场的自我调节能力。经济过热或过冷对于国家乃至全世界经济形势都是不利的，极端情况就会出现全世界范围内的经济危机。就像08年美国的次贷危机，美国通过高利润贷款利息来吸引全世界的资金以发展自身经济，美国欠的越多我们就想他好像还能还回来，于是乎在这个恶性循环里面，美国就这么一直玩这个游戏，直到这个游戏崩溃，出现经济崩溃，像多米骨牌一样，倒了一块，全盘洒完。

中国房地产业发展至今，是由多种因素交织在一起所促成的，其中我觉得主要包括的有政府政策的实施，银行所处的地位关系，以及开放商和民间炒房团的煽风点火。接下来我将一一进行简单的分析。

1.价格行为

开发商和炒房团的作用。开发商就不多说了，作为房地产市场的主要发挥角色，自然是追求着自己的最大化利益的。开发商捂盘惜售和价格合盟对房价上涨具有极强的影响作用。现在没有开发商会基于成本因素对待售房屋进行定价，它们都会根据市场需求不断试探消费者的接受能力。而对于民间的炒房团，人们印象最深刻的就是温州炒房团了。他们以自己手中囤积的资金为基础，通过银行借贷的帮助，从本地房产开始做起，之后向外扩张，以大肆进军之势扫荡了中国大部分一线城市。一方面温州炒房团到上海，到杭州，到北京，而另一方面来说，也有大量从事实体经济的企业家、企业主都把闲散资金、积累的利润投到房市上来，就不想工作了。而且是谁最先投入，谁的收益最丰厚，这样的示范效应就逐渐带动全国性的疯狂。如果投资有较高的回报，必然就会投资，而不在乎房价高低；高投入，高回报。所以现行调控政策实施后，购房的很大部分是投资者。这样就形成了一个怪圈，租金越来越高，房价跟着走高；房价越来越高，增加了以收取租金为目的的投资者的投资回报，转移了投资风险。限购令的出台在一定程度上打压了这个疯狂的团体，这可以说还是收到效果的。我们不必去深究和关注属于他们的结局，因为悲喜交欢是人之常情，万物所向。只是房地产市场在经历如此波折之后，似乎像人们现在所看到的的那样，一步步地走向了黑暗的深渊，市场这只看不见的手，貌似已经管不好自己了，这才是可怕之处。

2.非价格行为

政府政策。有人说世界上最充分的市场，不是在美国，不是在香港，而是在中国大陆，没有哪个地区那个国家的市场像中国这么真正要去支配一切的。正如这句话所说的那样，中