宗地地价影响因素及修正系数表
2016年聊城市基准地价修正系数
一、土地还原率
土地还原率按照聊城市人民政府《关于聊城市城区土地级别与基准地价更新的通知》（聊政字〔2017〕7 号）公布的结果为准。
二、容积率修正系数
商服用地地面价容积率修正系数
住宅用地地面价容积率修正系数
三、开发程度修正
土地开发程度修正幅度表
四、综合修正系数及说明
表1 聊城市城区商服用地基准地价修正系数表（%）
表2 聊城市城区商服用地基准地价修正系数表（%）
表7 五级商服用地宗地地价影响因素说明表
表8 聊城市城区住宅用地基准地价修正系数表(%)
表9 聊城市城区住宅用地基准地价修正系数表(%)
表10 一级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表11 二级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表12 三级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表13 四级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表14 五级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表15 聊城市城区工矿仓储用地基准地价修正系数表(%)
表16 聊城市城区工矿仓储用地基准地价修正系数表(%)
表17 工矿仓储用地一级地地价影响因素指标说明表
表18 工矿仓储用地二级地地价影响因素指标说明表
表19 工矿仓储用地三级、四级地宗地地价影响因素指标说明表。
系数修正表.
第八章基准地价图、基准地价表和修正系数表二、基准地价表表2-18 营口市各用途基准地价表商业用地住宅用地工业用地级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)一级2420一级1380 一级600二级1963二级958 二级516三级1356 三级747 三级385四级917 四级634 四级324五级550五级495 五级288三、商业用地宗地地价因素修正表2-19一级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<100 100~200 200~300 300~400 >400 距长途客运站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4 表2-20一级商业用地修正系数表（+18%……-18%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.12 -4.23 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34 距主干道距离 1.44 0.72 0 -0.72 -1.44 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -0.99 -1.98 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45 人口密度 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34临街状况 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08宗地形状0.54 0.27 0 -0.27 -0.54临街宽度 3.15 1.58 0 -1.58 -3.15 表2-21二级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<300 300~600 600~900 900~1200 >1200 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<150 150~300 300~450 450~600 >600 距长途客运站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 1.44 0.72 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63 人口密度 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.08 0.54 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.54 0.27 0 -0.38 -0.75 临街宽度 3.15 1.58 0 -2.19 -4.38表2-23三级商业用地修正系数指标说明表距商业中心距离（米）<400 400~800 800~1200 1200~1600 >1600 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<200 200~400 400~600 600~800 >800 距长途客运站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63 基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63人口密度 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.50 0.75 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.75 0.38 0 -0.38 -0.75 临街宽度 4.38 2.19 0 -2.19 -4.38表2-25四级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<800 800~1200 1200~1600 1600~2000 >2000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<220 220~440 440~660 660~880 >880 距长途客运站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-26四级商业用地修正系数表（+25%……-30%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -3.53 -7.05距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.20 -2.40 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.65 -3.30距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75 人口密度 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90临街状况 1.50 0.75 0 -0.90 -1.80宗地形状0.75 0.38 0 -0.45 -0.90临街宽度 4.38 2.19 0 -2.63 -5.25表2-27五级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200距主干道距离<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距长途客运站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800基础设施配套状况五项以上有充分保证三项或四项有充分保证其它距火车站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800 人口密度>20000 20000~15000 15000~10000 10000~5000 <5000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-28五级商业用地修正系数表（+30%……-15%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）7.05 3.53 0 -1.76 -3.53距公交站点距离（米） 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95 距主干道距离 2.40 1.20 0 -0.60 -1.20 距长途客运站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38基础设施配套状况 3.30 1.65 0 -0.83 -1.65距火车站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38人口密度 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95临街状况 1.80 0.90 0 -0.45 -0.90宗地形状0.90 0.45 0 -0.23 -0.45临街宽度 5.25 2.63 0 -1.31 -2.63四、商业用地宗地地价个别因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
05修正系数计算方法及表格
05修正系数计算方法及表格注：各地区标准不同综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正综合用地路线价深度修正系数表二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正注：当容积率W 2.0时，容积率修正系数为1,当容积率〉10・0,容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正五、综合用地街角地修正分两种情况:1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价二正街地价+旁街地价X 修正系数综合用地路线价街角地修正系数表2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价二正街地价+正街地价x 修正系数 综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，釆用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V 二（Uh x dVh x fh ） +（U1 x dVl x fl ）其中：V ------- 待估宗地地价 佈 ------ 高价街路线价dVh ——高价街临街深度修正系数 fh ------- 高价街步行街宽深度修正系数 U1 ------ 低价街路线价dVl ------- 低价街临街深度修正系数 fl ——低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度二 ------------------------------------------- X 全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度二•舟价街路线价+低价街路线价X 全部深度。
商业用地指标说明表
500-700 区片内供水保 证率98%以上， 除因检修之外 过去的半年曾 停水2次 区片内排水保 证率98%以上， 过去的半年未 出现2次堵塞或 者涌冒现象 区片内供暖保 证率98%以上， 除因检修之外 过去的1个供暖 期内曾出现停 暖2次，或累计 停暖超过12小 时不足18小时 片区内供电保 证率98%以上， 除因检修之外 过去的半年内 曾出现2次供电 中断，或累计 中断超过6小时 且不足12小时 600米内有农贸 市场或者二级 医院等 流动人口一 般，固定人口 2-3万人/平方 公里 拆迁改造余地 一般 在同级别中商 业集聚度程度 比一般 部分地方受规 划限制的影响
＞900 区片内供水保证 率97%以下，除 因检修之外过去 的半年曾停水3 次以上 区片内排水保证 率97%以下，过 去的半年曾出现 3次以上堵塞或 者涌冒现象 区片内供暖保证 率97%以下，除 因检修之外过去 的半年曾3次以 上出现停暖，或 累计停暖超过24 小时 片区内供电保证 率97%以上，除 因检修之外过去 的半年内曾出现 3次以上供电中 断，或累计中断 超过18小时 800米内没有农 贸市场或者二级 医院等 流动人口少，固 定人口小于1万 人/平方公里 拆迁改造余地很 小
四、五级商业用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素/修正系数 距区级、小 商服繁华 区级商服中 影响度 心距离 （米） 公交便捷 400米以内公 交线路数量 度 距对外交通 对外交通 站点或者干 线通行点的 便利度 距离（米） 修正因素优劣程度说明 优 ＜200 较优 200-500 一般 500-700 较劣 700-900 劣 ＞900
＞5
5.00
4.00
3.00
＜3
＜200 区片内供水 保证率 100%，除因 检修之外过 去的半年未 区片内排水 保证率 100%，过去 的半年未曾 出现堵塞或 者涌冒现象 区片内供暖 保证率 100%，除因 检修之外过 去的1个供暖 期内未曾出 现停暖现象 片区内供电 保证率 100%，除因 检修之外过 去的半年内 未曾出现供 电中断现象 400米内有农 贸市场和三 级医院等 流动人口很 多，固定人 口大于4万人 /平方公里 拆迁改造余 地很大 在同级别中 商业集聚度 程度非常高 几乎不受规 划限制的影
昌乐县城区基准地价更新修正系数说明表
规划土地利用方向
附表十三 昌乐县城区工业用地基准地价修正系数指标说明表（二级地）
土地级别 土地优劣程度 区 域 因 素 个 别 因 临道路类型 距火车站的距离 （米） 集聚效益 周围用地类型 宗地临路条件 宗地面积（m2） 基础设施配套状况 优 交通型主干道 <1000 大规模工业区 一类工业区 十字路口 >10000 较优 混合型主干道 1000-1200 小规模工业区 工业区 丁字路口 5000-10000 二级地 一般 交通型次干道 1200-1500 独立大型企业 工业仓储区 较劣 生活型主干道 1500-1800 独立中型企业 商住、行政文教区 劣 生活型次干道及支路 >1800 松散小企业 特殊及其它用地区 不临路 <500 五通一平以下
规划土地利用方向
规划土地利用方向
附表十五 昌乐县城区工业用地基准地价修正系数指标说明表（四级地）
土地级别 土地优劣程度 区 域 因 素 个 别 因 临道路类型 距火车站的距离 （米） 集聚效益 周围用地类型 宗地临路条件 宗地面积（m2） 基础设施配套状况 优 交通型主干道 <3000 大规模工业区 一类工业区 十字路口 >10000 五通一平 较优 混合型主干道 3000-3200 小规模工业区 工业区 丁字路口 5000-10000 四通一平
单面临路，临交通型 单面临路，临交通型 或混合型主干道 次干道 1000-5000 500-1000
五通一平，配套程度 五通一平，配套程度 四通一平，配套程度 高 一般 高
素
宗地形状
较规则，呈长方形或 基本规则，呈多边 不规则，呈三角形， 规则，呈正方形或长 很不规则，严重影响 多边形，对土地利用 形，对土地利用有一 对土地利用有较大影 方形，便于土地利用 土地利用 略有影响 定影响 响 一类工业用地 工业区 工业仓储用地 商住、行政文教用地 特殊及其它用地
扬州市市区宗地地价修正系数表及说明表new
扬州市市区土地定级估价宗地地价修正系数表及说明表
扬州市国土资源局
江苏金宁达不动产评估咨询有限公司
扬州市市区商业用地一级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地三级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地四级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地五级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地六级地宗地地价影响因素指标说明表
扬州市市区商业用地七级地宗地地价影响因素指标说明表。
武汉市基准地价修正体系
>500
交通条件
临街道路状况
混合型
主干道
生活型
主干道
生活次干道或交通型主干道
交通型
次干道
支路
临公交站点状况(条)
≥35
[29,34)
[19,27)
[10,18)
<10
距长途汽车站(米)
≤1000
(1000,1500]
(1500,2000]
(2000,2500]
>2500
基础公用设施状况
因素
权重
因子权重优较优源自一般较劣劣
繁华程度
0.384
距市级商服中心距离
0.0400
0.0115
0.0058
0.0000
-0.0059
-0.0118
距区级商服中心距离
0.0500
0.0144
0.0072
0.0000
-0.0074
-0.0147
距小区级商服中心距离
0.0340
0.0098
0.0049
0.0000
>1000
距公园距离(米)
≤300
(300,500]
(500,600]
(600,1000]
>1000
人口状况
居住人口密度(人/KM2)
[30000，50000]
(11500，30000）(50000，60000]
[9000，11500]
[4000， 9000)
(60000，68000]
<4000,
>68000
排水状况(％)
≥95
[85，95)
[75，85)
[60，75)
吉安城区基准地价更新成果宗地地价其他因素修正系数
吉安市城区基准地价更新成果宗地地价其他因素修正系数一、 商业用地宗地地价其他因素修正 1.估价期日修正格指数基准地价的评估期日价指数待评估宗地的期日价格时间修正T2.容积率修正基准地价是代表设定容积率（铺面容积率为1.4）水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。
商业用地容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。
商业用地容积率修正系数表注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。
容积率修正公式：P=P i0×K s式中，P ：待估宗地地价，P i0：某级别基准地价，K s 容积率修正系数。
3.使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格，商业用地法定最高出让年期为40年。
使用年期修正系数计算公式为：Y=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n R )11(1/⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-m R )11(1 式中：R —土地还原利率m —土地使用权法定最高出让年限 n —剩余出让年期 Y —使用年期修正系数年期修正系数表注：除表中列出的年期修正系数外，其他年期修正通过表中相临年期对应修正系数线性内插法计算得出。
4.开发程度修正将待估宗地开发程度与基准地价评估设定的开发程度相比较，如果待估宗地开发程度高于基准地价评估设定的“六通一平”则作加价修正，如果待估宗地开发程度低于基准地价评估设定的“六通一平”则作减价修正。
二、住宅用地宗地地价其他因素修正1.估价期日修正 格指数基准地价的评估期日价指数待评估宗地的期日价格时间修正T2.容积率修正在各区段中，抽查不同容积率水平下的地价平均值，得出住宅用地容积率修正系数。
住宅用地容积率修正系数的计算过程详见住宅用地样点容积率修正。
住宅用地容积率修正系数表注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。
北京市基准地价因素修正系数说明表
附件3北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）单位：%注：1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表（综合）单位：%注：1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）单位：%注：1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。
5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的临近程度。
8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
北京市基准地价因素修正系数说明表（工业）单位：%注：1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。
北京市基准地价因素修正系数说明表
附件3北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）单位：%注：1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表（综合）单位：%注：1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）单位：%注：1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。
5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的临近程度。
8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
北京市基准地价因素修正系数说明表（工业）单位：%注：1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。
宿州市修正体系
宿州市城区基准地价修正系数表编制单位：宿州市国土资源局承编单位：安徽地源不动产咨询评估有限责任公司编制时间：二零一八年八月表1-1 宿州市城区一级地商服用地宗地地价影响因素指标说明表表1-2 宿州市城区一级地商服用地宗地地价修正系数表表1-3 宿州市城区二级地商服用地宗地地价影响因素指标说明表表1-4 宿州市城区二级地商服用地宗地地价修正系数表表1-5 宿州市城区三级地商服用地宗地地价影响因素指标说明表表1-6 宿州市城区三级地商服用地宗地地价修正系数表表1-7 宿州市城区四级地商服用地宗地地价影响因素指标说明表表1-8 宿州市城区四级地商服用地宗地地价修正系数表表1-9 宿州市城区五级地商服用地宗地地价影响因素指标说明表表1-10 宿州市城区五地商服用地宗地地价修正系数表表1-11 宿州市城区六级地商服用地宗地地价影响因素指标说明表表1-12 宿州市城区六地商服用地宗地地价修正系数表表2-11 宿州市城区六级地住宅用地宗地地价影响因素指标说明表表2-12 宿州市城区六级地住宅用地宗地地价修正系数表表3-1 宿州市城区一级地工业用地宗地地价影响因素指标说明表表3-2 宿州市城区一级地工业用地宗地地价修正系数表表3-3 宿州市城区二级地工业用地宗地地价影响因素指标说明表表3-4 宿州市城区二级地工业用地宗地地价修正系数表表3-5 宿州市城区三级地工业用地宗地地价影响因素指标说明表表3-6 宿州市城区三级地工业用地宗地地价修正系数表（新闻出版用地）表4-3 宿州市城区一级公共管理与公共服务用地宗地地价修正系数表（文化设施用地、体育用地）表4-4 宿州市城区一级公共管理与公共服务用地宗地地价修正系数表（科研、教育用地）（医疗卫生用地）（社会福利用地）（公用设施用地）表4-8 宿州市城区二级公共管理与公共服务用地宗地地价影响因素指标说明表表4-9 宿州市城区二级公共管理与公共服务用地宗地地价修正系数表（新闻出版用地）表4-10 宿州市城区二级公共管理与公共服务用地宗地地价修正系数表（文化设施用地、体育用地）表4-11 宿州市城区二级公共管理与公共服务用地宗地地价修正系数表（科研、教育用地）。
商业片区基准地价修正体系因素条件及修正系数
宗地内地形不适 宜建筑，需动大量
土方
有地质灾害危险
畸零地
宗地 基础 设施 条件 临街 状况
暖气、燃气保障率 供气供暖有一项保
高
障率差
三面临街
两面临街
无供暖或无供 气
单面临街
仅有一项，且保障 程度差
局部临街
无供暖和供气设 施
临背街巷
表一 城市市区一级商业用地宗地地价影响因素说明表
影响 因素 距商 服中 心距 离 区域 商服 集聚 规模 临路 适宜 程度
公交 状况
交通 管制 停车 方便 程度
人流 量
周边 环境 质量
地形 地貌
地质 状况
面积 和形 状
优
较优
一般
较劣
劣
区级商服中心 距市级商服中心
位于商服中心区
距市级商服中心 <200 米
高
面积较小，形状 规则
形状不规则，不利 于建筑布局，土地
无法充分利用
距市级商服中 心>1000 米，据区 级商服中心>200
米
住宅区商服配套 设施
极不适宜，如大型 商服配套设施
300 米内无公交站 点
有交通管制，对人 流、车流影响均较
大 停车位紧张，平时
停车不方便
人流量较少，多为 常住人口
商业繁华区，空气 质量差，噪声污染
比较适宜，如生活 型主干道—沿街商
铺
无不利影响，如 繁华路段混合 型主干道—沿
街商铺
不适宜，如综合商 场、酒店—生活型
次干道
紧邻公交站点，区 区域内公交线路>5
域内公交站点多， 条但距离站点
公交路线>5 条
150-300 米
05 修正系数计算方法及表格
05 修正系数计算方法及表格注：各地区标准不同综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正综合用地路线价深度修正系数表二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正综合用地容积率修正系数表（续表）注：当容积率≤2.0时，容积率修正系数为1，当容积率＞10.0，容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正综合用地出让转让年期修正系数表五、综合用地街角地修正分两种情况：1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价=正街地价+旁街地价x修正系数综合用地路线价街角地修正系数表2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价=正街地价+正街地价x修正系数综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，采用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V=(Uh x dVh x fh) + (U1 x dV1 x f1)其中：V-----待估宗地地价Uh------高价街路线价dVh-------高价街临街深度修正系数fh------高价街步行街宽深度修正系数U1------低价街路线价dV1------低价街临街深度修正系数f1-------低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度=----------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度=---------------------------------------------------X全部深度高价街路线价+低价街路线价。
2015都江堰市城区基准地价修正体系表解析
附表一：都江堰市城区相关修正体系一、都江堰市城区基准地价影响因素指标说明表及修正系数表表1-1-1 都江堰市城区Ⅰ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表表1-2-1 都江堰市城区Ⅰ级商服用地基准地价修正系数表(%)表1-1-2都江堰市城区Ⅱ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表表1-2-2 都江堰市城区Ⅱ级商服用地基准地价修正系数表(%)表1-1-3 都江堰市城区Ⅲ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表表1-2-3 都江堰市城区Ⅲ级商服用地基准地价修正系数表(%)表1-1-4都江堰市城区Ⅳ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表表1-2-4 都江堰市城区Ⅳ级商服用地基准地价修正系数表(%)表1-4-1 都江堰市城区Ⅰ级住宅用地基准地价修正系数表(%)表1-3-2 都江堰市城区Ⅱ级住宅用地宗地地价区位影响因素说明表表1-4-2 都江堰市城区Ⅱ级住宅用地基准地价修正系数表(%)表1-3-3 都江堰市城区Ⅲ级住宅用地宗地地价区位影响因素说明表表1-4-3 都江堰市城区Ⅲ级住宅用地基准地价修正系数表(%)表1-3-4 都江堰市城区Ⅳ级住宅用地宗地地价区位影响因素说明表表1-4-4 都江堰市城区Ⅳ级住宅用地基准地价修正系数表(%)表1-5-2 都江堰市城区工业限制区工业用地地价区位修正因素说明表表1-6-2都江堰市城区工业限制区工业用地地价区位修正因素说明表二、都江堰市城区其他修正系数表1、土地使用年期修正系数表1-7-1都江堰市城区商服用地宗地评估土地使用年期修正系数表1-7-3都江堰市城区工业用地宗地评估土地使用年期修正系数2、容积率修正系数表1-8-1 都江堰市城区商服用地容积率修正系数表表1-8-2 都江堰市城区住宅用地容积率修正系数表3、开发程度修正表1-9 都江堰市城区土地开发费用表4、进深修正及临街状况修正表1-10-1 都江堰市城区商服用地进深状况修正系数表表1-10-2 都江堰市城区商服用地临街状况修正系数表。
新余城区宗地地价修正体系的编制
第三章新余市城区宗地地价修正体系的编制宗地地价是某宗地在某一时点上的土地使用权具体价格，是城镇内部每一级基准地价的延伸，它同级别基准地价共同构成一个完整的地价体系，使评估的土地价格落实到具体的地块上，使土地价格更趋于准确、合理，是政府制定出让底价，监督和管理市场地价的依据。
在宗地基本条件已知的基础上，可以根据宗地地价修正系数体系所对应的修正体系，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。
根据新余市城区土地定级单元总分值体系，按照《规程》要求建立城区商业、住宅和工业用地宗地地价的修正体系。
第一节宗地地价修正体系编制原理一、宗地地价修正体系城区土地基准地价按照用地类型分为商业、住宅和工业用地基准地价；按网格评价单元、应用评价单元和土地级别分为网格评价单元基准地价、应用评价单元基准地价和级别基准地价（简称级别价）。
在基准地价体系中，网格评价单元是理想的均质地域；应用评价单元则是人为划分，考虑了地物界线的地块，从区位因素的影响结果（综合作用分值）的差异上分析，可以视为均质；而级别范围内的综合作用分值为一个分值段，级别内的各地块之间存在着区位差异，因此，确定的新余市城区基准地价体系中宗地地价修正体系见下图。
宗地地价修正体系与基准地价体系关系图二、宗地地价修正系数编制方法按照《规程》要求，采用定级因素综合分值编制宗地地价影响因素修正表。
各类用地宗地地价影响因素采用相应的土地区域影响因素和其他个别影响因素，各影响因素权重采用特尔斐法，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。
1、基准地价修正幅度值的计算以级别为单位，以级别基准地价对应的单元地价为中心点（级别的平均区域条件视为一般条件），级别界限的最高和最低单元地价作为边界，通过内插将级别内单元地价分为五段，分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣五个档次的土地区位条件。
级别平均总分值对应的影响因素条件，基准地价修正幅度为0。
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600-900
＞900
基础设施完善度
供水
区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水
区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次
区片内供水保证率98％以上，除因检修之外过去的半年曾停水2次
区片内供水保证率97％以上，除因检修之外过去的半年曾停水3次
区片内供水保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾停水3次以上
排水
区片内排水保证率100％，过去的半年未曾出现堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率99％以上，过去的半年曾出现1次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象
流动人口较多，固定人口大于1.8-2.1万人／平方公里
流动人口一般，固定人口大于1.5-1.8万人／平方公里
流动人口较少，固定人口小于1.5万人／平方公里
发展潜力
拆迁改造余地很大
拆迁改造余地较大
拆迁改造余地一般
拆迁改造余地较小
拆迁改造余地很小
高级商务聚集度
在同级别中商业聚集程度非常高
在同级别中商业聚集程度比较高
公用设施完善备度
400米内公用设施较多，高等级设施较多
500米内公用设施数量较多，高等级设施数量一般
600米内公用设施数量一般，有个别高等级设施
700米内高等级设施数量较少，没有高等级设施
800米内公用设施数量少，没有高等级设施
人口密度
流动人口很多，固定人口大于2.5万人／平方公里
流动人口多，固定人口大于2.1-2.5万人／平方公里
Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素指标说明表
因素说明
修正因素优劣程度说明
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
商服繁华影响度
距市级区商服中心距离（米）
100
100-200
200-400
400-600
＞600
公交便捷度
400米以内公交线路数量
＞5
5
4
3
3
对外交通便利度
距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）
＜150
150-300
区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时
供电
区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象
区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1次供电中断，且未超过6小时
区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时
500-800
＞800
公交便捷度
400米以内公交线路数量
＞5
5
4
3
＜3
对外交通便利度
距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）
＜200
200-400
400-600
600-800
＞800
基础设施完善度
供水
区片内供水保证率100％，除因检修之外过去的半年未曾停水
区片内供水保证率99％以上，除因检修之外过去的半年曾停水1次
高级商务聚集度
0.08
2.56
1.28
0
﹣1.2
﹣2.4
规划影响度
0.04
1.28
0.64
0
﹣0.6
﹣1.2
个别因素
临路类型
0.05
1.6
0.8
0
﹣0.75
﹣1.5
临街形式
0.05
1.6
0.8
0
﹣0.75
﹣1.5
宽深比
0.04
1.28
0.64
0
﹣0.6
﹣1.2
Ⅱ级商业用地基准地价修正系数表
修正系数
权重值
400米内公用设施数量一般，有个别高等级设施
500米内高等级设施数量较少，没有高等级设施
600米内公用设施数量少，没有高等级设施
人口密度
流动人口很多，固定人口大于3万人／平方公里
流动人口多，固定人口大于2.5-3万人／平方公里
流动人口较多，固定人口大于2.1-2.5万人／平方公里
流动人口一般，固定人口大于1.8-2.1万人／平方公里
个别方面受规划限制的影响
部分地方规划限制的影响
较多地方受规划限制的影响
很多方面受规划限制的影响
个别因素
临路类型
临生活型主干且没有通行限制
临生活型主干但有通行限制，或者临混合型主干
临次干道且没有通行限制，或者临交通型主干道
临次干道但有通行限制
临次干道以下道路
临街形式
至少两面临主干道
至少一面临主干道一面临次干道
区片内排水保证率98％以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率97％，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率97％以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象
供暖
区片内供暖保证率100％除因检修之外过去的1个供暖期内未曾出现停暖现象
区片内供暖保证率99％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖1次，且未超过12小时
区片内供暖保证率98％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖2次，或累计停暖超过12小时不足18小时
区片内供暖保证率97％以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖3次，或累计停暖超过18小时不足24小时
区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时
供电
区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象
1.98
0.99
0
﹣0.9
﹣1.8
高级商务聚集度
0.08
2.64
1.32
0
﹣1.2
﹣2.4
规划影响度
0.04
1.32
0.66
0
﹣0.6
﹣1.2
个别因素
临路类型
0.05
1.65
0.825
0
﹣0.75
﹣1.5
临街形式
0.05
1.65
0.825
0
﹣0.75
﹣1.5
宽深比
0.04
1.32
0.66
0
﹣0.6
﹣1.2
0.66
0
﹣0.6
﹣1.2
排水
0.03
0.99
0.495
0
﹣0.45
﹣0.9
供暖
0.03
0.99
0.495
0
﹣0.45
﹣0.9
供电
0.02
0.66
0.33
0
﹣0.3
﹣0.6
公用设施完备度
0.04
1.32
0.66
0
﹣0.6
﹣1.2
人口状况
人口密度
0.06
1.98
0.99
0
﹣0.9
﹣1.8
发展潜力
0.06
在同级别中商业聚集程度一般
在同级别中商业聚集程度较低
在同级别中商业聚集程度低
规划影响度
几乎不受规划限制的影响
个别方面受规划限制的影响
部分地方规划限制的影响
较多地方受规划限制的影响
很多方面受规划限制的影响
个别因素
临路类型
临生活型主干且没有通行限制
临生活型主干且有通行限制，或者临混合型主干
临次干道且没有通行限制，或者临交通型主干道
Ⅲ级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
因素说明
修正因素优劣程度说明
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
商服繁华影响度
距市级区商服中心距离（米）
﹤200
200-400
400-600
600-900
＞900
公交便捷度
400米以内公交线路数量
＞4
4
3
2
<2
对外交通便利度
距对外交通站点或者干线通行点的距离（米）
＜200
200-400
至少一面临主干道，或者两面临次干道
至少一面临次干道，或者两面临巷道
临次干道以下道路
宽深比
＞1.5
1.2-1.5
1.0-1.2
0.8-1.0
＜0.8
Ⅱ级商业用地宗地地价影响因素指标说明表因素说明Biblioteka 修正因素优劣程度说明优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
商服繁华影响度
距市级区商服中心距离（米）
＜150
150-300
300-500
区片内供暖保证率97％以下，除因检修之外过去的半年曾3次以上停暖，或累计停暖超过24小时
供电
区片内供电率100%，除因检修之外过去的半年内未曾出现供电中断现象
区片内供电保证率99%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现1次供电中断，且未超过6小时
区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时
一般
较劣
劣
32.00
16.00
0.00
﹣15.0
﹣30.00
区域因素
商服繁华影响度
0.34
10.88
5.44
0
﹣5.1
﹣10.2
交通条件
公交便捷度
0.04
1.28
0.64
0
﹣0.6
﹣1.2
对外交通便利度