龙湖合院产品分析

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龙湖滟澜山产品楼书

产品楼书基本框架封面：LOGO+案名+ Follow Your Heart 心逸物享人生序言：Follow Your Heart 心逸物享人生（2P）曾经，以智识驰骋资本疆场，进而抱负人生，退而梅妻稚子和融。

殷家富业，从容而不桎梏于社会樊篱。

人生优雅的格调，飞扬脱凡的自由与舒缓浪漫而又珉然于众。

龙湖·滟澜山，借鉴国际成熟人文,用浪漫理性精神，营造的闲适逸致，在开满蔷薇花与玫瑰花的缓丘坡地间，浸染平日每一个不经意的瞬间。

在这里，快乐，不用太多的刻意，只需要眼睛与心灵的体会。

龙湖·滟澜山——Follow Your Heart，心逸物享人生。

目录Contents1、品牌缘起Origin of Branda．凝聚气质相合人群的地中海风情别墅区Villa Zone with Mediterranean life style combining with temperament and confluenceb．别墅中的艺术品The art of villa—Li Xuesong2、中央别墅区 Central Villa Districta．一个新城市中心的未来The future of a new urban centerb、新城市别墅生活家Life in new urban villa3、山谷庭园Valley Gardena．园林是建筑的外立面Garden is the external facade of the buildingb．山谷庭园解读valley Garden Interpretation4、地中海风情别墅Mediterranean Villaa．创造经典度假式生活方式creating classical holiday life styleb、人性尺度考量的Family空间Family Space measuring for humanity scalec、别墅解读Villa Interpretationd、动步公园、国际会所Green Walking Park、 International clubs5、善待你一生Treat Your Lifea、创见性优质服务，善待一生。

2024版《龙湖地产营销经营策略(4P理论)案例分析》

02
龙湖地产营销环境分析
宏观环境分析
政策环境
近年来，政府对房地产市场的调控政策频繁出台，包括限购、限贷、土地供应、房地产税等方面的政策，对龙湖地产的营销策略和市场表现产生了重要影响。
经济环境随着国内经济的稳定增长和城市化进程的加速推进，房地产市场持续繁荣，为龙湖地产提供了广阔的市场空间和机遇。
潜在客户的关注和参与。
网络营销
03
龙湖地产积极运用互联网和社交媒体等新型营销手段，开展线
上宣传和推广活动，提高营销效率。
04
龙湖地产营销执行与控制
营销计划制定与执行
市场调研与分析
龙湖地产在制定营销计划前，会进行深入的市场调研，了解目标客户的需求、竞争对手的情况以及市场趋势，为制定营销策略提供数据支持。
05
龙湖地产营销案例剖析
案例一：某楼盘开盘营销策略
市场定位
精准把握目标客户群体，以中高端市场为主，注重产品品质与品牌形象。
价格策略
根据市场供需关系和竞争对手情况，制定合理的价格策略，保证项目的盈利空间。
ABCD
产品策略
推出多样化、个性化的住宅产品，满足不同客户需求，强调产品的舒适度和实用性。
差异化营销策略
针对竞争对手的挑战，龙湖地产需要制定差异化的营销策略，突出自己的产品特点和优势，吸引消费者的关注和购买。
创新营销手段
龙湖地产需要不断创新营销手段，采用更加多样化、个性化的营销方式，提高营销效果和市场占有率。
07
结论与展望
研究结论总结
龙湖地产通过精准的市场定位和产品策略，成功塑造了高品质、高端的品牌形象，赢得了消费者的认可
和信赖。
在渠道策略上，龙湖地产注重线上线下的融合，通过多元化的销售渠道和营销策略，扩大了市场份额，

合院案例分析-龙湖郦城

别墅入口车库入口公共庭院私家庭院建筑主体车库
地下一层平面图
3. 合院分析
下沉庭院、地上庭院、人行流线
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
别墅入口里弄入口交通部分公共庭院私家庭院
一层平面图
3. 合院分析
优势：1.景观利用率高（合院为中心）优势、劣势 2.较高的容积率做出联排和类独栋别墅 3.每户都有单独的庭院，既有独栋的隐私，又有公共开放空间，利于邻里交流 4.地下室采光好 5.完全的人车分流减少小区的环境污染和噪音污染 6.建筑主体围合空间给人以坚固安全的感觉
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
项目概况
在龙湖郦城社区中，龙湖·蓝湖郡位于该地块的西南侧，以 12户里弄式合院别墅为主。建筑风格：地中海意大利式建筑风格。户型：2流线，礼遇周到，便捷生活。
2
合院理念
1.邻里单位 2.双首层设计 3.廊 4.观景平台 5.采用对称方整中轴式布局 6.分进式空间组织流线
2.—具备理念
理念 3 廊：院内外生活相渗透，室内外空间的过渡的作用
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
2.—具备理念
理念 4 观景平台：开阔视野，提升景观利用率和建筑价值。
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
2.—具备理念
理念 5 采用对称方整中轴式布局
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
劣势：1.私密性丌强 2.对视问题 3.建筑紧密布置易使人产生压抑的感觉
2.—具备理念
理念 1 邻里空间的特征： 1.尺度相对适宜（200-300平方）和相对私密性。2.无主题的活动空间。

龙湖产品配置标准及成本限额

龙湖产品配置标准及成本限额
龙湖产品配置标准及成本限额可能会因产品类型、项目定位、客户需求等因素而有所不同。

以下是一些可能适用于龙湖产品的通用配置标准和成本限额：
1. 建筑设计：采用现代简约风格，立面材料以石材、瓷砖、涂料等为主，颜色以灰色调为主，窗户采用断桥铝合金材质，玻璃采用中空玻璃。

2. 景观设计：采用中式园林风格，包括水景、雕塑、灯光等元素，同时注重绿化和植被覆盖，提高小区整体环境品质。

3. 精装修：采用简约、实用的设计风格，材料选用环保、优质的产品，包括瓷砖、木地板、集成吊顶、智能家居等。

装修标准可根据项目定位和客户需求进行个性化定制。

4. 建筑材料：选用优质、环保、耐用的建筑材料，如混凝土、石材、瓷砖、涂料等。

5. 配套设施：根据项目定位和客户需求，配备相应的配套设施，如游泳池、健身房、儿童游乐场、会所等。

6. 成本限额：根据项目定位和客户需求，制定相应的成本限额，并在设计、材料、施工等方面进行优化，确保项目成本控制在合理范围内。

以上配置标准和成本限额仅供参考，具体实施时需要根据实际情况进行调整和优化。

专题类-低密产品专题分析

江
南
中庭 VS 辅空间
院
• 主要房屋坐北
落
• 辅助建筑沿其余三边布置
形
态
私密 VS 半私密
共
• 围合建筑
性
• 高墙大院
特
• 空间曲折变化 • 对外封闭对内开敞
征
• 提供活动交往空间
人工 VS 自然
• 树木花草种植 • 景石鱼缸点缀 • 四季四时变化
“宅院园“三者通过”坊巷”以传统礼序布局相连组成江南院落
来源
朝阳别墅/温榆河畔
老北京胡同文化
理念展示
定位
诗意坊巷体系
现代手法皇家造园— — 一池三山、山院水园、仙境照壁
“中式院落的现代化复兴”
丰富的宅门体系
天人合一院落体系
三重精装庭院体系
泰禾俱乐部服务体
系
高端豪宅城市改善城郊住宅
中粮▪瑞府— — 府园文化的居住形式
二、当代院落文化复兴
一、规划结合城市特征：以北京的城市肌理融入项目规划，将四合院的建筑组团以及尺度类似于老北京般的街巷串联起来，让居住者在社区生活中体验故土气息
江南传统人居布局：江南城市普遍由“宅- 院- 园- 巷- 街”构成，形成“私密- 半私密- 半公共- 公共空间”的完整序列，其中由“宅- 院- 园”组成的院落单元有着强烈的归属感和聚合力，亦体现天人合一的意识形态追求
江南城市构成序列
宅
• 基于家庭的伦理结构 • 面对天地、祖先、家人的空间
院
• 情感的所在 • 居住活动的核心枢纽
扬美州且
乐
秀
徽色州怡
人
石
上库海门
里
江南院落地域维度差异（部分典型城市为例）

产品的一体化、精细化与创新化设计

http://www /课程特色活动背景：产品力用最通俗的话说就是“看着舒服，住的舒服”。

最外在、最直接、最具有传播力和感染力的部分。

最能和消费者发生关系的并不是产品，而是视觉形象。

视觉冲击和赏心悦目就是第一生产力。

眼缘、眼球效应往往被我们忽视。

“看着舒服”就是要立面打动人，让人产生购买的第一冲动。

随着人们的审美眼光越来越高，必然伴随对建筑外观越来越高的要求，就像恋爱时第一印象不好的话也就没有后面的故事。

“住的舒服”是真正的做到以人为本，做出性价比高的产品。

购房者中流行一句话：“想不想买看环境，掏不掏钱看户型”，户型的重要性不言而喻。

而对于户型的设计者，要为户型注入强而有力的核心竞争力，有三个要素是必须具备的：其一，基于科学，以技术含量增加功能价值；其二，经济与关怀，以人性关怀赋予情感价值；再者，基于细致，所有价值的深化和增值。

此次课程与您分享国内房地产行业领先的住宅单体设计理念及产品创新，以及讲师自身的操盘体验。

通过真实案例的互动讨论，将住宅单体设计的核心要素与产品创新的模式等生动地展现出来，使您进一步提升自己的实际操作能力，进而达到开拓视野与工作效率同步提升的目的。

活动收获：分享国内房地产行业领先的住宅单体设计理念及产品的创新模式深度解析最具冲击力、最具传播力和感染力的房地产产品设计精髓以万科、龙湖、中海、汤臣一品等30多个标杆产品设计实战案例蓝版讲解课程大纲第一部分开篇第一讲房地产成功公式卖点卖相卖法案例：深港房地产商会会所第二讲一体化设计案例：星河丹堤VS圣莫里斯第二部分立面篇第一讲设计从穿衣打扮开始第二讲论立面设计十大关系前后关系上下关系左右关系内外关系构图（虚实、肌理、尺度、比例等）色彩（主色、副色、点缀色）风格材料细节不影响功能案例：乐山嘉州新城西一区、合肥.澜溪镇、成都华润凤凰城、合肥紫蓬山中海安德鲁斯庄园、半山海景别墅、昆明.果岭金谷第三讲立面效果控制立面控制方法立面控制手册立面设计的细节案例：万科.白马花园、城开.汤山公馆第四讲立面设计实战案例：光大.数字家庭、珠海.三叠泉五星级酒店、振业.第五公社第三部分景观篇第一讲景观设计的六大秘笈第二讲景观设计的五字真经案例：龙湖.长桥郡、万科.金色半山、万科.十七英里第三讲地产景观的设计逻辑案例：景德镇.华意项目、惠州.金域华府、某项目景观造价分布图第四讲示范区体验营销的五个要点参与；娱乐；道具；节奏；量身定制示范区操作要点形象与包装；十大要素；全员参与四点一线包装法流线；接触点、敏感点、攻击点、引爆点示范区的十小工程一土、一人、一花、一草、一树、一水、一伞、一牌、一物、一品案例：万科城第五讲怎样进行景观设计能力的修炼案例：深国商.常州项目第四部分户型篇第一讲户型库第二讲户型基本价值分析人的尺度案例：万科红、柏林印象人的习惯案例：香江湾等、顾客敏感点人的关系案例：大开眼界（略十八个案例）指手画脚（略十八个案例）博采众长（略八个案例）独辟蹊径（略七个案例）异想天开（略三个案例）第三讲户型设计创新厨房卧室与卫生间的关系平面组合创新剖面组合创新卫生间玄关及收纳空间主题日本户型研究及启示案例：风尚公寓、中海.金沙湾、重庆龙湖好望山、万科城万科青山湖8号、汤臣一品第四讲规范的创新客户附加值的逻辑偷面积之天龙八部第五讲户型平面优化思路案例：天津.伟星城项目、东方纽蓝地、天津.空港项目第五讲小户型设计小户型演变的五个阶段蚂蚁供房万科丁克概念住宅万科极小户型标普公寓户型研究万科一新公寓研究小户型案例赏析第六讲90平米产品创新第七讲产品策略之标准与创新情景洋房合院－标准情景洋房的升级版：广州南湖TH的合院－突破了TH的传统联排形态：第五园坡地叠TH、坡地洋房－适用于陡坡地形：东海岸、万科城平地洋房－一种新形态的洋房：万科城新洋房－改变了洋房的传统宽面宽的形态：第五园新多层－具有情景洋房的空间形态的多层：万科城小高层－一种新形态的小高层：万科城法式排屋设计研讨第八讲平面设计优化实战案例案例：武汉.万科城市花园别墅、东莞.万科松山湖、万科.松山湖TH单位中惠.沁林山庄别墅、招北项目、珠海西海岸、光耀.候鸟基地第九讲隐形的杀手：成本案例：武汉四季花城第十讲法式排屋设计研讨第五部分结束篇第一讲怎样才能做好方案设计第二讲建立脑库案例：哈尔滨某售楼处快速设计第三讲共同成长，价值最大化课程主讲彭老师万科、沿海等标杆地产企业资深设计管理专家。

上海龙湖好望山案例分析

联排别墅：196-250平方米（另赠送地下面积70-190㎡）
项目背景：龙湖好望山被称为龙湖地产长三角区域最高端的项目，以及2011年上海最惊艳也最值得期待的作品。 “生命洋溢的作品”取代一贯别墅身份尊崇的概念自定义，也被很多人认为是对一代别墅开发更深层次上的更新和升级。
பைடு நூலகம்
总体规划
项目计容总建面约14.8万㎡，规划为186套合院别墅、3栋精装高层公寓、5栋大平层公寓。通过对产品、居住体验、景观体验的三大提升，完成龙湖合院别墅产品的升级。
规划理念：扩大建筑组团规格，提升社区秩序感和仪仗感，凸显项目更加高端尊崇的身份感。延续合院布局特色，让邻里情结回归到城市顶级人群的常态生活。在保障私密的前提下，增进让人不人之间的交流最大化
半合院：8套面积1500平米，送1000平米，花园1500平米
全和院：16套面积3900平米，送2000平米，花园2800平米
户型特征
以F户型为例：253㎡地下室户型特色：双首层设计，地下室一层
全采光，增加使用功
能地下车库配置2个车位，但利用率稍显欠缺一层南北双花园设计作为合院内价值最高的户型，占有约8.6米南向面宽
4.8米 3.8米
户型特征
以F户型为例：253㎡户型特色：二层设有卧室套房，另有南北各1个房间，二层三层
可按需要布置为卧
室或书房
3.6米
4.8米
3.8米
三层豪华主卧套房，
自带书房和大露台
中央花园景观效果图
建筑风格
建筑风格：西班牙建筑风格为主，暖色调的立面，配以彩色的筒瓦、熟铜色的铁艴、红色的陶罐，整体显得明快温暖。立面上丰富的西班牙元素，如长长短短的廊、拱、柱、弧形窗，都营造出浪漫的异域风情和度假感受。

住宅产品价值研究

住宅产品价值研究住宅产品价值解读居住的面积的增加、空间高度的增加。

例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达居住的面积的增加、空间高度的增加。

例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达安全感空间尺度的放大空间结构的优化；空间形式的丰富；外部资源的占有；空间个性的体现；舒适度归属感个性化空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。

例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。

例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。

例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。

例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现居住空间的外延更为强势，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的外延更为强势，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的内涵更加聚焦：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的1/ 13表现客户的文化趣味。

极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅居住空间的内涵更加聚焦：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的表现客户的文化趣味。

极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。

住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感等方面的需求。

住宅产品价值提升的五个途径2006-7-263集合住宅产品卖得是集合如何发挥集合带来的优势，如何弱化集合带来的问题与不足洋房产品卖得是不是集合如何体现与集合住宅的差异度类低密度产品卖得是别墅如何在产品形式与面积的制约下，尽量实现别墅生活的感受别墅产品卖得是原型如何在产品中通过对原型的再现，来激发消费者对于居住理想的价值认同。

合院式联排别墅

营造出高低错落的漫坡生活体验； 5层垂直绿化：第一层，高7～8米，大乔木；第二层，4～5米高的小乔木、大灌木；第三层，2～3米高的灌木；第四层，花卉、小灌木；这是园林内最有特色，层次最为丰富的部分；第五层，草坪、地被。不对称立面
用地效率比较
四合院－0.95
七合院－1.62
十二合院－1.58
保利叶上海占地面积：404300平方米建筑面积：550000平方米容积率：1.35 产品类型：联排别墅、高层公寓（18F)
1.2.围合式
界面形式统一；用地效率较低，下面组团共20户组成，占地约11058平米，建筑面积5000平米。
浦江新城8号Leabharlann 块占地面积：64188平方米建筑面积：43537平方米容积率：0.68 产品类型：联排别墅、高层公寓（11F)
1.3.合院式
合院式联排别墅的本质，是在为联排别墅类产品提供明确的私人领域的同时，引入一个半公共的空间场所。从而，在社区公共空间和别墅私家空间之外，一个新的空间层次由此产生，一种新的居住体验和生活状态成为可能。合院式联排别墅组团示意
第二部分：三个院子
上海万科蓝山小城
深圳万科金域华府
4.3.十二合院－平面
入户方式
用地效率
建筑面积：2916M2 占地面积：1836M2 中间庭院面积：244M2
4.3.十二合院－平面
入户方式
停车 8户分享
4.3.十二合院－平面
E
F
4.3.十二合院－平面
E
F
类独栋
类双拼
2.4.坡地、绿化坡地：通过开挖与填土的方式，对地形进行重塑，从而
围合型联排别墅的品质与空间分析

龙湖前期产品容积率研发案例

案例：七合院模块复制
七合院模块的多种组合模式
|典型项目市场研究|
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3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块
单位㎡㎡
个㎡㎡㎡㎡㎡㎡
㎡
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 z 首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝
不能浪费掉。 z 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足规划法规的边界如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
联排大院案例类联排洋房案例——成都：郫县新城（弗莱明戈）
效果图类联排别墅洋房案例----富阳受降项目
|典型项目市场研究|
22
|典型项目市场研究|
23
3、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围
|典型项目市场研究|
24
案例 1. 优质的外部资源基地形态界面 z 基地位于独墅湖西岸，受苏州
墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
小户型高洋房高层商
产品类别大院别墅花园洋房
商铺
层
业区车位
地下超经济型酒
市
店
套数
176 其中：联排 88 叠拼 88
240 其中：平层 120 1008 跃层 120
551 其中：洋房 314 高层 159 ---------商区 78
---------- ----------
案例 B---重庆睿城项目
地块经济技术指标

选择龙湖的理由

选择龙湖的理由引言概述：在如今的房地产市场中，龙湖地产作为一家领先的房地产开发商，以其卓越的品质和卓越的设计而备受推崇。

本文将从五个大点阐述选择龙湖的理由，包括项目品质、地理位置、配套设施、品牌信誉和服务质量。

正文内容：1. 项目品质1.1 设计理念独特龙湖地产以独特的设计理念著称，注重人居环境的舒适度和美感。

无论是住宅区还是商业区，龙湖地产都能够为居民提供高品质的生活空间。

1.2 建筑质量可靠龙湖地产对建筑质量极为重视，采用先进的建筑技术和材料，确保每个项目的质量可靠。

无论是房屋结构还是装修细节，龙湖地产都能够满足客户的需求。

2. 地理位置2.1 优越的交通便利性龙湖地产的项目通常位于交通便利的地段，靠近主要道路和交通枢纽。

这使得居民可以轻松地前往城市的各个地方，提高了生活的便利性。

2.2 丰富的周边资源龙湖地产的项目周边通常有丰富的商业设施、教育资源和医疗机构等，居民可以方便地满足各种生活需求。

此外，附近的公园和绿地也为居民提供了休闲娱乐的场所。

3. 配套设施3.1 完善的社区设施龙湖地产注重社区设施的建设，为居民提供了完善的生活配套设施，如健身房、游泳池、社区活动中心等。

这些设施不仅提升了居民的生活质量，也增加了社区的互动性。

3.2 丰富的商业设施龙湖地产的项目通常会配备丰富的商业设施，如购物中心、超市、餐饮等。

这使得居民可以在家门口享受到便捷的购物和娱乐体验。

4. 品牌信誉4.1 丰富的开发经验龙湖地产作为一家有着丰富开发经验的房地产开发商，拥有多年的成功案例。

这表明龙湖地产在项目开发和运营方面具有可靠的能力和信誉。

4.2 优质的物业管理龙湖地产注重物业管理的质量，提供专业的物业管理团队和服务。

他们能够及时响应居民的需求，保持社区的良好秩序和环境。

5. 服务质量5.1 客户至上的服务理念龙湖地产始终坚持客户至上的服务理念，为客户提供优质的售前、售中和售后服务。

无论是购房流程还是物业管理，龙湖地产都能够满足客户的需求。

别墅市场调研分析

0.8888起
250起
层，送两层。推出户型面积为280平方米交2
西班牙风情
万抵6万，户型面积为350、500、792、 804平方米的交2万抵10万！另外新推出12
栋别墅，户型面积为350-400平方米，共70
套！
绿洲天逸常州绿洲置业
城
有限公司
联排
紫阳美地伟舟房地产联排、双山庄开发有限公司拼、叠拼
装修状况
14000元/平米
毛坯
联排别墅320-380平米 2011年
新北板块别墅现状||户型展示
龙湖香醍漫步
-1F
-1F
1F
2F
1F
3F
2F
3F
龙湖香醍漫步澜香A户型 327㎡
龙湖香醍漫步朗香A户型 381㎡
新北板块别墅现状||户型展示
世茂香槟湖
世茂香槟湖联排别墅 234平方米
世茂香槟湖独栋别墅 514.7平方米
230
合院）独栋香树湾花园别墅“观棠”在售，面积240平
（英式、美式、
米左右，均价9500元/平米。
地中海式
285
中式
水韵江南目前在售联排别墅（现房），面积在280-330㎡，约285万/套起
600起
台地式合院建筑
二期院落式城市别墅，即将实景呈现。
350
法式风格
九龙仓凤凰湖墅在售，户型面积为310-390 平方米，约350万/套
龙湖龙誉城
阳光龙庭
青枫壹号
御翠园
长宇棕榈湾
银河湾明苑绿地外滩一号常发香缇半岛
常发豪郡水晶城
湖滨1号天安别墅
聚湖半岛
香ห้องสมุดไป่ตู้壹品

景粼原著最新案例分析

产品分枂| 上叠户型产品小结
上叠的二层，一看就知道是欺负右下角的卧室。正常情况下，应该是南面左房是老大，南面右房是老二，北面房是老三。实际上，上叠四层的面积分配是，北面卧室丌小，南面卧室太小。调整后，把上叠四层的公共卫生间挪到电梯旁的坑道处，就能放大南向右下角卧室的面积尺度。北向的卧室，没必要做这么大，把北向卧室东墙往里压窄，电梯口的位置就发得敞亮，迚主卧的通道就会宽裕很多。
景粼原著为契合地块本身风水走势，龙湖的园林营造从五重园林探索升级至到龙湖的营园法式。园区以山水为魂，将传统造园技艺融合现代设计，以八法二十四式匠心造园。山石韩叠山技艺、汉白玉之山水画、一松三影的别致景致、四水归堂的建筑园枃布局；纯手工錾刻锻造铜门、项目独创“景粼纹”錾刻肌理到门铛、雀替、石纹柱础、大抱鼓石枀致匠心打造枀致园林。
景粼原著：龙湖北京原著系第四代产品，龙湖第一次“新中式独院”风格尝试，龙湖新中
项目介绍| 式合院别墅的开山之作。
最新的第四代产品景粼原著，也是龙湖第一次“新中式独院”风格尝试，他仧这一次更具野心，要使用现代的建筑语言，追根溯源，去唤醒古典中国的建筑乊美依湖而建的景粼原著，整个项目的眉宇乊间透露着中国建筑精髓的精致神韵。项目呈长斱形排布，位亍项目长轴乊上的园林就是以宋代王希孟所绘《千里江山图》为设计蓝本。将中国最重要的山水画用园林的实景呈现，行走其间，仿佛千里江山图中所描绘的盛景在丐间浮现。
区位情况| 北京唯一五条城市快速路网通达区域，拥有“一铁双横五纵”的立体交通网。
京承高速、京平高速、机场高速、京密快速路（觃划中）、机场二高速环绕，紧邻地铁15号线孙河站，拥有“一铁双横五纵”的立体交通网。连接壹号别墅匙不北侧中夬别墅匙、南侧望京、798、燕莎、国贸等众多商圈的京密快速路预计2018年开始劢工，三环路到机场南线段主路有“三上三下”六条机劢车道，设计旪速80公里／小旪。

低密度住宅项目设计要点汇总

1.容积率:4.1
2.覆盖率:30%其中住宅26%
各业态指标比对：
业态社区商业 3层普通联排2.5层合理容积率 2~3 0.6~0.75
2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的面积可溢价
底跃1~3层
电梯顶跃无电梯顶跃电梯花园洋房≥7 1.5~2.0 25~30%
3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价
案例
沈阳龙湖辉山项目
3.6米
6.9米
1米 5米
5米 5米
案例 B—上海青浦区
案例 B—上海青浦区
总图—间距控制
案例
上海青浦区项目
总图—总图价值点（亲水、端户）案例
青岛滟澜海岸
总图—总图价值点（亲水、端户）案例
在联排别墅和花园洋房项目中，端户是价值最大的一块
青岛滟澜海岸
青岛滟澜海岸一期（类独栋）
•绿视率： 70% （别墅区） •停车位： 1：1
建筑面积：22万
前院前院
•开盘时间：2009年10月18日 •入住时间： 2011年12月
洋房
别墅
后院
香醍溪岸：
优点：拔高容积率，同时高密度排布，使得每户独立感极大的增强；劣势：高密度排布，使得每户的舒适感大大下降
8
别墅
产品模块
总图—总图价值点（亲地、增绿）案例
100平 m
沈阳龙湖辉山
景观建造标准---私家花园面积及分户
30平 m
`
50平 m 10平 m 60平 m 20平 m
绿篱分割
1.2m涂料墙＋0.8m高格栅
地上花园分割借鉴北京滟澜山
2m高墙

龙湖产品及营销手段案例解析

龙湖产品及营销手段案例解析龙湖地产是中国知名的房地产开发商之一，成立于1993年，总部位于中国广东深圳。

多年来，龙湖地产一直致力于提供高品质的住宅、商业与酒店产品。

其独特的产品设计和创新的营销手段使其成为行业的领先者。

本文将从产品特点和营销手段两方面解析龙湖地产的文化以及其如何成功地促进销售业绩的增长。

一、产品特点1.高品质的建筑与设计龙湖地产一直注重产品的品质和设计，秉承“用心做好每一个细节”的理念。

无论是住宅、商业还是酒店产品，都力求达到高品质的标准。

龙湖地产聘请了国内外知名的建筑师和设计团队，为每个项目量身定制独特而现代的建筑风格，使其成为当地的地标性建筑。

2.多样化的产品线龙湖地产拥有丰富多样的产品线，能够满足不同客户的需求。

无论是年轻夫妇购房还是投资客群，龙湖地产都能提供适合的产品选择。

从高层公寓到别墅、商业综合体和五星级酒店，龙湖地产的产品线覆盖了各个细分市场。

3.宜居的社区环境龙湖地产注重社区的规划和建设，致力于为业主提供宜居的社区环境。

龙湖地产的社区配备了各类便民设施，如健身中心、游泳池、公园等，为居民提供便利的生活体验。

同时，龙湖地产注重绿化和景观的设计，营造出宜人的居住环境。

4.专业的物业管理龙湖地产非常重视物业管理，为业主提供专业和高效的服务。

他们拥有一支经验丰富的物业管理团队，通过合理的规划和精细化的运营，保障社区的安全和舒适。

龙湖地产还注重与业主的沟通和互动，定期举办各类社区活动，增进居民之间的交流。

二、营销手段1.多渠道推广龙湖地产通过多种渠道进行产品推广，包括线上和线下。

在线上方面，他们通过公司官网、社交媒体和房产平台等方式广泛传播产品信息，并与潜在客户进行互动。

在线下方面，龙湖地产参加各类房地产展会和活动，展示他们的产品和品牌形象。

2.重视口碑营销龙湖地产非常注重口碑营销，通过业主的口碑传播来提高品牌知名度和信誉度。

他们通过提供优质的产品和服务，赢得了业主的好评和推荐。

龙湖合院模块

2151 3271
取值采用白银路一期，地下开挖2.5m，覆土1.2m
取值采用白银路一期，地下开挖2.5m，覆土1.2m
按标准16合院占地和整体一层地库（非人防）计算
按6联排，日照间距按上海地区标准，一层地库（非人防）计算
4515
上海研发部 – 标准合院模块研究 3
2、溢价理论分析
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
3.48%
—
9.47%
2.54%
14.13%
7.97%
注：税后净利率取15 %为分界线
上海研发部 – 标准合院模块研究 5
4、实际经济指标对比
2010年5-8月郦城项目采样指标对比
指标说明：郦城是上海公司首个采用合院的项目，也是上海公司唯一合院已修建
完成的项目，下表取该项目中合院和联排在2010年5-8月的销售指标。
C = C土地 + C建设 + C销售 + C财务 + C管理
可按C建安概算
可由C建设按比例概算
附注：由于不同项目、不同地区的税政差异，加之税金计算受多种不可控因素影响，故本公式暂不考虑税金。
建安成本概算：
58.8m 47.8m
28.2m 15.2m
两种业态的标准地块： 16合院（建筑面积3600m2）
1.2 — — 3.60% 13.13% 19.51% 18.56% 21.71% 16.24%
1.4 — — — 18.32% 31.93% 41.66% 48.95% 54.62%
1.4 — — — 8.70% 15.81% 15.62% 19.14% 21.87%

产品的一体化、精细化与创新化设计

产品的一体化、精细化与创新化设计课时:2天课程特色活动背景：产品力用最通俗的话说确实是“看着舒畅，住的舒畅”。

最外在、最直接、最具有传播力和感染力的部份。

最能和消费者发生关系的并非是产品，而是视觉形象。

视觉冲击和赏心悦目确实是第一生产力。

眼缘、眼球效应往往被咱们轻忽。

“看着舒畅”确实是要立面感动人，让人产生购买的第一冲动。

随着人们的审美目光愈来愈高，必然伴随对建筑外观愈来愈高的要求，就像恋爱时第一印象不行的话也就没有后面的故事。

“住的舒畅”是真正的做到以人为本，做出性价比高的产品。

购房者中流行一句话：“想不想买看环境，掏不掏钱看户型”，户型的重要性不言而喻。

而关于户型的设计者，要为户型注入强而有力的核心竞争力，有三个要素是必需具有的：其一，基于科学，以技术含量增加功能价值；其二，经济与关切，以人性关切给予情感价值；再者，基于细致，所有价值的深化和增值。

这次课程与您分享国内行业领先的住宅单体设计理念及产品创新，和讲师自身的操盘体验。

活动收成：分享国内房地产行业领先的住宅单体设计理念及产品的创新模式深度解析最具冲击力、最具传播力和感染力的房地产产品设计精髓以万科、龙湖、中海、汤臣一品等30多个标杆产品设计实战案例蓝版讲解课程大纲第一部份开篇第一讲房地产成功公式卖点卖相卖法案例：深港房地产商会会所第二讲一体化设计案例：星河丹堤VS圣莫里斯第二部份立面篇第一讲设计从穿衣打扮开始第二讲论立面设计十大关系前后关系上下关系左右关系内外关系构图（虚实、肌理、尺度、比例等）色彩（主色、副色、点缀色）风格材料细节不阻碍功能案例：乐山嘉州新城西一区、合肥.澜溪镇、成都华润凤凰城、合肥紫蓬山第三讲立面成效操纵立面操纵方式立面操纵手册立面设计的细节第四讲立面设计实战第三部份景观篇第一讲景观设计的六大秘籍第二讲景观设计的五字真经第三讲地产景观的设计逻辑案例：景德镇.华意项目、惠州.金域华府、某项目景观造价分布图第四讲示范区体验营销的五个要点参与；娱乐；道具；节奏；量身定制示范区操作要点形象与包装；十大要素；全员参与四点一线包装法流线；接触点、敏感点、攻击点、引爆点示范区的十小工程一土、一人、一花、一草、一树、一水、一伞、一牌、一物、一品案例：万科城第五讲如何进行景观设计能力的修炼第四部份户型篇第一讲户型库第二讲户型大体价值分析人的尺度案例：万科红、柏林印象人的适应案例：香江湾等、顾客敏感点人的关系案例：大开眼界（略十八个案例）指手画脚（略十八个案例）博采众长（略八个案例）独辟蹊径（略七个案例）异想天开（略三个案例）第三讲户型设计创新厨房卧室与洗手间的关系平面组合创新剖面组合创新洗手间玄关及收纳空间主题日本户型研究及启发案例：风尚公寓、中海.金沙湾、重庆龙湖好望山、万科城万科青山湖8号、汤臣一品第四讲标准的创新客户附加值的逻辑偷面积之天龙八部第五讲户型平面优化思路第五讲小户型设计小户型演变的五个时期蚂蚁供房万科丁克概念住宅万科极小户型标普公寓户型研究万科一新公寓研究小户型案例赏析第六讲90平米产品创新第七讲产品策略之标准与创新情景洋房合院－标准情景洋房的升级版：广州南湖TH的合院－冲破了TH的传统联排形态：第五园坡地叠TH、坡地洋房－适用于陡坡地形：东海岸、万科城平地洋房－一种新形态的洋房：万科城新洋房－改变了洋房的传统宽面宽的形态：第五园新多层－具有情景洋房的空间形态的多层：万科城小高层－一种新形态的小高层：万科城法式排屋设计研讨第八讲平面设计优化实战案例第九讲隐形的杀手：本钱案例：武汉四季花城第十讲法式排屋设计研讨第五部份终止篇第一讲如何才能做好方案设计第二讲成立脑库案例：哈尔滨某售楼处快速设计第三讲一起成长，价值最大化课程主讲彭教师万科、沿海等标杆地产企业资深设计治理专家。

合院别墅研究

创新联排深圳.城市山谷
城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积率达到了1.1
项目介绍
• 地址：深圳南山高新科技园区
• 产品：联排、小高层、高层
• 建筑面积：16万平方米
• 联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡
• 容积率：1.6（其中联排做到了1.1）
• 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光花房
更好的联排产品
借鉴案例
• 上海.万科深蓝（r=0.57）
• 重庆.龙湖悠山郡（r=0.6）
借鉴案例
• 北京.领秀新硅谷（r=1.13）
• 北京.香江别墅（r=0.6）
借鉴案例
• 深圳.城市山谷（r=1.6）
• 深圳.万科棠樾（r=0.62）
•坡地地形限制，普通四联排或六联排实现起来较为困难，即使能实现，也会浪费很多空间
高，创新度大能挤出大量空间独栋化意向不够院，独栋化意向意向
根据项目本题面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向—— 打造容积率的低密度产品
目标
项目需打造低密度产品标杆
问题
1.容积率1.33不利于低密度产品的营建
2.山地地形为低密度产品营建增加难题 3.地块东西进深狭窄，低密度产品排布受限制
解决方向
创新——打造高容积率的低密度产品
•高容积率别墅产品使间距尺度更加宽松 •高容积率能有效减轻对地形、进深条件的依赖根据产品定位低密度产品容积率不低于0.5
创新联排
联院
合院
案例示意图
•深圳.城市山谷（r=1.6）
入户道路
•深圳.万科棠樾 •北京.领秀新硅 •北京.香江别墅
（r=0.62）