土地增值税及计算公式及9个实例

土地增值税的计算公式及9个实例

时间：2014-04-16 信息来源互联网，仅供参考

计算土地增值税的公式为：

应纳土地增值税=增值额眉适用税率-扣除项目金额X速算扣除系数。

1、公式中的增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)取得土地使用权所支付的金额；

(2 )开发土地的成本、费用；

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(4)与转让房地产有关的税金；

(5 )财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率:

例1 :我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房

地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、

教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：300 万元

2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元X10,000平方米=1,500万元

3、计算加计扣除：

(300 + 1500 ) X20 %= 1800X 20%= 360 万元

4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：( 300 + 1500 ) X10 %= 180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170 万元

扣除项目金额=300 + 1,500 + 360 + 180 + 170 = 2,510 万元

第二步，计算增值额

商品房销售收入=4,000元X10,000平方米=4,000万

增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计

=4,000 —2,510 = 1,490 万元

第三步，确定增值率

增值率=1,490 /2,510 X100 %= 59.36 %

增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额=增值额X40 %—扣除项目金额X5%

=1,490 X40%—2,510 X5%

=596 —125.50

=470.50 万元

例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000 万元；房地产开发成本6000

万元；向金融机构借入资金利息支出400 万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；

该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？

允许扣除的房地产开发费用=（400-100 ）+ （1000+6000 ）X5%=650 （万元）

例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600 万元，缴纳相关税费共计32 万元。该仓

库原造价400 万元，重置成本800 万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？

收入总额=600 （万元）

扣除项目合计=800X 60%+32=512 （万元）

增值额=600-512=88 （万元）

增值额占扣除项目比例=88+512X100%=17.19%，适用税率为30%。

应缴纳土地增值税税额=88X30%=26.4 （万元）

例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000 万元。已知该企业为取得土地使用权

所支付的金额为50 万元，房地产开发成本为200 万元，房地产开发费用为40 万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60 万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？

扣除项目金额=50+200+ （200+50 ）X10%+ 60+ （50+200 ）X20%=385 （万元）

增值额=1000-385=615 （万元）

增值率=615- 385X 100%=159.74%

应纳税额=615X50%-385X 15%=249.75 （万元）

例5:2009 年7 月某房产开发公司转让 5 年前购入的一块土地，取得转让收入1800 万元，该土地购进价1200 万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40 万元，转让该土地时缴纳相关税费35 万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？

扣除项目金额=1200+40+35=1275 （万元）

增值额=1800-1275=525 （万元）

增值率=525- 1275X 100%=41.18%

应纳税额=525X30%=157.5 （万元）

例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入已提

500 万元，办公楼原价480 万元，

折旧300 万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价

为800 万元，成新度为50% ，销售时缴纳有关税费30 万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？

扣除项目金额=800X 50%+30=430 （万元）

增值额=500-430=70 （万元）

增值率=70+430X100%=16.28%

应纳税额=70X30%=21 （万元）

例7：某县城一家房地产开发企业2008 年度委托建筑公司承建住宅楼10 栋，其中：80% 的建筑面积对外销售，取得销售收入7648 万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63 万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：

（ 1 ）支付土地使用权价款1400 万元；

（ 2 ）取得土地使用权缴纳契税42 万元；

（ 3 ）前期拆迁补偿费90 万元，直接建筑成本2100 万元，环卫绿化工程费用60 万元；

（ 4 ）发生管理费用450 万元、销售费用280 万元、利息费用370 万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。

1 、该房地产开发企业2008 年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少

万元？

营业税、城市维护建设税、教育费附加

=7648X5%X （1+5%+3% ）+63X5%X （1+5%+3% ）=412.99+3.40=416.39 （万元）

2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？

价款=1400X 80%=1120 （万元）

开发成本=（42+90+2100+60 ）X80%=1833.6 （万元）

开发费用=（1120+1833.6 ）>9%=265.82 （万元）

税金=7648X 5%X （1+5%+3% ）=412.99 （万元）

加计扣除= （1120+1833.6 ）X20%=590.72 （万元）

允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14

万元）

3、2008 年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？增值额

=7648-4223.14=3424.86 （万元）